Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Zusatzentgelt, welches die Bank für die nicht plangemäße (vorzeitige) Tilgung eines Darlehens innerhalb einer Zinsfestschreibungszeit berechnet. In der Regel werden solche Vorfälligkeitsentschädigungen nur für Darlehen mit einer mittel- oder langfristigen Zinsfestschreibung (wie z.B. Immobilienkrediten) relevant. Dies rührt von der Rechnung der Bank, dass die vom Darlehensnehmer vorzeitig vorgenommene Rückführung nicht zu den Zinserträgen führt, von denen vor Kreditzuteilung ausgegangen worden war. Es entsteht ein sog. "Margenschaden", da die Bank Ihren Gewinn ja aus den Differenzen (Margen) aus verzinsten Einlagen und höherverzinsten Krediten bezieht. Weiterhin wurde der Darlehensbetrag vor Zuteilung entsprechend refinanziert, doch nun muss die Bank mit den veränderten Marktzinsen zum Rückzahlungszeitpunkt eine ggf. verminderte Ertragsstruktur in Kauf nehmen - dies wird als sog. "Refinanzierungsschaden" bezeichnet. Diese beiden "Schäden" will die Bank durch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Wird das Darlehen übrigens noch vor Auszahlung rückgeführt (also gar nicht erst in Anspruch genommen), so wird dies als "Nichtabnahmeentschädigung" bezeichnet, ist aber de facto mit der Vorfälligkeitsentschädigung vergleichbar. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt auch nur dann an, wenn der Darlehensnehmer kündigt. Die vertraglich festgelegten Kündigungsrechte der Bank führen zwar ebenfalls zu den o.a. Schäden, hier spricht man dann jedoch von einem Anspruch auf Schadensersatz der Bank.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Aktiv-Aktiv-Methode
Die Berechnung kann anhand zweier Berechnungsalternativen durchgeführt werden. Die sog. "Aktiv-Aktiv-Methode" ist in aller Regel für den Kunden günstiger und wird meist von den Kreditinstituten nicht angewendet. Hierbei wird unterstellt, dass die zu früh geflossene Valuta direkt in ein Ersatzgeschäft (neues Kreditgeschäft) eingebracht werden kann. Der Netto-Margenschaden kann dabei von der Bank aus bis zum Ende der Sperrfrist für die Rückzahlung angesetzt werden. Vergleichsweise kann dabei auch ein Durchschnittswert von Banken gleichen Typs herangezogen werden. Hinzu kommt der Refinanzierungsschaden, der anhand der aktuell anliegenden Zinsverschlechterung für das Ersatzdarlehen (mit einer Laufzeit gleich der Restlaufzeit des vorzeitig zurückgezahlten Darlehens) berechnet werden kann.
Aktiv-Passiv-Methode
Die häufiger vorkommende Berechnung wird jedoch nach der "Aktiv-Passiv-Methode" vorgenommen. Hierbei wird der oben bereits beschriebene Zinsverschlechterungsschaden berücksichtigt und dabei gleichzeitig davon ausgegangen, dass der Kapitalstrom aus den vorzeitig retour geflossenen Mitteln in Kapitalmarkttitel öffentlicher Hauptschuldner wiederangelegt wird. Die hierbei erreichten Renditen werden auf den Zinsausfall angerechnet. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird also durch den Unterschied der erzielbaren Zinserträge am Markt und den entgangenen Zinserträgen des alten Darlehens bestimmt. Dabei muss die Laufzeit der neuen Titel der jeweiligen Restlaufzeit des gekündigten Darlehens entsprechen.
Bei allen Berechnungsmethoden müssen immer alle nicht genutzten Vertragsmerkmale zu Gunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden. So sind alle vorher vereinbarten Sondertilgungsmöglichkeiten, ggf. ersparte Risiko- und Verwaltungsaufwendungen einzupreisen und ebenso muss der Wert mit dem für die Restlaufzeit gültigen aktuellen Zinssatz zum frühestmöglichen "vertragsgemäßen" Rückzahlungszeitpunkt abgezinst werden. Nach aktuellen Urteilen ist die Bank jedoch berechtigt, ein Bearbeitungsentgelt für den verfrühten Ablösungsvorgang zu berechnen.
Regelmäßig Streit und rechtliche Fragen
Das Thema Vorfälligkeitsentschädigung bietet auch aufgrund seiner im Einzelfall nicht dediziert geklärten Kostenberechnungen immer wieder eine Basis für Rechtsstreitigkeiten. Oft glaubt der Kunde, die Bank habe zu viel berechnet und muss dann den Nachweis erbringen, dass in der Realität ein geringerer Schaden entstanden ist (nach BGB). Die von den Banken bevorzugte Aktiv-Passiv-Methode wird in der Praxis oft nur theoretisch berechnet, in Wirklichkeit ist jedoch die direkte Verwendung für ein neues Kreditgeschäft gegeben. Der Nachweis ist oft schwer. Ein nicht selten auftretender Fall ist der Hausverkauf, bei dem das abgelöste Darlehen bei der gleichen Bank direkt wieder zur Neufinanzierung - zumindest anteilig - verschoben wird. Auch vor einer Umschuldung (z.B. bei günstigeren Kreditmarktzinsen) sollte vorher genauestens mit der Bank geklärt werden, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung inklusive aller Nachteile ausfallen wird. Unter Berücksichtigung aller Kosten kann sonst selbst bei günstigerem Zinssatz für die Restlaufzeit bei einem neuen Darlehen unter dem Strich ein Verlust herauskommen.
Auch eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist unter bestimmten Umständen möglich: Bei Darlehensverträgen, deren Zinsfestschreibung mehr als 10 Jahre beträgt, ist nach gesetzlichen Bestimmungen eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, wenn der Vertrag bereits seit mind. 10 Jahren besteht und eine 6-Monats-Frist eingehalten wird. Bei Darlehen, die nicht gegen Grundpfand abgesichert sind, ist generell eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung bei Einhaltung einer maximal 6-monatigen Frist möglich. Natürlich kann im Einzelfall auch immer mit der Bank über die genauen Konditionen und evtl. anfallenden Schadenersatz gesprochen werden. Viele Anbieter zeigen sich recht flexibel, insbesondere wenn Anschlussverträge oder Verträge über neue Produkte abgeschlossen werden. Da das Thema nicht einfach ist empfiehlt es sich grundsätzlich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Auch eine Bankberatung ist empfehlenswert, da die Banken mittlerweile gesetzlich verpflichtet sind, dem Kunden alle für Ihn auftretenden Nachteile umfassend darzulegen.
