(Berlin, 22.05.2012) Bausparverträge sind Klassiker der Immobilienfinanzierung. Nach wie vor sparen viele Bundesbürger (zurzeit etwa 20 Millionen Verträge) über eine Bausparkasse Beträge an, um nach der Zuteilungsreife an ein günstiges Immobiliendarlehen zu gelangen. Die Konditionen für dieses Darlehen orientieren sich an den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses herrschenden Verhältnissen am Finanzmarkt. Da derzeit historisch günstige Bauzinsen präsent sind, können aktuell Bausparverträge mit sehr günstigen Zinskonditionen für ein späteres Darlehen abgeschlossen werden. Der Nachteil liegt dabei in der vergleichsweise langen Ansparphase mit ebenfalls sehr niedrigen Guthabenzinsen. Trotzdem kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Bausparvertrag in der derzeitigen Situation sinnvoll sein. Der Interessent sollte aber alle möglichen Optionen für die Inanspruchnahme einer möglichst günstigen Immobilienfinanzierung prüfen, um so maximal vom derzeitigen Zinstief zu profitieren.

Die aktuelle Situation

Das derzeitige Zinstief am Kapitalmarkt ermuntert viele Immobilieninteressierte, die „eigenen 4 Wände“ zu realisieren. Die eigene Immobilie kann nach wie vor als eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge angesehen werden, da ein Sachwert grundsätzlich kaum von inflationären oder kapitalmarkttechnischen Schwankungen (wie zuletzt in der Finanzkrise beobachtet) beeindruckt wird. Neben der freien Entfaltung im eigenen Wohnraum dient eine Immobilie deshalb auch der Sicherung des Lebensstandards im Alter. Wichtig dabei ist, dass die Ratenzahlungen für Tilgungen und Zinsen möglichst vor Eintritt des Rentenalters abgeschlossen sind, da dann in der Regel die monatlichen Einkünfte im Vergleich zum aktiven Erwerbsleben sinken. Ohne Miet- oder Ratenzahlungen lässt sich so im Alter ein angemessener Lebensstandard halten. Der Trend zur eigenen Immobilie hält aufgrund dieser Vorteile an. Nicht jeder verfügt jedoch aktuell über genügend Eigenkapital, um eine günstige und realisierbare Immobilienfinanzierung direkt zu starten und sich die günstigen Zinsen zu sichern. Doch es gibt Alternativen wie z.B. das Bausparen.

Bausparen sichert die Zinsen und ermöglicht den späteren Erwerb von Immobilieneigentum

Bausparen ist in Deutschland nach wie vor sehr beliebt – nicht ohne Grund: Die meisten Neu-Bausparer möchten so die aktuell niedrigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft „reservieren“. Beim Abschluss eines Bausparvertrages werden bereits die Zinskonditionen für ein späteres Darlehen fixiert, die sich an den aktuellen (also sehr günstigen) Marktzinskonditionen orientieren. Zudem können Sonderzahlungen jederzeit ohne Vorfälligkeitszinsen erfolgen und Sparer mit niedrigem Einkommen haben sogar Anspruch auf staatliche Unterstützungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Auf der anderen Seite haben Bausparverträge aber auch einige Unzulänglichkeiten: So ist der genaue Zeitpunkt der Zuteilung (und damit die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Darlehens) nicht von vornherein bekannt. Außerdem wird während der Ansparphase ein nur sehr geringer Guthabenzins gezahlt. Dazu kommen relativ hohe Gebühren, z.B. für den Abschluss oder die Kontoführung. Durch die Bindung an die Bausparkasse besteht zudem keine Möglichkeit, später den Kreditgeber zu wechseln. Die Alternativen zum Bausparen sind jedoch – insbesondere wenn kein oder nur sehr wenig Eigenkapital zur Verfügung steht – eher sehr begrenzt. So kann der Interessent zwar z.B. mittels einer Vollfinanzierung oder auch eines Forward-Darlehens die Zinssituation nutzen, doch kommen hier auch einige Mehrkosten im Vergleich zu einem regulären Annuitätendarlehen auf ihn zu, z.B. wegen des gesteigerten Risikos für den Darlehensgeber.

Vorteile bei einer Baufinanzierung ohne Bausparvertrag

Wer eine Baufinanzierung ohne Bausparvertrag realisieren möchte, sollte nach Expertenmeinung mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen. Dies ist notwendig, um den Beleihungsauslauf und damit die Zinskosten für ein Immobiliendarlehen zu senken, sowie alle Nebenkosten und mögliche Kosten durch Unvorhergesehenes zu decken. Ein Vorteil dabei ist, dass der Darlehensnehmer nicht erst warten muss, bis z.B. ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist und somit direkt „loslegen“ kann. Weiterhin decken die Darlehenssummen aus Bausparverträgen meist auch nicht den kompletten Kapitalbedarf ab, sodass zusätzliche Darlehen aufgenommen werden müssen. Je höher die Darlehenssumme sein soll, umso höher ist auch der regelmäßige Sparbeitrag. Diese Sparbeiträge sind nur gering verzinst, bei der Abzahlung einer laufenden Finanzierung bringen die gleichen Beiträge hingegen sehr viel mehr finanziellen Nutzen.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie steht nach wie vor hoch im Kurs bei den Deutschen: Die sachwertuntermauerte Altersvorsorge hat gerade in wirtschaftlichen Krisenzeiten besonders viele Interessenten. Wer Vor- und Nachteile von Immobilienfinanzierungen und Bausparverträgen abwägt, wird zu dem Schluss kommen, dass Bausparverträge vor allem für Immobilieninteressenten mit niedrigerem Einkommen und wenig Eigenkapital geeignet sind. Wer jedoch über einen gewissen Eigenkapitalstock und ggf. über ein hohes Einkommen verfügt, ist mit einer herkömmlichen Baufinanzierung ohne Bausparvertrag besser bedient.

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(München, 9. Mai 2012) Bausparen erlebt derzeit eine Renaissance. Im Zuge der Krise setzen die Deutschen verstärkt auf den Sachwert Immobilie – und schließen immer mehr Bausparverträge ab. “Über Bausparprodukte lassen sich die aktuell niedrigen Finanzierungszinsen für die Zukunft sichern“, begründet Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, den Boom. “Gerade bei Abschluss eines Darlehens kann die Kombination mit einem  Bausparvertrag sinnvoll sein, etwa um die Restschuld abzusichern.“ Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen hat daher jetzt seine Angebotspalette um etliche Bauspartarife erweitert.

Das Bausparen besteht aus einer Anspar- und einer Darlehensphase. Bei Vertragsabschluss werden die Zinsen für die Einzahlungen genau wie die Zinsen für das später ausgezahlte Darlehen festgelegt. Während die Guthabenzinsen derzeit eher gering sind, sind die Darlehenszinsen besonders günstig. “Weil viele in der Zukunft steigende Zinsen erwarten, ist Bausparen attraktiv”, sagt Goris. “Außerdem ist das Traditionsprodukt besonders flexibel.” So können Sparer in den Bausparvertrag beliebig einzahlen, den Vertrag jederzeit künden und vor Zuteilung des Darlehens entscheiden, ob, wann und in welcher Höhe sie das Darlehen in Anspruch nehmen.

“Wir sehen für viele unserer Kunden Einsatzpotenziale”, so Goris. Etwa für die junge Familie, die sich Zinssicherheit für den Zeitpunkt wünscht, an dem die Sollzinsbindung ihres Baukredits abläuft. Oder für den Käufer einer Altbauwohnung, der in ein paar Jahren Finanzierungsbedarf zum Renovieren haben wird. Oder der Bauherr, der ein Förderdarlehen abgeschlossen hat und sich günstige Zinsen auch für später sichern will.

Die Finanzierungsexperten von Interhyp wählen auf Knopfdruck aus einer Reihe von namhaften Bauspar-Anbietern aus. “Mit wenigen Mausklicks können unsere Berater die Finanzierung mit einem Bauspartarif kombinieren und so ein passgenaues Angebot erstellen.” Dabei achten die Interhyp-Berater auf eine transparente Kostenstruktur und – vor dem Hintergrund der individuellen Zielsetzung des Kunden – darauf, welcher Finanzierungsaufbau wirklich sinnvoll ist.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland rund 3,4 Millionen Bausparverträge abgeschlossen, das Volumen für das Neugeschäft ist auf rund 100 Milliarden Euro gestiegen.

(Berlin, 14.05.2012) Jeder, der einen Immobilienfinanzierungsvertrag abgeschlossen hat, ist an diesen viele Jahre gebunden. Die regelmäßigen Raten sind rechtzeitig aufzubringen – oder es drohen ernste finanzielle Probleme. Doch es ist nicht damit getan, den Vertrag in die Schublade zu legen und die nächsten Jahrzehnte sich nicht mehr mit den Finanzierungskonditionen zu beschäftigen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht ein durchaus großes Sparpotenzial, wenn eine Finanzierung optimiert werden kann – beispielsweise durch die Ablösung mit einem günstigeren Darlehen oder durch Weiterführung mit einer günstigen Anschlussfinanzierung. Im Folgenden sind 10 Tipps aufgeführt, mit denen jeder Darlehensnehmer seine laufende Finanzierung überprüfen kann.

1. Behalten Sie den Markt im Auge

Informieren Sie sich von Zeit zu Zeit über aktuelle Immobilienfinanzierungsangebote. Sprechen Sie Ihre Hausbank an, auch wenn Sie bereits seit vielen Jahren dort finanzieren. Oft wird ein Nachlass gewährt, wenn sie auf besonders günstige Angebote von Konkurrenzbanken bzw. die aktuelle Niedrigzinsphase verweisen.

2. Prüfen Sie regelmäßig Ihre monatliche Ein-/Ausgabenbilanz

Nicht nur die Raten für Tilgung und Zinsen führen jeden Monat zu Ausgaben. Oftmals können durch Vergleiche günstigere Versicherungen oder Reparaturen als bisher gefunden werden. So können Sie mehr Eigenkapital zurücklegen und ggf. mit einer Sondertilgung Ihre Tilgungsleistung erhöhen, was letztendlich zu schnellerer Schuldenfreiheit führt.

3. Bauzinsen aktuell auf Niedrigstand: Wann lohnt eine Umschuldung?

Aktuell befinden sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auf sehr niedrigem Niveau. Eine Umschuldung des laufenden Darlehens auf ein anderes Kreditinstitut kommt einer Kündigung gleich, für die viele Institute eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (insbesondere innerhalb eines Sollzinsbindungszeitraumes). Die Umschuldung lohnt daher nur, wenn die Zinsersparnis der neuen Finanzierung so hoch ist, dass sowohl Vorfälligkeitsentschädigung als auch die entstehenden Nebenkosten (wie z.B. Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Grundbuchkosten) überkompensiert werden.

4. Variable Finanzierungen können einfacher gekündigt werden

Ist keine Zinsfestschreibung vereinbart, kann das variable Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Ist die bisherige Bank nicht verhandlungsbereit, kann eine Umschuldung auf ein anderes Kreditinstitut so relativ einfach zu hohen Zinsersparnissen führen. Bei variablen Darlehen sollte der Zinsmarkt ständig beobachtet werden, damit angemessen reagiert werden kann.

5. Optionen für eine Anschlussfinanzierung früh prüfen

Läuft eine vereinbarte Zinsbindung aus, kann die Restschuld aus dem Darlehen sofort getilgt oder anschlussfinanziert werden. Nach einer günstigen Anschlussfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer bereits lange vor Auslauf der Zinsbindung umsehen. Mittels eines Forward-Darlehens können z.B. bis zu 5 Jahre im Voraus die Konditionen für ein Anschlussdarlehen vereinbart werden.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich für die Anschlussfinanzierung durchführen

Die Anfrage nach Konditionen für eine passende Anschlussfinanzierung sollte immer die wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Zinsfestschreibungsfrist, Tilgungssatz und Flexibilisierungsmöglichkeiten) beinhalten. Dies erleichtert später das Vergleichen und Aussortieren der günstigsten Angebote.

7. Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Sind Sondertilgungsmöglichkeiten für den laufenden Finanzierungsvertrag vereinbart, sollte geprüft werden, ob die kostenfreien Tilgungen schon ausgenutzt wurden. Steht Eigenkapital für eine Sondertilgung zur Verfügung, ist die Ersparnis durch die Sondertilgung meist höher als die Anlage des Kapitals auf einem Sparkonto o.ä.

8. Bei erneutem Finanzierungsbedarf Kreditinstitut kontaktieren

Sind Anbauten oder größere Renovierungen bzw. Umbauten geplant, kann es sich gerade in Niedrigzinsphasen lohnen, eine bestehende (und bereits zum großen Teil getilgte) Immobilienfinanzierung „aufzustocken“. Das finanzierende Kreditinstitut kann ggf. die Darlehenssumme zu günstigen Konditionen aufstocken, ohne die Notwendigkeit einer erneuten Sicherheitshinterlegung.

9. Regelmäßige Prüfung alternativer Kreditformen

Für die Überprüfung auf günstige Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen empfiehlt es sich auch, alternative Kreditformen und Angebote ausländischer Banken zu prüfen: Nur wer ständig die Augen offenhält, kann bei günstigen Möglichkeiten zuschlagen und viel Geld sparen.

10. Über Änderungen und aktuelle Marktgegebenheiten informieren

Auf dem Portal www.immokredit24.com kann der Darlehensnehmer sich immer wieder aktuell über Neuigkeiten auf dem Kreditmarkt, geltende Zinssätze und gesetzliche Änderungen bei Finanzierungsverträgen informieren. Dies kann je nach persönlicher Situation auch die eigene Finanzierung betreffen.

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Kennzeichnend für endfällige Darlehen ist eine Tilgung des Darlehensbetrages erst am Ende der Laufzeit, d.h. über die Laufzeit hinweg werden nur die Zinsen für das Darlehen gezahlt – der Darlehensbetrag selbst wird erst am Ende zurückgezahlt. Meist werden solche Darlehen im Zusammenspiel mit Bausparverträgen oder Lebensversicherungen angeboten. Hier zahlt der Darlehensnehmer neben den regelmäßigen Zinszahlungen dann die entsprechenden Beiträge für die Anlageform (z.B. Bausparvertrag), welche mit Auszahlung das Darlehen tilgt.

Der Nachteil liegt dabei in der im Vergleich zu herkömmlichen Annuitätendarlehen höheren Zinsgesamtbelastung, da während der Laufzeit keinerlei Tilgungen vorgenommen werden und daher für die gesamte Laufzeit Zinsen für den gesamten Darlehensbetrag anfallen. Endfällige Darlehen dienen daher meist bestimmten Zwecken, z.B. bei der steuerlichen Optimierung für vermietete Wohneinheiten – vornehmlich also ist eine Eignung dieser Darlehensform für Kapitalanleger auszumachen.

Ggf. kann der erzielte Vorteil durch die kombinierte Kapitalanlage (z.B. bei Lebensversicherungen oder Fondssparplänen) dadurch vergrößert werden, wenn diese Kapitalanlage hohe Renditen erwirtschaftet und so die finanzielle Gesamtbelastung durch das Darlehen verringert. Der Abschluss eines endfälligen Darlehens muss daher gut überlegt werden und sollte nur unter Einbringung fachlichen Wissens abgeschlossen werden, da diese Renditechance natürlich auch ein Risiko darstellt, wenn sich die Kapitalanlage nicht wie erwartet entwickelt.

(Berlin, 17.04.2012) Der Erwerb eines Eigenheimes – egal ob Wohnung oder Haus – war selten zu so günstigen Konditionen möglich wie derzeit. Die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen befinden sich seit einiger Zeit auf extremen Tiefständen. Neben dem erfüllten Wunsch der „eigenen“ 4 Wände ist der Bau oder Kauf einer Immobilie ein Teil der Altersvorsorge – inflationsgeschützt, kaum anfällig für Wertschwankungen und im Rentenalter (nach Darlehenstilgung) sehr günstig, da keine Miete anfällt. Doch auch wenn es so aussieht, als stünden alle Zeichen auf grün für die Schaffung von Immobilieneigentum: Es gibt immer zwei Seiten. Für die Realisierung einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge bedacht werden. Dies gilt nicht nur für die Finanzierungsplanung und die Kalkulation der Gesamtbelastung, sondern auch ganz generell für die Lebenssituation und die individuell bestmögliche Gestaltung von lokalen und situativen Abhängigkeiten.

Welches ist der optimale Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Hierfür müssen mehrere Aspekte bedacht werden: Zu Zeiten niedriger Bauzinsen (wie aktuell) sind Immobilienfinanzierungen günstig zu haben und ermöglichen so eine vergleichsweise rasche Tilgung und damit die schnellere Schuldenfreiheit. Auf der anderen Seite ist die Vermögens- und Einkommenssituation des Interessenten entscheidend: Muss ein hoher Anteil Fremdkapital aufgenommen werden, verteuert dies das Darlehen nicht nur wieder, sondern erhöht auch das Risiko, die hohen Raten irgendwann nicht mehr zahlen zu können – dafür reicht z.B. schon eine veränderte Einkommenssituation bei einem Jobwechsel oder – im schlimmsten Fall – bei Arbeitslosigkeit. Wird der von Experten empfohlene Mindestanteil an Eigenkapital von etwa 20 bis 30 Prozent der Erwerbs- bzw. Herstellungskosten nicht erreicht, fehlt der Sicherheitspuffer für anfallende Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben. Auch wenn die Mietbelastung einer gemieteten Immobilie regelmäßig Geld „verbrennt“ – so ist es doch bei wenig Eigenkapital und einer unsicheren Einkommenslage weniger risikoreich als eine erzwungene Immobilienfinanzierung. Die meisten Kreditinstitute werden vor der Darlehensgewährung darauf achten, dass eine ausreichende Bonität beim Kreditnehmer vorhanden ist. Bestehen Zweifel an der Rückzahlungsfähigkeit, wird kein seriöses Kreditinstitut ein Darlehen gewähren.

Vor- und Nachteile von Immobilieneigentum

Eine eigene Immobilie stellt neben dem Komfort der freien Wohnentfaltung eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge dar. Die Immobilie gilt als sachwertuntermauerte und deshalb kapitalmarkt- und inflationsunabhängige Wertanalage, die im Alter ein günstiges Wohnen ermöglicht. Die Abhängigkeiten von z.B. Vermietern oder von einem geregelt hohen Einkommen im Rentenalter (für die Mietzahlungen) entfallen. Allerdings birgt auch die eigene Immobilie einige Nachteile: So muss sich der Eigentümer selbstständig um Versicherungen, Versorgungspartner oder die Einhaltung von Auflagen kümmern. Ebenso muss er für Sanierungen und Instandhaltungen aufkommen oder wird bei vielen kommunalen Entscheidungen in die Pflicht genommen (z.B. bei Straßen- oder Gehwegsanierungen etc.). Es ist von entscheidender Bedeutung, dass ein Immobilieneigentümer nicht nur während der Finanzierungsphase, sondern auch später über ein entsprechendes Einkommen bzw. Vermögen verfügt, damit anfallende Verpflichtungen erfüllt werden können. Die Ortsabhängigkeit steigt ebenfalls, denn ein Mieter kann bei Notwendigkeit viel leichter den Wohnort oder das Objekt wechseln als ein Eigentümer. Verkäufe von Immobilien sind meist mit vielen Umständen und oft mit nicht zu verachtenden finanziellen Einbußen verbunden, da selten ein Verkaufspreis über oder gleich dem Erwerbspreis erzielt wird.

Fazit

Die allgemeinen Marktumstände für eine Immobilienfinanzierung und damit die Schaffung von Immobilieneigentum sind aktuell extrem günstig. Wer sich in einer entsprechend guten persönlichen Vermögens- resp. Einkommenslage befindet, sollte nicht mehr allzu lange warten – Immobilieneigentum ist nach wie vor ideal für die Altersvorsorge und für den Lebenskomfort im Alter. Allerdings müssen auch einige Nachteile bedacht werden, über die sich der Interessent vorab ein klares Bild verschaffen sollte. Eine korrekte Planung erfordert eine detaillierte Analyse der eigenen Situation und die anschließende Optimierung des Fremdkapitalbedarfs. Hilfreich zur Seite können dem Interessenten hierbei unabhängige Fachberater stehen – eine gute Möglichkeit, sich umfassend zu informieren, besteht beispielsweise im Internet unter www.immokredit24.com.

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(Berlin, 11.04.2011) Neben dem weit verbreiteten Annuitätendarlehen kann eine Immobilienfinanzierung auch mit alternativen Finanzierungsformen abgeschlossen werden. Dazu gehört auch das sog. Kombi-Darlehen. Diese Finanzierungsvariante erlaubt eine besonders hohe Flexibilität bei der Darlehenstilgung: So werden bis max. 50% der ursprünglichen Darlehenssumme als vollständig tilgungsfähiger Darlehensteil mit variabler Verzinsung vereinbart. Der Darlehensnehmer ist also in der Lage, einen sehr großen Teil des Darlehens sehr zügig zu tilgen, sofern dies seine Einkommensverhältnisse zulassen. Zudem besteht durch die variable Verzinsung (Grundlage hierbei ist der 3-Monats-Euribor) eine Chance, von Zinssenkungen bzw. niedrigen Zinssätzen zu profitieren, während der andere Teil des Darlehens als reguläres Annuitätendarlehen mit entsprechend sicherer Planbarkeit läuft.

Risikobegrenzung durch übertragbaren Darlehensanteil

Der variable Darlehensteil kann bei Bedarf (z.B. bei stark ansteigenden Zinsen) sogar in ein fixes Darlehen mit gebundenem Zinssatz umgewandelt werden. Die Chancen von Zinseinsparungen und möglichen kostenfreien Sondertilgungen zu profitieren, stehen so einem begrenzbaren Risiko gegenüber. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Darlehensnehmer den Zinsverlauf am Kapitalmarkt verfolgt, hierbei insbesondere den 3-Monats-Euribor (=EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft). Das Kombi-Darlehen bietet sich also insbesondere für informierte Darlehensnehmer an, die eine möglichst hohe Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten suchen. Dies kann viele Gründe haben, insbesondere wenn in der nahen Zukunft mit höheren Geldeingängen gerechnet werden kann – wie z.B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung, eine Sonderzahlung oder eine Erbschaft.

Vorteile und Risiken eines Kombi-Darlehens

Das Kombi-Darlehen offeriert dem Darlehensnehmer also neben der bereits angesprochenen hohen Tilgungsflexibilität eine Chance, von Zinssenkungen und einem generell günstig konditionierten Darlehensteil zu profitieren, der bei Bedarf in einen fix konditionierten Teil umgewandelt werden kann. Hinzu kommt hierbei, dass der variable Darlehensteil in der Regel nicht zur für die Beleihungsgrenze maßgeblichen Darlehenssumme hinzugerechnet wird. Das Risiko besteht damit hauptsächlich in einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Treten Zinserhöhungen auf, steht der Darlehensnehmer nach jedem Zinsschritt vor der Entscheidung, den variablen Teil weiterlaufen zu lassen oder doch zu einem fixen Teil umzuwandeln. Insoweit spricht man von einem nicht kalkulierbaren Risiko, welches sich der Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss verdeutlichen sollte. Ein Vergleich mit den Konditionen eines analogen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung vor Finanzierungsabschluss kann dazu beitragen, einen „Schlachtplan“ zu entwerfen, der genau vorgibt, ab welchem Zinsschritt lieber sofort umgewandelt werden sollte (Verlustbegrenzung). Die Umwandlung des variablen Darlehensteils kann je nach Zinsentwicklung nämlich ein teurer Spaß werden: Die Aufschläge für ein dann quasi neu abzuschließendes Darlehen mit fixem Zins richten sich nach den dann aktuellen Marktgegebenheiten und müssen auch unter der Prämisse eines erhöhten Beleihungsauslaufes gesehen werden. Je nach Eigenkapitalanteil und Einkommensverhältnissen sollte also im Vorfeld eine sehr detaillierte Planung erfolgen. Ggf. bieten sich auch noch andere Finanzierungsformen an, wie beispielsweise das Flex-Darlehen oder das Cap-Darlehen. Diese Darlehensformen sind ebenfalls variabel verzinslich und daher mit entsprechenden günstigen Konditionen und verschiedenen Risikoprofilen ausgestattet.

Fazit

Kombi-Darlehen können insbesondere für eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen gewünschten Tilgungsflexibilität eine günstige Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Ein gewisses Risiko besteht durch unerwartete Zinsveränderungen am Kapitalmarkt, weshalb sich der Darlehensnehmer vorab sehr genau über die Möglichkeiten zur Risikobegrenzung informieren sollte. Neben den – im Vergleich zum Annuitätendarlehen – sehr hohen kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten besteht durch die Teilvariabilität in der Regel eine insgesamt günstigere Konditionierung als bei einem reinen Annuitätendarlehen. Dies geht allerdings mit einer insgesamt weniger hohen Kalkulationssicherheit einher. Kombi-Darlehen sind immer dann sinnvoll, wenn aufgrund der Einkommens- bzw. Vermögenssituation mit höheren Sondertilgungen gerechnet werden kann, weil besonders höhere außerplanmäßige Tilgungen bei herkömmlichen Annuitätendarlehen nicht kostenfrei sind. Weitere Informationen hierzu können im Internet auf www.immokredit24.com im Internet recherchiert werden.

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» Weitere Formen der Baufinanzierung

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Ein Forward-Darlehen (oder auch Vorratsdarlehen) ist im Prinzip ein herkömmliches Annuitätendarlehen, jedoch werden die Konditionen im Voraus (also vor Inanspruchnahme des Darlehens) fixiert. Die Vorlaufzeit kann dabei – je nach Kreditinstitut – bis zu 5 Jahre betragen. Damit eignet sich ein Forward-Darlehen insbesondere für Anschlussfinanzierungen und Finanzierungen, die erst in naher Zukunft realisiert werden sollen. Günstige Marktzinsen können ggf. so „eingefroren“ werden und die Planungssicherheit für eine Gesamtkostenkalkulation wird erhöht.

Allerdings hat diese Sicherheit einen Preis:

Die Aufschläge für den Ausschluss des Risikos steigender Zinsen betragen abhängig von der Länge der Vorlaufzeit und dem anbietenden Kreditinstitut 0,2 bis zu 0,9 Prozent. Vor dem Abschluss ist daher ein guter Marktüberblick, Wissen über die Zusammenhänge und Funktionsweisen am Kapitalmarkt und eine realistische Einschätzung der Höhe und des Zeitpunkts des benötigten Fremdkapitals notwendig. Lauten die Expertenerwartungen für den Marktzins nämlich nicht unbedingt auf steigend, kann es sich auch lohnen, noch abzuwarten.

Forwarddarlehen Vergleich

Wie bei einem Annuitätendarlehen auch, müssen vor dem Abschluss entsprechende Angebotsvergleiche durchgeführt werden. Zu diesem Zweck sollte vor der Anfrage ein einheitliches Anfragekonzept unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse entworfen werden, damit später ein effektiver Vergleich durchgeführt werden kann.

Bei Forward-Darlehen sind – wie bei Annuitätendarlehen auch – durchaus individuelle Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut möglich: So können beispielsweise Tilgungssätze flexibel gestaltet werden oder kostenlose Sondertilgungen bis zu 5 % p.a. vereinbart werden. Viele Anbieter bieten bereits im Internet entsprechender „Forward-Darlehen-Rechner“ an, mit denen schon einmal grob ausgerechnet werden kann, welche Belastungen auf den Kreditnehmer zukommen. Freilich berücksichtigen diese Rechner nicht die individuelle Situation (Bonitätseinstufung, Vermögensverhältnisse usw.) des Kreditnehmers, die ebenfalls Einfluss auf den später zu zahlenden Zins haben.

Das Kombidarlehen vereint das klassische Annuitätendarlehen mit festgeschriebenem Zinssatz und ein variables Darlehen mit flexibel gestalteten Zinsrahmen. Vor Darlehensaufnahme wird zu diesem Zweck die benötigte Darlehenssumme in zwei Teile gesplittet: Ein (längerfristiger) Darlehensteil mit festgeschriebenem Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit (= annuitätischer Teil) und ein (kurzfristiger) Darlehensteil mit variablem Zinssatz (wird in regelmäßigem Turnus an die Marktgegebenheiten angepasst). Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt in der Möglichkeit, durch die günstigeren Konditionen des variablen Teiles Zinskosten zu sparen und langfristig trotzdem eine hohe Planungssicherheit zu gewährleisten.

Steigen die variablen Zinsen, kann das variable Teildarlehen durch Sondertilgungen zurückgeführt werden, um erhöhten Zinsbelastungen zu entgehen. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss eines Kombidarlehens zu prüfen, ob im ungünstigsten Fall (= bei stark anziehenden Marktzinsen) den variablen Teil schnell tilgen zu können, um zu hohen Zinsbelastungen zu entgehen. Ratsam ist die Aufteilung der Darlehensteile zu ca. 2/3 als langfristiges Annuitätendarlehen mit festem Zins und ca. 1/3 als variabler Darlehensteil – dies kann natürlich je nach persönlicher Einkommens- und Vermögenslage modifiziert werden. Nicht ratsam ist der Abschluss eines Kombidarlehens für Darlehensnehmer, die ausschließlich die notwendigen Raten für eine Immobilienfinanzierung mit fixiertem Zins aufbringen können, da im Falle von Zinssteigerungen dann die Zusatzbelastung aus dem variablen Darlehensteil zu Rückzahlungsproblemen führen würde.

Ein variables Darlehen unterliegt im Gegensatz zum Darlehen mit Zinsbindung den Zinsschwankungen am Markt, da die Verzinsung regelmäßig (meist vierteljährlich) an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. Nach einer Anpassung des Darlehenszinses ändert sich die Annuität, da entsprechend geänderte Zinskosten für den Darlehensnehmer anfallen. Der Vorteil liegt in der viel größeren Flexibilität dieser Darlehensform, sowie in der günstigen Konditionierung.

Da die Zinsen zurzeit historisch günstig sind, bedeutet der Abschluss eines variablen Darlehens eine derzeit extrem günstige Form der Finanzierung. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt in möglichen Zinserhöhungen des zugrunde liegenden Referenzzinssatzes (meist des Euribor) bis zur Tilgung der Darlehenssumme. Existieren nicht genügend freie Kapazitäten, kann dies zu einer Gefährdung der Finanzierung führen – schon deshalb sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld sehr gut prüfen, ob diese Form der Finanzierung für ihn geeignet ist.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem neuen Anpassungstermin in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln oder das variable Darlehen als sog. „Cap-Darlehen“ abzuschließen, also mit der Vereinbarung eines maximalen Zinssatzes, der nicht überschritten werden kann. Variable Darlehen stellen auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko dar – hat beispielsweise eine Bank viele solcher Darlehen vergeben und finden markante Leitzinserhöhungen statt, kann dies zu einer Vielzahl an nicht mehr rückzahlungsfähigen Krediten führen, welche Bank und Volkswirtschaft belasten.

Das Cap-Darlehen ist gerade aktuell eine überlegenswerte Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen. Ein Cap-Darlehen ist grundsätzlich ein variables Darlehen, wobei der Sollzins in regelmäßigen Abständen (in der Regel alle 3 Monate) den Marktgegebenheiten angepasst wird. Zusätzlich wird eine Zinsobergrenze vereinbart, die im Falle von größeren Zinsanhebungen nicht überschritten werden kann. So kann der Darlehensnehmer sicher sein, nicht über eine maximale Belastungsgrenze hinauszuschießen.

Cap-Darlehen lohnen sich insbesondere dann, wenn in Phasen eines konstanten oder sich nur leicht veränderlichen Marktzinsumfeldes vergleichbare Annuitätendarlehen durch eine lange Zinsbindungsphase im Zinsvergleich teurer sind. Variabel gestaltete Darlehen sind zunächst immer günstiger, da für sie kein Aufschlag für die Zinssicherheit einer langjährigen Zinsbindung fällig wird. Bewegt der Zins sich stark nach oben, ist das Risiko durch das vereinbarte Cap begrenzt. Nur bei Bewegung der Marktzinsen nach unten ist das variable Darlehen ohne Cap noch günstiger. Zurzeit befinden wir uns mehr oder weniger in einer Zinstiefphase, weshalb Darlehen mit variablem Zins äußerst günstig zu haben sind.

Da in naher Zukunft nicht unbedingt mit moderat steigenden Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich der Abschluss eines Cap-Darlehens im Vergleich zum Annuitätendarlehen mit langjähriger Zinsbindungsfrist besonders. Der Darlehensnehmer profitiert vom günstigen Zins eines variablen Darlehens mit durch den Cap begrenztem Risiko nach oben – allerdings bieten nicht alle Banken Cap-Darlehen an, weshalb eine breit angelegte Suche gestartet werden sollte.