Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten? - Die Tilgungsart
Welche Tilgungsart ist die richtige?
Die Tilgungsart bestimmt wann und wie die Rückführung Ihres Darlehens erfolgt. Diese Frage kann in Abhängigkeit der Immobiliennutzung beantwortet werden! Wird die Immobilie selbst genutzt, dann ist die Tilgung von Annuitätendarlehen empfehlenswert, da diese Variante eine sichere Basis darstellt. Bei Fremdvermietung ist die Tilgung von Festdarlehen (Endfälliges Darlehen) von Vorteil, was steuerliche Ursachen hat! Aber auch bei Selbstnutzung kann diese Variante durchaus sinnvoll sein, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind.
Bei der Tilgung ist es so, je höher die Tilgung gewählt wird, desto schneller erfolgt auch die Rückführung des Darlehens.
Tilgung von Annuitätendarlehen
Bei der Tilgung von Annuitätendarlehen wird die Annuitätenhöhe mit Hilfe eines Annuitätenfaktors mathematisch errechnet. Das Ergebnis dieser Berechnung stellt eine konstante monatliche Rückzahlungsrate (Annuität bzw. Kreditrate) dar, die aus einem Tilgungs- und Zinsanteil besteht. Am Anfang ist der Zinsteil größer als der Tilgungseil. Aufgrund der sinkenden Schuld im Verlauf der Finanzierung nimmt der Zinsteil ab und der Tilgungsteil in entsprechender Höhe zu. Diese Tilgungsart wird hauptsächlich genutzt, da Darlehensnehmer eine konstante Kalkulationsgröße haben, die auf Dauer eine sichere Rückführung des Darlehens gewährleistet.
Tilgung von Festdarlehen (Endfälliges Darlehen)
Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt die komplette Tilgung zum Ende der Laufzeit. Der Tilgungsteil fließt in einen Vermögensaufbauplan, also in Geldanlagen wie Fonds oder kapitalbildender Lebensversicherungen und wird gewinnbringend angelegt. Bei Investoren oder einkommensstarken Familien ist diese Tilgungsart eine interessante Variante, wenn mittels Vermögensaufbauplan eine höhere Rendite nach Steuern und Kosten, als an Zinsen für das Darlehen bezahlt werden, erwirtschaftet werden.
Beispiel-Rechnung:
Darlehen mit annuitätischer Tilgung (Darlehen 1) und eine Darlehen mit endfälliger Tilgung (Darlehen 2) im Vergleich
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Darlehen 1
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Darlehen 2 mit 6% p.a.
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Darlehen 2 mit 4% p.a.
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| Darlehensbetrag (netto) |
150.000,00 €
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150.000,00 €
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150.000,00 €
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| Sollzinssatz |
5,0% p.a.
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5,0% p.a.
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5,0% p.a.
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| Lfd. Tilgung |
2,0%
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0,0%
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0,0%
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| Mtl. Darlehensrate |
875,00 €
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625,00 €
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625,00 €
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| Rate Vermögensaufbauplan |
-
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250,00 €
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250,00 €
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| Mtl. Gesamtrate |
875,00 €
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875,00 €
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875,00 €
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| Restschuld nach 20 Jahren (brutto) |
47.242,00 €
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150.000,00 €
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150.000,00 €
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| Rendite Vermögensaufbauplan (nach Steuern) |
-
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6,0% p.a.
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4,0% p.a.
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| Wert Vermögensaufbauplan (nach Steuern) |
-
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113.900,00 €
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91.694,00 €
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| Restschuld nach 20 Jahren (netto) |
47.242,00 €
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36.100,00 €
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58.306,00 €
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Das Rechenbeispiel zeigt ganz klar, dass die Netto-Restschuld bei beinem endfälligen Darlehen deutlich geringer ausfallen kann, wenn die Rendite (nach Steuer) der Geldanlage deutlich über dem Zinssatz des Darlehens liegt. Diverse Geldanlagen, wie beispielsweise Investmentfonds, konnten in der Vergangenheit hohe Renditen von bis zu 10% und mehr nachweisen, wenn sich die Anlagestrategie über einen langen Zeitraum streckte. Jedoch gibt es auch die Kehrseite, die hohe Verluste nicht auschließen lässt, wie uns die Finanzkrise geleert hat!
Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten?
» Das Eigenkapital - Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
» Die Tilgungshöhe - Wie hoch sollte der Tilgungssatz sein?
» Die Finanzierungsform - Welche Finanzierungsform / Kreditart ist die beste?
» Die Sollzinsbindung - Welcher Zeitraum ist für die Sollzinsbindung angemessen?
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