Immobilien finanzieren, Gewerbliche Baufinanzierung - 5. Gewerbeimmobilien

Was sind Gewerbeimmobilien?

Als Gewerbeimmobilie wird ein Gebäude bzw. ein Gebäudeteil oder auch eine Fläche bezeichnet, welche(s) mindestens mehrheitlich der gewerblichen Nutzung dient. Gewerbliche Immobilien dienen in jedem Fall der Ertragsmaximierung. Grundsätzlich kann dies allerdings auf verschiedene Arten realisiert werden: So unterscheidet man hinsichtlich des Objektzwecks (beispielsweise eine Verwendung als Ladengeschäft, Büro oder als Lagerhalle), sowie nach der unterschiedlichen Kapitalgeberstruktur. Gewerbeimmobilien werden entweder als reine gewerbliche Objekte oder als Mischimmobilien verwendet (z.B. Ladengeschäft mit integrierter Wohnung).

Weitere Beispiele für Gewerbeimmobilien sind Kanzleien, Labors, Gaststätten- und Beherbergungsbetriebe, Arztpraxen, Agenturen usw. Hinsichtlich der Kapitalgeberstruktur können Gewerbeimmobilien z.B. durch eine Firma, ein Kreditinstitut, öffentliche Kassen oder durch eine Beteiligungsgesellschaft oder durch einen Mix hieraus finanziert werden. So unterschiedlich die Verwendung und Finanzierung ist, so stark divergieren auch die Risikostrukturen. Zur Beurteilung von Chancen und Risiken ist deshalb immer eine sehr detaillierte und individuelle Analyse erforderlich. Oftmals führen diese Analysen nur zu einem optimalen Ergebnis, wenn verschiedene Fremdkapitalressourcen kombiniert werden. Hierunter fallen auch Förderungen und Anteilsvergaben.

Möglichkeiten und Chancen - Risiken müssen abgewogen werden

Gewerbliche Immobilien können einer betrieblichen Neugründung oder Erweiterung oder auch als Anlageobjekt dienen. Die (abhängig vom Verwendungszweck) entstehenden Risikostrukturen sind dabei sehr unterschiedlicher Natur. Betriebswirtschaftlich sollten Risiken und Kostenpläne anhand branchenspezifischer Entwicklungen sowie den in der Vergangenheit aufgetretenen und in der Zukunft realistisch zu erwartenden Gewinn-, Auslastungs- und Umsatzzahlen sehr genau abgewogen werden. Eine betriebliche Expansion z.B. aufgrund hoher Nachfragezahlen muss nicht zwangsläufig zu dauerhaft höheren Erträgen führen. Wiegen die zu erwartenden Mehrerträge die neu entstehenden finanziellen Belastungen in absehbarer Zeit nicht mindestens auf, ist das Engagement extrem risikoreich. Auf der anderen Seite kann eine Expansion und Gewinnmaximierung oft nur über zusätzliche Räumlichkeiten für die Kapazitätserweiterung realisiert werden. Eine genaue Planung der Amortisationszeit und der anschließenden Mehrerträge sollte - soweit möglich - realistisch beurteilt werden.

Die Bauherrschaft steht jedoch nicht allein da zur Beurteilung des gesamten Chancen- und Risikoverhältnisses: Da für die meisten Projekte eine Finanzierung benötigt wird, werden die in Frage kommenden Kreditgeber (z.B. Banken) sich die Gesamtsituation sehr genau anschauen, bevor ein entsprechendes Darlehen vergeben wird. Für den Kapitalanleger bieten sich mit Immobilieninvestments fast alle Risikofacetten:

So kann er in die als relativ sicher geltenden Engagements in gut ausgelastete Immobilien in bevorzugter Lage über namhafte Anlagegesellschaften investieren. Für eine überdurchschnittliche Rendite wird dies jedoch nicht ausreichen. Wer bereit ist, ein gewisses Risiko hinsichtlich der Auslastung resp. der möglichen Ertragserwartungen einzugehen, kann sehr viel höhere Renditen erzielen.

Geachtet werden sollte hier insbesondere auf die Reputation der Anlagegesellschaft sowie eine realistische Einschätzung der Anlagesituation. Zu oft schon haben schwarze Schafe deutsche Immobilienanleger mit fragwürdigen Renditeversprechen um Ihr Kapital gebracht - daher ist extreme Vorsicht geboten!

Gewerbliche Baufinanzierung

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist strukturell mit sehr viel mehr Aufwand als die private Immobilienfinanzierung verbunden. Die Wertermittlung erfolgt auf anderer Basis (z.B. Ertragswertverfahren) und je nach Risikoeinschätzung ist es durchaus denkbar, dass nur bestimmte Kapitalgeber für das Projekt in Frage kommen. Winken z.B. Banken und Sparkassen ab, ist es durchaus möglich, das Projekt noch durch private Investorengruppen finanzieren zu lassen. Bei Renditeobjekten für Kapitalanleger werden oft eigens spezifische Anlagegesellschaften (z.B. Immobilienfonds für die gewerbliche Vermietung) gegründet, die Fremd- und Anlegerkapital verwalten.

Der Kapitalanleger (egal ob privat oder gewerblich) ist dann auf seine eigene Urteilskraft angewiesen, um das Chance-/Risikoverhältnis einzuschätzen. Gemeinsamkeiten mit der privaten Finanzierungsvariante bestehen aber auch: So sollte der Kreditnehmer vor dem Abschluss sehr genau die Möglichkeiten für eine flexible Vertragsgestaltung anhand der individuellen Situation (Eigenkapitalbasis, Einkommenssituation) prüfen und mit fachmännischer Hilfe die möglichen Angebote am Markt vergleichen.

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Steuern

Steuerrechtlich besteht ein sehr großer Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei den gewerblichen Immobilien werden andere Berechnungsformen für die Grundsteuer zugrunde gelegt. Entscheidend für die Steuermesszahl ist hier die Art der Nutzung. Es treten also unterschiedliche Besteuerungen z.B. für reine Produktionsimmobilien oder für Mischformen wie Lager- und Bürogebäude mit Angestelltenwohnungen auf. Aktuell werden Reformen in diesem Bereich zur Vereinfachung von Grund- und Gewerbesteuer diskutiert.

Natürlich müssen auch Umsatzsteuer und weitere betriebswirtschaftlich relevante Daten (z.B. Abschreibungen, Fremdkapitalanteil etc.) berücksichtigt werden. Die Aufwendungen für die Errichtung der neuen Immobilie können anfänglich steuermindernd berücksichtigt werden. Jedoch fallen höhere Steuern aus Mehrerträgen und höherem Immobilienwert (z.B. eine höhere Grundsteuer als bisher) an. Die Vielzahl der steuerrelevanten Aspekte und deren Optimierungsmöglichkeiten macht die Hinzunahme eines Steuerberaters unabdingbar.

Gewerbliche Baufinanzierung

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