Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten? - Das Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
Eigenkapital bildet die Grundlage einer Immobilienfinanzierung und je mehr eigene Mittel eingebracht werden können, desto kleiner fällt natürlich das benötigte Darlehen aus und desto solider ist die Finanzierung auf Dauer. Außerdem profitieren Bauherren und Immobilienkäufer von besseren Baufinanzierung Konditionen, da viel Eigenkapital den Kredit verbilligt und so das Risiko für die finanzierende Bank minimiert, was sich in "Zinsabschlägen", also in besseren Zinskonditionen deutlich bemerkbar machen kann!
Als Eigenkapital zählt nicht nur das ersparte auf Ihrem Sparbuch oder Bausparvertrag, sondern sämtliche Mittel, die in die Finanzierung mit eingebracht werden könnten, wie beispielsweise Fonds, Wertpapiere, Edelmetalle wie Gold, Silber, Platin etc. und andere Geldanlagen. Ob Sie die eine oder andere Geldanlage direkt in die Finanzierung durch den Verkauf einfließen lassen, muss im Einzelfall abgeschätzt werden, je nachdem, wo die Vorteile liegen!
Wie viel Einsatz von Eigenkapital ist erforderlich?
Das hängt in erster Line von der Nutzung der Immobilie ab und natürlich von Ihren finanziellen Möglichkeiten. Es gibt auch Finanzierungsmodelle, die kein Eigenkapital erfordern! » Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Unterschieden wird zwischen Selbstnutzer und Kapitalanleger.
Der Selbstnutzer
Einst galt die Regel von min. 20-30% Eigenkapital, jedoch ist diese Regel nicht mehr aktuell. 5% bis 10% des Kaufpreises sind durchaus für die Finanzierung einer Immobilie emfehlenswert. Je höher jedoch das Eigenkapital bei Selbstnutzern ausfällt, desto besser ist das für die Hausfinanzierung. Aufgrund des niedrigeren Finanzierungsbedarfs profitiert man nicht nur von günstigeren Zinskonditionen, sondern von einer geringeren monatlichen Belastung, die sich natürlich über viele Jahre sehr positiv auswirkt und Freiraum für andere Investitionen schafft.
Jedoch sollte zusätzlich ein gewisser Puffer von circa sechs bis acht Monatsgehältern für unvorhersebare Ausgaben vorhanden sein. Im Idealfall empfiehlt sich eine zusätzliche langfristige Kapitalanlage, die bestenfalls eine Rendite erwirtschaft, die höher ausfällt als die anfallenden Zinskosten.
Die optimale Höhe des Eigenkapitals für Selbstnutzer
Im ersten Schritt ermittelt die kreditgebene Bank den Beleihungswert der Immobilie. Dieser Wert macht den vermutlichen Wiederverkaufswert aus und kann von Bank zu Bank variieren. Dieser Wert ist in die Zukunft ausgerichtet, muss also nicht dem aktuellen Wert der Immobilie entsprechen! Bei einem Beleihungswert von beispielsweise 200.000 EURO wären 80.000 EURO als optimaler Eigenkapitalanteil einzustufen, also 40% des Beleihungswertes. Ein höherer Eigenkapitalanteil würde sich in höheren Gebühren für die Finanzierung bemerkbar machen und ist daher nicht empfehlenswert. Neben dem Beleihungswert müssen dann noch Beträge für die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und Notarskosten und beim Bau noch weitere wie z.B. Baugenehmigung, Erschließungskosten, Architekt etc.) und für den Umzug und Einrichtung zur Verfügung stehen. Die Nebenkosten machen nochmal 10% bis 15% des Eigenkapitals aus!
Der Kapitalanleger
Bei Kapitalanlegern, die die Immobilie vemieten wollen, sollte die Höhe des Eigenkapitals möglichst gering ausfallen. Da Kapitalanleger (Vermieter) die Kreditkosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen können. Im ersten Jahr können beispielsweise die folgenden Aufwendung steuerlich geltend gemacht werden: Disagio, Notarkosten für Grundbestellung und Beurkundung des Kaufvertrags, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren, Anwalts- und Gerichtskosten. In den Folgejahren können dann weitere Aufwendungen abgesetzt werden, wie beispielsweise: jährliche Kreditzinsen, Kontoführungsgebühren, Modernisierungskosten, Grundsteuer, sämtliche Versicherungen, Betriebskosten etc.
» Ihr individuelles Finanzierungsangebot
Kapitalanleger (Gewerbliche Immobilienfinanzierung)
Die Voraussetzungen für die Vergabe einer gewerblichen Immobilienfinanzierung sind höher gesetzt als bei der privaten Immobilienfinanzierung. Darlehensgeber verlangen i.d.R. neben den Nebenkosten min. 20 Prozent Eigenkapital, entweder in bar oder Sicherheiten in gleicher Höhe. Eine Gewerbefinanzierung ohne Eigenkapital ist gänzlich unmöglich!
Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten?
» Das Eigenkapital - Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
» Die Tilgungshöhe - Wie hoch sollte der Tilgungssatz sein?
» Die Finanzierungsform - Welche Finanzierungsform / Kreditart ist die beste?
» Die Sollzinsbindung - Welcher Zeitraum ist für die Sollzinsbindung angemessen?
» Die Sondertilgung - Welche Sondertilgungsoptionen sind optimal?
» Die Tilgungsart - Welche Tilgungsart ist die richtige?
» Hauskredit Vergleich - Wie finde ich den besten Hauskredit?
» Immobilienkredit vorzeitig kündigen bzw. ablösen