Immobiliendarlehen von Kreditinstituten sind aktuell mit günstigen Zinskonditionen zu haben, doch existieren daneben auch weitere Belastungen wie beispielsweise Nebenkosten für Bearbeitungsgebühren, Notarkosten für die grundpfandrechtliche Eintragung und die langjährige Bindung an ein (fremdes) Kreditinstitut.

Wer ein gutes Verhältnis zu seinem Arbeitgeber hat, kann diesen um ein Arbeitgeberdarlehen für die eigenen 4 Wände bitten: Gerade bei niedrigeren Darlehenssummen kann sich diese Variante durchaus rechnen, da auch der Arbeitgeber ein berechtigtes Interesse an solch einer Vereinbarung haben kann. Die Bindung zum Arbeitnehmer sowie dessen Motivation und Loyalität wird erhöht, im Gegenzug profitiert der Kreditnehmer von günstigen Konditionen und gesparten Nebenkosten.

Die Rückzahlung eines so gewährten Darlehens erfolgt in der Regel über die Einbehaltung von monatlichen Raten aus dem gezahlten Nettogehalt. Allerdings müssen auch steuerliche Regelungen beachtet werden: So gilt ein entsprechender Vorteil aus Zinsersparnissen gegenüber banküblichen Darlehen unter bestimmten Bedingungen als steuerpflichtig.

Wichtig sind in jedem Falle die hinreichende Information über die zusammenhängenden Regelungen beim Finanzberater und die schriftliche Fixierung einer mit dem Arbeitgeber getroffenen Vereinbarung. Kommt es zum Streit, können so finanziell nicht tragbare Rückzahlungen oder weitere Nachteile vermieden werden. Grundsätzlich kann bei einem entsprechend guten Verhältnis zum Arbeitgeber aber immer erst mal nach der Machbarkeit und den Konditionen gefragt werden, bevor bei einem Kreditinstitut ein Darlehen angefragt wird.

Ein Beamtendarlehen ist ein spezielles, zinsgünstiges Angebot bestimmter Kreditinstitute an Beamte. Hierbei wird eine Lebensversicherung als Tilgungsträger mit einem tilgungsfreien Darlehen gekoppelt. Somit muss der Darlehensnehmer während der Laufzeit neben den Zinsen nur die Beitragsprämien für die Lebensversicherung zahlen. Die Ablaufleistung der Lebensversicherung wird am Ende der Laufzeit für die vollständige Darlehenstilgung verwendet. Als Sicherheit dient lediglich das Einkommen des Beamten, die Eintragung einer Grundschuld ist nicht notwendig.

Das Beamtendarlehen ist nicht an einen Verwendungszweck gebunden. Das Beamtendarlehen kann somit auch in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden: Da die Darlehensobergrenze in der Regel bei 80.000 Euro liegt, kann das Darlehen für kleinere Vorhaben verwendet werden, als Zwischenfinanzierung oder als Beitrag zu einem größeren Immobilienprojekt im Zusammenspiel mit einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung. Die von verschiedenen Kreditinstituten angebotenen Beamtendarlehen unterscheiden sich in Konditionierung und Voraussetzungen – daher müssen die Bedingungen sorgfältig geprüft und verglichen werden.

Oftmals wird für Beamte mit einem gewissen Risikohintergrund (wie z.B. bei Polizei oder Feuerwehr) eine zusätzliche Versicherung gegen Dienstunfähigkeit verlangt, da das Einkommen als einzige Sicherheit fungiert. Beamtendarlehen stellen für Beamte eine gute Möglichkeit dar, zinsgünstig und auf einfache Weise an (zusätzliches) Kapital zu gelangen – trotzdem sollte vorab eine Bedarfsoptimierung erfolgen. Können z.B. Förderungen beansprucht werden, sinkt der notwendige Fremdkapitalbedarf.

Siehe auch

» Immobilienkredit für Beamte

Eine Immobilienfinanzierung bei einem negativen Schufa-Eintrag ist nach wie vor schwierig und mit dementsprechenden Aufschlägen verbunden. Dabei ist es unerheblich, unter welchen Umständen dieser Negativeintrag zustande gekommen ist. Gerade vor dem aktuellen Hintergrund prüfen die Kreditinstitute besonders kritisch und neigen im Zweifel stark zur Ablehnung. Die Angst vor weiteren Zahlungsausfällen und „faulen Krediten“ ist sehr groß. Die Banken müssen mittlerweile Milliardenabschreibungen wegen nicht bezahlter Kredite verkraften.

Nicht immer sind negative Schufa-Einträge berechtigt. Zuerst sollte daher der Interessent seine Schufa-Einstufung prüfen (per Selbstauskunft bei der SCHUFA, dies ist z.B. auch online möglich) und ggf. unrichtige Einträge mit der Schufa kommunizieren, so dass diese entsprechend entfernt werden können. Bleibt der Score trotzdem eher negativ, kann der Finanzierungswillige sich (am besten in Zusammenarbeit mit einem professionellen unabhängigen Finanzberater) trotzdem um entsprechende Angebote bemühen.

Die Anbieterzahl ist hier eingeschränkt, jedoch gibt es durchaus Kreditinstitute, die nicht gleich pauschal ablehnen, auch wenn der Schufa-Score nicht durchweg positiv ist. Es erfolgt dann eine Einzelfall-Prüfung, die abhängig von Kredithöhe und individueller Einschätzung zu einem Finanzierungsangebot führen kann. Einige Kriterien, wie beispielsweise ein Insolvenzverfahren oder Restschuldbefreiungen und eidesstattliche Versicherungen führen dabei allerdings auch zur Ablehnung. Sind die im Zusammenhang mit den negativen Einträgen entstandenen Forderungen erledigt, stehen die Aussichten für ein Finanzierungsangebot gut.

Für eine anstehende Immobilienfinanzierung ist es von entscheidender Wichtigkeit, die Baukosten richtig einzukalkulieren, um den genauen Kapitalbedarf zu ermitteln. Dabei sollten nicht nur evtl. Nebenkosten (wie Notarkosten und Grundbucheintragungsgebühren oder Vermessungskosten) berücksichtigt werden, sondern auch die Kosten für die Außenanlagen.

Diese werden oft schlicht vergessen, da die meisten Bauträger diese nicht automatisch mit anbieten. So sollten Wege, Zufahrten, Pflasterungen, Grünanlagen und Tore bzw. Türen (ggf. sogar Carports oder Garagen etc.) unbedingt mit einfließen. Finden Kosten für Außenanlagen keine Berücksichtigung und fehlen die Mittel dann, muss der frischgebackene Immobilienbesitzer oft jahrelang in einem Provisorium aus Erdaushub und Steinen rund um seine Immobilie vegetieren. Dazu kommt, dass neben einem Sicherheitsproblem beim Zugang zum Grundstück ggf. auch Absenkungen oder Probleme mit dem Fundament auftreten können.

Nach Expertenschätzungen sollten deshalb je nach Lage und Objekt zwischen 5 und 15 Prozent der gesamten Baukosten zusätzlich für wichtige Außenbefestigungen einkalkuliert werden. Sind darüber hinaus spezielle Wünsche vorhanden, wie z.B. eine weitläufige Terrasse, ein Außenpool oder besondere gärtnerische Gestaltungen, so sollte dies vorab bei einem entsprechenden Anbieter kostenseitig grob überschlagen werden. Es gibt sicherlich Gestaltungen, die zu einem späteren Zeitpunkt beendet werden können, doch grundlegende Elemente (welche das beim eigenen Projekt sind, kann man am besten bei einem Bausachverständigen erfahren) dulden keinen Aufschub.

Für den Erwerb von Immobilieneigentum mit 50 Jahren oder später müssen einige Dinge beachtet werden, damit eine notwendige Finanzierung auch gelingt. Die Kreditinstitute prüfen die Darlehensanträge von Menschen über 50 meist mit strengeren Kriterien als diejenigen jüngerer Antragsteller. Da bei älteren Kreditnehmern aber sehr oft bereits eine relativ große Eigenkapitalbasis vorhanden ist, fällt die Finanzierung leichter als bei jungen Darlehensnehmern, die noch keine großen Ersparnisse anlegen konnten.

Darlehen mit schnellerer Anfangstilgung und einem erweitert-flexiblen Rückzahlungsmodus sollten bevorzugt erfragt werden, damit die Darlehensschuld anfänglich möglichst rasch abgetragen werden kann und nach Eintritt des Rentenbezugs die Leistungsrate ggf. angepasst werden kann. Hier aktuell besonders zu empfehlen sind Kredite mit möglichst langer Zinsbindung (mind. 15 Jahre), um die derzeit günstigen Zinskonditionen zu „konservieren“ und die regelmäßigen Raten niedrig zu halten. Einige Baufinanzierer haben spezielle Tarife für die Immobilienfinanzierung ab 50 plus entwickelt.

Die Standard-Angebote für Immobilienfinanzierungen sehen diese Regelungen noch nicht überall vor, jedoch bieten immer mehr Banken diese Art der Finanzierung auf Nachfrage an. Wichtig ist, dass die Rückzahlungsfähigkeit auch bei Renteneintritt (meist verbunden mit einer Verschlechterung der Einkommenssituation) erhalten bleibt. Die Gewährung des Darlehens hängt insbesondere vom Immobilienwert, dem vorhandenen Eigenkapital und der Einkommenssituation (im Zusammenhang mit dem Alter und dem Renteneintritt) zusammen. Die Anfrage sollte bei möglichst vielen Anbietern erfolgen, da die Kriterien für Bewilligung und die möglichen Konditionen (insbesondere bei der Flexibilität) stark voneinander abweichen können.

Immobilieneigentum gilt auch heute noch immer als essentielles Standbein für die private Altersvorsorge und ermöglicht ein mietfreies und selbstbestimmtes Wohnen. Insbesondere im Rentenalter trägt die Mietfreiheit zum Erhalt des Lebensstandards bei. Diese schlagenden Argumente rechtfertigen auch die üblicherweise viele Jahre dauernde Immobilienfinanzierung, da für den Kauf oder Bau einer eigengenutzten Immobilie relativ hohe Kapitalmittel benötigt werden. Umso mehr kommt es darauf an, eine möglichst günstige Variante für die Finanzierung zu finden.

Wie sollte der Interessent am besten vorgehen? Zunächst einmal muss die eigene finanzielle Situation analysiert werden. Hierzu gehören die Festlegung des Eigenkapitals, das in die Finanzierung mit eingebracht werden soll und eine möglichst realistische Einschätzung über die tragbare Ratenhöhe. Diese Ratenhöhe muss zukünftig über viele Jahre hinaus gezahlt werden können: Es sind die Zinsen sowie der Tilgungsanteil für das Annuitätendarlehen. Dazu muss sich der Interessent fragen, wie sicher ist mein Einkommen? Kann ich auch fest davon ausgehen, dieses Einkommen in vergleichbarer Höhe auch noch zukünftig regelmäßig zu erhalten? Natürlich dient auch die Immobilie selbst als Sicherheit für die Bank – doch sind keine annähernd sicheren Einkommensverhältnisse präsent, erhöht sich das Risiko für beide Seiten.

Die Bank wird den Kredit nur zu Konditionen vergeben, die einen gewissen Risikoaufschlag beinhalten, damit wird das Darlehen insgesamt teurer. Der Kreditnehmer muss ständig fürchten, die Raten nicht regelmäßig aufbringen zu können und letztendlich seine Immobilie wieder veräußern. Übrig bleibt dann in den meisten Fällen ein hoher Schuldenberg und trotz allem die Notwendigkeit, wieder zur Miete zu wohnen. Die professionelle und individuelle Planung einer Immobilienfinanzierung ist daher essentiell, bevor Anfragen gestartet oder gar vorschnell Finanzierungsverträge unterzeichnet werden.

(Berlin, 07.04.2011) Der Traum von der eigenen Behausung ist so alt wie die Menschheit selbst. Die meisten Bauherren oder Immobilienerwerber sind dabei auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen, da das angesparte Eigenkapital für das Objekt der Wünsche oft nicht ausreicht. Typische Bindungszeiten für die dann fällig werdenden Zinsen liegen dabei zwischen 5 und 25 Jahren. Die vergleichbar günstigen Annuitätendarlehen sind wegen der langfristigen Zinsbindung und der grundpfandrechtlichen Absicherung des Kreditgebers gut planbar und stellen einen Grundpfeiler beim Erwerb oder bei der Herstellung des Objektes dar. Insbesondere in Niedrigzinsphasen können attraktive Konditionen für eine solche Immobilienfinanzierung mit den Kreditinstituten verhandelt werden.

Die derzeitige Zinssituation

Experten gehen davon aus, dass die Niedrigzinsphase der jüngsten Vergangenheit hinter uns liegt und mit Blick nach vorn eher weiter steigende Zinsen zu erwarten sind. So zeigte sich bereits im 1. Quartal 2011 eine – gerade bei langfristigen Krediten – moderate Erhöhung der Zinssätze. So stiegen beispielsweise die Zinsen für ein Beispielmodell einer Immobilienfinanzierung mit einer Darlehenshöhe von ca. 200.000 Euro bei 1% Tilgung und 60% Beleihungswert im Schnitt um fast ein halbes Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2010. Die Zinsprognose deutet in der nächsten Zukunft auf weiterhin anziehende Zinssätze. Trotzdem sind die Zinsen für ein Darlehen dieser Art im Vergleich zu anderen Darlehensformen günstig. Jedoch sollten Bauherren oder Immobilienkäufer, die sich im Grundsatz bereits entschieden haben, nun möglichst rasch das benötigte Darlehen aufnehmen. Bessere Zeiten sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Für Unentschlossene: Lieber weiter Miete zahlen oder jetzt doch die eigene Immobilie finanzieren?

Für die meisten Menschen ist der Erwerb oder der Bau einer eigenen Immobilie eine Entscheidung mit prägnanten Auswirkungen auf das eigene Leben. Prinzipiell sollten daher solche Entscheidungen nicht hektisch, sondern in Ruhe und gut durchdacht getroffen werden. Auch in Erwartung steigender Zinsen (und damit höherer finanzieller Belastungen im Zuge einer Immobilienfinanzierung) macht es keinen Sinn, grundlegende Entscheidungskriterien außer Acht zu lassen – nur, damit man schnell noch günstigere Konditionen verhandeln kann. So ist z.B. von größter Bedeutung, wie hoch das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist und ob eine gesicherte Einkommenssituation herrscht. Entspricht das mögliche Objekt wirklich den eigenen Vorstellungen? Können durch Abwarten noch mehr eigene Mittel angespart und weitere mögliche Objekte verglichen werden? Sind momentane Mietbelastung und eine ggf. spätere Belastung aus der Finanzierung nebst laufenden Kosten vergleichbar? Diese Fragen muss jeder für sich beantworten und genau durchrechnen, ob sich der Schritt für ihn lohnt. Nicht vergessen werden darf dabei freilich, dass Aufwendungen für eine Miete prinzipiell „verloren“ sind. Aufwendungen zur Finanzierung einer eigenen Immobilie hingegen dienen der inflationssicheren Altersvorsorge. Ist das Darlehen später einmal getilgt, kann im Alter sogar ohne Miet- oder Zinsbelastung gewohnt werden – es fallen nur noch die laufenden Kosten (z.B. Strom, Wasser etc.) an. Im Falle eines Falles dient das Immobilieneigentum natürlich auch der finanziellen Sicherheit. Dieser Wert ist weniger anfällig für Kapitalmarktschwankungen oder Zinskrisen.

Fazit

Immobilieneigentum dient der Altersvorsorge und ermöglicht das mietfreie Wohnen. Die in den meisten Fällen notwendige Finanzierung sollte gut geplant sein. Auch wenn – wie aktuell – die Zinsen für langfristige Darlehen wieder einen Aufwärtstrend zeigen, sollten solche „einschneidenden“ Entscheidungen nicht hektisch vollzogen werden. Alle wichtigen Entscheidungskriterien (wozu auch z.B. verfügbares Eigenkapital oder die Einkommenssituation etc. gehören) müssen wohldurchdacht werden. Steht die Entscheidung zu Gunsten eines bestimmten Objektes, sollte der Finanzierungsabschluss allerdings nicht zu lange hinausgezögert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienfinanzierung – Worauf muss geachtet werden?
» Immobilienfinanzierung Zinsen – günstige Zinsen sichern

In der Regel ist bei einer Immobilienfinanzierung mehr als eine Erstfinanzierung notwendig. Die meisten Zinsbindungsfristen werden über einen Zeitraum von 10 Jahren ab Kreditaufnahme abgeschlossen, anschließend muss die Anschlussfinanzierung neu verhandelt und abgeschlossen werden.  Spätestens dann ist es notwendig, sich darüber Gedanken zu machen – idealerweise aber schon einige Zeit zuvor, damit noch Zeit bleibt, die Angebote auf dem Markt genau zu vergleichen.

Durch das Zinsänderungsrisiko kann es sein, dass bei der Anschlussfinanzierung wesentlich höhere Zinssätze fällig werden, als bei der Erstfinanzierung. Dies ist abhängig von dem zum Abschlusszeitpunkt bestehenden Zinsniveau auf den Finanzmärkten. Unter Umständen kann ein bei der Anschlussfinanzierung höherer Zinssatz sogar dazu führen, dass die monatliche Belastung für den Kreditnehmer nicht mehr tragbar ist. Es empfiehlt sich daher, den Finanzmarkt schon 2-3 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist zu beobachten. Durch so genannte Forward Darlehen kann bereits zu diesem Zeitpunkt der aktuelle Zinssatz für die Anschlussfinanzierung gesichert werden. Für einen Zeitraum von bis zu 48 Monaten können Konditions- und Darlehenszusagen seitens der Banken gewährleistet werden.

Das derzeit günstige Zinsniveau, das durch die Finanz- und Wirtschafskrise verursacht wurde, eignet sich daher ideal dazu, um die Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Wer also weiß, dass in absehbarer Zeit die Zinsbindung für die Immobilienfinanzierung ausläuft, sollte zugreifen und diverse Angebote von Kreditinstituten einholen. Dass die Zinsen in 2-3 Jahren so niedrig sind wie derzeit, ist kaum zu erwarten. Eher werden die Kosten für Immobilienfinanzierungen bis dahin wieder in die Höhe gestiegen sein.

Es lohnt sich jedoch, die einzelnen Angebote auf dem Markt für Forward Darlehen genau zu prüfen und zu vergleichen. Insbesondere die Höhe der Aufschläge ist dabei von Bedeutung. Hier bestehen teilweise erhebliche Differenzen, die einen beträchtlichen Unterschied in der künftigen monatlichen Belastungen ausmachen können.

Das Thema Immobilienfinanzierung ist sehr umfassend. Es gibt dabei viele Details, die beachtet werden müssen. Oft sind es Kleinigkeiten, mit denen eine Immobilienfinanzierung viel leichter zu stemmen ist.  Gerade unmittelbar nach dem Kauf einer Immobilie ist die finanzielle Situation häufig stark angespannt. Viele Anschaffungen, wie beispielsweise eine neue Küche, müssen noch getätigt werden, die Umzugskosten schlagen zu Buche – und für die alte Mietwohnung müssen womöglich noch Renovierungskosten bezahlt werden. Wenn in diesem Augenblick die Belastung mit den neuen Kreditraten aus der frisch abgeschlossenen Immobilienfinanzierung kommt, dann wird das laufende Girokonto sehr stark beansprucht. Die hohen Kreditzinsen bei Überziehungen kosten dann viel Geld.

Es gibt aber die Möglichkeit bereits am Anfang der Finanzierung eine Vereinbarung zu treffen, dass die erste Rate erst sechs Monate nach Darlehensauszahlung bezahlt werden soll. Zwar werden die Zinsen vierteljährlich abgerechnet, aber die Tilgung muss vorerst nicht bezahlt werden. Dies schont die Liquidität und eröffnet neue finanzielle Spielräume.  Die meisten Banken verlangen ca. 6 Monate nach Abschluss einer Immobilienfinanzierung die so genannten Bereitstellungszinsen. Diese betragen im Regelfall ca. 3,00% pro Jahr und werden aus der Höhe der noch offenen Darlehenszusage (nicht ausbezahlte Darlehensteile) berechnet.  Es gibt aber die Möglichkeit Abweichungen zu diesen Regelungen zu vereinbaren. Gerade Kunden mit guter Bonität können durchsetzen, dass Bereitstellungszinsen beispielsweise erst nach 9 bis 12 Monaten berechnet werden. Dadurch lässt sich jede Menge Geld sparen. Da der Markt für Immobilienfinanzierungen hart umkämpft ist, sind die Banken in diesem Punkt oft zu Zugeständnissen bereit, damit sie überhaupt Neugeschäft generieren können. Diese Situation im Bereich der Immobilienfinanzierung kann zum Vorteil der Kreditnehmer ausgenutzt werden.

Der Aufbau einer Immobilienfinanzierung ist entscheidend für deren Erfolg. Vor einer Immobilienfinanzierung sollten mögliche Szenarien hinsichtlich der Einkommensentwicklung und der persönlichen Situation durchgespielt werden. Der häufigste Fehler ist die Überschätzung der persönlichen Einkommensverhältnisse. Aus diesem Grund sollte eine Immobilienfinanzierung nur mit gesichertem Einkommen in Angriff genommen werden. Unabhängig davon findet sich kaum eine Bank, die bereit wäre eine Immobilienfinanzierung beispielsweise mit befristetem Arbeitsvertrag durchzuführen.

Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung ist die Durchführung einer Haushaltsrechung unbedingt erfolgen. Dabei sind neben den anfallenden Kreditverpflichtungen auch mögliche Sonderbelastungen einzukalkulieren. Die Haushaltsrechnung sollte genügend Puffer nach Abzug aller Fixkosten beinhalten. Bei der Berechnung Ihrer Immobilienfinanzierung helfen Ihnen unsere Baufinanzierungsrechner. Für die Haushaltsberechnung nutzen Sie z.B. den speziellen Haushaltrechner. Eine Immobilienfinanzierung gilt im Regelfall im Hinblick auf die anfallende Liquiditätsbelastung als sicher, wenn mindestens 10% des Nettoeinkommens als Puffer verbleiben. Dadurch sind die wesentlichen Eventualitäten abgesichert. Der Puffer ist zwingend erforderlich, damit beispielsweise eine Nachfinanzierung jederzeit erfolgen kann. Es kommt nämlich immer wieder vor, dass beispielsweise die ursprünglich kalkulierten Gestehungskosten überschritten werden. In diesem Fall muss die Bank einen Kredit nachschießen, damit die finanzierte Immobilie überhaupt fertig gestellt werden kann.

Relativ entspannt kann eine Baufinanzierung angegangen werden, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist. Anders sieht es jedoch bei Vollfinanzierungen aus. Vollfinanzierungen sind Finanzierungen, bei denen der Kaufpreis bzw. die Baukosten komplett von der Bank finanziert werden. Solche Finanzierungen zeichnen sich durch relativ hohe Tilgungsanteile und eine verhältnismäßig hohe Verzinsung aus. Eine Vollfinanzierung ist zwischenzeitlich jedoch fast bei jeder Bank möglich. Die Voraussetzung hierfür sind allerdings geordnete Einkommensverhältnisse.

Der Aufbau einer Immobilienfinanzierung darf auf keinen Fall die Lebensqualität zu stark einschränken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Traum vom eigenen Zuhause zu einem Alptraum wird, wenn die Immobilie plötzlich zum finanziellen Mittelpunkt des Lebens wird.