Die Zinsen für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf historischen Tiefstständen. Die Euro-Krise schürt Expertenwarnungen vor einer wirtschaftlichen Flaute und abwanderndem Anlegerkapital. Die EZB hat derzeit keine andere Wahl, als die Leitzinsen trotz größer werdender Inflationsgefahr niedrig zu halten, um die Kreditnachfrage und die Wirtschaftstätigkeit im Euroraum anzukurbeln.

Die herkömmlichen (ebenfalls derzeit günstig zu bekommenden) Annuitätendarlehen bieten zwar für die vereinbarte Zinsbindungsfrist eine Planungssicherheit und homogene Raten bei moderater Gesamtbelastung, doch muss in den meisten Fällen viele Jahre später eine Anschlussfinanzierung mit heute unbekannten Konditionen abgeschlossen werden. Die aktuelle Zinssituation lässt daher insbesondere Volltilgerdarlehen wieder attraktiver werden, da diese in kürzerer Laufzeit mit festen Zinsen zur Entschuldung führen und so eine vollständige Planungssicherheit bieten. Bei niedrigen Zinssätzen sind die dafür notwendigen Raten heute eher auch für mittlere Einkommen bedienbar als zu Zeiten höherer Bauzinsen. Das hohe Einsparpotential ist abhängig von der vollständigen Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers, da Tilgungsaussetzungen oder Änderungen des Tilgungssatzes nicht möglich sind.

Das Volltilgerdarlehen führt somit zu schneller Schuldenfreiheit zu einem im Voraus exakt planbaren Termin, was übrigens auch für eine ggf. notwendige Anschlussfinanzierung attraktiv ist. Hier ist der (Rest-) Darlehensbetrag bereits reduziert, so dass die Raten sehr gut bedienbar sind. Wichtig ist beim Volltilgerdarlehen – ebenso wie bei anderen Darlehensformen auch – dass ein möglichst breiter Angebotsvergleich erfolgt, um das Sparpotential noch weiter zu optimieren.

(Berlin, 25.11.2011) Die individuelle passende Baufinanzierung zu finden, kann entscheidend sein für das Gelingen des gesamten Vorhabens – auf jeden Fall aber bedeutet es, finanziell möglichst flexibel zu bleiben und dabei so viel Geld wie möglich zu sparen. Die Suche nach der passenden Variante kann sich dabei recht aufwändig gestalten: So gibt es diverse Finanzierungsformen und unterschiedliche Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung. Unabdingbar ist daher eine rechtzeitige und eingehende Information über die verschiedenen möglichen Darlehensvarianten und deren Bedeutung für die eigene Situation. Die gängigen Finanzierungsformen und für wen diese geeignet sind, soll hier dargestellt werden.

Welche gängigen Darlehensvarianten können unterschieden werden?

Abhängig von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann der angehende Immobilieneigentümer zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten wählen, die für eine Immobilienfinanzierung in Frage kommen. Die mit Abstand am häufigsten beanspruchte Finanzierung stellt das herkömmliche Annuitätendarlehen dar. Diese Finanzierungsform ist für viele Darlehensnehmer gut geeignet, da eine exzellente Planbarkeit durch die immer gleich bleibenden Raten gegeben ist. Nachteile: Für die gute Konditionierung eines Annuitätendarlehens ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% sinnvoll. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bleibt außerdem in den meisten Fällen ein recht hoher Darlehensbetrag übrig, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss. Ganz anders sieht dies bei einem sog. Volltilger-Darlehen aus: Hier muss das Darlehen über die vereinbarte Laufzeit komplett getilgt werden. Da die möglichen Laufzeiten im Vergleich zum herkömmlichen Annuitätendarlehen kürzer ausgelegt sind, bedeutet dies eine recht hohe monatliche Belastung durch die merklich höhere Tilgungsleistung. Die Eignung dieser Variante beschränkt sich daher auf entsprechend einkommensstarke Darlehensnehmer. Nachteile: Flexibilisierungen wie die Anpassung des Tilgungssatzes oder Sondertilgungen sind ausgeschlossen.

Eine beliebte Sonderform sind tilgungsfreie Darlehen mit Festzins. Hier werden während der Laufzeit nur die (über eine bestimmte Laufzeit fixierten) Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt erst am Laufzeitende. Die Tilgung kann so z.B. aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder eines Sparvertrages erfolgen. Diese Variante ist geeignet für Darlehensnehmer, die auf eine niedrige regelmäßige Belastung Wert legen und ggf. vorhandene Sparverträge etc. unterhalten. Nachteil: Da über einen relativ langen Zeitraum keine Tilgung erfolgt, werden überproportional viele Zinskosten fällig, da der Zinssatz auf die gesamte Darlehenssumme berechnet wird.

Darlehensvarianten über Bausparkassen

Im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb werden auch immer wieder die Angebote der Bausparkassen thematisiert. Hier ist in erster Linie der klassische Bausparvertrag zu nennen, welcher seine Attraktivität insbesondere aus den möglichen Zuschüssen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und vermögenswirksamen Leistungen bezieht. Das Prinzip beruht auf einem Sparvertrag, der über eine mehrjährige Laufzeit bespart und verzinst wird, bis er „zuteilungsreif“ gestellt wird. Sodann besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines vergünstigten Darlehens gemäß den vereinbarten Vertragsbedingungen. Die Tilgung des Bauspardarlehens während der Darlehensphase ist flexibel gestaltbar und ist daher besonders für Darlehensnehmer mit viel Geduld (lange Ansparphase und kein vorab bekannter definitiver Zeitpunkt der Zuteilungsreife) und kleineren Einkommen geeignet. Nachteile: Die Darlehenssummen sind oft sehr begrenzt, die Guthabenverzinsung während der Sparphase verhältnismäßig niedrig und es kann kein genauer Zeitpunkt für die Auszahlung der Darlehenssumme genannt werden. Für Darlehensnehmer, die es eiliger haben und die Darlehensmittel sofort benötigen, bieten die Bausparkassen das sog. Voraus-Bauspardarlehen an. Die sofort ausgezahlten Darlehensmittel werden hier mittels eines gekoppelten Bausparvertrages getilgt und während der Laufzeit fallen zusätzlich zu den Sparraten die Darlehenszinsen an. Der Nachteil liegt hier wiederum in den relativ niedrigen Guthabenzinsen des Bausparteiles sowie den hohen Zinskosten für das Darlehen, weil eine Tilgung erst mit Erreichen der Zuteilungsreife erfolgt.

Ein Baufinanzierungsvergleich sollte auch in Niedrigzinsphasen stattfinden

Das derzeitige Rekordzinstief lässt Baufinanzierungen augenscheinlich extrem attraktiv erscheinen. Dies stimmt nur zum Teil – denn ohne eine individuelle Abstimmung auf die persönliche Finanzsituation kann jedes auch noch so günstig konditionierte Finanzierungsangebot zum finanziellen Fiasko werden. Die Rückzahlungsbelastungen aus Zinsen und Tilgungen müssen den finanziellen Möglichkeiten angepasst werden, um eine ausreichende Kapitaldienstfähigkeit zu erreichen. Ist dann die passende Finanzierungsform gefunden, müssen die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute miteinander verglichen werden. Diese Vorgehensweise kann gerade bei einer ungünstigen Entwicklung der Einkommensverhältnisse oder bei unvorhergesehenen Ereignissen das Zünglein an der Waage zum Erfolg der Finanzierung sein. Wer dann flexibel reagieren kann, kann die Finanzierung trotz allem weiterführen. Ergo: Vergleichen lohnt sich immer!

Fazit

Die optimale Baufinanzierung sollte eine Darlehensvariante sein, die zu den individuellen persönlichen Verhältnissen passt. Der Darlehensnehmer muss sich daher vorab ausgiebig über die verschiedenen Varianten informieren und anschließend die Offerten der Kreditinstitute ausgiebig miteinander vergleichen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Varianten – Welche Darlehensvariante ist die Richtige?
» Baufinanzierung Vergleich – Gegenüberstellung und Bewertung von Finanzierungsangeboten

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(Berlin, 01.10.2010) Volltilger-Darlehen (oder auch Konstantdarlehen) sind eine Abart des Annuitätendarlehens mit kompletter Tilgung der Hypothek über eine vorher festgelegte Laufzeit. Der zeitliche Rahmen sowie die regelmäßigen Belastungen sind von vornherein unabänderlich festgelegt und ermöglichen so eine hervorragende Transparenz für die Gesamtfinanzierung. Doch was sind die Vor- und Nachteile und für wen ist diese Darlehensvariante geeignet?

Viele Vorteile und kaum Nachteile

Die Laufzeiten betragen in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren bei vorab fixiertem Zinssatz sowie genauem Tilgungsplan. Nach Ablauf der Laufzeit ist die Hypothek vollständig getilgt. So entsteht kein Zinsrisiko, keine Notwendigkeit für Nachverhandlungen und durch die im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen kürzere Laufzeit auch weniger Zinsbelastung. Der Darlehensnehmer kennt im Voraus den Zeitraum und damit die Tilgungsrate sowie die monatliche, homogene Ratenbelastung bis zur vollständigen Darlehenstilgung. Allerdings sind im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen keine Sondertilgungen oder Tilgungsaussetzungen möglich. Ein Volltilger-Darlehen darf weder nach „oben“ noch nach „unten“ von den zuvor fixierten Konditionen abweichen. Dies alles bedeutet eine extrem hohe finanzielle Planungssicherheit. Zudem bedeuten Zeiten niedriger Zinsniveaus (wie sie derzeit vorherrschen) auch, dass solche Volltilger-Darlehen günstig zu bekommen sind. Dies liegt daran, dass der günstige Zinssatz als Basis zur Berechnung des Zinses für das geplante Volltilger-Darlehen dient. Dieser Zins kann dann bis zur vollständigen Tilgung nicht mehr geändert werden, auch wenn das allgemeine Zinsniveau wieder steigt. Die Hauptzielgruppe für Volltilger-Darlehen sind einkommensstarke Darlehensnehmer mit guter Bonität, welche so ihre Gesamtfinanzierungskosten erheblich mindern können. Dies ist natürlich für jeden Darlehensnehmer interessant, doch nicht jeder kann sich diese Form der Tilgung leisten, denn: Bei durchaus üblichen anfänglichen Tilgungsraten von mindestens 3 Prozent (bei nur 10-jähriger Laufzeit sogar knapp 8 Prozent!) ist diese Darlehensvariante eher etwas für Bauherren, die eine solche monatliche Belastung auch problemlos schultern können, da die Raten entsprechend hoch sind. Aus diesem Grund erfolgt natürlich kreditinstitutsseitig eine entsprechende Prüfung und Bewertung der Vermögens- und Einkommenssituation des Antragstellers.

Vergleichbarkeit mit anderen Darlehensformen

Vergleichbar sind Volltilger-Darlehen prinzipiell durchaus mit Konstantdarlehen bei Bausparkassen. Die Unterschiede liegen jedoch darin, dass keine Ansparphase oder anderweitige Verknüpfungen mit unterschiedlichen Darlehensformen stattfinden. Ein reines Volltilger-Darlehen ist daher nicht nur einfacher nachzuvollziehen, sondern auch mit überaus klarer Kostenstruktur ausgestattet. Ansonsten sind Volltilger-Darlehen mit herkömmlichen Annuitätendarlehen vergleichbar, allerdings mit den bereits geschilderten Unterschieden in der strukturellen Gestaltung (Volltilgung mit vorher fixierter Laufzeit und Tilgung sowie festem Zinssatz).

Fazit

Wer den Nachteil hoher Ratenzahlungen über einige Jahre aufgrund seiner Einkommens- oder Vermögenssituation nicht zu fürchten braucht, sollte sich unbedingt diese Darlehensvariante näher anschauen. Sie bietet neben klaren Strukturen auch eine eindeutig kalkulierbare, günstige und sichere Darlehensrückzahlung und befreit den Kreditnehmer von weiterführenden Überlegungen. Weitere Informationen und Angebote können unter Immokredit24.com eruiert werden. Es kann sehr lohnenswert sein, die Möglichkeiten zum Abschluss eines Volltilgerdarlehens anhand der eigenen Situation zu prüfen!

Weitere Informationen:

» Volltilgerdarlehen – geringe Kosten, schnelle Tilgung
» Darlehensarten – Welche Darlehensarten gibt es?

(München, 18. September 2009) Gute Zeiten für kosten- und sicherheitsbewusste Bauherren und Eigenheimerwerber: Die Zinsen für Baugeld befinden sich momentan über alle Laufzeiten hinweg auf Jahrestief. “Für Immobilienkäufer, die absolute Kalkulationssicherheit wollen und unveränderte Darlehensraten bis zur kompletten Schuldenfreiheit wünschen, sind Volltilger-Darlehen die Lösung“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Wie so genannte Voll- oder Schnelltilger-Kredite funktionieren und warum diese in der jetzigen Situation besonders sinnvoll sind, haben die Interhyp-Experten zusammengefasst.

Anders als beim klassischen Annuitätendarlehen wird beim Volltilger-Kredit nicht der jährliche Tilgungssatz vorgegeben, sondern der Darlehensnehmer bestimmt im Voraus den Zeitraum, nach welchem er schuldenfrei sein will. Aus der Laufzeitlänge ergibt sich dann die Tilgungshöhe. Dabei gilt: Je kürzer die gewählte Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil – und umgekehrt.

Es gibt Volltilger-Kredite mit 10, 12, 15 oder 20 Jahren Laufzeit. Wer seinen Kredit beispielsweise in 20 Jahren komplett abbezahlt haben möchte, muss anfänglich etwa 3,2 Prozent tilgen. Wer bereits in 15 Jahren völlig schuldenfrei sein möchte, benötigt eine Tilgungshöhe von knapp 4,9 Prozent.

Für Zinsexperte Haselsteiner liegen die Vorteile auf der Hand: “Die höheren Tilgungssätze und die bessere Kalkulierbarkeit von Volltilger-Darlehen werden von den Banken mit Zinsvorteilen belohnt. Das derzeitige Zinstief macht dieses Konzept noch einmal attraktiver: Durch die historisch niedrigen Zinsen bleibt entsprechend viel Spielraum für eine höhere Tilgung. Des Weiteren muss keine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden, bei der das Risiko besteht, dass sie zu später höheren Bauzinsen fällig würde. Und last but not least: Bei dieser Darlehensform besteht absolute Kalkulationssicherheit – Kreditnehmer wissen genau, wie hoch ihre monatliche Rate über den gesamten Zeitraum sein wird.”

Ein Beispiel: Im aktuellen Zinsumfeld beträgt für ein 200.000 Euro-Darlehen mit einer anfänglichen Tilgungshöhe von 1 Prozent und 20jähriger Zinsbindung die Gesamtlaufzeit 38 Jahre. Im Vergleich dazu ist man mit einem 20jährigen Volltilgerkredit 18 Jahre früher schuldenfrei und erzielt alleine in diesen 20 Jahren einen Zins- und Restschuldvorteil von über 37.000 Euro.

Mit Hilfe von kostenlosen Online-Tools wie dem Interhyp-Tilgungs- oder Volltilgungsrechner können Immobilienkäufer und Bauherren durchrechnen, wie sich die gewählte Tilgungshöhe auf die monatliche Kreditrate, Gesamtlaufzeit und Kosten des Darlehens auswirken.

Interhyp (München, 9. Dezember 2008) Mit Top-Konditionen von aktuell 4,38 Prozent effektiv sind Baukredite mit 20-jähriger Zinsbindung nicht nur historisch günstig, sie bieten auch die Möglichkeit schnell und sicher schuldenfrei zu werden. “Über sogenannte Voll- oder Schnelltilger-Darlehen bekommen Bauherren und Immobilienkäufer absolute Kalkulationssicherheit, können ihr Haus oder ihre Wohnung im gewählten Zeitraum vollständig abbezahlen und müssen sich keine Gedanken um die Zinsentwicklung machen, da eine spätere Anschlussfinanzierung entfällt“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Besonderheit des Volltilger-Darlehens

Anders als beim klassischen Annuitätendarlehen wird beim Volltilger-Kredit nicht der jährliche Tilgungssatz vorgegeben, sondern der Darlehensnehmer bestimmt im Voraus den Zeitraum, nach dem er schuldenfrei sein will. Aus der Laufzeitlänge ergibt sich dann die Tilgungshöhe. Dabei gilt: Je kürzer die gewählte Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil – und umgekehrt.

Vorteile des Volltilger-Darlehens

Volltilger-Darlehen haben gleich mehrere Vorteile. Erstens: Höhere Tilgungssätze werden von den Banken wegen der besseren Kalkulierbarkeit mit Zinsvorteilen belohnt. Das derzeitige Zinstief macht dieses Konzept noch einmal attraktiver: Durch die historisch niedrigen Zinsen bleibt entsprechend viel Spielraum für eine höhere Tilgung. Zweitens: Es muss keine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden, bei der das Risiko besteht, dass sie später zu höheren Bauzinsen vorgenommen werden muss. Drittens: Es besteht absolute Kalkulationssicherheit, Kreditnehmer wissen genau, wie hoch ihre monatliche Rate über die nächsten 20 Jahre sein wird. Trotz langfristiger Zinsbindung müssen Darlehensnehmer aber nicht um ihre Flexibilität fürchten. “Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit hat der Kreditnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuführen”, so Haselsteiner.

Unterschiedliche Laufzeiten

Es gibt Volltilger-Kredite mit 10, 12, 15 oder 20 Jahren Laufzeit. Wer seinen Kredit in 20 Jahren komplett abbezahlt haben möchte, muss derzeit 3,2 Prozent tilgen. Wer bereits in 15 Jahren völlig schuldenfrei sein möchte, benötigt eine Tilgungshöhe von rund 4,8 Prozent.