Baufinanzierung Tipps - Fragen & Antworten zur Finanzierung von Immobilien 3
Welcher Tilgungssatz ist ideal?
Je höher der Tilgungssatz, umso eher ist die Finanzierung beendet und die Schuld getilgt. Allerdings steigt auch die monatliche Belastung. Ziel sollte sein, das Darlehen spätestens im Renteneintrittsalter getilgt zu haben. Je nach Finanzierungsgeber kann man flexible Tilgungssätze auch schon während der Zinsbindungsphase vereinbaren - dies ermöglicht die Anpassung an das eigene Einkommen. Im Durchschnitt benötigt man auf dem aktuellen Zinsniveau etwa 35 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen 1% Tilgung abzutragen. Schon die Anpassung der Tilgungsleistung auf 2% bedeutet eine Zeitersparnis von etwa 10 Jahren. Der Tilgungssatz sollte neben dem eigenen Alter auch die persönliche Einkommenssituation und das aktuelle Zinsniveau berücksichtigen. Die Anbieter erstellen nach Festlegung des Tilgungssatzes zum vereinbarten Kreditrahmen detaillierte Tilgungspläne, aus denen ersichtlich ist wie viel zu welchem Zeitpunkt getilgt wird, wie hoch der Zinsanteil ist und auf welchen Betrag die Restschuld nach der Zinsbindungsphase lautet. Wird der Tilgungssatz während der Laufzeit verändert oder eine Sondertilgung geleistet, so ändert sich der Tilgungsplan entsprechend und der Kunde erhält eine revidierte Ausfertigung.
Welchen Zeitraum sollte die Sollzinsbindungsfrist umfassen?
Die Länge der Bindungsfrist hängt zum Einen von den individuellen Gegebenheiten (z.B. geplante Nutzungs- bzw. Besitzdauer oder generelles Sicherheitsverlangen) ab, zum Anderen von den möglichen Anbieterangeboten. Kürzere Zinsbindungen bedeuten einen attraktiveren Zinssatz, längere Zinsbindungen bieten dagegen (gerade auf dem aktuell niedrigen Niveau) mehr Planungssicherheit. Ist dagegen z.B. in den nächsten Jahren kein stark ansteigendes Zinsniveau zu erwarten, bietet sich auch eine kürzere Bindungsfrist an, um von den besseren Konditionen zu profitieren. Es empfiehlt sich, hier bei mehreren Anbietern eine ausführliche Beratung einzuholen, die Angebote anhand eines sinnvollen Beispiels durchzurechnen und dann erst eine
Entscheidung zu fällen.
Zu welchem Zeitpunkt wird der Finanzierungszinssatz verbindlich?
Nach Eingang der vollständigen Anfrage inklusive aller Unterlagen (Einkommens- und Vermögensnachweise, Unterlagen über das Objekt etc.) legt der Anbieter ein verbindliches Angebot vor. Nach der schriftlichen Annahme durch den Kunden erfolgt dann die entsprechende Weiterleitung an die finanzierende Bank.
Welche Arten und Umfänge von Sondertilgungen werden angeboten und welche Kosten entstehen dadurch?
Es existiert eine Vielzahl von Sondertilgungsvarianten. Dabei gibt es marktübliche Versionen, wie z.B. Sondertilgungsoptionen ohne Zusatzkosten (wie jährlich oder in Summe begrenzte Sondertilgungen) – aber auch exotische oder institutseigene Abarten (z.B. 100% Sondertilgung). Mit Sondertilgungen kann der Darlehensnehmer neben der Zinsersparnis die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten bzw. die Restschuld senken. Um möglichst viele Varianten prüfen zu können, sollten mehrere Anbieter kontaktiert werden. Als Faustregel gilt: Hohe Sondertilgungsmöglichkeiten bedeuten meist einen etwas höheren Darlehenszinssatz. Sinnvoll ist z.B. die Einplanung von in naher Zukunft zu erwartenden Mittelzuflüssen (wie Einmalzahlungen oder Auszahlungen aus Lebensversicherungen etc.). Solche Wünsche zur Sondertilgung sollten bereits mit der Finanzierungsanfrage übermittelt werden, damit die folgenden Angebote objektiv miteinander verglichen werden können.
Ist die Vereinbarung eines Disagios sinnvoll?
Ein Disagio kann steuerliche Vorteile haben (z.B. Werbungskostenabzug bei Vermietung im Jahr der Auszahlung). Für die gängige Finanzierung einer eigengenutzten Immobilie jedoch lohnt ein Disagio meist nicht. Die optisch niedrigeren Sollzinsen lassen das Darlehen auf den ersten Blick günstiger erscheinen, in Wirklichkeit ist ein Disagio jedoch nur eine Finanzierungsverlagerung und stellt den Kreditnehmer durch die höhere Restschuld oft sogar schlechter. Im Einzelfall sollten steuerliche Erwägungen mit einem Steuerberater geklärt werden. Er kann entscheiden, ob die Erfüllung der steuerlichen Rahmenbedingungen gegeben ist.
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