Das Thema Immobilienfinanzierung ist sehr umfassend. Es gibt dabei viele Details, die beachtet werden müssen. Oft sind es Kleinigkeiten, mit denen eine Immobilienfinanzierung viel leichter zu stemmen ist.  Gerade unmittelbar nach dem Kauf einer Immobilie ist die finanzielle Situation häufig stark angespannt. Viele Anschaffungen, wie beispielsweise eine neue Küche, müssen noch getätigt werden, die Umzugskosten schlagen zu Buche – und für die alte Mietwohnung müssen womöglich noch Renovierungskosten bezahlt werden. Wenn in diesem Augenblick die Belastung mit den neuen Kreditraten aus der frisch abgeschlossenen Immobilienfinanzierung kommt, dann wird das laufende Girokonto sehr stark beansprucht. Die hohen Kreditzinsen bei Überziehungen kosten dann viel Geld.

Es gibt aber die Möglichkeit bereits am Anfang der Finanzierung eine Vereinbarung zu treffen, dass die erste Rate erst sechs Monate nach Darlehensauszahlung bezahlt werden soll. Zwar werden die Zinsen vierteljährlich abgerechnet, aber die Tilgung muss vorerst nicht bezahlt werden. Dies schont die Liquidität und eröffnet neue finanzielle Spielräume.  Die meisten Banken verlangen ca. 6 Monate nach Abschluss einer Immobilienfinanzierung die so genannten Bereitstellungszinsen. Diese betragen im Regelfall ca. 3,00% pro Jahr und werden aus der Höhe der noch offenen Darlehenszusage (nicht ausbezahlte Darlehensteile) berechnet.  Es gibt aber die Möglichkeit Abweichungen zu diesen Regelungen zu vereinbaren. Gerade Kunden mit guter Bonität können durchsetzen, dass Bereitstellungszinsen beispielsweise erst nach 9 bis 12 Monaten berechnet werden. Dadurch lässt sich jede Menge Geld sparen. Da der Markt für Immobilienfinanzierungen hart umkämpft ist, sind die Banken in diesem Punkt oft zu Zugeständnissen bereit, damit sie überhaupt Neugeschäft generieren können. Diese Situation im Bereich der Immobilienfinanzierung kann zum Vorteil der Kreditnehmer ausgenutzt werden.

Der Aufbau einer Immobilienfinanzierung ist entscheidend für deren Erfolg. Vor einer Immobilienfinanzierung sollten mögliche Szenarien hinsichtlich der Einkommensentwicklung und der persönlichen Situation durchgespielt werden. Der häufigste Fehler ist die Überschätzung der persönlichen Einkommensverhältnisse. Aus diesem Grund sollte eine Immobilienfinanzierung nur mit gesichertem Einkommen in Angriff genommen werden. Unabhängig davon findet sich kaum eine Bank, die bereit wäre eine Immobilienfinanzierung beispielsweise mit befristetem Arbeitsvertrag durchzuführen.

Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung ist die Durchführung einer Haushaltsrechung unbedingt erfolgen. Dabei sind neben den anfallenden Kreditverpflichtungen auch mögliche Sonderbelastungen einzukalkulieren. Die Haushaltsrechnung sollte genügend Puffer nach Abzug aller Fixkosten beinhalten. Bei der Berechnung Ihrer Immobilienfinanzierung helfen Ihnen unsere Baufinanzierungsrechner. Für die Haushaltsberechnung nutzen Sie z.B. den speziellen Haushaltrechner. Eine Immobilienfinanzierung gilt im Regelfall im Hinblick auf die anfallende Liquiditätsbelastung als sicher, wenn mindestens 10% des Nettoeinkommens als Puffer verbleiben. Dadurch sind die wesentlichen Eventualitäten abgesichert. Der Puffer ist zwingend erforderlich, damit beispielsweise eine Nachfinanzierung jederzeit erfolgen kann. Es kommt nämlich immer wieder vor, dass beispielsweise die ursprünglich kalkulierten Gestehungskosten überschritten werden. In diesem Fall muss die Bank einen Kredit nachschießen, damit die finanzierte Immobilie überhaupt fertig gestellt werden kann.

Relativ entspannt kann eine Baufinanzierung angegangen werden, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist. Anders sieht es jedoch bei Vollfinanzierungen aus. Vollfinanzierungen sind Finanzierungen, bei denen der Kaufpreis bzw. die Baukosten komplett von der Bank finanziert werden. Solche Finanzierungen zeichnen sich durch relativ hohe Tilgungsanteile und eine verhältnismäßig hohe Verzinsung aus. Eine Vollfinanzierung ist zwischenzeitlich jedoch fast bei jeder Bank möglich. Die Voraussetzung hierfür sind allerdings geordnete Einkommensverhältnisse.

Der Aufbau einer Immobilienfinanzierung darf auf keinen Fall die Lebensqualität zu stark einschränken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Traum vom eigenen Zuhause zu einem Alptraum wird, wenn die Immobilie plötzlich zum finanziellen Mittelpunkt des Lebens wird.

Die meisten Immobilienfinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossen werden, beinhalten eine mehrjährige Zinsfestschreibung. In vielen anderen Ländern dagegen sind häufig Immobilienfinanzierungen mit variabler Verzinsung üblich.

Grundsätzlich lässt ist gegen eine Finanzierung, bei der der Zinssatz für mehrere Jahre festgeschrieben ist, nichts einzuwenden. Dies ist eine besonders defensive Art der Immobilienfinanzierung. Der Kreditnehmer hat hier eine gewisse Sicherheit, die sich auf die Höhe der Nominalverzinsung und damit auf die laufende Belastung erstreckt. Für die Dauer der Zinsfestschreibung kann mit einer festen Rate kalkuliert werden. Dies gibt eine gewisse Planungssicherheit und Schutz vor unangenehmen Überraschungen, wie beispielsweise einem unerwarteten Zinsanstieg (Zinsschock). Es besteht zwar nach wie vor ein Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsfestschreibung, allerdings erst mit Ablauf derselben. Die Zinsentwicklung bis dahin kann aber genau beobachtet werden – und es verbleibt immer noch genügend Zeit um sich auf steigende Zinsen vorzubereiten. Besonders in der Tiefzinsphase versuchen die meisten Kreditnehmer lange Zinsfestschreibungen einzugehen, um dadurch eine noch höhere Sicherheit zu gewinnen. In einer Tiefzinsphase erweist sich diese Strategie auch durchaus als sinnvoll.

Das Risiko der steigenden Zinsen ist bei einer Zinsfestschreibung fast ausgehebelt – allerdings auch die Chance von fallenden Zinsen zu profitieren. Wer in Zeiten der Hochzinsphase lange Zinsbindungen eingeht, verpasst damit die Möglichkeit mit fallenden Zinsen die Kreditbelastung zu reduzieren. Bei einer variablen Verzinsung ändert sich der Zins ständig. Gerade in Zeiten von fallenden Zinsen wird dann auch die Darlehensverzinsung nach unten angepasst. Die Modalitäten der Anpassung sind vertraglich festgelegt. Meistens orientiert sich die variable Verzinsung an einem Referenzzinssatz (beispielsweise dem 3-Monats-Euribor). Die variable Verzinsung birgt deutlich mehr Risiken in sich. Es wird empfohlen – nicht nur für sicherheitsbewusste Kreditnehmer – in einer Hochzinsphase zumindest einen Teil der Immobilienfinanzierung fest zu gestalten.

Eine Baufinanzierung bedeutet eine langjährige finanzielle Verpflichtung. Beim Abschluss des Kreditvertrages will niemand negativ denken. Doch es sollten alle Eventualitäten bedacht werden, um sich gegen mögliche Risiken zu schützen, wie beispielsweise eine Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit. Jeder vierte Arbeitnehmer beendet sein aktives Berufsleben aufgrund gesundheitlicher bzw. körperlicher Schäden, die es ihm nicht erlauben seinen Beruf beschwerdefrei auszuüben. Aufgrund der steigenden Anforderungen am Arbeitsplatz nehmen nicht nur die körperlichen, sondern auch die psychischen Schäden zu. Bei Arbeits- bzw. Berufsunfähigkeit fehlt das Einkommen zur Zahlung von Kreditraten. In vielen Fällen ist es daher durchaus ratsam bei laufender Wohnbaufinanzierung auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung abzuschließen. Insbesondere ist dies dann sinnvoll, wenn es nur einen Hauptverdiener in einer Familie gibt. Im Falle einer Berufsunfähigkeit zahlt die Versicherung die vereinbarte Summe an den Versicherungsnehmer, aus der die fälligen Kreditraten bedient werden können. So kann eine wahrscheinliche Zwangsversteigerung abgewendet werden. Ähnlich ist es auch mit der Arbeitslosenversicherung. Kein Arbeitsplatz gilt heute als krisensicher. Der Abschluss einer Arbeitslosenversicherung sollte daher in Erwägung gezogen werden. Die Kosten für diese sind allerdings nicht zu unterschätzen. Die Arbeitslosenversicherung übernimmt beim Arbeitsplatzverlust die anfallenden Kreditraten für einen Zeitraum von einem Jahr. Mit den oben genannten Versicherungen hat ein Kreditnehmer die Chance die möglichen Risiken während der Kreditlaufzeit abzuschirmen. Natürlich wird die Bank nicht bei den ersten Anzeichen von finanziellen Schwierigkeiten sofort ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten. Fast jede Bank versucht diese endgültige Lösung zu vermeiden, da Zwangsversteigerungsobjekte oft nicht den gewünschten Erlös bringen. Trotzdem sollten die möglichen Risiken nicht unterschätzt und die Bereitschaft der Bank zur gemeinsamen Problemlösung nicht überschätzt werden. Gerade die Kreditnehmer, die ohne Eigenkapital und mit sehr knapper Kalkulation finanziert haben, sollten gewarnt sein.

>> Finanzierung in unsicheren Zeiten! Wie verhalte ich mich bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit?

Die Banken haben derzeit mit vielen Problemen zu kämpfen. Die Abschreibungen im Investmentgeschäft haben die Bilanzergebnisse deutlich verhagelt. Stille Reserven mussten teilweise aufgelöst werden. Vielen Banken ging es an die Substanz. Die fehlende Liquidität wurde von der EZB zu günstigen Zinssätzen zur Verfügung gestellt, und die Banken haben diese Gelder dankend angenommen. Aufgrund des starken Rückgangs beim Zinsniveau und der großen Menge an Geld, das die Banken aufgenommen haben, schwimmen derzeit viele Banken förmlich in Liquidität. Die günstige Refinanzierung ist zwar gut, aber die Wahl der Geldanlage gestaltet sich derzeit als äußerst schwierig. Die sicheren Geldanlagen bieten derzeit nur sehr geringe Renditen – und risikoreiche Papiere vermag derzeit niemand anzufassen. Viele Banken entdecken daher das Kundengeschäft für sich neu und versuchen in diesem Bereich eine hohe Rendite zu erzielen und die Liquidität dort unterzubringen. So werden beispielsweise Baufinanzierungen zu sehr günstigen Konditionen angeboten. 3,65% pa. nominal sind für zehn Jahre Zinsfestschreibung aus Sicht eines Verbrauchers sehr günstig. Aus Sicht einer Bank ist dies aber eine relativ sichere Geldanlage zu akzeptablen Konditionen. Doch die Banken kämpfen gleichzeitig mit einem anderen Dilemma. Bei steigenden Zinsen, die relativ bald erwartet werden, bedeuten die derzeit ausgereichten günstigen Immobilienfinanzierungen ein Zinsänderungsrisiko, da diese dann zu niedrig verzinst sind und die variable Refinanzierung teurer wird. Aus diesem Grund können bei den derzeitigen Immobilienfinanzierungen relativ hohe Sondertilgungen vereinbart werden. Die Banken werden in den nächsten Jahren um jeden Euro froh sein, der vorzeitig zurückbezahlt wird. Vereinzelte Banken haben das Risiko bereits erkannt und reagieren entsprechend. Teilweise sind hohe Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Immobilienfinanzierungen bereits heute kostenlos möglich. Es ist allerdings fraglich, ob die Verbraucher die niedrig verzinsten Darlehen vorzeitig zurückbezahlen wollen.

Viele Menschen wohnen in Miete und träumen von einer eigenen Immobilie. Dies ist auch verständlich, denn die eigenen vier Wände bedeuten deutlich mehr Freiraum für eigene Wünsche und Vorstellungen. Außerdem ist die eigene Immobilie eine solide Basis für finanzielle Unabhängigkeit im Alter und bildet damit einen Grundbaustein beim Thema Altersvorsorge. Aber warum nur träumen? Gerade jetzt ist eine Immobilienfinanzierung so günstig wie schon lange nicht mehr. Derzeit befindet sich die Eurozone in eine Tiefzinsphase. Damit ist die Immobilienfinanzierung teilweise günstiger als Miete. Bereits heute bieten viele Immobilienfinanzierer Zinssätze deutlich unter 5,00% p.a. an – und dies sogar für Vollfinanzierungen. Bei einem entsprechenden Einsatz von Eigenmitteln reduziert sich der Nominalzinssatz noch mal deutlich. Dies führt im Ergebnis zu einer monatlichen Belastung, die unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Miete liegt. Die Chance sollte daher genutzt werden, um sich langfristig günstige Konditionen für die Immobilienfinanzierung zu sichern. Damit bekommt man eine langfristige finanzielle Sicherheit im Hinblick auf die Wohnungskosten. Auch beim steigenden Preisniveau profitiert man dabei von günstigen Zinssätzen. Während die Mietpreise steigen und jeder Mieter mit einer Mieterhöhung rechnen muss, hat ein Baufinanzierer eine konstante monatliche Belastung und damit eine feste Kalkulationsgrundlage. In einer eigenen Immobilie kann man durch den Einsatz der energieeffizienten Einrichtungen, wie Solarzellen oder moderne Heizungen, die immer steigenden Nebenkosten in den Griff bekommen. Dies ist ein Punkt, der auf keinen Fall unterschätzt werden soll. Nebenkosten sind zwischenzeitlich fast so hoch wie die Miete selbst. In einem Mietobjekt ist eine ineffiziente Heizungsanlage fatal für den Mieter, wenn der Eigentümer vorerst keine Notwendigkeit für eine Erneuerung sieht. Die Heizkosten werden zu 100% auf den Mieter umgelegt. Dagegen kann sich der Mieter auch nicht wehren. Ein Immobilienbesitzer kann dagegen selbst über den Energiezustand seines Objektes bestimmen. Damit lohnt sich eine günstige Immobilienfinanzierung doppelt- es ist damit möglich die Miete und die Nebenkosten zu sparen.

>> Kauf-/Mietrechner – Immobilie kaufen oder mieten – Wie fahren Sie besser?
>> Berechnung der Immobilienfinanzierung
>> Weitere Informationen zur Immobilienfinanzierung

Ein Kombi-Darlehen ist eine flexible Variante der Immobilienfinanzierung, die es Darlehensnehmern ermöglicht eine schnellere Tilgung des Darlehens vorzunehmen. Bei einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung gelten festgesetzte Konditionen langfristig, die z.B. nur eine bestimmte Obergrenze von Sondertilgungsoptionen erlauben. Außerdem lassen sich Kreditgeber diese Optionen in Form von Zinsaufschlägen bezahlen. Mit dem Kombi-Darlehen erhalten Sie ein kostenloses Sondertilgungsrecht, das Ihnen eine schneller Rückzahlung des Hypothekendarlehens ermöglicht.

Ein Kombi-Darlehen ist eine Kombination aus einem klassischen Annuitätendarlehen mit einer Festzinsbindung. Dieses Darlehen bringt Übersichtlichkeit und Stabilität in Ihre Baufinanzierung. Der zweite Darlehensteil besteht aus einem Sondertilgungsdarlehen, dessen Zinssatz alle drei Monate neu festgesetzt wird. Dieses Darlehen kann man jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise begleichen.

Ein Kombi-Darlehen ist für Kreditnehmer geeignet, die zum einen über Planungssicherheit und zum anderen aber auch über flexible Sondertilgungsmöglichkeiten verfügen möchten! Derjenige, der in absehbarer Zeit eine gewisse Geldsumme erwartet, die er zur Rückzahlung des Sondertilgungsdarlehens nutzen möchte, ist hiermit gut bedient. Profitieren kann man außerdem von der Teilnahme an Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Diese sollte man jedoch genauestens beobachten, falls die Rückzahlung des Darlehens nicht wie vorgesehen stattfinden kann, denn dies könnte eine enorme Verteuerung des Darlehens bedeuten. In einem solchen Fall wäre die Umwandlung des Darlehensteils in ein Annuitätendarlehen empfehlenswert. Dies kann in der Regel mit einer Vorankündigung von vier Wochen geschehen.

>> Weitere Informationen zum Kombi-Darlehen

Unabhängiger Baufinanzierungsvergleich aus über 100 Banken

Zwar waren die Zinsen für einen Baukredit schon lange nicht mehr so günstig wie es momentan noch der Fall ist, jedoch sollte der Vergleich einer Vielzahl von Darlehensangeboten trotzdem nicht ausfallen. Außerdem darf man nicht vergessen, dass ein kleiner Zinsunterschied bei einer sechstelligen Kredit-Summe über die gesamte Laufzeit mal schnell 10 bis 20.000 Euro ausmachen kann! Mit einen professionellen Baufinanzierungsvergleich kann man also über die gesamte Laufzeit tausende von Euro sparen!

Jetzt können Sie eifrig von Bank zu Bank rennen und viele Unterlagen kopieren! Auch dieser Trend ist zum Glück nicht nicht mehr zeitgemäß. Zum einen ist die Anzahl der am Markt vertretenden Anbieter dermaßen groß, dass es mehr als ein Zufall wäre, wenn Sie das günstigste Kredit-Angebot erhaschen würden und zum anderen gibt es eine nicht unerhebliche Anzahl verschiedener Tarife in Verbindung mit unterschiedlichen Konditionen, die den Überblick per Hand grenzlich unmöglich machen. Letztendlich wäre dieser Auftrag in seiner Ausführung eher uneffektiv, extrem zeitaufwendig, ja sogar lästig.

Den richtigen Partner für einen kostenlosen und unverbindlichen Vergleich zur Baufinanzierung

Da man selbst nicht über die Mittel verfügt über einen kurzen Zeitraum die wirklich günstigste Immobilienfinanzierung zu ermitteln, ist ein Partner für die Abwicklung dieses Vergleichs unerläßlich. Die wichtigste Grundlage bei einem Baufinanzierungsvergleich ist natürlich ein Partner, der zum einen unabhängig ist und zum anderen auf eine Vielzahl von Kreditgebern zurückgreifen kann, um wirklich das günstigste Finanzierungsangebot ermittlen zu können. Außerdem ist auch die Berücksichtigung vieler weiterer Faktoren, wie die persönlichen Möglichkeiten, KfW-Förderungen etc., die letztendlich das in Frage kommende Finanzierungsmodell ausmachen, nicht weniger relevant.

Die Baufinanzierung nach Maß

Wie Sie feststellen, ist es garnicht so einfach das Optimum an Finanzierung für sich zu ermitteln, man kann fast schon von Maßarbeit sprechen, denn eine Finanzierung muss exakt auf Ihre Bedürfnisse, die aus vielen einzelnen Faktoren bestehen, angepaßt sein. Jede Baufinanzierung ist individuell, da hilft der schönste Baufinanzierungsrechner nicht!

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