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Immobilien finanzieren
1. Die Immobilie
Die Planung fängt mit der richtigen Immobilie an.
Eine Immobilie kauft man nicht täglich, daher sollte dies nicht aus einer Laune geschehen oder spontan erfolgen. Der Kauf einer Immobilie muss auf alle wichtigen Faktoren hin analysiert und geprüft werden. Die Investition in eine Immobilie ist eine Investition auf eine langfristige Sicht hin, meist über einen Zeitraum von circa 20 bis 30 Jahren. Gerade bei der Investition in eine Immobilie sollten die Vor- und Nachteile gegenübergestellt und ausgewertet werden und das geschieht am besten durch die Einbeziehung von unabhängigen Fachleuten, die durch ihre langjährige Erfahrung und ihrem Expertenwissen einen Fehlkauf bis zu 95% vermeiden können.
A. Lassen Sie sich Zeit für Ihre Entscheidung, denn in der Ruhe liegt die Kraft
Der Kauf einer Immobilie sollte möglichst lange geplant und wohl überlegt sein. Wenn der Kauf einer Immobilie aus steuerlichem Hintergrund geschieht, wäre eine Klärung der steuerlichen Aspekte mit einem Steuerfachexperten von Vorteil, damit Sie sich letztendlich für den richtigen Immobilientyp entscheiden. Bei den verschiedenen Immobilien-Typen unterscheidet man zwischen Bestands- (Altbau-), Neubau- und Denkmalschutzimmobilien. Mehr zu jedem einzelnen Immobilientyp erfahren Sie in den weiteren Teilen. Um sicher zugehen, dass man auch eine Qualitätsimmobilie erwirbt und jene die Ihren Voraussetzungen voll erfüllt, ist das Einholen von mehreren Angeboten sowie das folgende Vergleichen und Analysieren, zusammen mit unabhängigen Fachleuten, unabdingbar.
Lassen Sie sich jedenfalls von Niemanden zu einer Entscheidung drängen! Der Kauf einer Immobilie, egal ob für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage, ist als langfristige Investition anzusehen. Und verzichten Sie keinesfalls auf eine Besichtigung des Objektes! Ebenso sollten Sie Makler und Verkäufer meiden, die überhastet auf eine Objekt-Reservierung oder einen Notartermin drängen und Ihnen nicht sämtliche wichtige Dokumente, wie z. B. den Kaufvertrag, vorab zur Ansicht mitgeben.
B. Die Besichtigung der Immobilie
Verzichten Sie keinesfalls auf eine Besichtigung der Immobilie! Sie mögen jetzt verwundert sein, jedoch gibt es eine Vielzahl von Personen, die eine Immobilie aus dem Prospekt hin reserviert und gekauft haben, ohne diese jemals gesehen zu haben. Dies geschieht oft bei Immobilien, die z. B. als Kapitalanlage dienen. So ein Prospekt mag zwar schön anzusehen sein, jedoch gibt es meist keine detaillierten und überaus wichtigen Randinformation über die Umgebung und Infrastruktur usw., die für die Auswahl entscheidend sind. Dabei darf man nicht vergessen, dass die Wertsteigerung und Rendite einem großen Einfluss der genannten Faktoren unterstehen und deshalb keinesfalls auf eine so genannte Live-Besichtung der Immobilie sowie Umgebung verzichtet werden darf.
Wieso hört man eine Vielzahl Personen klagen, die ihr Geld in den Sand gesetzt haben, weil die Immobilie überteuert, in einem schlechten Zustand (schlechte Bausubstanz) war oder ein grausames Umfeld hatte usw. Diese Personen haben weder diese noch eine andere Checkliste zur Hilfe genommen und haben sich nicht mit einem Fachmann das Objekt angeschaut, der im Vorhinein schon eventuelle Mängel erkennt. Selbst viele Prominente sind teilweise mit Immobilien auf die Nase gefallen, da Sie diese auf Zuruf und vertrauen gekauft haben. Wie heißt es doch: "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!".
Fazit: Nehmen Sie auf jeden Fall einen Besichtigungstermin war, auch wenn das Objekt mehrere Kilometer entfernt ist. Prospekte können lügen, Augen nicht! Betrachten Sie das Umfeld inkl. der Infrastruktur. (Viele seriöse Anbieter erstatten Ihnen auch die Fahrkosten, wenn es anschließend zum Kauf kommt (bitte bestätigen lassen). Nehmen Sie Kontakt zu unabhängigen Fachleuten auf. Dies mag Ihnen zwar im ersten Moment als eine zusätzliche Ausgabe erscheinen, doch verglichen mit dem, was Ihnen sonst noch passieren kann, lohnt sich diese Investition allemal. Beispiel: Das Objekt wurde von der Bank und deren Gutachter mit einem aktuellen Marktwert von 100.000 EUR eingestuft. Letztendlich kam heraus, dass das Objekt einen Marktwert von 40.000 EUR hat. Bei diesem Beispiel handelt es sich um kein Einzelfall!
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C. Die Lage
Das mit wichtigste Kriterium ist die Lage der Immobilie, denn diese ist unabänderlich. Deshalb besichtigen Sie das Objekt und die Umgebung und besorgen Sie sich Fakten über die Stadt bzw. Region. Heutzutage dürfte dies dank des Internets kein Problem mehr darstellen. Die Lage des Objekts hat einen großen Einfluss auf die erzielbare Miete, der Wertsteigerung sowie der Rendite.
Mit zu den wichtigsten Metropolen Deutschlands gehören in den alten Bundesländern Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Hannover und Frankfurt am Main und in den neuen Bundesländern die Städte Leipzig, Dresden und Potsdam.
Welche Faktoren des Standorts müssen betrachtet werden?
• Die Stadt: Gibt es dort viel Industrie, die genügend Arbeitsplätze hergibt? Wie hoch ist der prozentuale Anteil der Arbeitslosen? Wie könnten die Zukunftsaussichten der Region sein (siedeln neue Firmen an, Arbeitsplatzerhaltung etc.)
• Der Bezirk: Welchen Ruf genießt der Bezirk? Schauen Sie sich um und versuchen die Nachbarschaft zu beurteilen. Ist die Infrastruktur genügend ausgebaut, wie z. B. öffentliche Einrichtungen sprich Kindergärten und Schulen, U-Bahn, Bus- oder Straßenbahnverkehr, wie sind die Einkaufsmöglichkeiten, findet man naheliegend ausreichende ärztliche Versorgung, Postämter, Banken, gibt es kulturelle Angebote sowie Freizeiteinrichtungen etc.
• Ruhe/Lärm: Wie hoch ist die Lärmbelästigung? Würden Sie dort selbst wohnen wollen?
• Parkplatzangebot: Gehört zu dem Objekt ein Parkplatz oder hat man die Möglichkeit einen in der Nähe zu mieten? Wie lange dauert die Parkplatzsuche?
Wie Sie sehen, ist es ziemlich aufwendig und zeitraubend die richtige Lage der Immobilie einzuschätzen. Bei Dienstleistungsunternehmen, die die Aussage treffen: "Bei uns gibt es nur hochwertige Immobilien in Top-Lagen", wäre man doch eher vorsichtig und holt sich noch eine zweite Meinung!
Die Frage, die sich noch stellt, ist wer ist Ihre Zielgruppe und wie hoch sind die durchschnittlichen Mietsteigerungen in dieser Region? Eine Lage, die Sie wählen würden, um dort selbst zu wohnen, muss nicht den Wünschen Ihrer Zielgruppe entsprechen!
Fazit: Checken Sie die Lage bis ins Detail und lassen Sie sich nichts vorgaukeln! Die Lage einer Immobilie hat großen Einfluss auf die Wertsteigerung, erzielbar Miete und Rendite.
D. Die Qualität der Immobilie
Die Qualität der Immobilie ist das wichtigste Kriterium und als Laie mit am schwierigsten zu beurteilen. Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz? Ziehen Sie einen Experten zurate, denn bei einer Immobilie ist es wie beim Gebraucht-Autokauf – denn nicht alles, was glänzt, ist auch Gold. Beim Altbau beispielsweise wäre der allgemeine Hauszustand zu überprüfen, die Gefahr liegt in zukünftigen oder auch überfälligen Reparaturen, die sich angestaut haben. Bei Neubauten und sanierten Altbauten, die unter Denkmalschutz stehen, wäre eine intensive Prüfung der Baubeschreibung notwendig. Liegt für diese Arbeiten ein TÜV Zertifikat vor? Wurde die Denkmalimmobilie auch nach den Richtlinien des Denkmalschutzes wiederhergestellt und da wären wir bei dem nächsten Faktor, dem Bauträger. Wie lange ist der Bauträger schon auf dem Markt? Gibt es eine umfassende Dokumentation über die Wiederherstellung der Immobilie. Wie lange ist (noch) der Haftungszeitraum des Bauträgers? In der Regel beträgt dieser 5 Jahre für die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen? Wie sieht es aus mit Referenzobjekten des Bauträgers, gibt es welche und welchen Ruf genießt er auf dem Markt?
Fazit: Die Qualitätsbeurteilung einer Immobilie sollte der Laie nicht alleine durchführen. Denken Sie an das Autogetriebe, das nach drei Monaten die Zähne knirschen lässt.
>> Teil 1. Die Immobilie – Immobilien finanzieren <<
>> Teil 2. Bestandsimmobilien – Immobilien finanzieren <<>> Teil 3. Neubauimmobilien – Immobilien finanzieren <<
>> Teil 4. Denkmalschutzimmobilien – Immobilien finanzieren <<
>> Teil 5. Das Baugeld <<
>> Teil 6. Sanierungskredit <<
