Baufinanzierung Varianten - Zwischenfinanzierung
Die Zwischenfinanzierung - durch Information und Vergleich bares Geld sparen
Eine Zwischenfinanzierung ist oft zur überbrückenden Liquiditätssicherung bis zum Erhalt einer entsprechenden Kapitalleistung notwendig.
Beispiele hierfür können sein
a) Bauvorhaben (Geld wird meist schon benötigt, bevor der Baudarlehensgeber die erste Leistung überweist, da dies meist an bestimmte Bauabschnitte und Fertigstellungsnachweise geknüpft ist)
b) Kauf einer Immobilie (z.B. wenn eine Kaufgelegenheit genutzt wird, das notwendige Eigenkapital aber so schnell nicht liquidiert werden kann)
c) Verlängerung von bestehenden Darlehen in Erwartung einer größeren Kapitalleistung, die aber noch Zeit benötigt
Die Mittel aus der Zwischenfinanzierung stellen so den Fortschritt der Maßnahme sicher
Werden die Mittel zum Halten des Lebensstandards oder kurzzeitig für Betriebsmittel benötigt weil alle anderen Mittel aufgebraucht sind, wird dies umgangssprachlich auch oft als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Solcherlei vor- oder zwischengeschaltete Darlehen sind jedoch rechtlich gesehen Kontokorrentkredite. Eine "echte" Zwischenfinanzierung ist durch die Bindung an die noch nicht ausgezahlte Endfinanzierung gekennzeichnet. Diese Bindung ermöglicht durch die Abtretung von Auszahlungsansprüchen und ganz besonders von grundpfandrechtlichen Sicherheiten eine sehr viel günstigere Finanzierung als bei Kontokorrentkrediten.
Zwischenfinanzierung bei Bausparverträgen
Natürlich kann auch bei Bausparverträgen, die noch nicht zuteilungsreif sind eine Zwischenfinanzierung aufgenommen werden. Oft kann die Bausparkasse hierzu entsprechend marktgerechte Angebote machen, damit die Wunschimmobilie sofort ohne Wartezeit erworben werden kann. Es gibt sogar Bausparvertragsvarianten - sog. Vorausdarlehen - die eine Immobilie im Voraus finanzieren und dann mittels des neu abgeschlossenen Bausparvertrages die Tilgung realisieren. Wird z.B. eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro benötigt, kann die Höhe des Vorausdarlehens 200.000 Euro betragen, da 50.000 Euro direkt auf den Bausparvertrag eingezahlt werden, um die Tilgungsleistung durch die baldige Zuteilung zu sichern. Hier sollten die Konditionen für die benötigte Summe am Markt verglichen werden, da diese oft merklich differieren.
Immokredit24 Tipp
Unbedingt Abschlussgebühren und weitere Nebenkosten vergleichen! Diese Kosten verteuern das Darlehen in nicht unbedeutendem Maße!
Worauf sollte bei einer Zwischenfinanzierung geachtet werden?
Die Art der Zwischenfinanzierung hängt ganz entscheidend vom jeweiligen Vorhaben und von der Höhe der benötigten Mittel ab. Grundsätzlich sollte man VOR jeder Art von Immobilienerwerb oder Baumaßnahme ganz genau analysieren, wann, wie lange und in welcher Höhe zusätzliche Mittel benötigt werden. Es ist unbedingt die Hilfestellung eines Fachmannes zu empfehlen, um später nicht in ein finanzielles "Loch" zu fallen. Da länger dauernde Zwischenfinanzierungen durch die in der Regel ständig an die Marktbedingungen angepassten Zinssätze finanziell nur schlecht planbar sind, läuft der Kreditnehmer Gefahr, durch hohe Zinszahlungen erhebliche finanzielle Einbußen zu erleiden. Zwischenfinanzierungen sind tatsächlich in vielen Fällen notwendig, da z.B. die regulären Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung erst nach bestimmten Erfüllungskriterien zur Auszahlung gelangen - dies auch meist nur teilweise!
Ebenso bei Immobilienkäufen: Auch wenn die Immobilie der Träume gefunden wird und am Liebsten SOFORT zum Eigentum werden soll - es sollte unbedingt VOR dem Kaufabschluss geprüft werden, welche finanziellen Belastungen durch eine notwendig werdende Zwischenfinanzierung entstehen werden. Vergleiche sind absolut notwendig, um eine möglichst geringe Zusatzbelastung zu erreichen.
Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?
Grundsätzlich sind die Kosten einer Zwischenfinanzierung in aller Regel höher als die der Hauptfinanzierung (z.B. Annuitätendarlehen), daher sollte die Zeit der Inanspruchnahme möglichst kurz sein. Vielleicht ist es ja doch besser, noch etwas mehr Eigenkapital anzuhäufen oder auf die Auszahlung der Lebensversicherung zu warten? Diese Frage muss jeder für sich entscheiden. Wichtig ist, einen kompletten Kostenüberblick sowie die notwendigen finanziellen Belastungen daraus von vornherein möglichst genau zu kennen. Sinnvoll ist die Finanzierung immer dann, wenn der Kreditnehmer die kalkulierten Kosten für den gewonnenen Zeitvorteil als tragbar ansieht. U.a. (sehr vereinfachtes) Beispiel verdeutlicht einmal in anschaulicher Weise, wie hoch so ein Unterschied sein kann.
Benötigte Darlehenshöhe für eine Immobilie: 250.000 Euro
25% Zahlung aus Annuitätendarlehen nach Fertigstellung des 1. Bauabschnitts: 62.500 Euro.
Kosten, die der Kreditnehmer bis dahin selbst tragen muss: ca. 50.000 Euro.
Freies Eigenkapital zum Zeitpunkt A: 20.000 Euro - hier muss eine Zwischenfinanzierung aufgenommen werden!
Freies Eigenkapital zum Zeitpunkt B: 50.000 Euro - hier müsste der Kreditnehmer noch 12 Monate warten und benötigt dann KEINE Zwischenfinanzierung!
Kosten der Zwischenfinanzierung (nur für Zeitpunkt A)
Benötigte Darlehenshöhe = 30.000 Euro, Zinssatz 6,5% für 12 Monate = 1.950 Euro,
Nebenkosten (z.B. Abschlussgebühren, Eintragungen der Grundpfandrechtabtretungen etc. = ca. 500 Euro).
Mehrkosten somit = 2.450 Euro!
Werden hingegen die 20.000 Euro noch 1 Jahr angelegt zu 2,5% = 500 Euro Zinsertrag.
Der Unterschied liegt also hier bei diesem einfachen Beispiel bei 2.950 Euro!
Dafür könnte die Immobilie früher bezogen werden und die Tilgung der 30.000 Euro erfolgt durch die erste Zahlung aus dem verknüpften Annuitätendarlehen. Nicht zu vergessen dabei: Die Zinsen müssen vom verfügbaren Einkommen bezahlt werden, somit bleibt weniger freies Kapital für die Lebenskosten! In diesem Beispiel läge diese Belastung bei ca. 165 Euro im Monat.