(München, 27. März 2012) Wenn die Tage wieder langsam länger werden und sich die Sonne immer stärker zeigt, machen sich viele Haus- und Wohnungsbesitzer an den alljährlichen Frühjahrsputz. Dabei sollte sich aber das Großreinemachen nicht nur auf Fensterputzen oder Kleiderschrank ausmisten beziehen, sondern idealerweise auch einen Unterlagen-Check der laufenden Baufinanzierung enthalten. “Durch einen regelmäßigen, prüfenden Blick auf die bestehenden Finanzierungskonditionen lässt sich die Anschlussfinanzierung gezielt und ohne Zeitdruck angehen und so eine deutliche Ersparnis erzielen”, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Die wichtigsten drei Check-Fragen hat Interhyp zusammengestellt.

Check-Frage 1: Wann endet die Sollzinsbindung meines Darlehens?

Bei Ende der Sollzinsbindung ist meist eine Restschuld übrig, für die wieder ein neuer Kredit abgeschlossen werden muss. “Vielen Eigenheimbesitzern ist aber nicht bewusst, dass sie bereits die Zeit vor Ablauf der Zinsbindung nutzen sollten, um in Ruhe verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen – schließlich haben sie dann auch die Möglichkeit die Bank problemlos zu wechseln”, erklärt Michiel Goris. Besonders bei Anschlussfinanzierungen, die bereits in den nächsten sechs bis zwölf Monaten anstehen, sollte die Verlängerung vorgezogen werden, da diese in der Regel zu den heutigen Niedrigzinsen abgeschlossen werden können. Das Einsparpotential ist erheblich: In den Jahren 2002/2003 lagen die Effektiv-Konditionen für 10-jährige Baufinanzierungen oftmals über fünf Prozent, heute ist eine 150.000 Euro-Finanzierung bereits ab drei Prozent erhältlich. Von dem aktuellen Niedrigzinsniveau können aber auch Darlehensnehmer profitieren, deren Sollzinsbindung erst innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Gegen Zahlung eines Zinsaufschlags kann mittels Forward-Darlehen der jetzige Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus gesichert werden.

Check-Frage 2: Wie hoch ist meine Tilgungsrate inzwischen?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung begonnen hat, sollte bei seiner Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Goris. Da der Tilgungsanteil bei einem klassischen Annuitätendarlehen monatlich ansteigt, hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent vor zehn Jahren automatisch auf rund zwei Prozent erhöht. “Wir raten Anschlussfinanzierern mindestens die Höhe ihrer bisherigen Monatsrate beizubehalten. Durch die Zinsersparnis können sie direkt in eine erhöhte Tilgung investieren – und damit deutlich schneller schuldenfrei sein”, so Goris.

Check-Frage 3: Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 100.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,0 Prozent, wird das Darlehen aktuell noch 31 Jahre und 1 Monat laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 100 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits knapp 9 Jahre früher, also in 22 Jahren und 2 Monaten, schuldenfrei sein.

» Interhyp Anschlussfinanzierung

Für das Auffinden eines möglichst günstig konditionierten Kredites für eine Hausfinanzierung müssen neben der genauen Klärung der Darlehenssumme und der Finanzierungsform auch Vergleiche von verschiedenen Anbietern durchgeführt werden. Sind die notwendigen Eckdaten (neben der Darlehenssumme beispielsweise auch Tilgungssatz, Laufzeit, Flexibilisierungsoptionen – jeweils passend zu den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen) eruiert, muss eine Anfrage an möglichst viele mögliche Kreditgeber gestartet werden.

Je mehr Einzelheiten bereits bei der Anfrage zum gewünschten Hauskredit angegeben werden, umso einfacher wird der darauffolgende Hauskredit Vergleich. In den meisten Fällen bieten dabei Direktbanken bessere Konditionen als die Hausbank, da hier auf ein Filialnetz und teure Kundenberater an mehreren Orten verzichtet wird. Beachtet werden sollte, dass selbst kleinere Unterschiede (sei es im Zinssatz oder bei den Möglichkeiten zur Sondertilgung etc.) bereits große Unterschiede in der gesamten finanziellen Belastung ausmachen können. Dies resultiert aus den relativ großen Darlehenssummen und den langen Laufzeiten (zwischen 5 und ca. 30 Jahren) bei Hausfinanzierungen.

Will der Kreditnehmer eine möglichst sichere Planung, sollte ein Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung über eine bestimmte Laufzeit präferiert werden, da hier immer gleich hohe Raten abgezahlt werden. Überlegen sollte sich der Kreditnehmer auch, ob er eine zusätzliche (ggf. kombinierte) Lebensversicherung (zumindest eine Risiko-Lebensversicherung zur Absicherung des Todesfalles) abschließt, um die finanziellen Folgen für die Familie zu lindern.

(Berlin, 12.05.2011) Die Verwirklichung des eigenen Immobilientraums erfordert bei den meisten Bauherren eine adäquate Baufinanzierung. Doch die Unterschiede bei den diversen Angeboten liegen nicht nur bei den Sollzinsen. Vielmehr geht es um die optimal zugeschnittene Baufinanzierung unter Einbeziehung relevanter Eckdaten, die ebenso wichtig sind wie der Zinssatz. Letztendlich nutzt ein günstiger Zinssatz bei einem sonst unflexiblen Finanzierungsvertrag wenig, wenn sich persönliche Verhältnisse ändern.

Wie kann ein sinnvoller Vergleich angestellt werden?

Um das individuell optimale Baufinanzierungsangebot zu finden, sollte sich der angehende Bauherr zunächst Gedanken um die genaue Ausgestaltung seiner Finanzierung machen. Von entscheidender Bedeutung ist dabei die persönliche Vermögens- und Einkommenssituation. Werden z.B. größere Kapitalzuflüsse erwartet (z.B. Lebensversicherungen, Sonderzahlungen etc.)? Ist die derzeitige Einkommenssituation für die nächsten Jahre gleichbleibend einzuschätzen? Existieren Kapitalrücklagen für mögliche außergewöhnliche Belastungen während der Tilgungsphase? Wer nicht genau weiß, welche Belastungen er in Zukunft tragen kann, hat unter Umständen keinen Spielraum mehr wenn einmal ein unerwarteter Kapitalbedarf auftritt. Um Baufinanzierungsangebote sinnvoll vergleichen zu können, sollten die Anfragen bei den unterschiedlichen Anbietern mit gleichlautenden Eckdaten gestellt werden. Insbesondere sollten bei der Anfrage klar definiert werden:
- Darlehenshöhe
- Zinsbindungsfrist
- Tilgungssatz
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Weitere Flexibilisierungswünsche (z.B. Anpassung der Tilgungsrate etc.)
Angebote, die auf identischen Daten fußen können nun verglichen und ggf. nachoptimiert werden. Natürlich muss auch geprüft werden, ob Förderungen in Anspruch genommen werden können.

Warum ist der individuelle Zuschnitt so wichtig?

Einige der Ausgestaltungsmöglichkeiten (insbesondere Vereinbarungen zu flexiblen Anpassungen von Sondertilgungen und Tilgungssätzen) verteuern die Baufinanzierung etwas – das Kreditinstitut erhebt oft einen Zinsaufschlag dafür. Doch trotzdem kann sich dies rechnen: Ändert sich z.B. die Einkommenssituation durch Jobverlust oder Berufswechsel und die monatliche Belastung kann nicht angepasst werden, kann dies im schlimmsten Fall zum Verlust der Immobilie führen. Doch auch der positive Fall, z.B. unerwartete Kapitalzuflüsse und mögliche kostenfreie Sondertilgungen können zur früheren Schuldenfreiheit führen, die sonst nicht oder nur mit zusätzlichen Kosten möglich gewesen wäre. Manche Flexibilisierungsmöglichkeiten bieten die Kreditinstitute nach entsprechender Verhandlung sogar „kostenlos“ (also ohne Zinsaufschlag) an. Wird die geplante Baufinanzierung nicht individualisiert, kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben.

Baufinanzierung – Vergleich beim unabhängigen Baufinanzierer

Wichtig für die erfolgreiche Suche nach der passenden und günstigen Baufinanzierung ist das Wissen um die notwendigen Merkmale für die individuelle Anpassung. Außerdem sollten ein Marktüberblick sowie ein breites Basis-Know-how bestehen, damit alle Möglichkeiten ausgereizt werden können. Nicht jeder nun ist ein Fachmann auf diesem Gebiet. Gut beraten ist deshalb der unerfahrene Interessent, sich einen unabhängigen Profi zu suchen, der ihn von Anfang bis Ende unterstützt. Entsprechende Immobilienportale (z.B. Immokredit24.com) bieten ihre Hilfe für den Darlehensnehmer kostenlos und effizient über Internet an. Hier kann der angehende Bauherr in aller Ruhe recherchieren. Er erhält Tipps und Basisinformationen, kann sich unabhängig zur Finanzierung unter Berücksichtigung seiner individuellen Situation beraten lassen und nach einem begleiteten Antrags- und Vergleichshandling die optimale Baufinanzierung abschließen. In den meisten Fällen können die Profis schon vor Antragstellung wichtige Punkte optimieren und die Erfolgsaussichten beurteilen. Dies spart nicht nur Zeit – es spart insbesondere Geld, was bei einer nicht optimierten Vorgehensweise leicht verloren geht.

Fazit

Ein Bauvorhaben soll eigene Immobilienvorstellungen möglichst günstig realisieren und so ein Standbein für die Altersvorsorge bilden. Doch beim Vergleich der Angebote für die Baufinanzierung sollte nicht nur auf den Zinssatz geachtet werden. Entscheidend ist die individuelle Anpassbarkeit der relevanten Eckdaten auf die persönliche Situation. Ein sinnvoller Vergleich ist nur unter Zugrundelegung der entsprechend notwendigen Eckdaten möglich. Dabei ist es grundsätzlich empfehlenswert, sich für die optimale Vertragsgestaltung unabhängige Beratung einzuholen.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Vergleich – Top Baufinanzierer mit solider Beratung
» Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten? – Die wichtigsten Eckdaten der Baufinanzierung

Ganz klar, dass beim Baufinanzierung Vergleich immer der Zins den größten Stellenwert bekommt, da selbst ein kleiner Zinsunterschied bei einer hohen Kreditsumme, die über einen langen Zeitraum hinweg getilgt wird, einen großen Geldbetrag ausmachen kann. Wer ist also der günstigste Anbieter mit dem besten Bankangebot und den niedrigsten Gesamtkosten? Diese Frage ist im Vorfeld vielleicht die wichtigste, jedoch sollte ein effektiver Immobilienkredit-Vergleich sich nicht nur auf die Höhe der Zinsen beschränken, sondern vielmehr das Gesamtpaket der Finanzierung beinhalten.

Jede Finanzierung muss individuell betrachtet werden, da die Randbedingungen immer variieren. Eine nicht geringer wichtige Frage ist beim Baufinanzierung-Vergleich die Wahl der Zinsbindungsfrist bzw. Sollszinsbindung. Diese steht in Abhängigkeit mit dem monatlichen Einkommen sowie weiterer in Zukunft liegender lebensbedingter Umstände. Die Zinsbindungsfrist sichert den Zinssatz für das Darlehen über einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 10 oder 20 Jahren. Je länger dieser Zeitraum gewählt wird, desto höher fällt der Zinsaufschlag der Bank aus. Fällt dieser Zeitraum sehr kurz aus, so ist dieses Darlehen vergleichsweise billig. Allerdings steigt mit einer kürzeren Laufzeit auch das Risiko, da sich der Zins zum Ende der Zinsbindungsfrist erheblich erhöhen könnte und dementsprechend die Finanzierung verteuert.

Immobilienfinanzierungen mit langfristigen Laufzeiten sind im Vergleich zu Finanzierungsvarianten mit kurzfristigen Laufzeiten mit deutlich weniger Risiko verbunden, jedoch sind die Zinsaufschläge entsprechend höher. Ein weiterer wichtiger Faktor spielt die Höhe der anfänglichen Tilgung, denn je höher diese angesetzt wird, desto geringer ist auch die Restschuld zum Ende der Laufzeit. Das Zinserhöhungsrisiko wird so deutlich reduziert!

Neben diesen Eckdaten müssen beim Baufinanzierung-Vergleich noch viele weitere Faktoren berücksichtigt und individuell angepasst werden, die eine maßgeschneiderte Finanzierung Ihrer Immobilie erst ermöglichen. Eine detaillierte Beschreibung finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung – Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten?