Die meisten Immobilienfinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossen werden, beinhalten eine mehrjährige Zinsfestschreibung. In vielen anderen Ländern dagegen sind häufig Immobilienfinanzierungen mit variabler Verzinsung üblich.

Grundsätzlich lässt ist gegen eine Finanzierung, bei der der Zinssatz für mehrere Jahre festgeschrieben ist, nichts einzuwenden. Dies ist eine besonders defensive Art der Immobilienfinanzierung. Der Kreditnehmer hat hier eine gewisse Sicherheit, die sich auf die Höhe der Nominalverzinsung und damit auf die laufende Belastung erstreckt. Für die Dauer der Zinsfestschreibung kann mit einer festen Rate kalkuliert werden. Dies gibt eine gewisse Planungssicherheit und Schutz vor unangenehmen Überraschungen, wie beispielsweise einem unerwarteten Zinsanstieg (Zinsschock). Es besteht zwar nach wie vor ein Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsfestschreibung, allerdings erst mit Ablauf derselben. Die Zinsentwicklung bis dahin kann aber genau beobachtet werden – und es verbleibt immer noch genügend Zeit um sich auf steigende Zinsen vorzubereiten. Besonders in der Tiefzinsphase versuchen die meisten Kreditnehmer lange Zinsfestschreibungen einzugehen, um dadurch eine noch höhere Sicherheit zu gewinnen. In einer Tiefzinsphase erweist sich diese Strategie auch durchaus als sinnvoll.

Das Risiko der steigenden Zinsen ist bei einer Zinsfestschreibung fast ausgehebelt – allerdings auch die Chance von fallenden Zinsen zu profitieren. Wer in Zeiten der Hochzinsphase lange Zinsbindungen eingeht, verpasst damit die Möglichkeit mit fallenden Zinsen die Kreditbelastung zu reduzieren. Bei einer variablen Verzinsung ändert sich der Zins ständig. Gerade in Zeiten von fallenden Zinsen wird dann auch die Darlehensverzinsung nach unten angepasst. Die Modalitäten der Anpassung sind vertraglich festgelegt. Meistens orientiert sich die variable Verzinsung an einem Referenzzinssatz (beispielsweise dem 3-Monats-Euribor). Die variable Verzinsung birgt deutlich mehr Risiken in sich. Es wird empfohlen – nicht nur für sicherheitsbewusste Kreditnehmer – in einer Hochzinsphase zumindest einen Teil der Immobilienfinanzierung fest zu gestalten.

In Niedrig-Zinsphasen sind variable Darlehen auf Euribor-Basis die ideale Alternative zu Darlehen mit Zinsfestschreibung. Verbraucher sollten sich jedoch gegen steigende Zinsen mit Hilfe eines CAP absichern.

Die wichtigsten Zinssätze aus dem Geldmarkt sind die Euribor-Zinsen. Euribor-Zinsen sind die Zinsen, zu denen sich die wichtigsten europäischen Banken gegenseitig Geld ausleihen. Dabei gibt es hier unterschiedliche Laufzeiten. Die Euriborzinsen gelten als Referenzzinssätze für viele weitere Finanzprodukte. So beispielsweise auch für die variabel verzinslichen Darlehen. Aktuell stehen solche Darlehen hoch im Kurs. Zum Vergleich: der 3-Monats-Euribor liegt derzeit bei ca. 0,85% und der 6-Monats-Euribor bei ca. 1,1%.

Zinssätze für ein Darlehen mit Festzinsbindung von 10 Jahren sind derzeit auf dem Markt zwischen 4,2% und 4,6% zu bekommen. Nun der Zinsvorteil liegt auf der Hand. Doch wie funktioniert ein variables referenzzinsabhängiges Darlehen genau? Beim Abschluss des Darlehensvertrages wird ein Referenzzinssatz festgelegt. Dabei kann ein 3-oder 6-Monats-Euribor ausgewählt werden. Für die endgültige Kondition wird dann noch ein Aufschlag vereinbart – beispielsweise 1,00%. Die Höhe der Aufschläge variiert in Abhängigkeit von den Gewinnansprüchen der Bank, denn der Aufschlag ist gleichzeitig die Bruttomarge der Bank. Der dann vereinbarte Zinssatz gilt entsprechend für die nächsten 3 oder 6 Monate. Mit Ablauf der kurzen Zinsfestschreibung findet ein Fixing-Termin statt. Dabei wird am vertraglich festgelegten Datum der Referenzzins festgehalten und als Grundlage für die Konditionsgestaltung herangezogen.

In der aktuellen Situation gehen die Volkswirte davon aus, dass die Geldmarktzinsen weiterhin auf dem niedrigen Niveau verbleiben werden. Dies ist definitiv ein Vorteil für Kreditnehmer, die dabei bares Geld sparen können. Doch der Vorteil dieser Form von Darlehen liegt nicht nur in den aktuell günstigen Konditionen, sondern auch in der Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung. Die variablen Darlehen können jederzeit getilgt werden. Eine Limitierung hinsichtlich Sondertilgungen existiert hier nicht. Aufgrund der kurzen Zinsfestschreibung kann das Darlehen relativ kurzfristig gekündigt werden und beispielsweise in ein Festzinsdarlehen umgeschuldet werden. Dies wäre beispielsweise dann sinnvoll, wenn die Geldmarktzinsen wieder stark anziehen. Damit wird ein wichtiges Thema angesprochen, das das eigentliche Risiko bei variablen referenzierten Darlehen ausmacht – das Zinsänderungsrisiko. Der Kreditnehmer profitiert natürlich von niedrigen oder fallenden Geldmarktzinsen, muss aber bei steigenden Zinsen mehr bezahlen. Da der Anstieg der Zinsen nach oben am Geldmarkt nicht begrenzt ist, besteht theoretisch die Möglichkeit eines sehr hohen Zinsanstiegs, der zu einer nicht mehr tragbaren Belastung führt. Aus diesem Grund wird bei solchen Darlehen empfohlen, gleichzeitig ein CAP abzuschließen. Dieser wirkt wie eine Zinsschranke nach oben. Falls beispielsweise ein CAP bei 4,5% vereinbart wurde, bedeutet dies, dass der Kreditnehmer nicht mehr als 4,5% bezahlen muss – selbst wenn der Referenzzins unter Berücksichtigung des Aufschlags bei 7,00% steht. Der Cap ist damit eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Dieser Schutz kostet allerdings Geld. Der Preis des CAPs hängt zum einem von dem gewählten Abstand zum aktuellen Zinsniveau und zum anderen von den Zinsvolatilitäten in der Vergangenheit ab. Der Preis wird von der Bank ermittelt. Je geringer der Abstand zwischen dem aktuellen Zinsniveau und der CAP-Obergrenze, desto mehr kostet der CAP, der im Übrigen als eine Option bewertet werden sollte.

Weitere Informationen:
Cap-Darlehen – eine flexible Variante der Baufinanzierung