Amortisation

Eine Amortisation (aus dem Französischen „amortir“ = tilgen) beschreibt die Kostendeckung (Refinanzierung) einer vorgenommenen Investition oder auch (im Zusammenhang mit Darlehen) die vollständige Tilgung einer Schuld mittels Kreditraten für eines langfristigen Darlehen – man spricht deshalb auch von Amortisationsdarlehen. Beide Bedeutungen sind im Themenbereich der Baufinanzierung von Bedeutung.

So kann z.B. die betriebswirtschaftliche Amortisation nach Anschaffung einer gewerblichen Immobilie (mittels Fremdkapital) nur durch die Erzielung von Einnahmen aus Mieten oder Pachten erfolgen. Erst wenn die Finanzierungs- und ggf. Renovierungs- oder Modernisierungskosten vollständig durch die erzielten Einnahmen abgedeckt wurden, spricht man von einer erfolgten Amortisation des Immobilieninvestments. Die dafür notwendige Zeitspanne (die Amortisationszeit) muss vor Inanspruchnahme von Fremdkapital durch die Erstellung einer Prognose mit den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben umrissen werden – dies ist einer der wichtigen Punkte, die dem Kapitalgeber ein Angebot ermöglichen.

Doch auch im privaten Bereich – z.B. bei einem Annuitätendarlehen für ein Bauvorhaben oder den Kauf einer Immobilie – hat die Amortisationszeit eine wichtige Bedeutung. Sie beschreibt hier die notwendige Zeit, welche der Darlehensnehmer benötigt, bis das Darlehen vollständig getilgt ist. Bei den meisten Hypothekendarlehen kann diese Zeit im Voraus für den Darlehensnehmer nicht genau festgelegt werden. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt in den meisten Fällen eine Restschuld, die durch eine Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Wann die Darlehenssumme vollständig getilgt sein wird, hängt dann von den Konditionen des neuen Vertrages ab. Auch kann sich durch Sondertilgungen oder durch eine Anpassung des Tilgungssatzes die Zeit bis zu vollständigen Darlehenstilgung verändern. Die Amortisation ist erst dann komplett, wenn die Darlehenssumme vollständig zurückgezahlt worden ist.