Forward Darlehen sind ein sehr beliebtes Instrument zur Sicherung günstiger Zinskonditionen, insbesondere für Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen. Gerade in Niedrigzinsphasen wie derzeit werden daher häufig Forward Darlehen zur Finanzierung oder Weiterführung von Immobiliendarlehen genutzt. Ein Vergleich der Konditionen und Voraussetzungen bei den unterschiedlichen Anbietern sollte unbedingt durchgeführt werden, da der Darlehensnehmer so im Regelfall sehr viel Geld sparen kann. Die Vorlaufzeit vor Inanspruchnahme des Darlehens darf bis zu 60 Monate betragen, so dass sich ein „Umschauen“ nach günstigen Konditionen bereits lange vor Ende der Zinsbindungsfrist bei einer bestehenden Baufinanzierung bzw. vor Beginn des eigentlichen Bauvorhabens bei einer Neufinanzierung lohnen kann. Gerade wenn zukünftig eher steigende Zinsen erwartet werden, sollte der Interessent deshalb nicht lange zögern und sich die günstigen Konditionen reservieren. Aufpassen muss der Kreditnehmer allerdings nicht nur bei den Zinskonditionen, sondern auch bei den unterschiedlichen Voraussetzungen und Vertragsmodalitäten.

Die Möglichkeiten für die Flexibilisierung (hierunter werden allgemein die Möglichkeiten zur Anpassung von Tilgungssatz und Sondertilgungsmöglichkeiten verstanden) sowie beispielsweise die Kriterien für den Laufzeitbeginn der Zinsbindungsphase sind von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. So werben einige Anbieter mit geringen Aufschlägen für die Fixierung des Darlehenszinses während der Vorlaufzeit, zählen diesen Vorlauf aber bereits zur vereinbarten Zinsbindungsfrist hinzu. Letztlich entscheidet nur der Gesamtaufwand über die realen Kosten, weshalb der Zahlungsplan gut studiert werden sollte. Die Anfrage sollte bei möglichst vielen Anbietern unter Verwendung möglichst gleicher Eckdaten (Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz etc.) erfolgen. Notwendige Optimierungen vor der Anfrage sollte ebenfalls geprüft werden, hier insbesondere die Möglichkeit zur Inanspruchnahme von Förderungen oder der Rückbehalt eines gewissen Eigenkapitals für Nebenkosten oder unvorhersehbare Ereignisse.

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Wer eine bestehende Baufinanzierung umschulden möchte (z.B. weil die Zinsbindungsfrist ausläuft) oder auf der Suche nach einer neuen Baufinanzierung ist, ist natürlich in erster Linie am günstigsten Angebot am Markt interessiert. Eine Baufinanzierung ist jedoch keine Packung Kaugummi – es ist mitunter recht schwierig, die komplexen Angebote miteinander zu vergleichen. Grundvoraussetzung ist zunächst einmal das Wissen um die notwendigen Eckdaten und Gestaltungsmöglichkeiten einer (Anschluss-) Baufinanzierung.

Nur wer eine entsprechend abgestimmte Anfrageaktion startet, wird vergleichbare Angebote erhalten. Zu beachten sind ferner die entstehenden Nebenkosten: So wird z.B. bei einer Umschuldung die Umschreibung der Grundschuld notwendig, bei einem Neubau muss diese zunächst erst einmal eingetragen werden. Wird eine bestehende Finanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umgeschuldet, verlangt der alte Kreditgeber in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit sich diese rechnet, muss das neue Angebot schon sehr gut sein. Das A und O ist die detaillierte und umfassende Information vor einem Vertragsabschluss. Der Kreditnehmer ist nur dann gut vorbereitet, wenn er alle Optimierungsmöglichkeiten für seine persönliche Situation geprüft und entsprechend in die Anfrage eingebunden hat.

Die Angebotskonditionen und die Flexibilisierungsmöglichkeiten der verschiedenen Kreditinstitute sind oft sehr unterschiedlich – daher lohnt sich ein möglichst breiter Umschuldung Vergleich in jedem Fall. Wer sich nicht selbst gut genug auskennt, kann sich einen Finanzierungsberater oder Darlehensvermittler mit ins Boot holen. Ein solcher Fachmann (der möglichst unabhängig sein sollte) prüft und optimiert die Anfrage vor der Abgabe an einen möglichen Darlehensgeber und kann so meist schon im Vorfeld die Chancen für eine Zusage abschätzen. Ob Neufinanzierung oder Umschuldung – es sollten IMMER alle Möglichkeiten und Angebote in Ruhe geprüft und ggf. nachverhandelt werden!

Der Grund für eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung liegt meist am Auslaufen der Zinsbindungsfrist und / oder der Suche nach einem günstigeren Finanzierungspartner. Eine solche Umschuldung ist entgegen der landläufigen Meinung weder besonders kompliziert noch enorm teuer. Wer sich ein wenig informiert und den Markt mit Interesse beobachtet, kann so ggf. eine größere Summe Geld sparen. Wichtig ist grundsätzlich, dass vorab ein unabhängiger Vergleich stattfindet, der unter Berücksichtigung der individuellen Situation die Angebote verschiedener Anbieter gegenüberstellt und mit der Alternative der Weiterführung beim bisherigen Darlehensgeber ins Verhältnis setzt.

Insbesondere zum Ende der Zinsbindungsfrist ist die Umschuldung problem- und kostenlos. Zu beachten ist lediglich, dass für die Umschreibung der Grundschuld ein relativ geringer Betrag (zwischen 0,2% und 0,4%) fällig wird. In vielen Fällen lohnt sich aber der Übertrag auf ein anderes Kreditinstitut, da die Prolongationsangebote der bisherigen Bank mit diesen Angeboten nicht mithalten können. Soll eine bestehende Baufinanzierung vor Ablauf der Bindungsfrist umgeschuldet werden, fallen zusätzliche Kosten an. Diese werden als „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezeichnet. Diese Gebühren sind bei fast jedem Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Es ist daher unerlässlich, sich zunächst (z.B. im Internet) allgemein zu informieren (oft wird hier auch eine Art „Vorfälligkeitsentschädigungsrechner“ angeboten, der übliche Kosten dieser Art ermittelt und nebenbei die üblichen Berechnungswege erläutert) und anschließend mit der Bank detailliert zu klären, welche Kosten genau für den individuellen Fall anfallen würden.

Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, über alle anfallenden Nachteile zu informieren. Oftmals rechnet sich eine Umschuldung trotzdem, wenn die Einsparungen durch einen niedrigeren Zinssatz bei einem neuen Anbieter die angefallenen Zusatzkosten nach relativ kurzer Zeit wieder amortisieren. Bei bevorstehender Umschuldung sollten Darlehensnehmer ein Umschuldung Vergleich bei einem unabhängigen Baufinanzierungsvermittler anfordern!

(Berlin, 08.03.2011) Eine Umschuldung soll der Einsparung von Zinsen, der Schaffung von mehr finanziellem Freiraum und möglichst natürlich auch der Vereinfachung (Zusammenfassung verschiedener Kredite) dienen. Was bei Baufinanzierungen nach der Zinsbindungsphase bei den meisten Kreditnehmern zur Pflicht zählt (als sog. Anschlussfinanzierung), kann auch bei bestehenden Darlehen zur Kür gehören. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen (wie aktuell) kann sich eine Umschuldung rechnen. Das Problem bei den meisten Kreditnehmern ist jedoch nicht die bisherige Aufteilung der Kredite auf verschiedene Finanzierungsgeber, sondern die gesamte Schuldenhöhe.

Kreditkonditionen auf dem Markt vergleichen, um einen Überblick zu bekommen

Gerade derzeit herrscht noch immer ein vergleichsweise günstiges Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dieses Zinsniveau ist die Ausgangsbasis für die von den Finanzinstituten verlangten Darlehenszinsen. In naher Zukunft sind jedoch weitere Zinserhöhungen seitens der Zentralbanken zu erwarten, was sich dann direkt auf die Höhe der Kreditzinsen auswirken wird. Deshalb kann gerade jetzt ein Vergleich und ggf. eine Umschuldung von bestehenden Verbindlichkeiten lohnend sein. Je nachdem, wie lange die bestehenden Kredite oder Baufinanzierungen bereits bestehen, können die Zinsen im Vergleich zu heute deutlich höher liegen. Hat sich der Schuldner einen Marktüberblick verschafft, muss er sich jedoch peinlich genau über die Vertragsmodalitäten informieren. So manche Umschuldung resultierte hinterher in einer höheren Gesamtbelastung, obwohl augenscheinlich ein günstigerer Zinssatz für den Neuvertrag vereinbart wurde.

Eine Umschuldung kann Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen

Viele Finanzinstitute bieten eine scheinbar einfache Lösung für eine Umschuldung an. Sehr gängig ist z.B. der Abschluss eines Neuvertrages mit einer längeren Laufzeit, um alte Kredite abzulösen. Die regelmäßige (z.B. monatliche) Rate für den Kreditnehmer wird zwar niedriger, jedoch ist hier meist nur die Bank im Vorteil, da der Neuvertrag auf eine höhere Gesamtsumme als die alten zusammen hinausläuft. Die Schuldenhöhe nimmt somit noch zu. Zusätzlich können Bearbeitungsgebühren etc. anfallen. Nicht alle Altverträge können so einfach abgelöst oder überführt werden, weshalb das genaue Studium und/oder die Beratung bei der Bank bzw. einem Fachmann notwendig ist. Tipp: Bei einer Beratung in der Bank muss der Berater lt. Gesetz klar und deutlich auf die möglichen Nachteile hinweisen, da die Bank sonst schadensersatzpflichtig wird.

Lohnen kann sich hingegen die Umschuldung, wenn nach Berücksichtigung aller neu entstehenden Kosten die Zinsbelastung insgesamt und ggf. zusätzlich monatlich deutlich niedriger ausfällt. Bei der Wahl einer Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung sollte man rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsphase nach einer Prolongationsmöglichkeit suchen. In der Regel sind hier 2 bis 3 Monate zu empfehlen, damit auch ausreichend Zeit für einen ausgiebigen Vergleich bleibt. In bestimmten Fällen kann hier sogar ein sog. Forward-Darlehen lohnend sein, bei dem das aktuelle Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus „gesichert“ werden kann. Auch Ratenkredite können – je nach Konditionen – ggf. zusammengefasst und insgesamt günstiger getilgt werden.

Fazit

Eine Umschuldung von bestehenden Krediten oder Baudarlehen ist bei Weitem nicht so einfach wie gern von verschiedenen Kreditinstituten dargestellt. Nach einem Marktüberblick müssen verschiedene Varianten geprüft und die möglichen Kosten resp. Zusatzbelastungen erfasst werden. Nur durch genaueste Information und Prüfung können sich finanzielle und administrative Vorteile ergeben. Empfehlenswert für die weitere Information sind neben dem Internet auch die Finanzierungsberater von Banken.

Weitere Informationen

» Umschuldung – Hypothekenfinanzierungen umschulden
» Umschuldung Vergleich – Baufinanzierung Konditionen vergleichen