Baufinanzierung: Zum Eigenheim ohne Eigenkapital

Montag, 20. Januar 2014

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine verlockende Idee, aber auch eine handfeste Vereinbarung, die im Vorfeld gut durchdacht sein sollte. Eine so genannte Vollfinanzierung, die hundertprozentige Finanzierung, erfordert kein Eigenkapital. Für Bauherrn und Familien ist es deshalb eine attraktiv klingende Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Zahlreiche weitere Informationen rund um die Themen Baufinanzierung und Immobilienkredit ohne Eigenkapital finden künftige Bauherrn und Immobilienkäufer auf diversen Unterseiten unseres Informationsportals.

Hier wird auch ausführlich erklärt und umfassend erläutert, welche Voraussetzungen und Bedingungen für eine Vollfinanzierung zu erfüllen sind, denn „Vollfinanzierer“ sollten sich darüber im Klaren sein, dass diese Finanzierungsformen eine der schwierigsten am Markt sind, die gleichwohl nur bei Nachweis eines gesicherten Einkommens sowie idealer Weise weiterer Sicherheiten zustande kommen können.

Generell gilt, dass diese Finanzierungsstrategie nur dann gewählt werden sollte, wenn tatsächlich keine andere Möglichkeit besteht, das nötige Kapital aufzutreiben. Immer ist auch davon auszugehen, dass diese Finanzierungsform die mit der stärksten Zins-Belastung und der längsten Tilgungszeit. Der Bauherr und seine Familie müssen sich dessen bewusst sein, denn die Eigenheimfinanzierung wird für die nächsten Jahre stets die oberste Priorität im privaten Finanzhaushalt einnehmen, der sich alle anderen Bedürfnisse unterzuordnen haben.

Zu beachten ist auch, dass bei einer Vollfinanzierung nur die Baukosten und die Kosten für den Erwerb des Grundstückes finanziert werden. Viele Nebenkosten – zum Beispiel Makler- und Verwaltungsgebühren – sind nicht enthalten und müssen selbst aufgebracht werden. Um aber den Gesamtaufwand zu verkleinern, haben ambitionierte Bauherrn selbstverständlich auch die Möglichkeit, einen entsprechend hohen Anteil an handwerklichen Eigenleistungen zu erbringen. Fachliches Wissen und technisches Know-how werden dafür vorausgesetzt – ebenso wie die erforderlichen Zeitreserven, die in jedem Fall vom Zeitbudget des Familienlebens „abgebucht“ werden müssen.

Die zu erbringenden Eigenleistungen – meist sind das vielfältige Ausbauarbeiten nach Fertigstellung des Rohbaus und der nur von Fachfirmen zu realisierenden Versorgungstechnik – können sehr langwierig sein. Schnell lebt man auf einer „ewigen Baustelle“ – und dafür braucht es vor allem Entschlossenheit und Ausdauer. [mehr]

Riskanter Immobilienerwerb mit hohen Aufschlägen – Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Dienstag, 09. April 2013

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder auch Vollfinanzierung soll dem Darlehensnehmer ermöglichen, auch ohne bzw. mit sehr wenig bzw. nicht verfügbarem Eigenkapital zu einer eigenen Immobilie zu gelangen. Dies erscheint auf den ersten Blick sehr reizvoll und wird durchaus auch häufig nachgefragt. Möglich sind hierbei 100 % – Finanzierungen oder sogar Finanzierungen mit 105 % bis 110 %, was auch einen großen Teil der Nebenkosten mitfinanziert. Die Anbieterzahl für solche Finanzierungen – obwohl noch immer eingeschränkt – hat sich in den letzten Jahren erhöht, ist ganz aktuell aber wieder rückläufig.

Das Problem für den Kreditnehmer sind die deutlich höheren Kosten, da das Kreditinstitut für das größere Risiko einen Aufschlag verlangt. Grundsätzlich ist es nicht empfehlenswert, eine Immobilie ohne Basisrücklagen zu finanzieren, da die Kosten für Zinszahlungen und die erhöhte Fremdkapitalrückführung stark von den Kosten für vergleichbare Darlehen mit vorhandenem Eigenkapital abweichen. Der Kreditnehmer läuft somit Gefahr, z.B. bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Jobverlust oder zusätzlichen Aufwendungen schnell in finanzielle Nöte zu geraten.

Aktuell in den Blickpunkt gerückt ist mittlerweile auch das Risiko des Rückzahlungsausfalles für den Kreditgeber: Die Kreditinstitute sind angehalten, mehr Eigenkapitalreserven zu bilden, um der Euro-Krise zu begegnen. Das bedingt vor allem eine starke Eingrenzung von Krediten mit erhöhtem Rückzahlungsrisiko, so dass Vollfinanzierungen aktuell kaum noch (und schon gar nicht zu attraktiven Konditionen) erhältlich sind.  [mehr]

Immobilienkredit: Finanzierungsform und flexible Individualisierung vor aktuellem Zinshintergrund richtig beurteilen

Montag, 18. Juni 2012

Finanzierungsform (Berlin, 18.06.2012) Die Rückzahlung eines Immobilienkredites ist eine meist langjährige und finanziell prägnante Angelegenheit: Hohe Darlehenssummen bedingen eine lange Verpflichtung des Darlehensnehmers. Die aktuelle Zinssituation für Immobilienkredite ermöglicht historisch günstige Finanzierungsabschlüsse – doch sollten im Sinne der Risikominimierung die verschiedenen Finanzierungsformen vor einem Vertragsabschluss detailliert analysiert werden. Insbesondere im Hinblick auf Flexibilität in Bezug auf die eigene Situation sollte die Finanzierungsform gewählt werden. Eine optimal passende Finanzierungsform für die eigenen Bedürfnisse hilft, mögliche finanzielle Probleme in der Zukunft zu vermeiden. Jeder Interessent sollte sich deshalb ausführlich über Möglichkeiten, sowie Risiken und Chancen informieren.

Die aktuelle Situation am Kapitalmarkt

Am Kapitalmarkt herrscht derzeit ein so günstiges Zinsniveau wie seit langem nicht mehr. Derzeit können Immobiliendarlehen bei entsprechender Bonität und einem Beleihungsauslauf von unter 60% zu historisch günstigen Sollzinsen aufgenommen werden. Die Werbung der Banken spricht zu Recht von Immobilieneigentum zur finanziellen Belastung eines Mietverhältnisses. Doch nicht nur die Zinshöhe ist entscheidend für die Entscheidung zu einer Immobilienfinanzierung. Vor dem Hintergrund des Wunsches nach den eigenen 4 Wänden sowie dem Aufbau einer sachwertgestützten Altersvorsorge müssen auch die eigenen finanzielle Situation und die möglichen Risiken bedacht werden. Ferner sind die Umstände der Finanzierungsaufnahme wichtig, wie z.B. die Beleihungshöhe, die Kostensituation der Immobilie selbst und auch die Finanzierungsform. Die Entscheidung für die richtige bzw. individuell passende Finanzierungsform trägt dazu bei, das finanzielle Gesamtrisiko möglichst klein zu halten.

Mögliche Finanzierungsformen eines Immobilienkredites

Die wohl bekannteste Finanzierungsform ist das Annuitätendarlehen. Die Planbarkeit ist hierbei relativ gut, da über einen langen Zeitraum immer gleich hohe Raten (die Annuitäten) fällig werden, was gut im finanziellen Gesamtkonzept berücksichtigt werden kann. Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren ermöglichen eine langfristige und sichere Konzeption. Es sollte auch eine möglichst flexible Gestaltung der Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Verhandlung mit dem Kreditinstitut geachtet werden. Eine weitere, bekannte Finanzierungsform ist das Volltilger-Darlehen, dessen Planungssicherheit noch höher als beim Annuitätendarlehen liegt, da das Volltilger-Darlehen zum Ende der Laufzeit vollständig getilgt sein muss und keine Restschuld (wie beim Annuitätendarlehen üblich) verbleibt. Nachteil: Durch die hohen Tilgungsanteile entsteht eine vergleichsweise hohe monatliche Belastung. Das Kombi-Darlehen kombiniert einen Festzinsteil ähnlich einem Annuitätendarlehen mit einem flexiblen Darlehensteil, welcher jederzeit kostenfrei getilgt werden kann und mit einem variablen Sollzins verzinst wird. So kann eine insgesamt günstigere Finanzierung realisiert werden, es sollte jedoch genügend Einkommen bzw. Eigenkapital zur Verfügung stehen, damit die Tilgungsoptionen bei ungünstiger Zinsentwicklung genutzt werden können. Das Flex-Darlehen bietet die volle Flexibilität kostenfreier Sondertilgungen in beliebiger Höhe bei einem variablen Zinssatz, jedoch steht hier immer die Gefahr einer ungünstigen Zinsentwicklung im Raum. Das Konstant-Darlehen bietet durch die Kombination von Bausparvertrag und Darlehen eine sehr hohe Planungssicherheit durch Sicherung des Zinsniveaus über die gesamt Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung – doch sind die Kosten für diese Art Darlehen meist überdurchschnittlich hoch. Das Festdarlehen kombiniert ein endfälliges Darlehen mit einer Kapitalanlageform wie z.B. einem Investmentfonds oder einer Kapitalversicherung. Vor- und Nachteile ergeben sich hier insbesondere aus dem möglichen Überschuss oder der Negativentwicklung der eingebundenen Kapitalanlageform. Welche Finanzierungsform die für die individuelle Situation geeignetste ist, kann nicht pauschal entschieden werden. Der Interessent sollte sich am besten durch Hinzunahme eines unabhängigen Fachmannes über Vor- und Nachteile sowie das zusammenhängende Risikoprofil informieren.

Einstiegszeitpunkt für Finanzierungsinteressierte ohne Eigenkapital interessant

Ein Immobilienkredit für Interessenten mit wenig oder keinem Eigenkapital ist mittlerweile bei vielen Anbietern möglich, sofern die Einkommenssituation des Finanzierungsnehmers hierfür ausreichend ist. Das aktuell niedrige Zinsniveau ermöglicht sogar vergleichsweise günstige Vollfinanzierungen, so dass der Traum von der eigenen Immobilie schneller erfüllt werden kann. Günstiger als derzeit wird eine solche Finanzierung kaum mehr realisiert werden können – die Prüfung, ob die Raten durch das absehbare Einkommen aufgebracht werden können, sollte immer vor einer Entscheidung für eine Vollfinanzierung stehen.

Fazit

Immobilieneigentum erhöht die Lebensqualität und trägt zur Altersvorsorge bei. Derzeit herrscht ein extrem attraktives Zinsniveau am Markt für Immobilienfinanzierungen – somit wird Immobilieneigentum für viele Interessenten finanziell machbar. Vor der endgültigen Entscheidung für eine Finanzierung sollte jedoch die Analyse des Finanzierungsumfeldes sowie der Finanzierungsform stehen. Gerade bei Finanzierungsnehmern mit wenig oder keinem Eigenkapital müssen gewisse Voraussetzungen hinsichtlich Risikoprofil und Einkommenssicherheit vorhanden sein, damit aus dem Traum von der Immobilie kein finanzielles Fiasko wird. Flexibilität und Gesamtkosten sind entscheidende Faktoren bei der Auswahl der passenden Finanzierungsform. Weiterführende Informationen zum Thema können kostenlos im Internet unter www.immokredit24.com abgerufen werden.

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Gewinnt die Vollfinanzierung in Niedrigzinsphasen an Attraktivität?

Freitag, 15. Juni 2012

Niedrige Zinsen bedingen günstige Immobilienfinanzierungen und steigern das Interesse der angehenden Immobilieneigentümer, entsprechende Darlehen ggf. auch mit höheren Beleihungsausläufen zu beantragen. Die Gründe dafür können fehlendes Eigenkapital oder aber gebundenes Eigenkapital sein, auf dessen Rendite der Interessent nicht verzichten möchte. Gerade in der aktuellen Niedrigzinslage könnten daher Vollfinanzierungen wieder attraktiver sein, da die üblichen Zinsaufschläge auf Beleihungsausläufe mit bis zu 100% des Objektwertes nicht mehr so ins Gewicht fallen.

Die niedrigen Bauzinsen jedoch bedeutet nicht automatisch, dass auch für Vollfinanzierungen zeitlos günstige Konditionen offeriert werden. Gerade im Zuge der aktuellen Basel III – Diskussion sind die Kreditinstitute angehalten, ein breitere und sicherere Refinanzierungsbasis sowie die Verlagerung auf einträgliche Geschäfte mit möglichst geringem Risiko zu präferieren. Für die Gewährung von Vollfinanzierungen finden sich seit jeher nur einige Anbieter, so dass die Auswahl für den Kreditnehmer sowieso schon geringer ist.

Die zusätzliche Einbringung von Sicherheiten wird notwendig, um das Rückführungsrisiko für den Darlehensgeber geringer zu halten. Auch der Kreditnehmer läuft Gefahr, die Belastung bei Eintritt eines unvorhergesehenen Ereignisses plötzlich nicht mehr schultern zu können – das betrifft insbesondere die Klientel mit keinem oder sehr wenig Eigenkapital.

Fazit:

Vollfinanzierungen sind nur dann sinnvoll, wenn der Darlehensnehmer über entsprechende Sicherheiten sowie ein ausreichend hohes, regelmäßiges Einkommen verfügt. Seitens der Banken ist für solcherlei Finanzierungen auch nicht mit besonders günstigen Konditionen zu rechnen. Weitere Informationen

Viele Finanzierungswege führen zum Immobilieneigentum: Die sorgfältige Auswahl ist entscheidend

Freitag, 08. Juni 2012

Finanzierungswege Eigenheimerwerb (Berlin, 08.06.2012) Den Wunsch nach der eigenen Immobilie hegen hierzulande viele Menschen: Ob Paare oder kleine und große Familien, Menschen mit bereits vorhandenem Vermögen oder mit wenig Eigenkapital (oder gar mit negativer Bonitätsbewertung) – viele verbindet der Traum einer eigenen Immobilie, um sich persönlich und wohnlich freier entfalten zu können. Da die meisten nicht über das notwendige „Kleingeld“ für den Erwerb oder Bau einer entsprechenden Immobilie verfügen, müssen diese nach einer passenden Finanzierung Ausschau halten. Dafür existieren verschiedene Möglichkeiten – doch nicht jede passt zur individuellen Situation, sprich: Vermögens- und Einkommenslage. An erster Stelle steht meist der Wunsch nach einer Immobilie – oft schon verbunden mit einer ganz bestimmten Vorstellung oder gar einem bestimmten Objekt. Nun gilt es, die richtige Finanzierungsvariante herauszufinden.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Welche Vor- und Nachteile bieten diese?

1. Mietkauf / Optionskauf

Gerade bei einem Wunsch nach Immobilieneigentum ohne vorhandenes Eigenkapital oder bei negativer Schufa (unzureichende Bonitätseinstufung) bietet sich ein Mietkauf oder Optionskauf an. Hierbei wird das Objekt nicht sofort erworben, sondern erst nach einer vorgeschalteten Frist, während welcher ein Miet- bzw. Zinsabschlag gezahlt wird. Nach dieser Frist wird das Objekt dann gegen Zahlung der Restkaufsumme erworben (beim Optionskauf hat der Interessent das Wahlrecht, ob er kauft oder nicht). Vorteil: Es ist zunächst keine größere Summe aufzubringen und der Miet- bzw. Optionskäufer kann trotzdem bereits das Wunschobjekt „testbewohnen“ – ähnlich einem Mietverhältnis. Nachteil: Bei dieser Finanzierungsvariante entsteht über die Laufzeit eine im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen sehr hohe finanzielle Gesamtbelastung. Außerdem werden die Objekte, welche für einen Mietkauf angeboten werden, oft nur aus dem Grund angeboten, weil sie anderweitig nicht veräußert werden können.

2. Vollfinanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital)

Ein herkömmliche Baufinanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital (eine sog. Vollfinanzierung) ist mittlerweile zwar auch möglich und wird von mehreren Anbietern offeriert – doch Vorsicht ist geboten, weil hier ein relativ hohes Rückzahlungsrisiko besteht – z.B. bei Auftreten von unvorhergesehenen Ausgaben oder bei Änderungen der Einkommensverhältnisse. Eine Vollfinanzierung ist nur für Interessenten geeignet, die über ein angemessenes Einkommen mit überdurchschnittlicher Sicherheit verfügen. Es gibt sogar einige Anbieter, die darüber hinaus noch weitere Aufwendungen finanzieren – wie Innenausstattungen oder Gartenhütten usw. Es sollte jedoch grundsätzlich bedacht werden, dass je höher das Finanzierungsvolumen ist, auch das Rückzahlungsausfallrisiko steigt. Das Kreditinstitut wird folglich – wenn überhaupt ein Angebot erfolgt – nur mit entsprechend schlechteren Konditionen offerieren, um dieses Risiko zu kompensieren.

3. Reguläre Baufinanzierung

Die mit Abstand am weitesten verbreitete Finanzierungsform ist die herkömmliche Baufinanzierung – hierbei insbesondere das Annuitätendarlehen. Das Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindungsfrist bietet eine relativ hohe Planungssicherheit, da die zu zahlenden Raten im Voraus feststehen und so gut eingeplant werden können. Diese Finanzierungsvariante ist nach Expertenrat für Interessenten mit mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sehr gut geeignet, da nicht die volle Bau- bzw. Erwerbssumme als Fremdkapital aufgenommen werden muss. Varianten zum Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung bieten sich dabei für Darlehensnehmer mit besonderen persönlichen Situationen an, z.B. das in der Regel etwas günstigere variable Darlehen (mit oder ohne Zinscap-Vereinbarung) oder das Forward-Darlehen zur Konditionensicherung, wenn der genaue Zeitpunkt des Kapitalbedarfs noch nicht feststeht. Überschreitet die Kreditsumme mehr als 60% des Beleihungswertes des Objektes, wird meist ein Aufschlag bei den Konditionen fällig. Insbesondere bei einer regulären Baufinanzierung existieren sehr viele Kreditanbieter am Markt, so dass hier ein besonders umfangreicher Angebotsvergleich durchgeführt werden muss.

Die optimale Finanzierung

Eine optimale Finanzierung zur Schaffung von Immobilieneigentum muss nicht nur den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des Interessenten entsprechen (d.h. ein möglichst geringes Risiko in sich tragen, damit die Rückzahlungen nicht gefährdet sind), sondern muss auch – abhängig von der individuellen Situation – nach Finanzierungsart und Flexibilisierungskriterien ausgewählt werden. Dazu muss zunächst die persönliche Situation genauestens analysiert werden: Wie viel Eigenkapital und Einkommen steht sicher zur Verfügung? Wie viel Fremdkapital ist wirklich / realistisch nötig? Welche Finanzierungsform birgt die geringsten Risiken für die eigene Situation? Eine optimale Finanzierung belastet den Finanzierungsnehmer nur so weit, dass auch unvorhergesehene Ereignisse oder zusätzliche Belastungen (z.B. weitere Kosten wie Inneneinrichtung etc.) noch geschultert werden können. In diesem Zusammenhang sollte immer daran gedacht werden, dass mit der Aufnahme eines Immobilienkredites meist nicht alle Kosten im weiteren Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilieneigentum abgedeckt sind. Oft werden Zwischenfinanzierungen notwendig, weil der Erwerber oder Bauherr in Vorleistung treten muss oder weil Aufwendungen entstehen, die vorher so nicht geplant waren.

Fazit

Die richtige, analytische Planung einer Immobilienfinanzierung setzt eine Anpassung der Finanzierungsform an die vorhandenen, individuellen Verhältnisse voraus. Neben möglichen Optimierungen bei Fremdkapitalhöher, Planungssicherheit durch Zinsbindungen etc. sollte jeder Kreditnehmer selbstkritisch das entstehende Risiko beurteilen. Jede Finanzierungsform hat Vor- und Nachteile. Nur, wenn die Nachteile sich in einem vertretbaren Risikobereich befinden, sollte überhaupt erst über die Schaffung von Immobilieneigentum weiterführend nachgedacht werden. Hilfe zur richtigen Beurteilung kann der Ratsuchende jederzeit z.B. auf den Webseiten des Fachportals www.immokredit24.com im Internet finden. Die Konsultation eines unabhängigen Fachmannes ist gerade bei Finanzierungsneulingen angebracht.

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Mit einer Vollfinanzierung schneller ins eigene Heim

Donnerstag, 10. Mai 2012

Für den Erwerb einer Immobilie wird in der Regel ein größerer Geldbetrag benötigt. Egal, ob die Verwirklichung der eigenen Wohnvorstellungen im Vordergrund steht oder der Grundstein für eine passende Altersvorsorge gelegt werden soll – ohne entsprechendes Kapital läuft nichts. Gerade in jüngeren Jahren haben jedoch die meisten Interessenten noch nicht genügend Eigenkapital angehäuft, um sich diesen Wunsch auch zu erfüllen.

In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilienfinanzierungen günstig zu haben – viele Anbieter werben sogar damit, ohne Eigenkapital ein solches Darlehen aufnehmen zu können. Dies hätte zusätzlich den Vorteil, dass der Darlehensnehmer sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen sichern kann und nicht warten muss, bis er genügend Eigenkapital zur Verfügung hat und die Zinsen ggf. wieder höher sind. Doch trotzdem sollten einige Grundsätze beachtet werden, denn eine Vollfinanzierung birgt immer viel höhere Risiken als eine Finanzierung mit einer Beleihungsgrenze von 80% oder weniger.

Neben höheren Sollzinsen, welche die Banken wegen eines höheren Rückzahlungsausfallrisikos berechnen, fallen auch wegen des höheren Darlehensbetrages höhere monatliche Ratenzahlungen an. Es sollte daher ein entsprechend hohes und sicheres regelmäßiges Einkommen vorhanden sein, damit diese Verpflichtungen erfüllt werden können. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass in punkto Sicherheit immer ein gewisser Eigenkapitalstock empfehlenswert ist – auf diesen kann nur dann verzichtet werden, wenn ein vergleichsweise hohes Einkommen, was zudem sicher ist, zur Verfügung steht.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital: Realistische Einschätzung der Kapitaldienstfähigkeit ist zwingend erforderlich

Montag, 16. Januar 2012

Immobilienkredit ohne Eigenkapital(Berlin, 16.01.2012) Die aktuell günstigen Zinskonditionen am Kreditmarkt lassen auch Immobilienkredite mit wenig oder keinem Eigenkapital attraktiv erscheinen. Der von Experten empfohlene Eigenkapitalstock von mind. 20 bis 30 Prozent kann oftmals – insbesondere von jüngeren Immobilieninteressenten – nicht aufgebracht werden. Doch günstige Zinsen bedeuten nicht unbedingt zwangsläufig, dass die Finanzierung auch mit weniger oder keinem Eigenkapital problemlos bedient werden kann. Den hohen Beleihungsauslauf und das damit verbundene erhöhte Risiko eines Rückzahlungsausfalles lassen sich die Kreditinstitute durch Aufschläge gut bezahlen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist daher längst nicht für jede Einkommensgruppe geeignet.

Grundlagen und Voraussetzungen

Immobilienkredite ohne Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen – werden von einer zunehmenden Anzahl von Kreditinstituten angeboten. Diese reagieren damit auf eine nach wie vor rege Nachfrage von Kreditinteressenten, die Ihre neue Immobilie ohne lange Ansparzeiten möglichst rasch erwerben möchten. Besonders für junge Familien erscheinen die eigenen vier Wände eine geeignete Alternative zu hohen Mietzahlungen und eingeschränktem Wohnraum. Finanzierungen sind hierbei zu 90% des Immobilienwertes, zu 100% oder – bei einigen wenigen Anbietern – sogar darüber hinaus möglich. So kann ggf. gleich eine Möbelausstattung mitfinanziert werden. Voraussetzung für diese Wunscherfüllung ist allerdings, dass der Kreditnehmer neben der Sicherheit der Immobilie (durch Grundschuldeintragung) selbst, ein entsprechend hohes und möglichst sicheres Einkommen bezieht. Hilfreich sind ebenfalls weitere Sicherheiten, z.B. zusätzliche Kreditnehmer mit weiteren Einkommensbezügen. Das Kreditinstitut wird für Vollfinanzierungen einen entsprechenden Zinsaufschlag verlangen, da ein erhöhtes Rückzahlungsrisiko im Vergleich zu „normalen“ Annuitätendarlehen (mit üblichem Beleihungsauslauf von etwa 60%) besteht.

Die aktuelle Situation bietet die Chance auf eine günstige Finanzierung

Angesichts der derzeitigen Zinssituation am Kapitalmarkt sind historisch günstige Immobilienfinanzierungen realisierbar. Viele Immobilieninteressenten werden sich deshalb fragen, warum nicht gleich eine Finanzierung zu günstigen Konditionen fixieren, wenn später trotz eines höheren Eigenkapitalanteils durch wieder anziehende Zinsen am Kapitalmarkt keine günstigere Finanzierung möglich ist. Zudem kommt der Interessent so schneller zur eigenen Immobilie und läuft nicht Gefahr, im Zuge einer ggf. anziehenden inflationären Entwicklung noch tiefer in die Tasche greifen zu müssen. Doch trotz dieser vorteilhaften Situation sollte vor einer Finanzierungsanfrage ein sehr genaues Augenmerk auf die individuelle Einkommens- und Vermögenslage gerichtet werden: Reicht das vorhandene Einkommen wirklich aus, um den Zahlungsverpflichtungen aus der Finanzierung nachzukommen und trotzdem noch eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse zu bilden? Gerade bei Vollfinanzierungen fallen aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen meist vergleichsweise hohe monatliche Zahlungen an, die mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht problemlos geschultert werden können. Ist das Einkommen zudem nicht wirklich sicher (z.B. bei Angestellten mit befristeten Arbeitsverträgen), ist das Risiko einer Vollfinanzierung viel zu hoch. Bei unzureichender Kapitaldienstfähigkeit (also ungenügender Rückzahlungsfähigkeit der Kreditraten aus Tilgung und Zinsen ohne die Verwertung von Sicherheiten) wird die Bank schon aus Eigeninteresse eine Kreditgewährung ablehnen. Vor der Antragstellung sollte sich der Interessent daher eines professionellen Beraters (möglich z.B. über ein Immobilienportal im Internet wie Immokredit24.com) bedienen und mit ihm gemeinsam die Möglichkeiten und Voraussetzungen prüfen.

Fazit

Trotz eines derzeit extrem günstigen Zinsumfeldes sollten die persönlichen Voraussetzungen für eine ins Auge gefasste Vollfinanzierung detailliert geprüft und reell eingeschätzt werden. Das Risiko ist tendenziell viel höher als bei einem regulären Annuitätendarlehen, da fehlendes Eigenkapital ggf. zu Rückzahlungsproblemen führen kann und damit das ganze Projekt gefährdet. Neben der hinreichenden analytischen Betrachtung der eigenen Situation ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Berater (z.B. über das Immobilienportal www.Immmokredit24.com) die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung zu prüfen. Hier kann auch gleich das günstigste Angebot aus den möglichen Anbietern einer Vollfinanzierung eruiert werden.

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Vollfinanzierung für Familien: Vor Abschluss Voraussetzungen prüfen!

Mittwoch, 04. Januar 2012

Besonders bei Familien stehen die eigenen 4 Wände hoch im Kurs. Ausreichend Freiräume für jeden und keine teure Mietwohnung bezahlen, dazu eine Altersvorsorge durch den weitgehend inflationsresistenten Sachwert einer Immobilie – das ist ein sehr erstrebenswertes Ziel. Doch gerade in jüngeren Jahren steht dafür meist kein oder kein ausreichendes Eigenkapital zur Verfügung. Auch wer über Eigenkapital verfügt, dieses aber nicht angreifen möchte, kann sich einer alternativen Finanzierungsmöglichkeit bedienen: Einer Vollfinanzierung. Die Möglichkeit einer solchen Vollfinanzierung (also einer Finanzierung ohne Eigenkapital) empfiehlt sich allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wer auf den nach Expertenempfehlungen minimal 20- bis 30-prozentigen Eigenkapitalanteil für eine optimale Finanzierung verzichten will, muss sicherstellen, dass die anfallenden Leistungsraten aus Zinsen und Tilgung ohne Probleme vom erzielten Einkommen bestritten werden können. Ferner wird die Bank wegen des relativ höheren Rückzahlungsausfallrisikos schlechtere Konditionen stellen.

Sind gar keine Rücklagen vorhanden, läuft der Darlehensnehmer Gefahr, bei unvorhergesehenen Ausgaben die regelmäßigen Raten nicht mehr zahlen zu können. Neben der ausführlichen Analyse der eigenen Vermögens- und Einkommenslage sollte also unbedingt eine professionelle Kostenplanung vorgenommen werden, welche die zu erwartenden Nebenkosten und mögliche zusätzliche Belastungen realistisch berücksichtigt. Das Projekt sollte zudem vor einer Finanzierungsanfrage bedarfsoptimiert werden – hierzu gehört beispielsweise die Prüfung auf mögliche Förderungen oder die Auslotung von möglichen Einsparungen (z.B. durch Eigenleistung). Es ist daher zu empfehlen, eine fachmännische und unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor sich eine Familie für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt auch im Zinstief nicht in allen Fällen

Montag, 14. November 2011

Baufinanzierung ohne Eigenkapital(Berlin 14.11.2011) Wer den eigenen Immobilientraum realisieren möchte, kommt ohne entsprechendes Kapital nicht aus. Die meisten Menschen haben begrenzte eigene Geldmittel und müssen dementsprechend eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragen. Zurzeit sind die Konditionen dafür sehr verlockend: Die Zinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand. Verschiedene Institute bieten gar Vollfinanzierungen, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. Die Frage, ob sich eine Baufinanzierung wegen der aktuell sehr günstigen Zinsen auch ohne den von Experten weitgehend empfohlenen Eigenkapitalanteil von ca. 20% lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Beantwortung erfordert die Analyse der persönlichen Lebens-, Einkommens- und Vermögenssituation.

Welche Möglichkeiten und Nachteile sind mit einer Vollfinanzierung verbunden?

Gerade für jüngere Menschen, die meist nur über wenig oder keine Ersparnisse verfügen oder für die kurzfristige Erfüllung eines Immobilientraumes bietet die Vollfinanzierung eine Möglichkeit zur Realisierung ohne entsprechend vorhandenes Eigenkapital. Aktuell kommt eine weitere Überlegung hinzu: Wird die Finanzierung jetzt zu günstigen Zinsen realisiert, kann dies ggf. viel günstiger sein, also noch jahrelang anzusparen, um dann bei ggf. schlechteren Konditionen abzuschließen. Was zunächst einmal plausibel klingt, bedarf jedoch einer detaillierten Prüfung: Vollfinanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen, weil die Darlehenssumme und die berechneten Zinsen im Vergleich zu Finanzierungen mit vorhandenem Eigenkapital überproportional hoch sind. Bei üblichen Immobilienfinanzierungen liegt die Beleihungsgrenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Für das bei Vollfinanzierungen erhöhte Sicherheitsrisiko (Rückzahlungssicherheit) verlangt die Bank entsprechende Aufschläge. Eine erhöhte monatliche Belastung muss dann vom Kreditnehmer vom verfügbaren Einkommen bestritten werden. Alternativ können auch sog. Bausparsofortkredite von Bausparkassen in Frage kommen: Hier wird ebenfalls (ohne Ansparphase) eine Darlehenssumme sofort ausgezahlt und anschließend erfolgen Zinszahlung sowie eine Sparleistung auf ein kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Bausparguthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da zuvor keine Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt auch schon das Problem: Da über eine lange Laufzeit keinerlei Tilgungen erfolgen, sind die Zinszahlungen recht hoch und durch die zusätzlichen Einzahlungen in den Sparvertrag steigt die monatliche Belastung zusätzlich.

Für wen eignen sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital?

Die vorgenannten Möglichkeiten summieren sich auf letztlich ein Hauptproblem: Die eigenkapitallose Finanzierung bedingt eine hohe monatliche Belastung für Tilgung und Zinszahlungen. Da außer der Immobilie selbst meist keine weiteren Sicherheiten existieren, erhebt die Bank entsprechende Risikoaufschläge. Vermindern lässt sich das Risiko z.B. durch gemeinschaftliche Aufnahme einer Finanzierung: Steht beispielsweise neben dem (Ehe-)Partner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung, können die Angebote weit günstiger ausfallen. Zudem sollte der Darlehensnehmer über ein ausreichend hohes und weitgehend sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen, damit die relativ hohen Belastungen sicher geschultert werden können. Existieren diese Voraussetzungen nicht, lohnt selbst der Abschluss einer Vollfinanzierung bei den derzeitigen Zinstiefstständen nicht. Es gibt hier alternative Möglichkeiten, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, z.B. mit einem Forward-Darlehen. Ist jedoch ein ausreichendes Einkommen oder / und weitere Sicherheiten vorhanden, kann sich der Abschluss einer Vollfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus lohnen: Schon wenige Prozentpunkte Unterschied in den Zinskonditionen können bei den relativ hohen Darlehenssummen viele tausend Euro ausmachen. Besonders, wenn die Traumimmobilie bereits gefunden ist, aber eigentlich noch nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, sollte die Voraussetzungserfüllung geprüft werden.

Fazit

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind mit größerem Risiko behaftet als solche mit vorhandenem Kapital. Gerade aktuell bieten sich jedoch aufgrund der sehr niedrigen Bauzinsen gute Einsparmöglichkeiten bei Immobilienfinanzierungen. Wer nicht das empfohlene Eigenkapital besitzt, kann daher prüfen, ob sich für ihn eine Vollfinanzierung lohnt. Werden die Voraussetzungen (Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder ein vorhandenes hohes und sicheres Einkommen) erfüllt, kann eine solche Variante durchaus sehr attraktiv sein. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie könnte dann sehr zügig realisiert werden. Voreiliges Handeln ohne reifliche Überlegung sollte jedoch vermieden werden.

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Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Mittwoch, 20. Juli 2011

Die eigene Immobilie bietet neben dem Vorteil des mietfreien Wohnens auch ein großes Maß an Sicherheit in punkto Altersvorsorge. Immer wieder wird diese Form der persönlichen Vorsorge von Experten als eine der wichtigsten Säulen für ein finanziell gesichertes Leben im Alter empfohlen. Doch der Traum von der eigenen Immobilie ist für viele Menschen mit der Aufnahme eines entsprechenden Immobiliendarlehens und daher auch mit jahrelangen finanziellen Belastungen verbunden. Viele Kreditinstitute bieten solche Darlehen nur unter der Voraussetzung einer Eigenkapitalquote von 20% oder 30% an. Dies sichert die geliehenen Gelder zusätzlich ab und ermöglicht so den Kreditinstituten die Abgabe eines relativ günstig konditionierten Angebotes. Doch wer nicht jahrelang im Voraus ansparen kann oder wer noch jung und daher in der Regel ohne größere Eigenmittel ist, verfügt nicht über die notwendigen finanziellen Mittel.

Einige Kreditinstitute bieten deshalb Immobilienkredite ohne Eigenkapital an – die sog. Vollfinanzierung. Die Absicherung des Darlehens erfolgt hierbei ausschließlich durch die grundpfandrechtliche Eintragung. Der Vorteil hierbei liegt insbesondere in der kurzfristigen Realisierung des Vorhabens, z.B. bei günstiger Zinssituation am Kapitalmarkt. Die größte Gefahr liegt bei möglichen finanziellen Schwierigkeiten durch die im Vergleich recht hohen monetären Belastungen. Da hier eine Beleihungsgrenze oberhalb 80% des Objektwertes angesetzt werden muss, wird das Kreditinstitut Aufschläge wegen der geringeren Sicherheit im Vergleich zu niedrigeren Beleihungsgrenzen verlangen. Dies wiederum bedingt eine höhere Zinsbelastung und höhere monatliche Zahlungsverpflichtungen. Entscheidend sind daher die Bonität und die Einkommenssituation des Kreditnehmers. Kann die Einkommensentwicklung mit großer Sicherheit geplant werden (z.B. bei Beamten, Soldaten usw.) kann ernsthaft über einen Immobilienkredit ohne bestehendes Eigenkapital nachgedacht werden.