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Denkmalschutzimmobilien direkt vom Bauträger • Die letzte Steueroase! • Renditestark durchstarten mit einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage!

Vorteilhaft: Das Denkmal als Anlageimmobilie mit Steuervergünstigung

Der Denkmalschutz liegt in der gesetzgebenden Verantwortung der Länder. Er widmet sich dem Erhalt und der Nutzbarmachung historischer Bauwerke. Architektur- und Baugeschichte werden unter die Obhut des Gesetzes gestellt, um das kulturelle Erbe in Form von Denkmälern zu erhalten. Dieses besondere, gesamtgesellschaftliche Anliegen fördert der Staat durch gezielte Steuergesetze, die den sachlichen Erhalt der Baudenkmäler finanziell unterstützen. Die Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien oder der Erwerb von denkmalgerecht sanierten Objekten gelten seit dem Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung als die letzten verbliebenen Anlageformen, bei denen attraktive Steuergesetze Vorteile bieten. Zum Vergleich: Beim Kauf von konventionellen Altbau- oder Neubauhäusern, können Vermieter lediglich einen geringen Anteil für Abnutzung, die so genannte Afa, pro Jahr steuerlich absetzen. Dieser liegt bei zwei Prozent. Wird das Objekt in Eigennutzung selbst bewohnt, besteht keinerlei Anspruch auf Förderung. 

Höherer Sanierungsaufwand wird steuerlich ausgeglichen

Für Baudenkmäler gilt ein weiterhin hohes Abschreibungsvolumen - unabhängig, ob Eigennutzung oder Vermietung. Die steuerliche Förderung ist sowohl im Falle von Vermietung als auch bei Eigennutzung anwendbar. 

Bereits seit den 1970er Jahren werden vom Gesetzgeber entsprechende Sondervergünstigungen gewährt, die den deutlichen finanziellen Mehraufwand für denkmalgerechte Sanierung, Modernisierung und Erhaltung sowie für die umfangreicheren Planungsarbeiten und längeren Bauzeiten berücksichtigen. Diese sind heute in den Paragrafen 7h und 7i des Einkommenssteuergesetztes (EStG) geregelt. 

Investoren und Eigentümer, die eine Denkmalimmobilie fremd vermieten, können die Sanierungskosten zu einhundert Prozent über einen Zeitraum von zwölf Jahren absetzen: Der Steuerpflichtige kann „im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen“. Fazit: Je höher der Sanierungskostenanteil ist, desto höher sind auch die anzusetzenden Kosten. 

Eine Regelung, die ihren Sinn hat, wie der in Leipzig> ansässige Denkmal-Experte Helmut Nikles bestätigt: „Der Ausgleich ist berechtigt und kommt allen Beteiligten zugute. Eine als Denkmal deklarierte Wohnimmobilie zu sanieren, erfordert in allen Planungs- und Prozessphasen einen weitaus höheren Aufwand als bei einer vergleichbaren konventionellen Altbausanierung. Ein langer, anspruchsvoller Auflagen-Katalog ist zu erfüllen. Die meisten Arbeiten können nur mit entsprechend hoch qualifizierten Spezialisten realisiert werden.“ 

Steuerlich begünstigt werden nur die Kosten, die speziell für die Realisierung von Denkmal schützenden Maßnahmen entstehen. Bei einem kernsanierten Gebäude können diese bis zu 80 Prozent des Gesamtpreises sein.

Erfahrene Bauträger garantieren Markt- und Zukunftsfähigkeit

Etwa fünf Prozent aller Gebäude in Deutschland stehen unter Denkmalschutz – ebenso groß ist auch das Angebot von denkmalgeschützten und denkmalgerecht sanierten Wohnimmobilien. 

Der attraktive und ergiebige Markt wird von Investoren, Bauträgern und Anlegern ebenso engagiert und rege durchdrungen, wie er auch bei selbst nutzenden Wohnungseigentümern und Mietern beliebt ist. Denkmalgeschützte Objekte werden von erfahrenen und hoch spezialisierten Bauträgern denkmalgerecht saniert, modernisiert und renoviert und dann zum Kauf angeboten. 

Meist übernimmt eine vom Bauträger beauftragte Hausverwaltungsfirma bereits die Vermietung der Wohnungen noch während der Bauphase, so dass die Mieteinnahmen sofort nach Übernahme des Objektes an den neuen Eigentümer gehen. Die Hausverwalter übernehmen auch das umfassende Mietermanagement. Dazu gehören auch die Kontrolle der regelmäßigen Mietzahlungen, Ankündigung und Durchsetzung von Mieterhöhungen und vieles mehr. Der neue Eigentümer selbst hat einen verschwindend kleinen Aufwand im Verhältnis zu einem stetig wachsenden Gewinn. 

Vergleichbare Preise, unvergleichliche Vorteile

Die Quadratmeter-Preise beim Kauf einer Denkmalimmobilie in Top-Lage liegen im gleichen Premium-Segment wie die von gut gelegenen Neubauten mit anspruchsvoller Ausstattung. Dennoch stellt sich das Denkmalobjekt schnell als das weitaus bessere Angebot dar: Neben den zeitgemäßen, nach modernsten Technologien realisierten, Komfortmerkmalen weisen denkmalsanierte Wohnhäuser einen einzigartig historischen, bürgerlich wohligen und gediegenen Flair auf, den Neubauten durch ihre von Grund auf funktionalen Aspekte nicht bieten können.

Darüber hinaus – und das ist allein unter rein rechnerischen Betrachtungen das entscheidende Argument - kommen die steuergesetzlich verankerten Abschreibemöglichkeiten hinzu, die den anspruchsvoll erscheinenden Preis innerhalb einer überschaubaren Zeit deutlich reduzieren, indem die Sanierungskosten hundertprozentig abgesetzt werden. Für Kapitalanleger sind außerdem die Darlehenszinsen für die Finanzierung komplett abzugsfähig. 

Die Abschreibmöglichkeiten werden nur dann in vollem Umfang gewährt, wenn die betreffende Immobilie von der örtlichen Behörde unter den der Landesgesetzgebung entsprechenden Denkmalschutz gestellt wird und vor Beginn der Umbaumaßnahmen von einem Investor oder einem Bauträger erworben wird. 

Weiterer Vorteil für Kapitalanleger, die mittels Darlehen finanzieren

Wer durch die Investition oder den Kauf von Immobilien Wohnraum für Dritte – Mieter – schafft, kann die jährlichen Zinsen für ein zum Erwerb aufgenommenes Darlehen gänzlich steuerlich absetzen. Insofern ist der Kauf mittels eines Immobilienkredits von zusätzlichem Vorteil.

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>> Vorteilhaft: Das Denkmal als Anlageimmobilie mit Steuervergünstigung

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§§7h und 7i (EStG)

(Hier veröffentlichte Zitate aus Gesetzestexten erfolgen ohne Gewähr oder einer daraus entstehenden Rechtsverbindlichkeit)

§ 7h Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

(1) 1 Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. 

2 Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. 

3 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 

4 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind. 

5 Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.

(2) 1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist. 

2 Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.  

§ 7i Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen

(1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen. 

2 Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist. 

3 Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden.

4 Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind. 

5 Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 

6 Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. 

7 Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. 

8§ 7h Abs. 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden. 

(2) 1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. 

2 Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern. 

(3) § 7h Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden.