(Berlin, 09.02.2012) Neben dem klassischen Annuitätendarlehen mit jährlicher Tilgungssatzvorgabe existieren einige weitere Darlehensformen für eine Immobilienfinanzierung. Unter den Varianten des Annuitätendarlehens befindet sich dabei auch eine derzeit sehr attraktive – weil überaus zinsgünstige – Form: Das Volltilgerdarlehen. Die Banken bieten solche Volltilgerdarlehen mit besonders attraktiven Zinssätzen an, da diese wegen der vollständigen Tilgung während der Laufzeit äußerst gut kalkulierbar sind. Das aktuelle Zinstief ermöglicht so Konditionen für Volltilgerdarlehen, die trotz der relativ hohen Tilgungsleistungen bei langfristiger Durchschnittsbetrachtung kaum Mehrbelastungen für den Kreditnehmer im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen (mit z.B. 1% Tilgung p.a.) darstellen.

Was kennzeichnet ein Volltilgerdarlehen?

Das Volltilgerdarlehen ist prinzipiell mit dem Annuitätendarlehen vergleichbar, denn die Rückzahlung wird ebenso in Annuitäten, also in immer gleichhohen Raten, die sich jedoch aus unterschiedlich hohen Zins- und Tilgungsanteilen zusammensetzen, vorgenommen. Der Unterschied liegt in der Berechnung der Tilgungsleistung: Beim Volltilgerdarlehen wird kein jährlicher Tilgungssatz, sondern ein Zeitraum (die Laufzeit) bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens vorgegeben. Hieraus errechnet sich dann die jeweilige Tilgungsleistung. Das bedeutet, dass eine kürzere Laufzeit auch eine vergleichsweise hohe Tilgungsbelastung mit sich bringt – dafür hat der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig zurückgeführt und muss sich nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern. In der Regel sind während der Laufzeit keine Sondertilgungen möglich. Für die Kalkulationssicherheit und die relativ zügige Rückführung des Darlehens „belohnt“ das Kreditinstitut den Kreditnehmer mit sehr günstigen Zinskonditionen, die über die gesamte Laufzeit fest vereinbart werden. So kann sich der Darlehensnehmer auch vor steigenden Zinsen schützen. Im Gegensatz zu anderen möglichen Darlehensformen der Immobilienfinanzierung (z.B. Annuitätendarlehen, Konstantdarlehen oder Bausparsofortdarlehen usw.) ist ein Volltilgerdarlehen durch eine deutlich geringere finanzielle Gesamtbelastung gekennzeichnet.

Aktuell bieten Volltilgerdarlehen ein sehr hohes Einsparpotenzial

Die hohe Tilgungsleistung bedingt spürbare Zinsrabatte – in Zeiten generell niedriger Zinsen wie aktuell sinkt die Zinsbelastung somit rapide. Früher galten Volltilgerdarlehen eher nur für Einkommensgruppen mit hohem Einkommen als empfehlenswert. Dies war bedingt durch die Zinskosten und eine hohe Tilgungsleistung, was insgesamt zu einer recht hohen monatlichen Rückzahlungsbelastung führte. Doch zum aktuellen Zeitpunkt sind die erzielbaren Zinskonditionen bei Volltilgerdarlehen so gering, dass die erhöhte Tilgungsleistung weniger ins Gewicht fällt – und das führt dazu, dass mittlerweile auch mittlere Einkommen vom Einsparpotenzial profitieren können. Durch die erhöhte Tilgungsleistung werden somit eine schnellere Schuldenfreiheit und eine geringere finanzielle Gesamtbelastung erzielt. Der Unterschied zu einem herkömmlichen Annuitätendarlehen kann da schnell zu einer Ersparnis von mehreren tausend Euro führen.

Worauf sollte geachtet werden?

Wer zu einem vorher genau festgelegten Termin in einer schuldenfreien Immobilie wohnen möchte und ein festes, regelmäßiges und ausreichendes Einkommen erzielt, ist mit einem Volltilgerdarlehen gut beraten. Dies kann auch für Anschlussfinanzierungen interessant sein. Wer hingegen auf die monatliche Gesamtbelastung achten muss und keinen finanziellen Rückhalt für unvorhergesehene Ausgaben hat, sollte eher über ein Annuitätendarlehen nachdenken, auch wenn die finanzielle Gesamtbelastung für Volltilgerdarlehen aktuell stark gesunken ist. Um Sicherheit bei der Entscheidungsfindung zu erlangen, sollte der Interessent sich unabhängig beraten lassen. Dies ist z.B. im Internet bei www.immokredit24.com kostenlos möglich.

Fazit

Das aktuelle Zinsumfeld befindet sich auf sehr niedrigem Niveau und lässt Volltilgerdarlehen auch für mittlere Einkommen sehr attraktiv erscheinen. Die exakte Planbarkeit, die Schuldenfreiheit nach relativ kurzer Laufzeit und die sehr geringen Zinskosten sind Vorteile, die nicht zu unterschätzen sind. Ein genaues Nachrechnen kann sich lohnen – wer allein nicht weiterkommt, kann sich effektiv z.B. im Internet bei www.immokredit24.com informieren und im Bedarfsfall auch beraten lassen. Die finanzielle Gesamtbelastung für eine Immobilienfinanzierung mittels Volltilgerdarlehen war selten so gering wie momentan.

Weitere Informationen

» Volltilgerdarlehen
» Volltilgerdarlehen Beispielrechnung

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Die Zinsen für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf historischen Tiefstständen. Die Euro-Krise schürt Expertenwarnungen vor einer wirtschaftlichen Flaute und abwanderndem Anlegerkapital. Die EZB hat derzeit keine andere Wahl, als die Leitzinsen trotz größer werdender Inflationsgefahr niedrig zu halten, um die Kreditnachfrage und die Wirtschaftstätigkeit im Euroraum anzukurbeln.

Die herkömmlichen (ebenfalls derzeit günstig zu bekommenden) Annuitätendarlehen bieten zwar für die vereinbarte Zinsbindungsfrist eine Planungssicherheit und homogene Raten bei moderater Gesamtbelastung, doch muss in den meisten Fällen viele Jahre später eine Anschlussfinanzierung mit heute unbekannten Konditionen abgeschlossen werden. Die aktuelle Zinssituation lässt daher insbesondere Volltilgerdarlehen wieder attraktiver werden, da diese in kürzerer Laufzeit mit festen Zinsen zur Entschuldung führen und so eine vollständige Planungssicherheit bieten. Bei niedrigen Zinssätzen sind die dafür notwendigen Raten heute eher auch für mittlere Einkommen bedienbar als zu Zeiten höherer Bauzinsen. Das hohe Einsparpotential ist abhängig von der vollständigen Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers, da Tilgungsaussetzungen oder Änderungen des Tilgungssatzes nicht möglich sind.

Das Volltilgerdarlehen führt somit zu schneller Schuldenfreiheit zu einem im Voraus exakt planbaren Termin, was übrigens auch für eine ggf. notwendige Anschlussfinanzierung attraktiv ist. Hier ist der (Rest-) Darlehensbetrag bereits reduziert, so dass die Raten sehr gut bedienbar sind. Wichtig ist beim Volltilgerdarlehen – ebenso wie bei anderen Darlehensformen auch – dass ein möglichst breiter Angebotsvergleich erfolgt, um das Sparpotential noch weiter zu optimieren.

Auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen gewinnen Sonderfinanzierungsformen immer mehr an Bedeutung. Die Festzinshypothek bleibt nach wie vor das meist gefragte Produkt. Ein übliches Wohnbaudarlehen ist eine klassische Finanzierungsform, die sich aufgrund ihrer Einfachheit problemlos verkaufen lässt. Es gibt aber durchaus auch andere Finanzierungsalternativen, die zwar eine intensivere Beratung erfordern, beim bedarfsgerechten Einsatz aber deutlich mehr Vorteile bieten. Aus diesem Grund ist jeder Bauherr gut beraten, wenn ein Baufinanzierung Vergleich durchgeführt wird. Dabei sollte sich der Baufinanzierung Vergleich nicht nur auf die klassische Festzinshypothek einschränken. Auch alternative Methoden sollten untereinander verglichen werden. Es gibt beispielsweise Festzinsdarlehen, die eine unbegrenzte Sondertilgungsmöglichkeit beinhalten. Diese Option wird mit geringen Zinsaufschlägen bepreist. Meistens bewegt sich hier der Zinsaufschlag zwischen 0,3% und 0,6%. Dafür hat der Kreditnehmer eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Rückführungsmöglichkeit. Natürlich ist so ein Finanzierungsangebot etwas teurer, allerdings darf der Zinssatz nicht entscheidend sein. Die meisten Bauherren entscheiden allerdings nur nach dem Zinssatz. Dies ist nur dann richtig, wenn homogene Finanzierungsprodukte untereinander einem Baufinanzierung Vergleich unterzogen werden (beispielsweise mehrere Festzinshypotheken). Werden dagegen unterschiedliche Produktarten verglichen – beispielsweise Volltilgerdarlehen versus variabel verzinsliches Darlehen mit Cap – kann die laufende Verzinsung nicht ausschlaggebend sein. Als Fazit lässt sich feststellen, dass auf keinen Fall eine endgültige Festlegung auf eine Produktart erfolgen sollte. Dadurch werden sinnvolle Möglichkeiten außer Acht gelassen und damit bares Geld oder wichtige Flexibilität verspielt. Bei einem Baufinanzierung Vergleich sollte eine kompetente Beratung hinzugezogen werden, die die Unterschiede zwischen mehreren Finanzierungsarten verständlich erläutern kann. Vorzugsweise sollte eine unabhängige Beratung in Anspruch genommen werden, damit die Urteilsbildung möglichst unvoreingenommen erfolgen kann.

Wohnbaudarlehen für Österreicher:

» Wohnbaudarlehen Österreich – Steiermark, Niederösterreich, Oberösterreich, Tirol, Burgenland, Wien, Kärnten

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform eines normalen Annuitätendarlehens. Die Annuität ist die monatliche Kreditrate, die sich aus Zins-und Tilgungsleistungen zusammensetzt. Während bei einem Annuitätendarlehen mit Ablauf der Zinsfestschreibung eine gewisse Restschuld noch besteht, wird ein Volltilgerdarlehen so ausgelegt, dass mit Ablauf der Zinsfestschreibung das Darlehen vollständig getilgt ist. Damit sind die Dauer der Zinsfestschreibung und die Gesamtlaufzeit bei einem Volltilgerdarlehen identisch. Der Kunde bestimmt dabei selbst die Laufzeit, die maximal zwanzig Jahre betragen darf. Die Vorgaben hinsichtlich der maximalen Laufzeit sind aber von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden Kreditraten (Annuitäten). Der Tilgungsanteil ist dabei auf die gesamte Laufzeit abgestimmt. Der Tilgungsanteil ist bei einem Volltigerdarlehen im Gegensatz zu einem normalen Annuitätendarlehen relativ hoch, da das Darlehen schnell zurückbezahlt werden muss. Die Höhe der Rate kann der Kunde nur über die Wahl der Laufzeit steuern. Je geringer die Gesamtlaufzeit, desto höher ist der Tilgungsanteil und damit die gesamte Annuität. Ein Volltilgerdarlehen bietet eine absolute Zinssicherheit und ist hinsichtlich der Zinsänderungsrisiken bei einer Anschlussfinanzierung absolut unempfindlich, da das Darlehen noch während der Zinsbindung komplett zurückgeführt wird.

Dies ist ein wesentlicher Vorteil beim Volltilgerdarlehen. Eine absolute Kalkulationssicherheit in Verbindung mit sukzessiver Rückzahlung. Da ein Volltilgerdarlehen im Regelfall relativ schnell zurückgeführt wird, belohnen die Banken diese Darlehensvariante mit einer Zinsvergünstigung, die bei größeren Darlehensbeträgen eine erhebliche Ersparnis bedeutet. Der Nachteil der Volltilgerdarlehen liegt in der Tatsache, dass keine Sondertilgungen während der gesamten Laufzeit erlaubt sind. Das Darlehen kann somit vom Kunden nicht gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist, die nach zehn Jahren eintritt, bleibt allerdings nach wie vor bestehen.

Selten war eine Immobilienfinanzierung so günstig wie heute. Zinsfestschreibungsfristen zwischen 10 und 15 Jahren gibt es teilweise zu Konditionen, die deutlich unter 4,00% p.a. liegen. Dies ist fast schon einmalige Gelegenheit sich dauerhaft die tiefen Zinsen zu sichern. Gleichzeitig sollte an die Absicherung der Anschlussfinanzierung gedacht werden. Hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten. Die einfachste wäre die Vereinbarung eines Volltilgerdarlehens, bei dem der Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit festgeschrieben wird. Die Laufzeit darf aber bei dieser Variante die 20-Jahre-Grenze nicht überschreiten. Diejenigen, die in ihrem Darlehen einen relativ hohen Tilgungsanteil vorgesehen haben und das Darlehen innerhalb kurzer Zeit zurückführen wollen, sind mit einem Volltilgerdarlehen gut beraten. Der Vorteil liegt dabei in der sicheren Kalkulationsgrundlage und einem Vorzugszins, der bei den Volltilgerdarlehen gewährt wird. Die andere Variante sich gegen steigende Zinsen abzusichern wäre der Abschluss eines Bausparvertrages. Bei einem Bausparvertrag erhält der Bausparer das Recht ein Darlehen in Höhe von ca. 50% der Bausparsumme in Anspruch zu nehmen, sobald ca. 50% der Bausparsumme angespart wurden. Der Darlehenszinssatz wird dabei im Voraus festgelegt. Dabei muss während der Darlehenslaufzeit noch ein Bausparvertrag angespart werden, damit das notwendige Guthaben zum entsprechenden Zeitpunkt vorhanden ist. Das Ansparen eines Guthabens kann durch ein Zwischendarlehen ersetzt werden. Der genaue Ablauf sollte mit einem kompetenten Berater im Voraus besprochen werden. Es besteht auch die Möglichkeit staatliche Förderungen in solche Modelle einzubauen. Eine weitere Möglichkeit besteht im Abschluss eines Caps, bei dem die variable Verzinsung eines Darlehens eine Obergrenze (Cap) nicht überschreiten darf. Das Thema Zinsabsicherung der Anschlussfinanzierung sollte vor allem diejenigen betreffen, die ihre Erstfinanzierung sehr knapp kalkuliert haben. Man sollte dabei Szenarien durchspielen, bei denen die Zinsen zum Ablauf der Erstfinanzierung um 1% bis 3% steigen. Wäre in diesem Szenario der Kapitaldienst noch tragbar? Falls nicht, ist die Zinsabsicherung ein Muss.

1. Platz für die Creditweb Finanztest 05/2009
Günstigste Zinsen für Darlehen mit Laufzeiten von 10 und 15 Jahren

In der Mai-Ausgabe 2009 prüft Finanztest die Konditionen für Hypothekendarlehen mit Laufzeiten von 10 und 15 Jahren.
Creditweb bietet im Vergleich der bundesweiten Anbieter die günstigsten Zinsen.

Ein Volltilgerdarlehen ist für Menschen konzipiert, die sich schnell entschulden möchten und dabei viel Wert auf kalkulatorische Sicherheit setzen. Dabei wird die Zinsbindungsdauer für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben. Das Darlehen läuft dabei zwischen zehn und zwanzig Jahren. Mit Ablauf der Zinsfestbindung muss das Darlehen vollständig zurückgeführt worden sein. Damit ist die Möglichkeit gegeben, dass der Kreditnehmer den Zeitpunkt seiner Entschuldung selbst bestimmen kann, wobei der Zeitpunkt genau eingehalten werden muss. Verkürzungen oder Verlängerungen der Darlehenslaufzeit sind gemäß Vertragsbedingungen ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass weder Tilgungsaussetzungen noch Sondertilgungen erlaubt sind. Dies auf die besondere Kalkulation hinsichtlich der Refinanzierung solcher Darlehen seitens der Banken zurückzuführen. Trotzdem haben Volltilgerdarlehen auch deutliche Vorteile gegenüber normalen Annuitätendarlehen. Da die Banken die Volltilgerdarlehen leichter kalkulieren können, werden diese mit deutlichen Zinsvorteilen angeboten. Gerade in Zeiten der Tiefzinsphasen reduziert dies den ohnehin schon niedrigen Zinssatz zusätzlich. Ein normales Annuitätendarlehen hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Während dieser Zeit besteht ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko, da die Zinsen immer wieder den Marktgegebenheiten angepasst und neu verhandelt werden. Bei einem Volltilgerdarlehen bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant. Der relativ hohe Tilgungsanteil beim Volltilgerdarlehen ist vertretbar, wenn man bedenkt, dass bei steigenden Zinsen der Zinsanteil bei einen Annuitiätendarlehen unter Umständen um 3% bis 5% nach oben angepasst werden kann. Es ist nicht lange her, als für Wohnbaufinanzierungen Zinsen in Höhe von bis zur 6% bezahlt wurden. Trotzdem sollte der tägliche Lebensstandard nicht unter einer all zu hohen Kreditbelastung leiden. Womöglich macht die finanzierte Immobilie keine Freude mehr, wenn man auf seine Hobbys oder den Urlaub verzichten muss. Die Entscheidung für ein Volltilgerdarlehen sollte daher gut überlegt sein!

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