Seit November 2008 können Immobilienerwerber nach Abschaffung der Eigenheimzulage wieder von einer staatlichen Förderung profitieren, denn seitdem können Selbstnutzer sog. Wohn-Riester-Darlehen beantragen. Je nach Kreditinstitut (z.B. Banken, Sparkassen oder auch Bausparkassen) werden hier unterschiedliche, entsprechend zertifizierte Produkte angeboten. Die staatlichen Zulagen und Steuervorteile bei Erfüllung der Voraussetzungen (z.B. Eigenverwendung, Tilgung bis spätestens zum 68. Lebensjahr) sind dabei identisch mit denen aus herkömmlichen Riester-Sparverträgen. Die Höhe der Förderung ist also auch abhängig von der Zulagenberechtigung, der Kinderzahl und dem Alter.

Darüber hinaus müssen Verheiratete zwei getrennte Verträge abschließen, wenn beide förderberechtigt sind. Das Problem: Die entsprechenden Darlehensverträge werden meist teurer (mit schlechteren Sollzinskonditionen) angeboten als vergleichbare Darlehen ohne Förderung. Bei den üblicherweise relativ langen Laufzeiten rentieren sich Wohn-Riester-Darlehen also nur, wenn der Zinsunterschied zu herkömmlichen Darlehen (z.B. dem Annuitätendarlehen) nur gering ist, da sonst die Förderung durch den Zinsunterschied wieder aufgezehrt wird.

In diesem Zusammenhang günstig erwiesen haben sich einige Bauspar-Kombiverträge, die aus tilgungsfreiem Darlehen plus Bausparvertrag bestehen. Hier sollte allerdings genügend Eigenkapital vorhanden sein, da während der Ansparphase Sparbeitrag und Zinskosten aufgebracht werden müssen. Wichtig ist also, dass der Darlehensinteressent sehr genau hinschaut und nachrechnet, wie hoch der letztliche Vorteil mit einem Wohn-Riester-Darlehen wirklich ist. Anderenfalls lohnen sich eher die Aufnahme eines nicht geförderten Darlehens und der zusätzliche Abschluss eines Riester-Sparvertrages.

Die staatlich geförderte Eigenheimrente, landläufig auch „Wohn-Riester“ genannt, erfreut sich nach wie vor nur gebremster Beliebtheit. Zu komplex die Struktur und zu gering die Anbieterzahl für entsprechende Verträge. Was genau ist „Wohn-Riester“ und wie genau kann jeder Immobilieninteressent die für sich günstigste Lösung finden? Die Eigenheimrente – so der offizielle Name – soll persönliches Wohneigentum als Baustein der individuellen Altersvorsorge fördern. Neben den klassischen Riesterprodukten wie Banksparplan, Rentenversicherung oder Fondssparplan gibt es seit 2008 auch die Möglichkeit der geförderten Eigenheimrente. Hierbei dürfen maximal 75% der in anderen „Riester“-Produkten angesparten Einlagen für den Kauf oder Bau einer Immobilie entnommen werden. Wer noch keine anderen Riester-Produkte besitzt, kann seit Ende 2009 mit entsprechenden Finanzierungsprodukten (z.B. Riester-Baufinanzierungen oder besonderen Bausparverträgen) von der Förderung profitieren.

Die geförderten Beiträge wandern dabei allerdings nicht auf ein Anlagekonto, sondern dienen der Tilgungsbeschleunigung und damit der Zinsentlastung. Es gibt einige Vorbedingungen für diese Variante, z.B. dass die Finanzierung bis spätestens zum Ende des 68. Lebensjahres abgeschlossen sein muss. Zudem bieten nicht sehr viele Kreditinstitute diese Kreditvariante an. Weiterer Nachteil: Die Begünstigungen werden per nachgelagerter Besteuerung im Alter wieder relativiert. Die Frage bei alldem ist, was für den Interessenten günstiger ist: Ein (von viel mehr Kreditinstituten angebotenes) konventionelles Immobiliendarlehen oder die Riester-Variante. Die Prüfung erfordert neben einem breit angelegten Vergleich entsprechendes Wissen über die verschiedenen Optimierungsmöglichkeiten. Hier sollte der Interessent am besten die professionelle Hilfe eines unabhängigen Finanzberaters in Anspruch nehmen.

(Berlin, 19.04.2011) Nach Abschaffung der Eigenheimzulage können für Immobilienkäufe ab dem 1.1.2008 sog. „Wohn-Riester-Darlehen“ nach dem Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester-Förderung) beantragt werden. Diese Darlehen sind grundsätzlich vergleichbar mit den herkömmlichen Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung, jedoch werden bei der Riester-Variante die staatlichen Zulagen als zusätzliche Tilgungsleistung eingebracht. Dies hat den Vorteil, dass nicht wie z.B. bei einem Sparvertrag nach dem Prinzip der Riester-Förderung auf die Zuteilung gewartet werden muss – vielmehr profitiert der Zulagenberechtigte direkt durch geringere Ratenzahlungen für seine Baufinanzierung. Damit das Wohn-Riester-Darlehen wirklich optimal ausgenutzt wird, müssen vor dem Abschluss einige wichtige Punkte bedacht werden.

Wer ist zulagenberechtigt und wie kann das Wohn-Riester-Darlehen beantragt werden?

Die Zulagenberechtigung ergibt sich aus den Bestimmungen für den Anspruch auf Altersvorsorgezulage des Einkommenssteuergesetzes (§10a) und ist somit identisch mit den Anforderungen für die weitläufig bekanntere „Riester-Rente“. Hinzu kommen ggf. Zusatzansprüche für Kindererziehende mit Kindern bis zum Alter von 3 Jahren, für Pflegepersonen oder auch z.B. für Arbeitslose und Beamte. Nicht zulagenberechtigt sind Selbständige, Sozialhilfeempfänger oder nicht rentenversicherungspflichtige Studenten. Das Wohn-Riester-Darlehen wird über die nach dem Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz zertifizierte Bank oder Sparkasse beantragt. Trotz dieser ziemlich fixen Bedingungen können über verschiedene andere Details des Darlehensvertrages durchaus mit den Kreditinstituten Verhandlungen geführt werden.

Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Obwohl gewisse Rahmendaten per Gesetz identisch sein müssen, unterscheiden sich die Angebote der Kreditinstitute teils merklich. Der Kreditnehmer ist gut beraten, sich hier ausführlich am Markt zu informieren. Grundsätzlich besteht bei allen Verträgen zwecks optimaler Ausnutzung der staatlichen Zulagen ein Sondertilgungsrecht von bis zu 2.100 Euro p.a. Diese Vereinbarung kann jedoch – je nach persönlicher Vermögenssituation – auch höher angelegt werden. Für die vereinbarte Laufzeit muss eine Sollzinsfestschreibung erfolgen. Die Tilgungshöhe ist frei verhandelbar.

Für wen eignet sich ein Wohn-Riester-Darlehen?

Die Grundidee der Riester-Förderung ist die Altersvorsorge. So können z.B. junge Familien, die den Kauf eines Eigenheimes als Einbindung in eine private Altersvorsorge planen, in höchstem Maße von einem Wohn-Riester-Darlehen profitieren. Die Tilgungsleistungen werden durch die staatlichen Mittel niedrig gehalten und im Alter ist das schuldenfreie Wohneigentum Basis für den Erhalt des Lebensstandards. Die Finanzierung muss dabei so gestaltet sein, dass der Darlehensbetrag bis spätestens zum Ablauf des 68. Lebensjahres getilgt ist – daher eignen sich die Darlehen für „Späteinsteiger“ nur dann, wenn eine entsprechend hohe Tilgungsleistung aus Eigenmitteln erbracht werden kann.

Vor- und Nachteile des Wohn-Riester-Darlehens

Die Vorteile liegen wie bereits geschildert auf der Hand: Durch die staatliche Förderung kommt der Darlehensnehmer schon frühzeitig in den Genuss von niedrigeren Raten und wird somit schneller schuldenfrei. Dadurch ist es sogar möglich, dass ein Wohn-Riester-Darlehen trotz schlechteren Sollzinssatzes einem herkömmlichen Annuitätendarlehen überlegen ist. Durch die eindeutige Regelung zum Finanzierungsende muss mit zunehmendem Alter bei Abschluss mehr finanzielles Potential eingebracht werden, um die Tilgung rechtzeitig beenden zu können. Ein weiterer großer Nachteil ist die nachgelagerte Besteuerung: Die Vorteile aus den Förderungen werden im Alter steuerrelevant berücksichtigt.

Fazit

Ein Wohn-Riester-Darlehen ist eine günstige Möglichkeit, Wohneigentum in die private Altersvorsorge einzubinden. Wichtig sind der Vergleich der angebotenen Konditionen sowie eine genaue Prüfung der Zulagen und der daraus resultierenden Vor- und Nachteile. Nicht für jeden und jede Lebenslage ist diese Art der Altersvorsorgeeinbindung geeignet. Alternativ sollte die Möglichkeit (je nach persönlicher Vermögenssituation) der Finanzierung per „normalem“ Annuitätendarlehen und ggf. zusätzlichem Abschluss einer „Riester-Rente“ exemplarisch geprüft werden.

Weitere Informationen

» Wohn-Riester-Darlehen – Baufinanzierung mit staatlicher Förderung
» Baufinanzierung – Baufinanzierungsvarianten im Überblick

Mit dem Wegfall der Eigenheimzulage haben sich die Befürchtungen über eine rückläufige Anzahl der Immobilienkäufe nur in geringem Umfang bestätigt: Die Anzahl der Käufer blieb relativ stabil. Zu verzeichnen war hingegen eher ein Preisverfall – dies ist ein Indiz dafür, dass die Eigenheimzulage ein Preistreiber war, der in den Preis automatisch einkalkuliert wurde. Der Traum von den eigenen vier Wänden bleibt nach wie vor der Hauptantrieb von vielen Kreditnehmern, die sich trotz allem für eine Baufinanzierung entscheiden. Doch die staatlichen Zuschüsse, die im Zuge der Haushaltssanierung eingespart werden mussten, bleiben so gut wie unersetzbar. Auch die günstigen Förderkredite der KfW und landeseigene Förderprogramme können den Ausfall der Eigenheimzulage nicht komplett kompensieren. Umso erfreulicher ist jedoch die Tatsache, dass mit „Wohn-Riester“ endlich direkte Zulagen vom Staat wieder erhältlich sind.

Dabei wird nicht eine Spareinlage oder ein Aktienfond, sondern ein Kredit aus dem Bereich der Baufinanzierung gefördert. Die Förderung gilt nur für eigengenutzte Immobilienobjekte, die ab 2008 gebaut oder gekauft wurden. Dabei können die Riesterzulagen, die für alle Anlageformen gelten, direkt in einen Immobilienkredit einbezahlt werden. So wird erreicht, dass die Baufinanzierung schneller zurückbezahlt wird. Mit Wohn-Riester wird ein Kreditnehmer schneller schuldenfrei und hat eine geringere Zinsbelastung, da die Riester-Zulagen die Darlehensschuld direkt reduzieren. Der auf diese Weise geförderte Kredit muss mehrere Voraussetzungen erfüllen. So muss das Wohn-Riester-Darlehen spätestens bis zum Alter von 68 Jahren abbezahlt sein.

Auch die Wohn-Riester-Förderung wird wie die klassische Riester-Rente erst später versteuert. Hier gibt es zwei Wahlmöglichkeiten. Entweder entscheidet sich der Kreditnehmer für eine einmalige Besteuerung in Höhe von 70% des in der Immobilie gebundenen, steuerlich begünstigten Kapitals beim Renteneintritt – oder er entscheidet sich für eine sukzessive nachgelagerte Besteuerung über einen längeren Zeitraum. Im Gegensatz zur Eigenheimzulage ist die Riesterförderung allerdings nicht steuerfrei.

» Wohn-Riester-Beispiel