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Immobilienkredit

Immobilienkredit und Baufinanzierung auf Immokredit24.com

Mit einem Immobilienkredit ins EigenheimJedes Eigenheim-Vorhaben braucht einen Immobilienkredit, der das Bauen und Wohnen zu dem macht, was es sein sollte: Die Voraussetzung für ein besseres und bequemeres Leben als zuvor. Wer seinen Wunsch nach einem Eigenheim verwirklichen will, braucht zuerst eine solide Planung aller Baumaßnahmen. Auch die oft schwierige Suche nach einem geeigneten Grundstück gehört dazu. In vielen Fällen liegt der Standort dann ganz woanders, als es mal gedacht war.

Zu den allerwichtigsten Fragen zählt allerdings auch das Finden einer den individuellen Wünschen und Möglichkeiten entsprechenden Baufinanzierung.

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Den Markt nach geeignetem Immobilienkredit sondieren

Der Markt der Anbieter für einen Kredit ist breit gefächert. Unzählige Banken und Kreditinstitute erzeugen eine Vielfalt, die den Überblick erschwert und die Auswahl der richtigen Immobilienfinanzierung zu einem sehr komplexen Vorgang macht. Unser Tipp: Machen Sie sich zuerst mit den Grundbegriffen der Baufinanzierung vertraut und lernen Sie die wichtigen und für Sie persönlich relevanten Kriterien kennen, bevor Sie zielgerichtet nach einer passenden Immobilienfinanzierung und nach einem geeigneten Anbieter suchen. Viele Informationen zu Krediten und Darlehen finden Sie bereits hier auf diesen Seiten.

Hier können Sie sich zunächst mit wichtigem Basiswissen zum Immobilienkredit ausstatten, um mit solider Sachkenntnis an die Planung Ihres Eigenheimbaus oder an den Erwerb einer Immobilie heranzugehen. Darüber hinaus sind aber das Know-how und der Rat eines Immobilien-Experten oder Finanzprofis unerlässlich, um in jeder Situation einen geeigneten Kredit sicher auswählen, bewerten und entscheiden zu können. Überlassen Sie bei der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung nichts dem Zufall und vertrauen Sie auf das langjährige Know-how erfahrener Experten.

Immobilienkredit Vergleich aus über 300 Banken

Eine Baufinanzierung kann eine kostspielige Angelegenheit werden, wenn man nicht im Vorfeld die Zinskonditionen einer Vielzahl von Banken vergleicht. Schon 0,5% Prozentpunkte im Zinssatz können sich über eine Laufzeit von 20 oder mehr Jahren als sehr teuer erweisen. Nicht nur die laufende Tilgungsrate für den Kredit steigt, sondern auch die Gesamtzinskosten für das Darlehen!

Sie wollen nicht zu viel für Ihr Darlehen bezahlen und suchen eine unabhängige und neutrale Beratung von einem Fachmann, der den Markt und seine Konditionen kennt? Jemand, der Ihnen bei der Suche nach einer Baufinanzierung weiterhilft und Ihnen bares Geld spart? Dann fordern Sie jetzt Ihren kostenlosen und unverbindlichen Vergleich zum Immobilienkredit an und lassen Sie sich von einem kompetenten Experten in Ihrer Nähe zur Immobilienfinanzierung beraten und informieren.

Fordern Sie noch heute einen Vergleich an! Es kostet Sie keinen Cent.Erfahrungen und Grundregeln bei der Immobilienfinanzierung

Bei einer Immobilienfinanzierung gibt es, wie bei allen anderen Darlehen auch, einschlägige Erfahrungswerte und Grundregeln. Eine dieser Regeln besagt zum Beispiel, dass der “perfekte Kredit” für eine Immobilie aus jeweils einem Drittel Eigenkapital, Hypothek sowie Bauspargeld bestehen sollte.

Wie viel Eigenkapital ist für den Immobilienkredit notwendig?

Obwohl einige Anbieter auch eine sogenannte vollständige Baufinanzierung anbieten, empfehlen Experten grundsätzlich ein vorhandenes Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent der Herstellungs- bzw. Erwerbskosten. Dieses Kapital deckt sowohl nicht finanzierbare Nebenkosten (wie z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.), sowie auch ggf. unerwartet auftretende Kosten ab. Zudem sind Immobilienkredite mit geringerem Beleihungsauslauf in der Regel besser konditioniert als eine Baufinanzierung mit hohen Ausläufen – dies hängt mit der Risikobewertung der Banken zusammen.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist gewiss nicht das Optimum von dem, was der Markt zu bieten hat, denn je niedriger das Eigenkapital ist, umso höher ist auch die monatliche Belastung durch den Kredit. Aber ein gangbarer Weg zum Eigenheim ist diese Form der Immobilienfinanzierung allemal – wenn auch ein schwieriger.

Den Immobilienkredit individuell anpassen

Die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung bindet den Kreditnehmer in der Regel sehr langfristig an ein Kreditinstitut und bedeutet zudem eine langjährige Zahlungsverpflichtung. Damit die finanziellen Belastungen aus dem Kredit möglichst gut geschultert werden können, sollte eine Immobilienfinanzierung personenspezifisch – also an die individuelle Situation des Kreditnehmers – angepasst sein.

In diesem Zusammenhang sind beispielsweise das vorhandene Eigenkapital, das monatlich frei verfügbare Einkommen, der Familienstand, die Bonität und die vorhandenen Sicherheiten bei der Suche nach dem geeigneten Kredit von hoher Bedeutung. Der Kreditnehmer kann je nach Schwerpunkt und den vorhandenen Möglichkeiten dabei zwischen verschiedenen Darlehen, unterschiedlichen Tilgungen und Flexibilisierungsmerkmalen wählen.

Wo Kredit finanzieren? Bank oder Makler?

Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, steht am Anfang seiner Finanzierungsplanung meist vor der Frage, wo eine Immobilienfinanzierung beantragt werden soll – direkt bei einer Bank oder lieber beim Finanzmakler? Grundsätzlich ist es dem Interessenten freigestellt, wo er seinen Kreditantrag stellt, doch gerade Nicht-Fachleute sind sich oft unsicher, wie die verschiedenen Angebote der Kreditinstitute am besten verglichen werden sollen. Die Anfragestellung bei nur einer einzigen Bank hingegen birgt den Nachteil, mögliche günstigere Angebote zur Baufinanzierung von Konkurrenzanbietern nicht wahrnehmen zu können.

Ein Makler hilft, die Finanzierungsplanung bereits vor einer Anfragestellung zu optimieren und kann mit seiner großen Marktübersicht konkrete Anfragen an die geeignetsten Anbieter stellen. In der Regel sind diese Leistungen für den Kreditnehmer sogar kostenlos, da der Baufinanzierungsmakler eine Provision vom vermittelten Finanzierungspartner erhält. Der Kreditnehmer hat dabei den Vorteil, eine optimale Finanzierung zu günstigen Konditionen zu erhalten, da der unabhängige Baufinanzierungsexperte aus einer breiten Auswahl von Anbietern die günstigsten Darlehen herausfiltert.

Wie können Immobilienkredite optimal verglichen werden?

Idealerweise sollten gleichlautende Kreditanfragen an möglichst viele Anbieter von Darlehen gehen, damit später aus einem großen Pool an Angeboten ausgewählt werden kann. Hierzu sollten die Eckdaten wie z. B. Darlehenssumme, Darlehensform, Laufzeit der Immobilienfinanzierung, Tilgungssatz und Sondertilgungswünsche möglichst identisch formuliert sein, damit ein späterer Vergleich der Baufinanzierung besser gelingt. Aus den Angeboten zum Kredit sollten dann die besten Offerten herausgesucht und mit den entsprechenden Anbietern nochmals nachverhandelt werden.

Immokredit24 Tipp!
Nutzen Sie das derzeitige Zinstief! Wer bereits mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, sollte prüfen, ob eine Realisierung unter den jetzigen Bedingungen möglich ist. Abzuwarten birgt das Risiko steigender Zinsen.

KfW-Förderung für Kredit oder Darlehen beantragen

Das Förderprogramm der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) dient der zinsgünstigen Immobilienfinanzierung für die Errichtung, die Herstellung, der Sanierung oder den Ersterwerb von Energiesparimmobilien und altersgerechtes Umbauen, die aus Bundesmitteln in den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit verbilligt werden.

Darüber hinaus wird auch der Einbau von Heizungstechnik bei Neubauten auf Basis erneuerbarer Energien, Kraft-Wärme-Kopplung und Nah-/Fernwärme als Einzelmaßnahme gefördert. Anträge auf Förderung können von Trägern von Investitionsmaßnahmen für selbst genutzte oder vermietete Wohngebäude, wie Privatpersonen, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Gemeinden, Landkreise, Gemeindeverbände sowie sonstige Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts gestellt werden. Durch Darlehen finanziert werden Wohngebäude sowie Wohn-, Alten- und Pflegeheime. Nicht gefördert werden Ferien- und Wochenendhäuser.

Immobilienkredit: Varianten der Baufinanzierung

Es existieren viele verschiedene Varianten von Immobilienkrediten, die – abhängig von der jeweiligen Situation des Kreditnehmers – entsprechend flexibel gestaltet werden können. So gibt es neben dem herkömmlichen Annuitätendarlehen unter anderem auch Forward-Darlehen, Bausparvertrag, Volltilgerdarlehen oder endfällige Darlehen.

Welcher Kredit die passendste Variante für den Kreditnehmer ist, hängt von vielerlei Faktoren ab, z.B. der Kredithöhe, dem verfügbaren Einkommen, der Art und Nutzungsweise der Immobilie, dem Zeitpunkt des Erwerbs, der Zinsbindung beim Darlehen etc. Es gibt im Internet zahlreiche Möglichkeiten, sich über die verschiedenen Darlehen zu informieren und beispielsweise über sog. Online-Rechner schon einmal grob die zu erwartenden Belastungen zu kalkulieren. Welche Variante der Baufinanzierung für die persönliche Situation am günstigsten ist, sollte zusätzlich mit einem unabhängigen Finanzierungsberater erörtert werden.

Voraussetzungen für einen Immobilienkredit

Generell verlangen mögliche Anbieter für Immobilienkredite die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen, welche je nach Kreditinstitut leicht unterschiedlich sein können. Hierzu gehören vor allem das Alter (z. B. mindestens 18, maximal 74 Jahre), der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens (z. B. Gehalt), ein seit mind. 3 Monaten bestehendes Beschäftigungsverhältnis, die deutsche Staatsangehörigkeit oder eine behördliche Aufenthalts- bzw. Arbeitsgenehmigung. Auch sollte kein negativer SCHUFA-Eintrag vorhanden sein – dies führt in der Regel zur Ablehnung einer Immobilienfinanzierung.

Auch der Kreditnehmer sollte vor der Kreditbeantragung einige wichtige Voraussetzungen beachten. Unbedingt notwendig ist beispielsweise die Festlegung der Eckdaten – hierzu gehören die benötigte Darlehenssumme, die Finanzierungsform und die Planung hinsichtlich der möglichen Kapitaldienstleistung (z. B. Ratenzahlungen aus Zins- und Tilgungsleistungen). Der Finanzierungsinteressent sollte sicher sein, dass die anfallenden Rückzahlungen auch aus dem vorhandenen Einkommen bestritten werden können und dass die Darlehenssumme auch ausreichend ist. Darüber hinaus sollten Details der Immobilienfinanzierung wie die Zinsbindung geklärt werden.

Immokredit24 Tipp!
Das Kreditinstitut wird bei einem Zahlungsausfall Ihr Haus veräußern. Reicht dies nicht zur Deckung der Schuld, stehen Sie vor einem finanziellen Desaster. Jeder sollte sich daher vor der Aufnahme eines Immobilienfinanzierung mit einem Profi beraten und die eigene Einkommens- und Vermögenssituation gründlich prüfen lassen.
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Notwendige Unterlagen und Dokumente für einen Immobilienkredit

Wer eine Immobilie kaufen oder errichten möchte, benötigt meist einen Immobilienkredit. Ein Kreditnehmer muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit ein solcher Kredit von einem Kreditinstitut auch gewährt wird. Folgende Kriterien bzw. Unterlagen sind unabhängig vom Kreditinstitut notwendig:

  • Nachweise über die Bau- bzw. Erwerbskosten, ggf. inkl. Nebenkosten (z.B. Vermessungskosten)
  • Soweit es sich um ein Bauvorhaben handelt: Baugenehmigung, Lage- und Bebauungspläne (Flurkarte), Unterlagen vom Architekten
  • Bauwerkvertrag bzw. Kaufvertrag (auch vom Grundstück)
  • Objektdaten / Exposé
  • Nachweis der Gebäudeversicherung (Bauherrenhaftpflicht, Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Grundstückshaftpflicht)
  • Angaben, Nachweise und Unterlagen bzgl. des vorhandenen Vermögens und Einkommens (z.B. Depotauszüge, Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag etc.)
  • Laufende Belastungen und Ausgaben, z.B. weitere Kredite
  • Identitätsnachweis wie Personalausweis etc.
  • Volle Geschäftsfähigkeit des Kreditnehmers
  • Kreditwürdigkeit (wird unterschiedlich bewertet, siehe unten)
  • Für Bürger aus Nicht-EU-Staaten: Gültige Aufenthaltsgenehmigung
  • Notariell veranlasste Eintragung der Grundschuld zu Gunsten der Bank an erster Rangstelle im Grundbuch / beurkundete Schulderklärung resp. Schuldanerkenntnis. Der Nachweis muss durch Zustellung eines beglaubigten Grundbuchauszuges an das Kreditinstitut erfolgen
  • Gültige Bankverbindung (Girokonto) ODER entsprechendes Verrechnungskonto beim Kreditgeber
  • Unterschriebener Finanzierungsvertrag (von Kreditnehmer und Kreditgeber rechtsgültig unterzeichnet)

Daneben existieren weitere Voraussetzungen für einen Immobilienkredit, die je nach Kreditinstitut unterschiedlich bewertet bzw. in unterschiedlichem Umfang angefordert werden:

  • Ausreichende Bonität gem. SCHUFA-Eintrag bzw. weiterer Scorings (z.B. CEG Creditreform)
  • Altersnachweis (Kredite werden nicht an Personen unter 18 Jahren vergeben, je nach Kreditinstitut existieren auch Altershöchstgrenzen)
  • Vertragsurkunden mit dem Bauträger, sofern vorhanden
  • Weitere Versicherungsnachweise
  • Erfüllung der Beleihungskriterien (z.B. beleihen viele Kreditgeber nur 100 % privat oder bis max. 50 % gewerblich genutzte Objekte). Die Beleihungsgrenze liegt bei ca. 60 % bis 80 % des Objektwertes, einige Kreditgeber bieten jedoch auch höhere Beleihungsausläufe an
  • Wertgutachten (wird in der Regel vom Kreditinstitut beauftragt)
  • Beachtung der Mindestkredithöhe (z.B. 25.000,- EUR)
  • Gültige, postzustellfähige Adresse im Inland

Bei Bürgen oder weiteren Darlehensnehmern müssen ähnliche Nachweise in gleicher Form erbracht werden. Um jedoch die Auszahlungen zu erhalten (bei Neu- und Anbauten werden in der Regel je nach Bautenstand Teilauszahlungen veranlasst) müssen entsprechende Nachweise an den Kreditgeber übersandt werden. Die sind u.a. Fotos vom Objekt, Bautenstandsnachweise usw. Erst nach entsprechender Prüfung durch das Kreditinstitut werden die Auszahlungen veranlasst. Achtung: Unter Umständen kann hier die rechtzeitige Planung einer Zwischenfinanzierung von Vorteil sein!

Immobilienkredit: Auslandsfinanzierung

Die Voraussetzungen für EU-Ausländer sind quasi identisch mit denen deutscher Staatsbürger. Die meisten Kreditinstitute finanzieren jedoch nur inländische Objekte bzw. vergeben Immobilienkredite nur an Ausländer mit einer regelmäßigen Beschäftigung im Inland. Ausländer aus Ländern außerhalb der EU benötigen neben der erwähnten Aufenthaltsgenehmigung nachweiskräftige Unterlagen bezüglich Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation. Ausländische Belege für Einkommen und Vermögen sind für deutsche Kreditinstitute nicht in allen Fällen prüfbar. Im Zweifelsfall sollte vor der Beantragung mit dem zuständigen Bankberater gesprochen werden.

Fordern Sie noch heute einen Vergleich an! Es kostet Sie keinen Cent.Vorzeitige Ablöse des Immobilienkredit – Was ist zu beachten?

Viele Darlehensnehmer zahlen lange Jahre an Ihrem Immobiliendarlehen ab und stellen sich vielleicht im Laufe der Zeit die Frage, wie die Ablöse der Baufinanzierung und die Rückführung der Darlehensschulden beschleunigt und ggf. Zinskosten eingespart werden können. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die eigene finanzielle Entwicklung Zahlungen über einem evtl. vereinbarten Sondertilgungsrahmen hinaus möglich macht und die Restschuld damit sogar getilgt werden könnte.

Oft denken Kreditnehmer auch darüber nach, mehrere Darlehen im Sinne der Vereinfachung umzuschulden, um sich fortan nur noch um die Rückzahlung eines Darlehens zu kümmern. In diesem Fall würde das neue (ggf. sogar günstigere) Darlehen das alte ablösen.

Das Problem dabei ist die Vertragsbindung bei Verträgen mit einer Zinsfestschreibung. Die vorzeitige Ablösung vom Immobilienkredit kommt der Kündigung durch den Kreditnehmer gleich, was das Kreditinstitut nicht akzeptieren muss bzw. dafür eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Durch die vorzeitige Beendigung entgehen dem Kreditinstitut nämlich Zinseinnahmen. Dies trifft in der Regel jedoch nur bei einer Immobilienfinanzierung mit Zinsbindung zu. Trotzdem kann es in manchen Fällen sinnvoll sein, über eine vorzeitige Ablösung der Immobilienfinanzierung mit der Bank zu verhandeln, z.B. wenn diese auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet oder die Zinsentwicklung entsprechend unterstützend verläuft.

Gesetzliche Regelungen im Zusammenhang mit der vorzeitigen Ablöse von Darlehen

Jeder Darlehensnehmer hat nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§489 Abs.1) ein ordentliches Kündigungsrecht (Kreditinstitut darf dafür keine Entschädigung verlangen), wenn die Zinsbindung endet oder diese für eine Laufzeit von über 10 Jahren vereinbart wurde und schon mindestens 10 Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist für den letzteren Fall beträgt 6 Monate. Ferner können Darlehensverträge mit variablem Zinssatz (also ohne Zinsbindung) jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt (zurückgezahlt) werden.

Ganz wichtig ist auch die Beachtung der Belehrungspflicht des Kreditgebers:

Grundsätzlich steht jedem Kreditnehmer per Gesetz das Recht auf einen Widerruf des Vertrages bis zu 2 Wochen nach der Willenserklärung zu. In diesem Zeitraum kann der Kredit bzw. das Darlehen jederzeit ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden, wobei ggf. erhaltene Leistungen beiderseitig zurück zu gewähren sind. Versäumt der Kreditgeber die Belehrung über diese Widerrufsmöglichkeit beim Vertragsabschluss des Darlehen, verlängert sich die Frist auf einen Monat nach Erhalt der Belehrung und der Vertragsurkunde. Wird seitens des Kreditgebers generell auf eine Belehrung zu diesem Thema verzichtet bzw. wird gar falsch belehrt, kann sich die Frist für einen Widerruf von 6 Monaten bis unbefristet – je nach Lage des Falles – verlängern.

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