Für den Erwerb einer Immobilie wird in der Regel ein größerer Geldbetrag benötigt. Egal, ob die Verwirklichung der eigenen Wohnvorstellungen im Vordergrund steht oder der Grundstein für eine passende Altersvorsorge gelegt werden soll – ohne entsprechendes Kapital läuft nichts. Gerade in jüngeren Jahren haben jedoch die meisten Interessenten noch nicht genügend Eigenkapital angehäuft, um sich diesen Wunsch auch zu erfüllen.

In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilienfinanzierungen günstig zu haben – viele Anbieter werben sogar damit, ohne Eigenkapital ein solches Darlehen aufnehmen zu können. Dies hätte zusätzlich den Vorteil, dass der Darlehensnehmer sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen sichern kann und nicht warten muss, bis er genügend Eigenkapital zur Verfügung hat und die Zinsen ggf. wieder höher sind. Doch trotzdem sollten einige Grundsätze beachtet werden, denn eine Vollfinanzierung birgt immer viel höhere Risiken als eine Finanzierung mit einer Beleihungsgrenze von 80% oder weniger.

Neben höheren Sollzinsen, welche die Banken wegen eines höheren Rückzahlungsausfallrisikos berechnen, fallen auch wegen des höheren Darlehensbetrages höhere monatliche Ratenzahlungen an. Es sollte daher ein entsprechend hohes und sicheres regelmäßiges Einkommen vorhanden sein, damit diese Verpflichtungen erfüllt werden können. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass in punkto Sicherheit immer ein gewisser Eigenkapitalstock empfehlenswert ist – auf diesen kann nur dann verzichtet werden, wenn ein vergleichsweise hohes Einkommen, was zudem sicher ist, zur Verfügung steht.

(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit ohne Eigenkapital
» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

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Besonders bei Familien stehen die eigenen 4 Wände hoch im Kurs. Ausreichend Freiräume für jeden und keine teure Mietwohnung bezahlen, dazu eine Altersvorsorge durch den weitgehend inflationsresistenten Sachwert einer Immobilie – das ist ein sehr erstrebenswertes Ziel. Doch gerade in jüngeren Jahren steht dafür meist kein oder kein ausreichendes Eigenkapital zur Verfügung. Auch wer über Eigenkapital verfügt, dieses aber nicht angreifen möchte, kann sich einer alternativen Finanzierungsmöglichkeit bedienen: Einer Vollfinanzierung. Die Möglichkeit einer solchen Vollfinanzierung (also einer Finanzierung ohne Eigenkapital) empfiehlt sich allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wer auf den nach Expertenempfehlungen minimal 20- bis 30-prozentigen Eigenkapitalanteil für eine optimale Finanzierung verzichten will, muss sicherstellen, dass die anfallenden Leistungsraten aus Zinsen und Tilgung ohne Probleme vom erzielten Einkommen bestritten werden können. Ferner wird die Bank wegen des relativ höheren Rückzahlungsausfallrisikos schlechtere Konditionen stellen.

Sind gar keine Rücklagen vorhanden, läuft der Darlehensnehmer Gefahr, bei unvorhergesehenen Ausgaben die regelmäßigen Raten nicht mehr zahlen zu können. Neben der ausführlichen Analyse der eigenen Vermögens- und Einkommenslage sollte also unbedingt eine professionelle Kostenplanung vorgenommen werden, welche die zu erwartenden Nebenkosten und mögliche zusätzliche Belastungen realistisch berücksichtigt. Das Projekt sollte zudem vor einer Finanzierungsanfrage bedarfsoptimiert werden – hierzu gehört beispielsweise die Prüfung auf mögliche Förderungen oder die Auslotung von möglichen Einsparungen (z.B. durch Eigenleistung). Es ist daher zu empfehlen, eine fachmännische und unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor sich eine Familie für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet.

(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

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» Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Worauf muss geachtet werden?
» Vollfinanzierung – maßgeschneidert vom unabhängigen Baufinanzierungsvermittler

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Die eigene Immobilie bietet neben dem Vorteil des mietfreien Wohnens auch ein großes Maß an Sicherheit in punkto Altersvorsorge. Immer wieder wird diese Form der persönlichen Vorsorge von Experten als eine der wichtigsten Säulen für ein finanziell gesichertes Leben im Alter empfohlen. Doch der Traum von der eigenen Immobilie ist für viele Menschen mit der Aufnahme eines entsprechenden Immobiliendarlehens und daher auch mit jahrelangen finanziellen Belastungen verbunden. Viele Kreditinstitute bieten solche Darlehen nur unter der Voraussetzung einer Eigenkapitalquote von 20% oder 30% an. Dies sichert die geliehenen Gelder zusätzlich ab und ermöglicht so den Kreditinstituten die Abgabe eines relativ günstig konditionierten Angebotes. Doch wer nicht jahrelang im Voraus ansparen kann oder wer noch jung und daher in der Regel ohne größere Eigenmittel ist, verfügt nicht über die notwendigen finanziellen Mittel.

Einige Kreditinstitute bieten deshalb Immobilienkredite ohne Eigenkapital an – die sog. Vollfinanzierung. Die Absicherung des Darlehens erfolgt hierbei ausschließlich durch die grundpfandrechtliche Eintragung. Der Vorteil hierbei liegt insbesondere in der kurzfristigen Realisierung des Vorhabens, z.B. bei günstiger Zinssituation am Kapitalmarkt. Die größte Gefahr liegt bei möglichen finanziellen Schwierigkeiten durch die im Vergleich recht hohen monetären Belastungen. Da hier eine Beleihungsgrenze oberhalb 80% des Objektwertes angesetzt werden muss, wird das Kreditinstitut Aufschläge wegen der geringeren Sicherheit im Vergleich zu niedrigeren Beleihungsgrenzen verlangen. Dies wiederum bedingt eine höhere Zinsbelastung und höhere monatliche Zahlungsverpflichtungen. Entscheidend sind daher die Bonität und die Einkommenssituation des Kreditnehmers. Kann die Einkommensentwicklung mit großer Sicherheit geplant werden (z.B. bei Beamten, Soldaten usw.) kann ernsthaft über einen Immobilienkredit ohne bestehendes Eigenkapital nachgedacht werden.

Eine Vollfinanzierung bedeutet in erster Linie eine relativ hohe monatliche Belastung. Dies liegt an zwei wesentlichen Faktoren: Eine Vollfinanzierung bedeutet einen höheren Nominalbetrag bei dem Darlehensbetrag. Da die Zinsen aus dem Darlehenssaldo berechnet werden, bedeutet dies automatisch eine höhere Belastung. Die Zinsen bei einer Vollfinanzierung sind meistens höher als bei einer konservativen Baufinanzierung. Dies in Verbindung mit einem höheren Darlehensbetrag treibt die Zinsbelastung richtig in die Höhe. Zusätzlich kommt die höhere Tilgung, die bei einer Vollfinanzierung üblicherweise vereinbart wird. Die monatliche Belastung ist daher entsprechend hoch.

In Zeiten der Niedrigzinsphasen nimmt der Anteil an Vollfinanzierungen zu, und dies trotz der Tatsache, dass Vollfinanzierungen teuerer sind, als konservative Baufinanzierungen. Dies liegt daran, dass in einer Niedrigzinsphase die Konditionen für Vollfinanzierungen ebenfalls rückläufig sind. Die monatlichen Belastungen liegen dann nur noch knapp über den Mietzins, der für eine vergleichbare Wohnfläche zu zahlen wäre. Eine Vollfinanzierung bzw. Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann daher in bestimmten Situationen durchaus Sinn machen. Dies ist jedoch grundsätzlich eine individuelle Entscheidung. Die Entscheidung für oder gegen eine Vollfinanzierung einer Immobilie hängt vor allem von der eigenen Einkommenssituation ab. Das Einkommen muss relativ hoch und sicher sein.

Am besten sollte eine persönliche Haushaltsplanung aufgestellt werden, in der alle Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden. Dabei sollen wirklich alle Ausgaben aufgeführt werden. Die Ausgaben, die nicht monatlich, sondern in einem anderen Turnus anfallen, sollten dabei auf einen Monat runtergerechnet werden. Die bestehenden Kreditraten müssen ebenfalls zwingend in den Ausgaben enthalten sein. Erst wenn nach Abzug aller Ausgaben ein Überschuss verbleibt, kommt eine Baufinanzierung in Frage. Die Höhe der künftigen Rate darf natürlich den Überschuss aus der erstellten Haushaltsrechnung nicht übersteigen.

Die meisten Menschen träumen von der eigenen Immobilie, die ebenso ein Grundpfeiler für die Altersvorsorge sein kann. Die wenigsten hingegen haben genügend Eigenkapital, um ein solches Objekt aus eigener Tasche zu bezahlen bzw. nur noch einen kleinen Teil finanzieren zu müssen. Wie viel Eigenkapital nun sollte man haben bzw. ist gar ein Erwerb ohne eigene Mittel denkbar und sinnvoll?

Hier muss deutlich differenziert werden: Allgemein empfohlen werden 20 bis 30 Prozent Eigenkapital für ein Bauvorhaben (inkl. Nebenkosten). Können diese nicht aufgebracht werden, bieten verschiedene Kreditinstitute zwar auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an, jedoch ist die Auswahl hier eher beschränkt und die Finanzierungsprodukte merklich teurer.

Je nach persönlicher Situation und Bonität kann hier nur zugegriffen werden, wenn verschiedene Eckdaten erfüllt werden: In eigenem Interesse sollten die bestehenden Verbindlichkeiten nicht das eigene Vermögen überschreiten, eine mindestens durchschnittliche – besser überdurchschnittliche – Bonität (z.B. Schufa) bestehen und die aus der Baufinanzierung entstehenden regelmäßigen Zusatzkosten (Abtrag, Zins) klar dargestellt werden können. Ist die Einkommenssituation unsicher, kann die Finanzierung einstürzen wie ein Kartenhaus. Man sollte sich vorher informieren und genauestens durchkalkulieren, ob es nicht mehr Sinn macht, einige Jahre zu warten und Eigenkapital anzusparen statt einen (teureren) Finanzierungsvertrag sofort abzuschließen.

Etwas anders hingegen sieht die Situation aus, wenn man zwar Eigenkapital besitzt, dieses aber nicht einsetzen kann oder möchte (z.B. wegen einer festgelegten Anlage oder nicht einfach zu liquidierenden Anlageformen). Hier ist ausreichend Rückhalt für unerwartete Situationen vorhanden, so dass eine relativ günstige Baufinanzierung das ggf. besser angelegte Kapital schützt. Alternativ gibt es auch Möglichkeiten kombinierter Finanzierungen, z.B. eine Bausparfinanzierung (Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung). An erster Stelle steht daher neben der eigenen Vermögensanalyse die weitreichende und detaillierte Information vom Fachmann.

Entscheidend für die Laufzeit einer Baufinanzierung ist der Tilgungsanteil, der am Anfang vereinbart wird. Der Mindesttilgungsanteil liegt bei 1% der Darlehenssumme. Der Tilgungsanteil ist aber nur selten fix. Da die meisten Baufinanzierungen in Form von Annuitätendarlehen vereinbart werden, nimmt der Tilgungsanteil während der Darlehenslaufzeit stetig zu. Eine Annuität besteht aus Zins-und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil berechnet sich dabei aus dem Darlehensrestsaldo. Da das Darlehen laufend getilgt wird, reduziert sich der Tilgungsanteil. Die gesamte Annuität bleibt aber während der Zinsbindungsphase konstant. Dies bedeutet, dass der Tilgungsanteil zunehmen muss, damit die Annuität (monatliche Rate) konstant bleibt.

Bei laufender Tilgung wächst der Tilgungsanteil quasi in den Zinsanteil hinein und ersetzt diesen Schritt für Schritt. Je höher der Zinsanteil, desto mehr Raum hat auch der Tilgungsanteil für das Wachstum. Beim Hauskauf ohne Eigenkapital wird von Anfang an eine etwas höhere Tilgung vereinbart als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz. Dies liegt daran, dass die Banken zu lange Laufzeiten vermeiden möchten. Das Darlehen sollte in den meisten Fällen noch vor der Rente zurückgeführt sein. Da aber Vollfinanzierungen auch einen höheren Zinssatz haben (aufgrund der Konditionsgestaltung), erreichen diese im Schnitt höhere Tilgungsanteile als konservative Baufinanzierungen.

Wenn Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zusätzlich Gebrauch von den eingeräumten Sondertilgungsrechten machen, kann dies die gesamte Kreditlaufzeit erheblich verkürzen. Wer sich freiwillig verpflichtet Sondertilgungen zu leisten, kann sogar mit besseren Zinskonditionen rechnen – und zwar nicht nur bei einer Vollfinanzierung. Es sollte auch im Interesse des Kreditnehmers sein, sich so schnell wie möglich zu entschulden, um etwas mehr finanzielle Flexibilität zu haben. Eine abbezahlte Immobilie ist doch schließlich das Ziel einer jeden Baufinanzierung.

Warum höhere Belastungen aus einer Vollfinanzierung?

Die Banken zeigen sich offen für Baufinanzierungen, die ohne den Einsatz von Eigenkapital erfolgen. Eine so genannte Vollfinanzierung  bedeutet in erster Linie einen hohen Zinsertrag für die Bank – denn Vollfinanzierungen werden mit deutlichen Zinsaufschlägen gegenüber den klassischen Baufinanzierungen verkauft. Allerdings kommt nicht jeder in den Genuss einer Vollfinanzierung. Die Banken stellen hohen Anforderungen an die Einkommensverhältnisse der Kreditnehmer. Die Wunschgruppe sind dabei junge Akademiker mit Beamtenstatus. Das Einkommen muss nachhaltig und sicher sein. Unter anderem deswegen, weil die Belastungen aus einem Hauskauf ohne Eigenkapital enorm hoch sein können. Dies liegt in erster Linie an den höheren Zinskonditionen, die bei einer Vollfinanzierung anfallen.

Während für eine Baufinanzierung bis 60% des Beleihungswertes die erstrangige Kondition vergeben wird, verlangen die meisten Banken Zinsaufschläge für Beleihungen außerhalb von 60%. Der erste Aufschlag beträgt beispielsweise 0,5% auf die erstrangige Kondition bei einem Beleihungsauslauf von 80%. Für weitere 20% werden nochmals 1,00% zusätzlich verlangt. Im Ergebnis kann eine Vollfinanzierung um bis zu 1,50% teuerer ausfallen als eine klassische Baufinanzierung. Neben den höheren Zinsen fallen beim Hauskauf ohne Eigenkapital auch höhere Tilgungen an. Eine Mindesttilgung von 1,00% ist meistens nicht ausreichend, da die Laufzeit einer Vollfinanzierung viel zu lang wäre. Die Banken verlangen daher mindestens 3,00%. Diese Umstände treiben die gesamte monatliche Belastung aus einer Vollfinanzierung in die Höhe.

Daher sollte der Abschluss einer Vollfinanzierung gut überlegt sein. Aufgrund der relativ langen Kreditlaufzeit und der hohen Belastung sollte ein Kreditnehmer definitiv davon überzeugt sein, dass eine Vollfinanzierung die richtige Lösung ist. Ein Verkauf der Immobilie kann sich später als schwierig erweisen und nicht den erhofften Erlös einbringen.

» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

(Berlin, 20.08.2010) Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital (im Fachjargon Vollfinanzierung) wird von zunehmend mehr Kreditinstituten angeboten. So verlockend die Aussicht auf Wohneigentum ohne eigene finanzielle Mittel auch erscheint, jeder Antragsteller sollte sich vorher eingehend informieren und prüfen, ob die Angebote für seine persönliche Situation geeignet sind. Eine Vollfinanzierung ist immer mit Risikoaufschlägen sowie bestimmten Voraussetzungen in Bezug auf die Einkommensverhältnisse des Antragstellers verbunden.

Timing und Einkommensverhältnisse sind entscheidend

Besonders in Niedrigzinsphasen kann sich für Mittel- bis Gutverdiener eine Vollfinanzierung lohnen: Wer bisher noch kein Eigenkapital zurücklegen konnte, aber solide und ausreichende Einkommensverhältnisse als Sicherheit einbringt, kann so von den aktuell niedrigen Zinssätzen bei der Immobilienfinanzierung profitieren. Für diese früher gar nicht mögliche Form der Finanzierung besteht sogar die Möglichkeit, bis zu 120% des Beleihungswertes einer Immobilie als Kreditsumme zu beantragen. Der Kreditnehmer kann so zusätzliche Nebenkosten (z.B. Notar- und Grundbuchkosten oder Maklercourtagen, ggf. sogar Möbel oder die Einbauküche) abdecken. Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Beantragung bei der Bank ist der Nachweis eines entsprechenden Einkommens, aus dem (neben dem Objekt selbst) die Sicherheit für die Tilgungs- und Zinsleistungen ersehen werden kann.

Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?

Der offensichtlichste Vorteil ist, dass der Antragsteller ohne eigene finanzielle Mittel zur Immobilie kommt. In besonderen Lebensumständen (z.B. bei jungen Familien) können so eigene Ersparnisse für Unvorhergesehenes zurückgelegt werden. Es kann zusätzlich zur eigenen Immobilie ein Kapitalpolster für die Altersvorsorge gebildet werden. Daneben kann das Timing (Ausnutzung von Niedrigzinsphasen [siehe oben] oder Ausnutzung von günstigen Immobilienangeboten bzw. Herstellungskosten) einen Vorteil in Bezug auf die Gesamtkosten des Objektes bedeuten. Die Ausgestaltung des Finanzierungsvertrages kann ähnlich variabel sein wie die einer „herkömmlichen“ Immobilienfinanzierung:
- Variabel gestaltbare Kreditsumme (teilw. sogar mehr als 100% des Immobilienwertes)
- Individuelle Anpassung der Zinsbindung, des Tilgungssatzes und Einbringung von Sondertilgungsmöglichkeiten
- Geschickte Ausnutzung von Fördermitteln und Kombinationen mit Finanzprodukten (z.B. Lebensversicherungen, Sparverträge etc.)
Diese Punkte sprechen klar für die Entscheidung zu dieser Finanzierungsform.

Gibt es Nachteile?

Generell gilt bei Immobilienfinanzierungen, dass die Bauzinsen umso günstiger werden je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Ist also keine Rücklage vorhanden, muss davon ausgegangen werden, dass die monatliche Belastung stärker ausfallen wird. Um diese Belastung tragen zu können ist daher ein relativ hohes regelmäßiges Einkommen notwendig. Bei einer Entscheidung für eine Vollfinanzierung müssen zusätzlich entsprechende Sicherheiten vorgewiesen werden – hierzu zählt auch, dass das zu finanzierende Objekt möglichst wertbeständig ist, damit im Falle eines Zahlungsausfalles die Bank durch einen Verkauf einen möglichst hohen Erlös erzielen kann. Die Kreditinstitute weichen nicht selten durch unterschiedliche Beurteilungskriterien hierfür in Ihren Angebotskonditionen bzw. in der generellen Bewilligung merklich voneinander ab.

Fazit

Wer aus seiner Lebenssituation heraus eine Vollfinanzierung für die geplante Immobilie ins Auge fasst, sollte sich eingehend über die Vor- und Nachteile informieren. Alle Angebote sollten hinreichend geprüft werden: Schon kleine Unterschiede z.B. im Zinssatz machen sich auf Dauer bemerkbar. Die unterschiedlichen Modalitäten zu Sondertilgungen, Ausstiegsszenarien und Bindungsfristen sollten der individuellen Situation vollständig entsprechen. Ideal für die Informationssuche und für den Angebotsprozess ist Immokredit24.com. Hier kann der Kreditnehmer von allen Vorteilen einer unabhängigen Beratung profitieren und so das für Ihn bestmögliche Angebot herausfiltern.

Weitere Informationen:

» Vollfinanzierung
» Baufinanzierung ohne Eigenkapital
» Bauzinsen