Wird ein lang- oder mittelfristiges Darlehen (insbesondere ein Immobiliendarlehen) oberhalb bestehender Sondertilgungsvereinbarungen vorzeitig zurückgeführt, so wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Bank erleidet durch die verfrühte Rückzahlung nämlich einen Verlust der vertraglich gesicherten Zinserwartungen. Die monetären Schäden werden dabei unterteilt in zwei Kategorien:

a) Der sog. „Refinanzierungsschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch eine ggf. verschlechtere Zinssituation entsteht, da der Darlehensbetrag vor Zuteilung bereits refinanziert wurde.

b) Der sog. „Margenschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch die veränderte (nicht geplante) Gewinnsituation entsteht, da die Überschussrechnung der erhaltenen und geliehenen Zinsdifferenzen nun nicht mehr aufgeht.

Da es unterschiedliche Berechnungsmethoden und individuelle Vertragsmerkmale zu berücksichtigen gilt, kann die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer oft kaum nachvollzogen werden. Vor der Rückzahlung sollte deshalb sowohl mit der Bank als auch mit einem unabhängigen Berater geprüft werden, welche Nachteile resp. Kosten im Detail auf den Darlehensnehmer zukommen und ob diese berechtigt sind. Ggf. kann mit dem Kreditinstitut auch verhandelt werden, denn oft zeigen diese mehr Entgegenkommen, wenn ein Anschlussprodukt etc. abgeschlossen wird. Grundsätzlich ist bei jedem Vertrag im Falle der vorzeitigen Ablösung eine individuelle Lösung möglich, jedoch werden die Kreditinstitute ohne weiteres „Zutun“ seitens des Kreditnehmers in der Regel gem. Vertragsbestimmungen und internen Kalkulationsrichtlinien abrechnen. Dies ist jedoch meist für den Kunden eher nachteilig und sollte deshalb vermieden werden. Hilfe bieten übrigens auch die Verbraucherzentralen an.

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(Berlin, 11.02.2011) Für viele Eigenheimbesitzer liegt der Gedanke der Umschuldung nicht fern, da sich die Zinsen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau befinden. Selbst ein kleiner Zinsunterschied von beispielsweise 1,5% kann bei einer 6-stelligen Summe eine Ersparnis im 4-stelligen Bereich ausmachen. Jedoch ist eine Umschuldung nicht immer ganz einfach – Bindung an einer lang vereinbarten Zinsbindung und in den meisten Fällen verlangt die darlehensführende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in beträchtlicher Höhe. Die Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sollte die Darlehensnehmer jedoch nicht gleich abschrecken. Oft lohnt trotzdem der Wechsel und wann erfahren Sie wie folgt:

Die Zinsbindung beträgt noch mehr als fünf Jahre

In den meisten Fällen lohnt sich eine Umschuldung der Baufinanzierung nicht, es sei denn, die Dauer der Zinsbindung beträgt über zehn Jahre oder die Bank nimmt das Darlehen zurück, wenn eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Wie hoch diese ausfallen könnte erfahren Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Die Zinsbindung beträgt noch ein bis fünf Jahre

Dann ist der Abschluss eines Forward-Darlehens empfehlenswert. Mit einem Forward-Darlehen werden aktuelle Baufinanzierung-Konditionen gegen einen kleinen Zinsaufschlag bereits heute gesichert und das geht bis zu 60 Monate im Voraus. Der Darlehensvertrag startet dann erst zum Zeitpunkt der Darlehensablösung und profitiert wird von niedrigen Zinsen. Die Umschuldung mit einem Forward-Darlehen ist gerade dann lohnenswert, wenn in Zukunft steigende Zinsen (siehe Zins-Chart) erwartet werden.

Die Zinsbindung endet in den nächsten zwölf Monaten

In diesem Fall ist eine Umschuldung der bisherigen Baufinanzierung ohne Weiteres möglich. Ein kostenloser Vergleich zur Baufinanzierung bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler ist empfehlenswert. Je nach Höhe der Darlehenssumme wäre auch eine lange Zinsbindung aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ratsam. Dabei sollte die bereitstellungsfreie Zeit bis zur Anschlussfinanzierung für die gesamte Zeitspanne vereinbart werden.

Jeder Immobilienerwerb beginnt mit den Fragen wie beispielsweise „Wie hoch ist die monatliche Belastung aus dem Kredit?“ oder „ Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein?“. Für all diese Fragen ist die passende Antwort in Form eines Baufinanzierungsrechners bzw. Finanzierungsrechners im Internet zu finden. Dieses Rechentool kann anonym und kostenlos zur Ermittlung der monatlichen Belastung aus einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Der Baufinanzierungsrechner kann dabei beliebig oft in Gebrauch genommen werden. Es gibt jedoch noch weitere wichtige Instrumente, die bei einem Immobilienkauf als eine wichtige Entscheidungs- bzw. Beratungshilfe darstellen.

So kann beispielsweise kinderleicht mit einem Haushaltsrechner die Höhe des Geldbetrages ermittelt werden, der zur Abtragung der Immobilienverbindlichkeiten zur Verfügung steht. Der Finanzierungsrechner hilft ebenso bei der Ermittlung der gesamten Laufzeit eines Bankdarlehens, denn schließlich möchte ja jeder wissen, wie lange es dauert, bis die Schulden komplett abbezahlt sind. Weitere sinnvolle und hilfreiche Unterstützungen bei den Fragen rund um die Baufinanzierung liefern zusätzliche Rechentools, die bei einem Baufinanzierungsrechner mit eingebunden sind. So kann die Höhe der anfallenden Notar- und Grundbuchkosten schnell und einfach ermittelt werden. Die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung stellt mit einem entsprechenden Rechentool ebenfalls kein Problem mehr dar. Und mit einem Miet- und Kaufrechner kann die Vorteilhaftigkeit einer Investition in ein Immobilienobjekt gegenüber den Mietzahlungen schnell und unkompliziert ermittelt werden.

Auf diese Weise kann die eigene finanzielle Situation gut eingeschätzt werden und man bekommt einen guten Einblick über anfallende Investitionen und die künftige monatliche Belastung. Der Baufinanzierungsrechner liefert ebenfalls Vergleiche hinsichtlich der Konditionen der anderen Anbieter. Somit lässt es sich bequem von zuhausen aus bestimmen, ob ein vorliegendes Angebot übertroffen werden kann. Der Baufinanzierungsrechner sucht immer das günstigste Angebot aus mehreren Alternativen aus. Der Vorteil des Baufinanzierungsrechners liegt darin, dass hier aktuelle Konditionen mehrerer Banken gebündelt sind und in einer Abfrage miteinander verglichen werden können.