Immobilie als Kapitalanlage / Geldanlage - Optimal und sicher in Immobilien investieren 2

Wie bei jeder Kapitalanlage müssen allerdings auch bei Immobilienanlagen einige Dinge beachtet werden. Die beginnt bereits bei der Selektion des Objekts: Wo liegt die Immobilie? Ist ggf. eine zukünftige Verkehrswertminderung möglich z.B. bei infrastrukturellen Maßnahmen der Gemeinde? Sind besondere Bestimmungen zu beachten (z.B. bei Auslandsimmobilien, denkmalgeschützten Immobilien oder aufgrund regionaler Vorgaben)?

Soll die zu erwerbende oder neu zu erstellende Immobilie selbst genutzt werden oder ist diese nur zur Vermietung gedacht? Gibt es ggf. ortsabhängige Förderungen? Da das Thema sehr komplex ist, sollte man neben der Bildung eines eigenen Grundwissens unbedingt auch die Hilfe von unabhängigen Immobilienexperten in Anspruch nehmen. Der große Vorteil liegt dabei in der Vermeidung von Fehlern, die aufgrund nicht ausreichenden Wissens passieren können. Diese können zu unnötigen Kosten oder einem übermäßigen Verfall des Immobilienwertes führen und damit zum Verlust von Vermögen.

Hat man das richtige Objekt gefunden, gilt es hierfür die optimale Finanzierung zu suchen. Auch hier gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten, von der eigenkapitallosen Finanzierung über individuelle Sondertilgungsmöglichkeiten bis zu anpassbaren Tilgungssätzen. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote sollte man stets die identischen Eckdaten bei der Anfrage verwenden, also Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz und ggf. gewünschte Sondertilgungen sollten immer identisch sein. Unter verschiedenen Voraussetzungen können Fördermittel bei der Darlehensbeantragung berücksichtigt werden z.B. wenn das Haus die Bedingungen für ein Energiesparhaus erfüllt oder wenn es unter Denkmalschutz steht. Förderbanken wie beispielsweise die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) stellen vergünstigte Darlehen bis zu bestimmten Höhen zur Verfügung, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Unter Umständen können Förder- und Bankdarlehen auch kombiniert werden.

Die Schuldzinsen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten und die Abschreibungen auf eine vermietete Immobilie können als Werbungskosten auf die Mieteinnahmen angerechnet werden. Entstehen dabei Verluste aus Vermietung und Verpachtung, können diese steuermindernd auf das übrige Einkommen angerechnet werden. Ist die Immobilie später einmal vollständig abgezahlt, entstehen natürlich zusätzliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Idealfall sollten diese auf die Ruhestandszeit fallen, da dann weniger Steuern anfallen und der Lebensstandard im Alter zusätzlich gesichert werden kann. Als Kapitalanleger hat man die Wahl, ob man ein Objekt kauft (und ggf. saniert), neu erbaut oder sich gar über Immobilienfonds an größeren Objekten beteiligt. Im letzteren Fall muss man sich nicht selbst mit Bauträgern oder Handwerkerfirmen auseinandersetzen und kann auch kleinere Beträge investieren. Allerdings fallen dann für die Verwaltung und Instandhaltung Kosten für das Fondsmanagement an. Oft werden „Renditeobjekte“ auch bereits mit fertigem Finanzierungs- und Ertragsplan von Banken und Immobilienmaklern angeboten. Diese Angebote sollten niemals blind, sondern nur nach eigener oder zusätzlicher (unabhängiger) Prüfung angenommen werden.