Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen
Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer regelmäßig (meist monatlich) gleichbleibende Raten, die aus jeweils veränderlichen Anteilen aus Zins und Tilgung bestehen. Es tritt also eine immer gleich bleibende finanzielle Belastung auf. Vor Vertragsabschluss wird eine Zinsbindungsfrist sowie ein Tilgungssatz vereinbart, woraus sich dann der Zahlungsplan bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ergibt.
Beispiel Annuitätendarlehen
Darlehenssumme: 79.200 Euro
Nominalzinsen: 3,93%
Tilgungssatz: 2 %
Zinsbindungsfrist: 15 Jahre
Es ergibt sich eine monatliche Leistungsrate von 391,38 Euro, die sich aus Zinsen und Tilgungsanteilen zusammensetzt. Wobei der Zinsteil sich von Monat zu Monat verringert und im gleichen Maße der Tilgungsteil steigt.
Im ersten Monat betragen diese Anteile: 258,95 Euro Zinsanteil plus 132,43 Euro Tilgung - diese verändern sich monatlich und am Ende der Zinsbindungsbindungsfrist setzt sich die letzte Rate aus nur noch 157,02 Euro Zinsanteil, aber 234,36 Euro Tilgung zusammen.
Es verbleibt eine Restschuld von 47.944,38 Euro. Diese muss dann endgetilgt bzw. im Rahmen einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden.
Was ist ein Tilgungsdarlehen bzw. Ratentilgungsdarlehen?
Bei einem Tilgungsdarlehen (oder auch Abzahlungsdarlehen, Ratentilgungsdarlehen) zahlt der Darlehensnehmer eine regelmäßige, gleichbleibende Tilgungsrate. Neben dieser linearen Tilgung wird eine zusätzliche (in der Regel gesondert belastete) Zinsrate fällig. Die Zinsrate ist jedoch veränderlich, da diese auf die jeweils verbliebene Restschuld berechnet wird, welche sich ja durch die Tilgungsraten vermindert. Es entstehen so im Verlauf der Rückführung stets niedrigere Leistungsraten (Leistungsrate = Summe aus Tilgungs- und Zinsrate in einem bestimmten Zeitraum). Die Höhe der gleichbleibenden Tilgungsrate errechnet sich aus der Divisionsrechnung der Darlehenssumme durch die Anzahl der Tilgungsraten.
Beispiel Tilgungsdarlehen
Darlehenssumme: 50.000 Euro
Zins: 5,5 % p.a. nominal
Intervall für Tilgungszahlungen: Monatlich
Die Zinsen werden gesondert berechnet und vierteljährlich gezahlt. Hieraus ergibt sich eine monatliche Tilgungsrate von 1.041,67 Euro und eine Gesamtzinsbelastung von 5.614,58 Euro, welche in den 4 Jahre insgesamt aufgebracht werden muss. Der Effektivzins beträgt in diesem Beispiel 5,61% p.a.
» Tilgungsdarlehen bzw. Ratentilgungsdarlehen
Unterschiede zwischen Annuitäten- und Tilgungsdarlehen
Der Hauptunterschied zwischen Annuitäten- und Tilgungsdarlehen liegt in der differenzierten Behandlung der Tilgungs- und Zinszahlungen. Während beim Annuitätendarlehen die Tilgungs- und Zinsbeiträge zugunsten einer regelmäßigen Leistungsrate bei jeder Zahlung variieren, steht beim Tilgungsdarlehen die Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit fest. Daneben wird die variable Zinsrate separat geleistet und kann auch - im Gegensatz zu den Zahlungen beim Annuitätendarlehen - getrennt und in unterschiedlichen Zahlungsintervallen zur Tilgung geleistet werden.
Vor- und Nachteile / Für wen eignen sich die Kreditvarianten?
Insbesondere die konstanten und damit fest planbaren Leistungsraten sind das Trumpf-Ass des Annuitätendarlehens. So kann die Baufinanzierungsplanung relativ einfach strukturiert erfolgen. Der damit verbundene Nachteil ist die lange Verbindlichkeit des Vertrages. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht oder nur mit hohen Kosten und entsprechendem Aufwand verbunden. Beim Tilgungsdarlehen ist größere Flexibilität aufgrund der fehlenden konstanten monatlichen Raten gefragt. Dafür erfolgen gerade in der Anfangsphase höhere Tilgungsleistungen als beim Annuitätendarlehen, da hier der größte Teil der Leistungsrate in den ersten Jahren hauptsächlich aus Zinszahlungen besteht.
Der Kreditsaldo wird also beim Tilgungsdarlehen schneller abgebaut. Aus diesem Vorzug des Tilgungsdarlehens ergibt sich gerade für gewerbliche Immobilienfinanzierungen ein wirtschaftlicher Vorteil: So kann der kalkulatorische Wertverlust der Immobilie durch eine adäquat bemessene Tilgungsleistung ausgeglichen werden (Kopplung an die Abschreibungspraxis). Beim Annuitätendarlehen, welches mehr für die privaten Kreditnehmer geeignet ist, hat der Darlehensnehmer nach den ersten Jahren meist noch eine relativ hohe Kreditnominalschuld. Hierdurch entsteht jedoch der Vorteil, dass die regelmäßige finanzielle Belastung in einem geringeren Rahmen als bei der Variante des Tilgungsdarlehens gehalten werden kann.
Durch die hohe Anfangsbelastung beim Tilgungsdarlehen spielen auch marktwirtschaftliche Einflüsse eine Rolle: So kann der Darlehensnehmer hier weniger Auswirkungen durch die Inflationsentwicklung als beim Annuitätendarlehen erwarten, da die Belastung ständig sinkt. Ein größerer Nutzen aus einer hohen Inflation tritt dann beim Annuitätendarlehen auf, gleichzeitig sinkt aber mit zunehmender Laufzeit hier auch der Anteil an steuerrelevant abzugsfähigen Zinsen.
Fazit
Sowohl Annuitäten- als auch Tilgungsdarlehen eignen sich je nach individueller Situation für eine Immobilienfinanzierung. Kann eine hohe Anfangsbelastung geschultert werden, bietet sich - insbesondere für gewerbliche Projekte - das Tilgungsdarlehen an. Soll die finanzielle Belastung möglichst gleich bleiben und dabei nicht zu hoch werden, ist das Annuitätendarlehen von Vorteil. Die meisten privaten Immobilienfinanzierungen werden aus diesen Gründen als klassische Annuitätendarlehen abgeschlossen.
Je nach Ausgestaltung unterscheiden sich die Entschuldungszeiträume erheblich: Nach einer bestimmten Zeitspanne X innerhalb der Laufzeiten nimmt die Tilgungsleistung beim Annuitätendarlehen zu und trägt so gerade bei längeren Laufzeiten im Vergleich zu einer schnelleren Entschuldung bei. Um mit einem Tilgungsdarlehen schnell eine Entschuldung zu erreichen, müssen daher höhere Leistungsraten (die dann natürlich eine niedrigere Zinsbelastung bedingen) aufbringbar sein.