Läuft die Zinsbindungsfrist eines Immobiliendarlehens aus oder soll aus anderen Gründen umgeschuldet werden, muss eine günstige und passende Anschlussfinanzierung gefunden werden. Es ist jedem Kreditnehmer anzuraten, von Zeit zu Zeit die marktüblichen Konditionen für Immobilienkredite zu prüfen und mit den eigenen Konditionen zu vergleichen. Im günstigsten Falle kann es sich sogar lohnen, trotz Vorfälligkeitsentschädigungen und Nebengebühren auf das Angebot eines anderen Anbieters einzugehen. In den meisten Fällen jedoch findet ein Anbieterwechsel seitens des Darlehensnehmers statt, weil die Zinsbindungsfrist ausläuft.

Um das günstigste Angebot zu finden, sollte einiger Aufwand betrieben werden. Dies setzt voraus, dass sich der Darlehensnehmer frühzeitig und möglichst umfassend informiert und bei möglichst vielen Anbietern anfragt. Wichtig ist die genaue Angabe der entscheidenden Eckdaten wie Restbetrag des Darlehens, Laufzeit, Tilgungssatz und gewünschte Sondertilgungsmöglichkeiten. Werden die Anfragen an die verschiedenen Kreditinstitute gleichlautend versandt, vereinfacht dies den späteren Anschlussfinanzierung Vergleich. Nicht zu unterschätzen sind ggf. anfallende Nebenkosten, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Umschreibung der Grundschuld, Notargebühren etc. Diese sollten ebenfalls erfragt und verglichen werden.

Alternativ kann der Darlehensnehmer prüfen, ob es lohnenswert ist, ein Forward-Darlehen ins Auge zu fassen. Bei einem Forward-Darlehen kann bis max. 5 Jahre im Voraus das aktuell niedrige Zinsniveau „eingefroren“ werden für eine künftige Anschlussfinanzierung. Voraussetzung ist natürlich, dass das bestehende Darlehen in dieser Zeit umgeschuldet werden soll (z.B. wegen bevorstehendem Ende der Zinsbindungsfrist) und die Konditionen im Vergleich wirklich günstiger sind. Die Aufschläge der Kreditinstitute für diese Sicherung der Zinskonditionen sind vergleichsweise gering. Neben den reinen Zinskonditionen sollte bei einer Anschlussfinanzierung auch auf erweiterte Flexibilisierungsmöglichkeiten geachtet werden – so kann z.B. bei einer großzügigen Sondertilgungsvereinbarung das Darlehen früher als geplant getilgt werden.

Der Grund für eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung liegt meist am Auslaufen der Zinsbindungsfrist und / oder der Suche nach einem günstigeren Finanzierungspartner. Eine solche Umschuldung ist entgegen der landläufigen Meinung weder besonders kompliziert noch enorm teuer. Wer sich ein wenig informiert und den Markt mit Interesse beobachtet, kann so ggf. eine größere Summe Geld sparen. Wichtig ist grundsätzlich, dass vorab ein unabhängiger Vergleich stattfindet, der unter Berücksichtigung der individuellen Situation die Angebote verschiedener Anbieter gegenüberstellt und mit der Alternative der Weiterführung beim bisherigen Darlehensgeber ins Verhältnis setzt.

Insbesondere zum Ende der Zinsbindungsfrist ist die Umschuldung problem- und kostenlos. Zu beachten ist lediglich, dass für die Umschreibung der Grundschuld ein relativ geringer Betrag (zwischen 0,2% und 0,4%) fällig wird. In vielen Fällen lohnt sich aber der Übertrag auf ein anderes Kreditinstitut, da die Prolongationsangebote der bisherigen Bank mit diesen Angeboten nicht mithalten können. Soll eine bestehende Baufinanzierung vor Ablauf der Bindungsfrist umgeschuldet werden, fallen zusätzliche Kosten an. Diese werden als „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezeichnet. Diese Gebühren sind bei fast jedem Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Es ist daher unerlässlich, sich zunächst (z.B. im Internet) allgemein zu informieren (oft wird hier auch eine Art „Vorfälligkeitsentschädigungsrechner“ angeboten, der übliche Kosten dieser Art ermittelt und nebenbei die üblichen Berechnungswege erläutert) und anschließend mit der Bank detailliert zu klären, welche Kosten genau für den individuellen Fall anfallen würden.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, über alle anfallenden Nachteile zu informieren. Oftmals rechnet sich eine Umschuldung trotzdem, wenn die Einsparungen durch einen niedrigeren Zinssatz bei einem neuen Anbieter die angefallenen Zusatzkosten nach relativ kurzer Zeit wieder amortisieren. Bei bevorstehender Umschuldung sollten Darlehensnehmer ein Umschuldung Vergleich bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler anfordern!

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt ist eine günstige Gelegenheit, um sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Noch nie waren die Zinsen so günstig wie heute. Doch mit der Wahl der gewünschten Immobilie ist das Unternehmen Eigenheim noch nicht abgeschlossen. Es beginnt nun die komplizierte Suche nach der richtigen Finanzierung. Auf diesen Stress kann locker verzichtet werden, wenn man auf den Baufinanzierungsrechner auf Immokredit24 zurückgreift. Mit Hilfe eines Baufinanzierung Rechners kann man zum einem das günstigste Angebot aus einer Vielzahl von Anbietern finden und zum anderen sofort die entsprechende monatliche Kreditbelastung ausrechnen. Dieses Rechentool ist somit eine wichtige Orientierungshilfe bei der Suche nach der passenden Finanzierung. Bei Bedarf kann selbstverständlich auch eine persönliche Beratung durchgeführt werden.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise liegt in der enormen Zeitersparnis. Alle Angaben erfolgen völlig anonym. Es müssen daher keine Bedenken hinsichtlich der persönlichen Daten bestehen. Alle errechneten Angebote sind völlig unverbindlich. Außerdem ist dies eine bequeme Art und Weise, um die rechnerische Belastung, die sich aus Zins- und Tilgungsleistungen zusammensetzt, zu ermitteln. Dabei besteht auch die Möglichkeit die Kreditrate zu verändern und somit festzustellen welche Auswirkungen die Ratenveränderung auf die gesamte Laufzeit des Darlehens hat. Es ist auch nicht erforderlich die Banken im Umkreis abzuklappern, um das günstigste Angebot zu finden. Mit dem Immobilienkreditrechner ist ein bundesweiter Vergleich möglich. Im Internet sind auch weitere Online-Rechner zu finden, die viele nützliche Daten ermitteln. So gibt es Rechner, die die Höhe der Nebenkosten in Abhängigkeit vom Kaufpreis ermitteln. Des Weiteren lässt sich auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen für ein zu einem bestimmten Zeitpunkt abzulösendes Darlehen.

Wird ein lang- oder mittelfristiges Darlehen (insbesondere ein Immobiliendarlehen) oberhalb bestehender Sondertilgungsvereinbarungen vorzeitig zurückgeführt, so wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Bank erleidet durch die verfrühte Rückzahlung nämlich einen Verlust der vertraglich gesicherten Zinserwartungen. Die monetären Schäden werden dabei unterteilt in zwei Kategorien:

a) Der sog. „Refinanzierungsschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch eine ggf. verschlechtere Zinssituation entsteht, da der Darlehensbetrag vor Zuteilung bereits refinanziert wurde.

b) Der sog. „Margenschaden“ ist der Schaden, welcher der Bank durch die veränderte (nicht geplante) Gewinnsituation entsteht, da die Überschussrechnung der erhaltenen und geliehenen Zinsdifferenzen nun nicht mehr aufgeht.

Da es unterschiedliche Berechnungsmethoden und individuelle Vertragsmerkmale zu berücksichtigen gilt, kann die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer oft kaum nachvollzogen werden. Vor der Rückzahlung sollte deshalb sowohl mit der Bank als auch mit einem unabhängigen Berater geprüft werden, welche Nachteile resp. Kosten im Detail auf den Darlehensnehmer zukommen und ob diese berechtigt sind. Ggf. kann mit dem Kreditinstitut auch verhandelt werden, denn oft zeigen diese mehr Entgegenkommen, wenn ein Anschlussprodukt etc. abgeschlossen wird. Grundsätzlich ist bei jedem Vertrag im Falle der vorzeitigen Ablösung eine individuelle Lösung möglich, jedoch werden die Kreditinstitute ohne weiteres „Zutun“ seitens des Kreditnehmers in der Regel gem. Vertragsbestimmungen und internen Kalkulationsrichtlinien abrechnen. Dies ist jedoch meist für den Kunden eher nachteilig und sollte deshalb vermieden werden. Hilfe bieten übrigens auch die Verbraucherzentralen an.

Weiter Informationen

» Vorfälligkeitsentschädigung
» Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Fast jede Baufinanzierung hat eine Gesamtlaufzeit von mehr als fünfzehn Jahren. Die Kreditlaufzeit hängt von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals und der Höhe des Tilgungsanteils ab. Der Mindesttilgungsanteil beträgt dabei 1,00% p.a. Es ist denkbar, dass die laufende Tilgung nicht direkt auf das Darlehenskonto geleistet wird, sondern in einem Tilgungsersatz (Lebensversicherung, Fond oder Bausparvertrag) angespart wird. Zu einem bestimmten Termin wird das Darlehen dann fällig gestellt. Dann muss das angesparte Guthaben zur Darlehensrückführung ausreichen. Hinsichtlich der Sondertilgungen entstehen oft Fragen, ob diese tatsächlich erforderlich sind.

Eine allgemeingültige Aussage kann auf diese Frage nicht getroffen werden. Es gibt viele Aspekte, die situationsspezifisch beachtet werden sollen. Sondertilgungen sind vertraglich vereinbarte Rechte, um Tilgungen bis zu einer bestimmten Höhe zu leisten ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss. Bei vielen Banken sind Sondertilgungen bis zu einer gewissen Höhe (z.B. 5% vom Nominalvolumen) kostenlos möglich. Bereits ab 10% werden Zinsaufschläge in Rechnung gestellt. Die geleisteten Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit des Darlehens und erhöhen den laufenden Tilgungsanteil. Bei vermieteten Objekten macht es aus steuerlichen Gründen oft keinen Sinn Sondertilgungen zu leisten. Aus diesem Grund kann getrost auf diese im Darlehensvertrag verzichtet werden, insbesondere dann, wenn mit eingeräumten Sondertilgungsmöglichkeiten Zinsaufschläge verbunden sind.

In den letzten Monaten konnte man einen Anstieg an geleisteten Sondertilgungszahlungen feststellen. Dies hängt hauptsächlich damit zusammen, dass die aktuelle Verzinsung im Sparbereich sehr gering ist. Anstatt das Geld mit 1,5% auf dem Sparbuch liegen zu lassen, werden hoch verzinsliche Darlehen sondergetilgt. Frei nach dem Motto „Wenn schon kein Zinsertrag, dann wenigstens keinen hohen Zinsaufwand“ werden Darlehen, die Ende der 90-er mit Zinsen oberhalb von 5,00% abgeschlossen wurden, vorzeitig zurückgeführt.

(Berlin, 11.02.2011) Für viele Eigenheimbesitzer liegt der Gedanke der Umschuldung nicht fern, da sich die Zinsen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau befinden. Selbst ein kleiner Zinsunterschied von beispielsweise 1,5% kann bei einer 6-stelligen Summe eine Ersparnis im 4-stelligen Bereich ausmachen. Jedoch ist eine Umschuldung nicht immer ganz einfach – Bindung an einer lang vereinbarten Zinsbindung und in den meisten Fällen verlangt die darlehensführende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in beträchtlicher Höhe. Die Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sollte die Darlehensnehmer jedoch nicht gleich abschrecken. Oft lohnt trotzdem der Wechsel und wann erfahren Sie wie folgt:

Die Zinsbindung beträgt noch mehr als fünf Jahre

In den meisten Fällen lohnt sich eine Umschuldung der Baufinanzierung nicht, es sei denn, die Dauer der Zinsbindung beträgt über zehn Jahre oder die Bank nimmt das Darlehen zurück, wenn eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Wie hoch diese ausfallen könnte erfahren Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Die Zinsbindung beträgt noch ein bis fünf Jahre

Dann ist der Abschluss eines Forward-Darlehens empfehlenswert. Mit einem Forward-Darlehen werden aktuelle Baufinanzierung-Konditionen gegen einen kleinen Zinsaufschlag bereits heute gesichert und das geht bis zu 60 Monate im Voraus. Der Darlehensvertrag startet dann erst zum Zeitpunkt der Darlehensablösung und profitiert wird von niedrigen Zinsen. Die Umschuldung mit einem Forward-Darlehen ist gerade dann lohnenswert, wenn in Zukunft steigende Zinsen (siehe Zins-Chart) erwartet werden.

Die Zinsbindung endet in den nächsten zwölf Monaten

In diesem Fall ist eine Umschuldung der bisherigen Baufinanzierung ohne Weiteres möglich. Ein kostenloser Vergleich zur Baufinanzierung bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler ist empfehlenswert. Je nach Höhe der Darlehenssumme wäre auch eine lange Zinsbindung aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ratsam. Dabei sollte die bereitstellungsfreie Zeit bis zur Anschlussfinanzierung für die gesamte Zeitspanne vereinbart werden.

In der aktuellen Tiefzinsphase überlegen sich viele Bauherren wie sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern können. Dabei würde eine Darlehensneuaufnahme zwecks Ablösung des bestehenden Darlehens viele Kosten verursachen, falls das alte Darlehen sich noch in der Festzinsschreibung befindet. Die meisten überlegen daher erst gar nicht weiter.  Aber es bestehen durchaus Möglichkeiten sich die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.

Dies kommt vor allem für die Bauherren in Frage, deren Zinsbindung in ca. 5-6 Jahren ausläuft. Die Lösung heißt Forward-Darlehen. Dabei wird ein Darlehensvertrag quasi für die Zukunft geschlossen. Die Auszahlung eines Forward- Darlehens erfolgt erst in der Zukunft. Somit bietet sich die Möglichkeit ein Forward-Darlehen mit der Auszahlung in beispielsweise drei Jahren abzuschließen. Die Aufschläge bei Forward-Darlehen sind beim derzeitigen Tiefzinsniveau akzeptabel. Man liegt zwar klar über 4,00 %, aber deutlich unter 5,00%. Damit lassen sich in drei Jahren Finanzierungen ablösen, die zu seiner Zeit mit mehr als 5,00% abgeschlossen wurden. Da die Ablösung erst zum Zeitpunkt der Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt, beträgt die Restlaufzeit der Zinsbindung ca. drei Jahre.

Bis in drei Jahren sind die Marktzinsen wieder gestiegen (mit dem Konjunkturaufschwung) – dies bedeutet, dass die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die die abzulösende Bank verlangen wird, deutlich geringer ausfällt, als wenn man das Darlehen aktuell ablösen würde. Man sichert sich also mit einem Forward-Darlehen bzw. Anschlussfinanzierung die aktuellen niedrigen Zinsen und profitiert von dem künftigen Zinsanstieg in Verbindung mit einer Laufzeitverkürzung bei der Festzinsbindung. Im Zuge eines vorgezogenen Baufinanzierung Vergleiches sollte die oben beschriebene Variante intensiv überprüft werden. Der Anstieg der Marktzinsen lässt sicher nicht lange auf sich warten.

Eine Baufinanzierung ist abgeschlossen und das Eigenheim wurde fertiggestellt. Eigentlich kann nun ein langes Wohnen in der erworbenen Immobilie beginnen. Doch nach einigen Jahren stellen manche Bauherren fest, dass die erworbene Immobilie nicht den Erwartungen genügt. Entweder entspricht die Aufteilung nicht den Anforderungen, oder es haben sich anderweitige Veränderungen ergeben. Ein Neukauf erscheint für viele dann als geeignete Lösung. Allerdings bedeutet dies, dass die bestehende Baufinanzierung vorzeitig zurückgeführt werden muss. Dies kann unter Umständen mit mehreren Nachteilen verbunden sein. Falls die Baufinanzierung mit einer längeren Zinsfestschreibung abgeschlossen wurde (was bei den meisten Baufinanzierungen der Fall ist), muss bei einer vorzeitigen Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank bezahlt werden. Falls die Kapitalmarktzinsen in der Zeit zwischen dem Abschluss und der Ablösung einer Baufinanzierung gefallen sind, kann die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere tausend Euro betragen. Falls die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind, fällt zwar die Vorfälligkeitsentschädigung nicht sehr hoch aus, aber dafür müsste eine neue Baufinanzierung zu höheren Zinsen abgeschlossen werden. Eine Lösung in dieser Situation könnte ein Pfandtausch darstellen. Dabei bleibt die Baufinanzierung in Form des ursprünglichen Darlehens bestehen. Es wird lediglich das Grundpfandrecht des alten Objekts auf das neue Objekt übertragen. Das alte Objekt wird dabei veräußert. Der Verkaufserlös wird bis zum Erwerb der nächsten Immobilie bei der Bank als Pfand für das noch bestehende Darlehen hinterlegt.  Der Kauf des neuen Objektes erfolgt aus dem hinterlegten Pfand. Bei den Objekten, die in etwa gleichwertig sind, dürfte die Abwicklung der Baufinanzierung kein größeres Problem darstellen. Allerdings zeigt sich nicht jede Bank bereit einen Pfandtausch durchzuführen. Die Bereitschaft der Bank sollte daher in einem Vorgespräch geklärt werden.

Viele Kreditnehmer, die ihre Immobilie vor fünf oder sechs Jahren finanziert haben, ärgern sich teilweise über aktuell günstigere Zinssätze. Einige fragen sich auch, ob es möglich wäre die bestehende Baufinanzierung durch die Aufnahme eines neuen zinsgünstigen Darlehens umzuschulden. Falls eine Baufinanzierung in Form eines festverzinslichen Darlehens mit einer gewissen Zinsbindung vereinbart wurde, dann ist die Ablösung in vielen Fällen technisch möglich. Allerdings wird die abzulösende Bank die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, die ihren Zinsschaden kompensieren soll. Der Schaden entsteht dadurch, dass das zurückgezahlte Darlehen in Form von Liquidität seitens der Bank wieder angelegt werden muss. Falls die Bank bei der Anlage des Geldes eine geringere Rendite im Vergleich zum Darlehenszinssatz erzielt, kann sie den kapitalisierten Differenzbetrag dem Kunden in Rechnung stellen. Hiervon müssen allerdings die ersparten Verwaltungskosten und die entfallenden Risikokosten in Abzug gebracht werden. Viele Banken berechnen noch zusätzlich eine pauschale Bearbeitungsgebühr. Es muss daher geprüft werden, ob sich trotz der Zahlung der Vorfälligkeitsberechnung eine Darlehensumschuldung zu einem niedrigeren Zinssatz noch lohnt.

Dafür muss ein Kreditnehmer allerdings die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kennen. Mit dem Vorfälligkeitsentschädigung Rechner kann die mögliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung grob eingeschätzt werden. Hierfür benötigt der Kreditnehmer nur die Angaben aus seinem Darlehensvertrag. Der Baufinanzierungsrechner leistet eine wichtige Unterstützung bei der noch zu treffenden Kreditentscheidung. Der Vorfälligkeitsrechner liefert nur große Ergebnisse. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsberechnung kann letztendlich nur die darlehensführende Bank liefern. Der Baufinanzierung Rechner gibt lediglich einen ersten Anhaltspunkt. Bei der Bankberechnung sollte jeder Kreditnehmer prüfen, ob auch die eingeräumten Sondertilgungen berücksichtigt wurden. Diese müssen seitens der Bank für künftige Termine als geleistet angesetzt werden.

Baufinanzierungen mit Kündigungsoption stellen eine elegante Möglichkeit für Bauherren dar noch während der Festzinsbindung die bestehende Baufinanzierung vorzeitig zu kündigen. Bei einem marktüblichen Festzinsdarlehen im Baufinanzierungsbereich führte dies bisher unweigerlich zur Zahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank seinem Kunden für den entstehenden Schaden in Rechnung stellt. Der Schaden entsteht dadurch, dass die Bank das aus dem Darlehen zurückbezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen aufgrund der zwischenzeitlich gesunkenen Zinsen anlegen kann. Beim Abschluss einer Baufinanzierung mit Kündigungsoption kann der Kunde sein Darlehen jederzeit zurückführen ohne dafür etwas bezahlen zu müssen. Außerdem ist man nicht bei vorzeitiger Kündigung auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Die Zustimmung ist bei den normalen Baufinanzierungen die grundlegendeste Voraussetzung für die vorzeitige Ablösung. Auf den ersten Blick erscheint diese Form der Darlehensaufnahme als die bessere gegenüber der üblichen Baufinanzierung. Baufinanzierungen mit Kündigungsoption sind außerdem stark im europäischen Ausland verbreitet und sind dort Standard. Doch die enthaltenen Kündigungsrechte müssen teilweise teuer bezahlt werden. Gegenüber den üblichen Baugeldkonditionen beinhalten Baufinanzierungen mit Kündigungsoption Aufschläge in Höhe von bis zur 0,85% p.a. Außerdem ist der Abschluss eines solchen Vertrages insbesondere in der Hochzinsphase sinnvoll. Während der Tiefzinsphase macht der Abschluss einer Kündigungsoption nur wenig Sinn, da hauptsächlich von steigenden Zinsen ausgegangen wird. Es ist daher unwahrscheinlich, dass bei steigenden Zinsen die bestehende Zinsvereinbarung vorzeitig gekündigt wird. Eine Kündigungsoption ist in so einer Phase in Verbindung mit deutlichen Aufschlägen deutlich unvorteilhaft gegenüber einer üblichen Festzinshypothek. Derzeit befinden wir uns in einer Tiefzinsphase. Ein Abschluss einer Baufinanzierung  mit Kündigungsoption sollte daher genau überlegt sein. Falls absehbar ist, dass ein neues Darlehen kurzfristig gekündigt werden soll, lohnt es sich unter Umständen eine variable Verzinsung zu vereinbaren. In diesem Fall kann das Darlehen ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlt werden.