Mietkauf und Optionskauf

Der Mietkauf ist eine alternative Finanzierungsvariante für Immobilieninteressenten, die Immobilieneigentum erwerben möchten. Das Objekt wird dabei nicht sofort gekauft, sondern wird zunächst nur gemietet, wobei die regelmäßigen Mietzahlungen bereits einen Abtrag für den späteren Kauf enthalten. Nach einer entsprechenden Laufzeit kann der Mieter dann gegen Zahlung der Restkaufsumme das Eigentum am Mietobjekt erwerben.

Die Vereinbarungen zu einem Mietkauf bedürfen der Schriftform: Im Mietkaufvertrag sind alle notwendigen Regelungen und Zahlen aufgeführt, die für beide Seiten klare Verhältnisse schaffen sollen. Grundsätzlich ist der Mietkauf somit ein Finanzierungsmodell, welches insbesondere für Immobilieninteressenten ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital geeignet ist, da diese kaum eine Möglichkeit hätten, eine Finanzierung von einem Kreditinstitut zu erhalten. Das Problem bei dem Mietkaufmodell liegt nach Ansicht vieler Experten darin, dass trotz der relativ hohen monatlichen Zahlungen für Miete und den Kaufpreisanteil eine sehr lange Zeitspanne vergeht, ehe ein nennenswerter Betrag des Kaufpreises zusammenkommt.

Der Teil der monatlichen Zahlungen, der für Abtrag resp. Zins des de facto gestundeten Kaufpreises genutzt wird, liegt meist bei ca. 50%. Die Miete aus diesen Zahlungen liegt dabei im Vergleich mit den ortsüblichen Durchschnittsmieten sehr oft unverhältnismäßig hoch. Würde ein vergleichbares Objekt „nur“ gemietet, wären nicht nur die monatlichen Belastungen niedriger, sondern der als Miete gezahlte Wert wäre oft auch weitaus angemessener für den Wohnwert des Objektes. Als Faustregel kann gelten, dass je höher der Anteil für den Kaufpreisabtrag und je niedriger der „Mietzins“ ist, umso schneller und günstiger kommt der Mietkäufer zu seinem Eigentum. Ferner trägt der Käufer bei einem Mietkauf das Risiko des Wertverfalls eines Objektes, da der Rücktritt vom Kauf oder die Minderung des Kaufpreises im Nachhinein nicht möglich sind.

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Mietkauf = Ladenhüter?

Gut geprüft werden sollten grundsätzlich alle für einen Mietkauf angebotenen Immobilien. Der finale Kaufpreis der Immobilie sollte angemessen sein - denn oft werden Objekte erst zum Mietkaufangebot, nachdem der Verkäufer vorher erfolglos versucht hat, das Objekt direkt an den Mann / resp. die Frau zu bringen. Da dies nicht gelungen ist (z.B. wegen eines überhöhten Preises, einer mangelhaften Bausubstanz oder Ausstattung, schlechter Lage bzw. Verkehrsanbindung oder anderer Nachteile), versucht es der Verkäufer nun mittels eines Mietkaufmodells. Die Darlehensfunktion des Mietkaufmodells wird in der Regel nicht aus reiner Nächstenliebe vom Verkäufer angeboten. Ein Interessent sollte also immer beim Anbieter nachfragen, warum das Mietkaufangebot besteht und sollte zudem das Objekt mit einem Fachgutachter untersuchen, bevor er den Vertrag unterschreibt.