Das Annuitätendarlehen - die klassische Baufinanzierung
Eine der am weitesten verbreiteten Immobilienfinanzierungsformen - insbesondere bei privaten Finanzierungen - ist nach wie vor das sog. Annuitätendarlehen. Für diese Darlehensform gibt es enorm viele Anbieter (z.B. Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften) mit verschiedenen Konditionierungsoptionen.
Der Finanzierungsinteressent kann so bei einem Annuitätendarlehen Vergleich aus einer großen Zahl an möglichen Angeboten selektieren. Wichtig dabei ist vor allem, dass vorher genauestens anhand der individuellen Situation festgelegt wird, wie die wichtigsten Eckdaten (das sind z.B. die Darlehenssumme, der Tilgungssatz und die Laufzeit) lauten sollen, damit ein späterer Vergleich der Finanzierungsangebote effektiv gestaltet werden kann.
Die üblicherweise vereinbarten Sollzinsbindungszeiträume bei Annuitätendarlehen liegen bei mindestens 5 bis maximal 20 Jahren. Die ebenfalls mögliche Form eines variablen Sollzinses findet aufgrund der weniger guten Planbarkeit bei privaten Darlehensnehmern vergleichsweise wenige Interessenten.
Was kennzeichnet ein Annuitätendarlehen?
Das wichtigste Kennzeichen ist die Rückzahlung mittels konstanter Raten, d.h. die Ratenbelastung für den Darlehensnehmer ist bei jeder Ratenzahlung gleich - dies macht das Annuitätendarlehen weitgehend sehr gut planbar. Diese immer gleiche Rate - die sog. Annuität - setzt sich dabei aus jeweils unterschiedlichen Anteilen aus Tilgung (wird aufgrund des vereinbarten Tilgungssatzes berechnet) und Zins zusammen:
Mit jeder Ratenzahlung wird ein Teil der Darlehensrestschuld getilgt und es ergibt sich ein veränderter Zinsanteil. Der Zinsanteil verringert sich so immer weiter zu Gunsten des Tilgungsanteiles.
Ein weiteres Kennzeichen ist der üblicherweise vertraglich fixierte Sollzinsbindungszeitraum - dies ist die Laufzeit, in der der Zinssatz nicht verändert wird. Der Darlehensnehmer bekommt einen Zahlungsplan bis zum Ende dieser Laufzeit. Mit Laufzeitende muss der Kredit nicht zwangsläufig getilgt sein - bei der Mehrzahl der Immobilienfinanzierungen besteht nach diesem Zeitraum eine Restschuld, die nun anschlussfinanziert werden muss. Hier ist der Darlehensnehmer nicht gezwungen, die Restschuld beim bisherigen Anbieter weiter zu finanzieren. Er kann den Vertrag und die Konditionen neu verhandeln.
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Wie wird ein Annuitätendarlehen besichert?
Die Sicherheitsleistung erfolgt in erster Linie durch eine erstrangige Grundschuldeintragung im Grundbuch zu Gunsten des Darlehensgebers. Kommt der Darlehensnehmer mit den Ratenzahlungen in Verzug, kann letztendlich ein Verkauf der Immobilie durch den Darlehensgeber für den notwendigen Zahlungsausgleich sorgen. Die Beleihungsgrenze (also die max. Darlehenshöhe) orientiert sich am Wert der Immobilie - üblich sind Beleihungen bis ca. 60%. Es sind auch Finanzierungen mit 80% Beleihung oder gar 100% Beleihungsauslauf (die sog. Vollfinanzierung) möglich, jedoch nimmt die Anbieterzahl für diese Finanzierungen merklich ab und die Konditionen werden für den Darlehensnehmer ungünstiger, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko vorhanden ist. Prinzipiell werden von Experten mindestens 20 bis 25 % Eigenkapitalanteil für eine Immobilienfinanzierung empfohlen.
Was sollte beachtet werden hinsichtlich der Vertragsgestaltung?
Neben der Anpassung der Eckdaten sowie der Flexibilisierungsmöglichkeiten (z.B. eine flexible Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungsregelungen gemäß der eigenen Einkommens- und Vermögenssituation) sollte vor allem darauf geachtet werden, dass die anfallenden Ratenzahlungen Spielraum für unvorhergesehene finanzielle Belastungen lassen. Je nach Einkommenshöhe sollten bei günstigen Zinskonditionen möglichst langfristige Zinsbindungen vereinbart werden, um die Planungssicherheit zu erhöhen. Es gibt auch die Möglichkeit, flexible Zinssätze zu vereinbaren, die regelmäßig an die aktuellen Marktbedingungen angepasst werden. Dies kann auf den ersten Blick günstiger erscheinen, ermöglicht aber eine weniger planbare zukünftige Belastung. Ohne frei verfügbares Kapital aus dem regelmäßigen Einkommen des Darlehensnehmers ist die Gefahr einer Rückzahlungsunfähigkeit vergleichsweise hoch - eine Finanzierung sollte in diesem Falle hinausgeschoben werden, bis entsprechendes Eigenkapital angespart wurde.
Wer kann bei Fragen weiterhelfen?
Neben dem Gang zu einem unabhängigen Finanzierungsberater können Informationen bis hin zum Vertragsabschluss auch über spezialisierte Immobilienportale im Internet eruiert werden. Die Beratung in einer bestimmten Bank kann zusätzlich genutzt werden, sollte jedoch nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage dienen, da diese abhängig ist und vornehmlich darauf abzielt, hauseigene Produkte zu vertreiben.
Die optimale Baufinanzierung
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