Forward Darlehen sind ein sehr beliebtes Instrument zur Sicherung günstiger Zinskonditionen, insbesondere für Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen. Gerade in Niedrigzinsphasen wie derzeit werden daher häufig Forward Darlehen zur Finanzierung oder Weiterführung von Immobiliendarlehen genutzt. Ein Vergleich der Konditionen und Voraussetzungen bei den unterschiedlichen Anbietern sollte unbedingt durchgeführt werden, da der Darlehensnehmer so im Regelfall sehr viel Geld sparen kann. Die Vorlaufzeit vor Inanspruchnahme des Darlehens darf bis zu 60 Monate betragen, so dass sich ein „Umschauen“ nach günstigen Konditionen bereits lange vor Ende der Zinsbindungsfrist bei einer bestehenden Baufinanzierung bzw. vor Beginn des eigentlichen Bauvorhabens bei einer Neufinanzierung lohnen kann. Gerade wenn zukünftig eher steigende Zinsen erwartet werden, sollte der Interessent deshalb nicht lange zögern und sich die günstigen Konditionen reservieren. Aufpassen muss der Kreditnehmer allerdings nicht nur bei den Zinskonditionen, sondern auch bei den unterschiedlichen Voraussetzungen und Vertragsmodalitäten.

Die Möglichkeiten für die Flexibilisierung (hierunter werden allgemein die Möglichkeiten zur Anpassung von Tilgungssatz und Sondertilgungsmöglichkeiten verstanden) sowie beispielsweise die Kriterien für den Laufzeitbeginn der Zinsbindungsphase sind von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. So werben einige Anbieter mit geringen Aufschlägen für die Fixierung des Darlehenszinses während der Vorlaufzeit, zählen diesen Vorlauf aber bereits zur vereinbarten Zinsbindungsfrist hinzu. Letztlich entscheidet nur der Gesamtaufwand über die realen Kosten, weshalb der Zahlungsplan gut studiert werden sollte. Die Anfrage sollte bei möglichst vielen Anbietern unter Verwendung möglichst gleicher Eckdaten (Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz etc.) erfolgen. Notwendige Optimierungen vor der Anfrage sollte ebenfalls geprüft werden, hier insbesondere die Möglichkeit zur Inanspruchnahme von Förderungen oder der Rückbehalt eines gewissen Eigenkapitals für Nebenkosten oder unvorhersehbare Ereignisse.

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Wer eine bestehende Baufinanzierung umschulden möchte (z.B. weil die Zinsbindungsfrist ausläuft) oder auf der Suche nach einer neuen Baufinanzierung ist, ist natürlich in erster Linie am günstigsten Angebot am Markt interessiert. Eine Baufinanzierung ist jedoch keine Packung Kaugummi – es ist mitunter recht schwierig, die komplexen Angebote miteinander zu vergleichen. Grundvoraussetzung ist zunächst einmal das Wissen um die notwendigen Eckdaten und Gestaltungsmöglichkeiten einer (Anschluss-) Baufinanzierung.

Nur wer eine entsprechend abgestimmte Anfrageaktion startet, wird vergleichbare Angebote erhalten. Zu beachten sind ferner die entstehenden Nebenkosten: So wird z.B. bei einer Umschuldung die Umschreibung der Grundschuld notwendig, bei einem Neubau muss diese zunächst erst einmal eingetragen werden. Wird eine bestehende Finanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umgeschuldet, verlangt der alte Kreditgeber in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit sich diese rechnet, muss das neue Angebot schon sehr gut sein. Das A und O ist die detaillierte und umfassende Information vor einem Vertragsabschluss. Der Kreditnehmer ist nur dann gut vorbereitet, wenn er alle Optimierungsmöglichkeiten für seine persönliche Situation geprüft und entsprechend in die Anfrage eingebunden hat.

Die Angebotskonditionen und die Flexibilisierungsmöglichkeiten der verschiedenen Kreditinstitute sind oft sehr unterschiedlich – daher lohnt sich ein möglichst breiter Umschuldung Vergleich in jedem Fall. Wer sich nicht selbst gut genug auskennt, kann sich einen Finanzierungsberater oder Darlehensvermittler mit ins Boot holen. Ein solcher Fachmann (der möglichst unabhängig sein sollte) prüft und optimiert die Anfrage vor der Abgabe an einen möglichen Darlehensgeber und kann so meist schon im Vorfeld die Chancen für eine Zusage abschätzen. Ob Neufinanzierung oder Umschuldung – es sollten IMMER alle Möglichkeiten und Angebote in Ruhe geprüft und ggf. nachverhandelt werden!

Der Grund für eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung liegt meist am Auslaufen der Zinsbindungsfrist und / oder der Suche nach einem günstigeren Finanzierungspartner. Eine solche Umschuldung ist entgegen der landläufigen Meinung weder besonders kompliziert noch enorm teuer. Wer sich ein wenig informiert und den Markt mit Interesse beobachtet, kann so ggf. eine größere Summe Geld sparen. Wichtig ist grundsätzlich, dass vorab ein unabhängiger Vergleich stattfindet, der unter Berücksichtigung der individuellen Situation die Angebote verschiedener Anbieter gegenüberstellt und mit der Alternative der Weiterführung beim bisherigen Darlehensgeber ins Verhältnis setzt.

Insbesondere zum Ende der Zinsbindungsfrist ist die Umschuldung problem- und kostenlos. Zu beachten ist lediglich, dass für die Umschreibung der Grundschuld ein relativ geringer Betrag (zwischen 0,2% und 0,4%) fällig wird. In vielen Fällen lohnt sich aber der Übertrag auf ein anderes Kreditinstitut, da die Prolongationsangebote der bisherigen Bank mit diesen Angeboten nicht mithalten können. Soll eine bestehende Baufinanzierung vor Ablauf der Bindungsfrist umgeschuldet werden, fallen zusätzliche Kosten an. Diese werden als „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezeichnet. Diese Gebühren sind bei fast jedem Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Es ist daher unerlässlich, sich zunächst (z.B. im Internet) allgemein zu informieren (oft wird hier auch eine Art „Vorfälligkeitsentschädigungsrechner“ angeboten, der übliche Kosten dieser Art ermittelt und nebenbei die üblichen Berechnungswege erläutert) und anschließend mit der Bank detailliert zu klären, welche Kosten genau für den individuellen Fall anfallen würden.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, über alle anfallenden Nachteile zu informieren. Oftmals rechnet sich eine Umschuldung trotzdem, wenn die Einsparungen durch einen niedrigeren Zinssatz bei einem neuen Anbieter die angefallenen Zusatzkosten nach relativ kurzer Zeit wieder amortisieren. Bei bevorstehender Umschuldung sollten Darlehensnehmer ein Umschuldung Vergleich bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler anfordern!

(Berlin, 08.03.2011) Eine Umschuldung soll der Einsparung von Zinsen, der Schaffung von mehr finanziellem Freiraum und möglichst natürlich auch der Vereinfachung (Zusammenfassung verschiedener Kredite) dienen. Was bei Baufinanzierungen nach der Zinsbindungsphase bei den meisten Kreditnehmern zur Pflicht zählt (als sog. Anschlussfinanzierung), kann auch bei bestehenden Darlehen zur Kür gehören. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen (wie aktuell) kann sich eine Umschuldung rechnen. Das Problem bei den meisten Kreditnehmern ist jedoch nicht die bisherige Aufteilung der Kredite auf verschiedene Finanzierungsgeber, sondern die gesamte Schuldenhöhe.

Kreditkonditionen auf dem Markt vergleichen, um einen Überblick zu bekommen

Gerade derzeit herrscht noch immer ein vergleichsweise günstiges Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dieses Zinsniveau ist die Ausgangsbasis für die von den Finanzinstituten verlangten Darlehenszinsen. In naher Zukunft sind jedoch weitere Zinserhöhungen seitens der Zentralbanken zu erwarten, was sich dann direkt auf die Höhe der Kreditzinsen auswirken wird. Deshalb kann gerade jetzt ein Vergleich und ggf. eine Umschuldung von bestehenden Verbindlichkeiten lohnend sein. Je nachdem, wie lange die bestehenden Kredite oder Baufinanzierungen bereits bestehen, können die Zinsen im Vergleich zu heute deutlich höher liegen. Hat sich der Schuldner einen Marktüberblick verschafft, muss er sich jedoch peinlich genau über die Vertragsmodalitäten informieren. So manche Umschuldung resultierte hinterher in einer höheren Gesamtbelastung, obwohl augenscheinlich ein günstigerer Zinssatz für den Neuvertrag vereinbart wurde.

Eine Umschuldung kann Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen

Viele Finanzinstitute bieten eine scheinbar einfache Lösung für eine Umschuldung an. Sehr gängig ist z.B. der Abschluss eines Neuvertrages mit einer längeren Laufzeit, um alte Kredite abzulösen. Die regelmäßige (z.B. monatliche) Rate für den Kreditnehmer wird zwar niedriger, jedoch ist hier meist nur die Bank im Vorteil, da der Neuvertrag auf eine höhere Gesamtsumme als die alten zusammen hinausläuft. Die Schuldenhöhe nimmt somit noch zu. Zusätzlich können Bearbeitungsgebühren etc. anfallen. Nicht alle Altverträge können so einfach abgelöst oder überführt werden, weshalb das genaue Studium und/oder die Beratung bei der Bank bzw. einem Fachmann notwendig ist. Tipp: Bei einer Beratung in der Bank muss der Berater lt. Gesetz klar und deutlich auf die möglichen Nachteile hinweisen, da die Bank sonst schadensersatzpflichtig wird.

Lohnen kann sich hingegen die Umschuldung, wenn nach Berücksichtigung aller neu entstehenden Kosten die Zinsbelastung insgesamt und ggf. zusätzlich monatlich deutlich niedriger ausfällt. Bei der Wahl einer Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung sollte man rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsphase nach einer Prolongationsmöglichkeit suchen. In der Regel sind hier 2 bis 3 Monate zu empfehlen, damit auch ausreichend Zeit für einen ausgiebigen Vergleich bleibt. In bestimmten Fällen kann hier sogar ein sog. Forward-Darlehen lohnend sein, bei dem das aktuelle Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus „gesichert“ werden kann. Auch Ratenkredite können – je nach Konditionen – ggf. zusammengefasst und insgesamt günstiger getilgt werden.

Fazit

Eine Umschuldung von bestehenden Krediten oder Baudarlehen ist bei Weitem nicht so einfach wie gern von verschiedenen Kreditinstituten dargestellt. Nach einem Marktüberblick müssen verschiedene Varianten geprüft und die möglichen Kosten resp. Zusatzbelastungen erfasst werden. Nur durch genaueste Information und Prüfung können sich finanzielle und administrative Vorteile ergeben. Empfehlenswert für die weitere Information sind neben dem Internet auch die Finanzierungsberater von Banken.

Weitere Informationen

» Umschuldung – Hypothekenfinanzierungen umschulden
» Umschuldung Vergleich – Baufinanzierung Konditionen vergleichen

Noch ist die Immobilienfinanzierung als relativ günstig anzusehen, auch wenn ein Anstieg der Zinsen in jüngster Zeit erkennbar ist. Bei Baufinanzierungen kommen hohe Kreditsummen zu tragen, wo selbst geringe Änderungen im Zinssatz eine erhebliche Erhöhung der Gesamtkosten mit sich bringt. Und wer den Schritt ins eigene Heim plant, sollte mit der Finanzierungs-Planung nicht zu lange auf sich warten lassen. Gleiches gilt für Anschlussfinanzierer! Im letzten Quartal 2010 lässt sich ein Anstieg der Marktzinsen deutlich erkennen, jedoch ist auf langfristiger Betrachtung der Zinsentwicklung die Finanzierung einer Immobilie immer noch deutlich günstiger, als wie beispielsweise in den achtziger und neunziger Jahren.

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Wer bei den Baufinanzierung Zinsen in vierstelliger Höhe sparen will, sollte auf einen Angebotsvergleich zurückgreifen. Unabhängige Baufinanzierungsvermittler bieten einen kostenlosen Vergleich der Baufinanzierung Konditionen an. Dabei vergleichen die Finanzierungspartner von Immokredit24 tagesaktuelle Baugeld Zinsen von bis zu über 250 Banken, Sparkassen und Bausparkassen. Außerdem wird das beste Finanzierungsmodell inkl. möglicher Förderungen, Rahmenbedingungen und exklusiver Optionen berücksichtigt. Nutzen Sie den kostenlosen Service unserer Top Baufinanzierer und drücken Sie Ihre Finanzierungskosten!

» Baufinanzierung Vergleich

Bauherren und Immobilienkäufer erhalten so einen einfachen, schnellen und effektiven Vergleich der Angebote und sparen außerdem Kosten, die durch manuelles Vergleichen entstehen würden.

Anschlussfinanzierer

Auch Anschlussfinanzierer sollten die Möglichkeit einer Umschuldung prüfen und einen kostenlosen Anschlussfinanzierung Vergleich für die Ermittlung des günstigen Finanzierungsangebotes anfordern.

» Anschlussfinanzierung Vergleich

(Berlin, 11.02.2011) Für viele Eigenheimbesitzer liegt der Gedanke der Umschuldung nicht fern, da sich die Zinsen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau befinden. Selbst ein kleiner Zinsunterschied von beispielsweise 1,5% kann bei einer 6-stelligen Summe eine Ersparnis im 4-stelligen Bereich ausmachen. Jedoch ist eine Umschuldung nicht immer ganz einfach – Bindung an einer lang vereinbarten Zinsbindung und in den meisten Fällen verlangt die darlehensführende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in beträchtlicher Höhe. Die Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sollte die Darlehensnehmer jedoch nicht gleich abschrecken. Oft lohnt trotzdem der Wechsel und wann erfahren Sie wie folgt:

Die Zinsbindung beträgt noch mehr als fünf Jahre

In den meisten Fällen lohnt sich eine Umschuldung der Baufinanzierung nicht, es sei denn, die Dauer der Zinsbindung beträgt über zehn Jahre oder die Bank nimmt das Darlehen zurück, wenn eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Wie hoch diese ausfallen könnte erfahren Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Die Zinsbindung beträgt noch ein bis fünf Jahre

Dann ist der Abschluss eines Forward-Darlehens empfehlenswert. Mit einem Forward-Darlehen werden aktuelle Baufinanzierung-Konditionen gegen einen kleinen Zinsaufschlag bereits heute gesichert und das geht bis zu 60 Monate im Voraus. Der Darlehensvertrag startet dann erst zum Zeitpunkt der Darlehensablösung und profitiert wird von niedrigen Zinsen. Die Umschuldung mit einem Forward-Darlehen ist gerade dann lohnenswert, wenn in Zukunft steigende Zinsen (siehe Zins-Chart) erwartet werden.

Die Zinsbindung endet in den nächsten zwölf Monaten

In diesem Fall ist eine Umschuldung der bisherigen Baufinanzierung ohne Weiteres möglich. Ein kostenloser Vergleich zur Baufinanzierung bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler ist empfehlenswert. Je nach Höhe der Darlehenssumme wäre auch eine lange Zinsbindung aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ratsam. Dabei sollte die bereitstellungsfreie Zeit bis zur Anschlussfinanzierung für die gesamte Zeitspanne vereinbart werden.

Creditweb – der Baufinanzierungsvermittler:
Umschuldungsoffensive vom 24.02. bis 30.04.2010

(München, 1. Dezember 2009) Durch die Ankündigung des Emirats Dubai vorige Woche mit den Gläubigern der Staatsholding Dubai World über eine Umschuldung verhandeln zu wollen, ist die Nervosität an den Kapitalmärkten zurückgekehrt. “Die Zahlungsschwierigkeiten des Wüstenstaates und die daraus resultierende Verunsicherung der Finanzmärkte führen derzeit auch zu sinkenden Konditionen beim Baugeld”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und führt fort:  “Damit eröffnen sich Immobilienkäufern und Eigenheimbesitzern mit unmittelbarem Finanzierungsbedarf erhebliche Chancen in den nächsten Tagen von sinkenden Zinsen zu profitieren.”

Durch die unerwartete Pleitemeldung des Emirats kam es vergangene Woche innerhalb von Stunden zu Kursrückgängen an den Aktienmärkten und zu Kursgewinnen bei Staatsanleihen. “Wie immer in solchen Phasen flüchten Investoren in den sicheren Hafen der Staatsanleihen und das drückt die langfristigen Zinsen”, analysiert Zinsexperte Haselsteiner.

Er rät: “Diese Phase können Kreditkunden nutzen: Wer ein konkretes Immobilienobjekt vor Augen hat oder bald eine Anschlussfinanzierung vornehmen muss, sollte die Konditionen jetzt fixieren  - und das am besten langfristig. Mit aktuellen Bestkonditionen von 4,18 bzw. 4,40 Prozent effektiv für 15- und 20-jährige Zinsbindungen ist sehr hohe Kalkulationssicherheit sehr günstig erhältlich.”

Unsere Top Baufinanzierungsvermittler unterstützen Sie als professioneller Partner bei Ihrer Baufinanzierung – Basisinformationen zur Baufinanzierung

Das derzeitige Zinsniveau stellt eine nahezu einmalige Chance für Bauherren dar. Analysten und Finanzexperten sind sich darüber einig, dass die Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit ihren Tiefpunkt gefunden haben und nicht mehr günstiger, sondern vielmehr bald wieder teurer werden. Wer sich mit dem Gedanken einer Baufinanzierung trägt, sollte diese günstige Einstiegschance deshalb nutzen und sich die aktuell besonders attraktiven Bauzinsen sichern. So lohnt es sich derzeit vor allem, die Zinsbindungsfrist möglichst über einen langen Zeitraum zu vereinbaren, da langfristig mit steigenden Zinsen auf dem Kapitalmarkt zu rechnen ist. Für diejenigen, die mit einer Baufinanzierung noch warten, sich aber die günstigen Zinsen nicht entgehen lassen wollen, kommt auch der Abschluss eines Forward-Darlehens in Frage, wodurch das heutige Zinsniveau auch zu einem späteren Auszahlungszeitpunkt des Darlehens gewährleistet werden kann.
Doch nicht nur bei erstmaligem Immobilienkauf ist das Sichern der derzeit attraktiven Darlehenszinsen empfehlenswert – auch eine Umschuldung bzw. Umfinanzierung eines bestehenden Darlehens kann zu diesem Zeitpunkt günstig sein. Auch hier kann eine Anschlussfinanzierung bereits jetzt in Form eines Forward-Darlehens zu niedrigen Zinssätzen gesichert werden, selbst wenn die Zinsbindung erst in ein bis drei Jahren ausläuft.

Bauzinsen sind generell von der Entwicklung auf dem Finanzmarkt sowie von der jeweiligen Bank abhängig. Gewährt eine Bank einen Kredit, so stellt der vereinbarte Zinssatz den für den Kapitalgeber beinhalteten Gewinn sowie eine Risikoabdeckung dar, beispielsweise gegen eine steigende Inflation oder eine Zahlungsunfähigkeit des Schuldners. Bei der derzeitigen Wirtschafts- und Finanzkrise werden die Zinsen gesenkt, um die Konjunktur anzukurbeln und Investitionen leichter zu ermöglichen. Hiervon profitieren nicht nur Unternehmen, sondern auch Endverbraucher, die eine bestehende Immobilie finanzieren oder ein Haus bauen wollen.

Da die Bauzinsen je nach Kreditinstitut unterschiedlich hoch ausfallen, lohnt es sich, einen Vergleich anzustellen und die einzelnen Angebote genau gegeneinander abzuwägen. Wir stellen Ihnen kostenlos und unabhängig einen Vergleichsrechner zur Verfügung, mit welchem Sie die günstigen Bauzinsen unserer Baufinanzierungsvermittler ersehen können. Der Vergleich erfolgt – gemäß Ihrer persönlichen Vorgaben – zwischen 70 und 100 verschiedenen Angeboten von Kreditinstituten, so dass Sie in der Lage sind, die tatsächlich besten Bauzinsen herausfinden zu können.

Weitere Informationen zu Bauzinsen

Eine Baufinanzierung ist meistens nicht mit dem Abschluss der Erstfinanzierung abgeschlossen. Spätestens mit dem Ablauf der Zinsbindung sollte man sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Der Ablauf der Zinsbindung erfolgt bei den meisten nach ca. 10 Jahren seit Kreditaufnahme. Selbstverständlich gibt es Anbieter, die Zinsbindungen für längere Laufzeiten anbieten. Dies ist allerdings mit Aufschlägen verbunden. Die meisten Kreditnehmer gehen daher Zinsbindungen bis maximal 10 Jahre ein. Die Hoffnung liegt dabei auf den niedrigen Zinsen, die zum Ablauf der Zinsbindung hoffentlich zu haben sind. Es besteht aber sehr wohl ein so genanntes Zinsänderungsrisiko. Es ist durchaus möglich, dass die neuen Zinsen, die nach Ablauf der Zinsfestschreibung angeboten werden, zu hoch sind und die Finanzierung sich dadurch finanziell nicht mehr als tragbar erweist.
Aus diesem Grund muss der Markt für Immobilienzinsen ständig beobachtet werden. Bereits 2-3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollte der Markt für Forward-Darlehen intensiv beobachtet werden. Mit diesen Verträgen erhält man feste Darlehens- und Konditionszusagen für einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten. Die Aufschläge für diesen Zeitraum halten sich in Grenzen, und somit besteht eine reelle Chance beim niedrigen Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung sehr frühzeitig zu sichern. Ein Baufinanzierung Vergleich ist während der gesamten Finanzierungsdauer äußerst wichtig. Denn bei den Forward- Darlehen gibt es zahlreiche Anbieter, deren Leistungen verglichen werden müssen. Hier sollte vor allem auf die Höhe der Aufschläge geachtet werden. Der günstigere Zinssatz bringt im Normalfall die Entscheidung für oder gegen einen Finanzdienstleister. Eine frühzeitige Nachfrage bei der eigenen Bank, wo die bestehende Finanzierung läuft, kann ebenfalls zu Erfolg führen. In manchen Fällen erteilen die Hypothekenfinanzierer eine Konditionszusage für die nächsten 1-2 Jahre, selbst wenn dieses Produkt nicht zum Standardangebot gehört.

Weitere Informationen zum Thema Anschlussfinanzierung

Der große und unabhängige Anschlussfinanzierung Vergleich