Die Planung einer Baufinanzierung will gut durchdacht sein, denn schon bei geringen Unterschieden in Zinssatz oder Tilgungsflexibilität entsteht unter Umständen ein Rückzahlungsproblem. Auf dem Markt befinden sich viele hundert verschiedene Anbieter für entsprechende Finanzierungsformen. Um aus dieser großen Zahl an möglichen Finanzierungspartnern den richtigen (und günstigsten!) auszuwählen, bedarf es eines relativ hohen Aufwandes, denn die Finanzierung soll ja nicht nur günstig, sondern auch individuell passend sein.

Am besten funktioniert das meist mit einem professionellen Finanzierungsberater bzw. über das Internet auf den entsprechenden Portalen. Hier sind sowohl die Anbieter wie auch die Marktkonditionen und Voraussetzungen gut bekannt. Die notwendigen Daten werden bereits im Vorfeld so aufbereitet, dass anschließend ein effektiver Vergleich zur Baufinanzierung gestartet werden kann. Der Vergleich sollte dabei so angelegt werden, dass unter Vorgabe möglichst gleicher Eckdaten ein Angebot angefordert wird – dazu muss freilich zuerst gut überlegt werden, welche Eckdaten dies sein sollen.

Damit die Angebote der Kreditinstitute vergleichbar sind, müssen Daten wie Darlehenssumme, Tilgungssatz, Laufzeit oder auch ggf. flexible Tilgungsregelungen (Tilgungssatzanpassung, Tilgungsaussetzung, Sondertilgungsmöglichkeiten etc.) feststehen und gleichlautend angegeben werden. Ein Immobilienkredit-Vergleich ohne diese Voraussetzung macht wenig Sinn, denn dann werden sprichwörtlich Äpfel mit Birnen verglichen. Heraus kommt eine Auswahl an Anbietern, mit denen dann nochmal näher gesprochen werden kann, bevor die endgültige Vertragsunterzeichnung erfolgt.

Die jüngste Erhöhung der Euro-Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte wird mittelfristig auch einen Anstieg der Bauzinsen bedeuten. Nichts zu befürchten haben lediglich diejenigen, die den Darlehensvertrag bereits in der Tasche haben oder kurzfristig auf ein Forward-Darlehen zurückgreifen und sich die aktuellen Baufinanzierung Konditionen für einen späteren Zeitpunkt sichern.

In einschlägigen Medien ist oft die Rede von zyklischer Zinsentwicklung und Prognosen für die Bauzinsentwicklung. Experten geben Tipps, wann eine Baufinanzierung zu historisch günstigen Konditionen abgeschlossen werden kann. So haben wir gerade aktuell das nach Expertenprognosen Ende eines Zinstiefes erreicht und es werden nun allgemein wieder ansteigende Zinsen erwartet. Das bedeutet auch eine Verteuerung der Baukredite, da ein höherer Zinssatz von den Kreditinstituten in Anrechnung gebracht wird. Diese Fakten sollten jedoch nicht dazu verleiten, in hektischen Aktionismus zu verfallen und schnell noch ein Baufinanzierung „auf Teufel komm raus“ abzuschließen.

Eine Baumaßnahme sollte von Grund auf gut überlegt sein. Viele Faktoren spielen eine Rolle – bei der Finanzierung muss insbesondere die individuelle Einkommens- und Vermögenssituation berücksichtigt werden. Anhand dieser persönlichen finanziellen Lage muss detailliert geprüft werden, ob die geplante Finanzierung auf Dauer bedient werden kann. Die Leistungsraten (welche sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt) sollten sicher aufgebracht werden können und dazu sollte noch ein gewisser Teil „freies Kapital“ existieren, was in unvorhergesehenen Situationen eingesetzt werden kann. Die Finanzierung sollte unter Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse so flexibel wie möglich gestaltet werden.

Es ist also sehr viel mehr notwendig, als nur der Blick auf die aktuellen Konditionen von Baufinanzierungen. Was nützt am Ende ein supergünstiger Zinssatz für eine Finanzierung, die nach ein paar Jahren nicht mehr bedient werden kann, weil die Einkommenssituation zum Abschlusszeitpunkt nicht sicher eingeschätzt werden konnte? Der Darlehensnehmer sollte sich immer vor Augen halten, dass die Entscheidung für eine Baufinanzierung ein meist einmaliges und einschneidendes Ereignis in seinem Leben ist. Dies verdient mit Sicherheit auch eine gründliche und gewissenhafte Vorausplanung!

Ganz klar, dass beim Baufinanzierung Vergleich immer der Zins den größten Stellenwert bekommt, da selbst ein kleiner Zinsunterschied bei einer hohen Kreditsumme, die über einen langen Zeitraum hinweg getilgt wird, einen großen Geldbetrag ausmachen kann. Wer ist also der günstigste Anbieter mit dem besten Bankangebot und den niedrigsten Gesamtkosten? Diese Frage ist im Vorfeld vielleicht die wichtigste, jedoch sollte ein effektiver Immobilienkredit-Vergleich sich nicht nur auf die Höhe der Zinsen beschränken, sondern vielmehr das Gesamtpaket der Finanzierung beinhalten.

Jede Finanzierung muss individuell betrachtet werden, da die Randbedingungen immer variieren. Eine nicht geringer wichtige Frage ist beim Baufinanzierung-Vergleich die Wahl der Zinsbindungsfrist bzw. Sollszinsbindung. Diese steht in Abhängigkeit mit dem monatlichen Einkommen sowie weiterer in Zukunft liegender lebensbedingter Umstände. Die Zinsbindungsfrist sichert den Zinssatz für das Darlehen über einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 10 oder 20 Jahren. Je länger dieser Zeitraum gewählt wird, desto höher fällt der Zinsaufschlag der Bank aus. Fällt dieser Zeitraum sehr kurz aus, so ist dieses Darlehen vergleichsweise billig. Allerdings steigt mit einer kürzeren Laufzeit auch das Risiko, da sich der Zins zum Ende der Zinsbindungsfrist erheblich erhöhen könnte und dementsprechend die Finanzierung verteuert.

Immobilienfinanzierungen mit langfristigen Laufzeiten sind im Vergleich zu Finanzierungsvarianten mit kurzfristigen Laufzeiten mit deutlich weniger Risiko verbunden, jedoch sind die Zinsaufschläge entsprechend höher. Ein weiterer wichtiger Faktor spielt die Höhe der anfänglichen Tilgung, denn je höher diese angesetzt wird, desto geringer ist auch die Restschuld zum Ende der Laufzeit. Das Zinserhöhungsrisiko wird so deutlich reduziert!

Neben diesen Eckdaten müssen beim Baufinanzierung-Vergleich noch viele weitere Faktoren berücksichtigt und individuell angepasst werden, die eine maßgeschneiderte Finanzierung Ihrer Immobilie erst ermöglichen. Eine detaillierte Beschreibung finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung – Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten?

Am Anfang fühlen sich Bauherren und Immobilienkäufer oft mit der Planung und Durchführung der Baufinanzierung überfordert. Viele Begriffe und Verfahren hören sich sehr kompliziert an! Die Finanzierung einer Immobilie ist jedoch weniger kompliziert als sie sich vorstellen! Natürlich kommen viele neue Begriffe der Finanzwelt auf einen zu, die erstmal verstanden, verinnerlicht und sortiert werden müssen. Und jede Menge grundsätzliche Fragen müssen beantwortet werden, wie z.B. wie viel Immobilie kann man sich leisten, wie viel Geld wird einem die Bank als Darlehen zur Verfügung stellen, wie findet man das passende Grundstück und weitere Fragen, wie beispielsweise, wie viel Eigenkapital setze ich bei meiner Finanzierung ein, wie lange soll die Zinsfestschreibung erfolgen, wie hoch sollte der Tilgungssatz ausfallen, wie lange dauert die Bezahlung der Immobilie etc. Dies sind Wesentliche Fragen, die die Eckdaten der Baufinanzierung definieren. Einige dieser Fragen können nur mit einer entsprechenden Berechnung und andere müssen nach dem Gefühl beantwortet werden oder auch nach Betrachtung verschiedener Charts, die beispielsweise Aufschluss über die eventuelle Zinsentwicklung geben und so bei der Entscheidung der Zinsbindungsdauer beitragen können. Viele Details sind planbar und berechenbar, andere sollten mithilfe einer ausführlichen Beratung, auf die man ohnehin nicht verzichten sollte, beantwortet werden. Wir haben für Sie viele Details und Eckdaten erläutert und zusammengestellt, die Ihnen bei der Beantwortung vieler Fragen behilflich sein sollen. Diverse Baufinanzierungsrechner wie z.B. der Budgetrechner oder Haushaltsrechner helfen Ihnen anonym die Ein- und Ausgabenseite zu erfassen und zu errechnen, sowie die mögliche Höhe Ihrer max. Immobilienfinanzierung zu ermitteln.

(München, 9. März 2010) Wie die aktuelle Immobilienbarometer-Umfrage von Interhyp und ImmoScout24 ergab, gehören für 40 Prozent der deutschen Immobilieninteressenten die sehr niedrigen Baugeldzinsen zu den Top-3-Motiven für den Eigenheimerwerb. “So erfreulich die Niedrigzinsen auch sind: Bauherren und Immobilienkäufer sollten im Zinstief unbedingt auf eine erhöhte Tilgung achten – sonst kann sich die Entschuldung um Jahrzehnte hinauszögern“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte der Interhyp AG.

Generell gilt bei klassischen Annuitätendarlehen die Regel: Je günstiger die Zinsen, desto länger die Gesamtlaufzeit. Darlehensnehmer benötigen in einem Zinsumfeld von 6 Prozent rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

Hintergrund der erhöhten Laufzeit ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen.

“In einem Zinsumfeld wie dem derzeitigen, das 10jährige Darlehen zu 3,7 Prozent möglich macht, sollte die Tilgung mindestens 2 Prozent betragen, um in einem überschaubaren Zeitraum von rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein”, rät Haselsteiner und fügt hinzu: “Allein seit Mitte 2009 sind die Bestkonditionen für 10-Jahres-Darlehen um 70 Basispunkte nach unten gegangen. Dieser Zinsvorteil sollte unbedingt in die höhere Tilgung – und damit schnelleren Schuldenabbau – gesteckt werden.” Haselsteiner rechnet vor: Bei einem 100.000 Euro-Darlehen mit einprozentiger Tilgung betrug die monatliche Kreditrate im Sommer vergangenen Jahres 438 Euro und die gesamte Darlehenslaufzeit 39 Jahre. Durch den Zinsrückgang kann ein Immobilienkäufer heute bei gleicher Monatsrate eine Tilgung von 1,7 Prozent vereinbaren und so mehr als sieben Jahre früher komplett entschuldet sein.

(München, 29. April 2009) Auch wenn der Immobilienkauf schon Jahre her ist, lässt sich bei der (Anschluss)Finanzierung auch aktuell noch optimieren: “Wer sich ein wenig mit dem Thema beschäftigt und ausführlich vergleicht, kann bei der Anschlussfinanzierung nicht nur viel Geld sparen, sondern auch die Rückzahlungsdauer deutlich verkürzen”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Worauf Immobilienbesitzer bei ihrer Anschlussfinanzierung besonders achten sollten, haben die Experten von Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Tipp 1: Angebote vergleichen und Bankwechsel in Erwägung ziehen

Besonders für Immobilienbesitzer, deren Anschlussfinanzierung bald bevorsteht, sind die Möglichkeiten zur Zinsoptimierung derzeit sehr groß: Haus- und Wohnungskäufer haben bei einem Darlehensabschluss vor rund 10 Jahren einen Zinssatz von über 6 Prozent effektiv gezahlt – die heutigen Bestsätze für 10-jährige Baudarlehen hingegen liegen bei 4,09 Prozent.

“Spätestens sechs Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung sollte man seine Vertragsbedingungen prüfen und aktuelle Vergleichsangebote einholen – am besten bei anbieterunabhängigen Vermittlern”, weiß Haselsteiner. Scheu vor einem Anbieterwechsel muss man dabei nicht haben, der Wechsel zu einer anderen Bank ist heutzutage mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Finanzinstitute meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen.

Tipp 2: Erreichte Tilgung beibehalten

Bei einem Ausgangs-Zinssatz von 6 Prozent hat man durch die Mechanik des Annuitätendarlehens nach 10 Jahren seine anfängliche Tilgung von 1 Prozent auf 2,07 Prozent erhöht. Keinesfalls sollte man diese Tilgungshöhe bei den jetzt niedrigeren Zinsen wieder auf das anfängliche 1 Prozent reduzieren: “Damit verlängert sich die Rückzahlung des Kredits unnötig”, erläutert Haselsteiner.

Tipp 3: Zinsvorteile für höhere Tilgung verwenden

“Immobilienbesitzer, die ihre Monatsrate in der Vergangenheit problemlos bewältigen konnten, sollten diesen Betrag beibehalten und die Zinsersparnis direkt für eine schnellere Tilgung aufwenden”, rät Haselsteiner. Wer 1999 eine Baufinanzierung mit einprozentiger Anfangstilgung aufgenommen hat, kann heute bei gleichbleibender Kreditrate 3,9 Prozent Tilgung vereinbaren – und damit 9 Jahre früher schuldenfrei sein.

Tipp 4: Lange Zinsbindung bis zur Schuldenfreiheit wählen

Die Kombination aus niedrigeren Zinsen und einem deutlich höheren Tilgungsspielraum ermöglicht komplette Planungssicherheit und schnelle Schuldenfreiheit. “Benötigt man mit der entsprechenden Tilgung ohnehin nur 15 bis 20 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, sollte man eine Zinsbindung wählen, die diesen Zeitraum vollständig deckt”, empfiehlt Robert Haselsteiner und ergänzt: “Dafür sprechen nicht nur die für langfristige Laufzeiten sehr günstigen Top-Konditionen von 4,38 bzw. 4,54 Prozent effektiv. Man vermeidet so zukünftig auch eine weitere Anschlussfinanzierung und das damit verbundene Risiko höherer Zinsen.”

Tipp 5: Eigenkapitaleinsatz prüfen

Wer zum Beispiel auf dem Tagesgeldkonto Kapital verfügbar hat, sollte angesichts der wenig attraktiven Guthabenverzinsung prüfen, ob er dieses Vermögen zumindest teilweise für die Rückzahlung des Darlehens einsetzt. Denn das Zinsbindungsende ist der ideale Zeitpunkt, um durch eine Einmalzahlung die Kreditschuld ohne Zusatzkosten zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt dabei: Über die verringerte Restschuld kann sich ein günstigeres Verhältnis von Objektwert zu Darlehenssumme ergeben – und das wiederum belohnen Banken mit noch niedrigeren Zinskonditionen.

>> Weitere Informationen über den Baufinanzierungsvermittler Interhyp