Eigentumswohnung - Kapitalanlage und Finanzierung
Eigentumswohnung ohne Eigenkapital - Vorteile und Nachteile
In Anbetracht der als attraktiv eingestuften langfristigen Anlage über eigene Immobilien oder der Vorteile einer eigengenutzten Immobilie ohne Mietbelastung im Alter mögen nun einige Anleger ggf. auch über die Möglichkeit einer Eigentumswohnungs-Finanzierung ohne eigenes Kapital nachdenken. Hier soll der Vorteil der sicherheitsorientierten Altersvorsorge bzw. der Wertbeständigkeit von Wohneigentum mit dem Vorteil des zunächst völlig fehlenden Eigenkapitaleinsatzes kombiniert werden. Der Grund kann sein, dass entweder gar kein Eigenkapital zur Verfügung steht, aber trotzdem eine Vorsorge getroffen werden soll oder aber das Eigenkapital wird in andere (alternative) Anlageformen investiert und es soll eine zusätzliche Sicherung als Risikominimierung eingebaut werden.
Dies hört sich interessant an – hat aber auch einige Hürden, deren man sich bewusst sein sollte. Zunächst einmal ist ein weiterer Vorteil, dass einige Kreditinstitute diese Art Finanzierung (0% Eigenkapital-Finanzierung) wirklich anbieten. Dabei dient die Eigentumswohnung selbst als Sicherheit. Geprüft werden hierbei neben dem Objekt selbst die genauen Einkommensverhältnisse: Besteht ein langjähriges Arbeitsverhältnis mit gutem Einkommen in einem als moderat sicher bewerteten Unternehmen / Branche? Gibt es Leistungen, die in naher Zukunft sicher zu erwarten sind (z.B. Lebensversicherungen, Erbschaften etc.)?
Es ist verständlich, dass die Kreditinstitute bei einer solchen Finanzierung etwas „genauer“ hinsehen: Je nach individueller Situation des Antragstellers wird dieser 
in eine Risikoklasse eingestuft. Je höher diese Klasse, umso schlechter werden die Angebotskonditionen für das mögliche Darlehen. Auch Ablehnungen sind denkbar. Die Nachteile liegen auf der Hand: Das Darlehen wird teurer bezahlt und die Bank sichert sich durch entsprechende Eintragungen Zugriffe aus die Immobilie und ggf. weiteres privates (bei Antragstellung nicht liquides) Vermögen. Kommt es zu Rückzahlungsschwierigkeiten, löst der Mechanismus sofort aus und beendet alle Vorsorgepläne. Wie sicher kann der Finanzierungsnehmer wirklich sein, dass z.B. das momentane Arbeitsverhältnis und daraus resultierende Einkünfte für die nächsten Jahre mindestens konstant bleiben? Bestehen Zweifel, kann sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital schnell zur großen substanziellen Katastrophe entwickeln.
Hinzu kommt, dass die Auswahl der möglichen Kreditinstitute eingeschränkt ist, denn nicht alle Anbieter offerieren auch die Finanzierung ohne Eigenkapital. Die Suche wird so schwieriger und der Vergleich der Konditionen durch weniger Auswahl eingeschränkt – man kann nur aus dem auswählen, was angeboten wird. Diese Angebote können zum Teil erheblich voneinander abweichen weil jeder mögliche Darlehensgeber seine ganz eigene Risikobewertung zugrunde legt.
FAZIT
Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital ist gewagt. In bestimmten Fällen (sichere zukünftige Einkommensverhältnisse, zusätzliche Sicherungsoptionen) stellt sie eine wirkliche Alternative dar, jedoch sollte der Antragsteller sich dann umfassend selbst informieren, um nicht mit unnötig hohen Finanzierungskosten belastet zu werden. Zusätzlich ist die Auswahl der in Frage kommenden Darlehensgeber eingeschränkt. In den meisten Fällen lohnt eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital nicht, insbesondere dann nicht, wenn es sich um eine Kapitalanlage handeln soll.
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