Die Verbraucherpreise steigen seit Beginn der Euro-Krise stetig. Die EZB kann derzeit kaum Gegenmaßnahmen ergreifen, da die Zinsen zur Steigerung der Wirtschaftstätigkeit niedrig gehalten werden müssen. Mittlerweile wird wegen der enormen Staatsverschuldungen in Europa über ein Anwerfen der Notenbankpresse diskutiert. Die aktuelle jährliche Inflationsrate liegt bei 3,0 % – das selbst auferlegte Stabilitätskriterium für den Bereich der EZB liegt jedoch bei nur etwa 2,0 %. Der Konsens vieler Politiker ist darauf ausgerichtet, zunächst die Gefährdungen des Zusammenhalts der europäischen Währungsunion zu minimieren und das Vertrauen in den europäischen Wirtschaftsraum zu stärken – dafür würde auch eine noch höhere Inflationsrate akzeptiert.

Eine entsprechende Entwicklung ist zu erwarten. Was bedeutet dies für die Immobilienfinanzierung? Die gute Nachricht ist, dass die niedrigen Zinsen eine Finanzierung zunächst augenscheinlich günstig machen, weil die Banken attraktive Zinskonditionen stellen können. Doch es gibt auch eine Kehrseite: Die Unsicherheiten führen zu einer Flucht in Substanzwerte, was im Zusammenspiel mit immer teureren Preisen für Energie-, Benzin- und Materialkosten zu merklich höheren Immobilienpreisen führt. Auch sind die Banken mittlerweile vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden. Die Mieten steigen nicht im gleichen Verhältnis wie die Reallöhne, was zu einer Kostenspirale führt, die vielen Menschen nicht klar ist: Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen steigt und führt damit auch ohne Leitzinserhöhungen zu teureren Krediten.

Als Immobilienblase wird gemeinhin die spekulative Kursübertreibung am Immobilienmarkt verstanden. Die Preise für Immobilien werden dabei nicht mehr von realwirtschaftlichen Aspekten bestimmt, sondern durch psychologische angetriebene Gewinnstrategien und durch im spezifischen Objekt liegende Eigenschaften. Verbunden mit der Immobilienblase ist das relativ schnelle „Zerplatzen“, also der ruckartige und alles übergreifende Preisverfall. Fachleute sehen die Ursachen für eine solche Blasenbildung in Phasen mit extrem niedrigen Zinsen, die mit einer Erhöhung der Liquidität einhergehen.

Durch die zunehmende Inflation wird der Anreiz zum Erwerb von Sachwerten wie Immobilien über alle Maßen hinaus erhöht. Die genaue Entstehung erfolgt dabei schleichend und ist nur schwer prognostizierbar. Aktuell stellt sich die Frage, ob eine solche Entwicklung auch in Deutschland möglich ist, da die Anfänge der beschriebenen Geldpolitik – hervorgerufen durch die Euro-Krise – bereits sichtbar sind. Beruhigend wirken hierzulande die jedoch die im Vergleich recht konservativen Finanzierungsmöglichkeiten und der geringe Fremdkapitalanteil.

Bisher hat dies – sogar im Vergleich mit europäischen Nachbarländern – zu einer relativ starken Widerstandsfähigkeit gegen spekulative Preisaufblähungen geführt. Sollten sich jedoch die Auswirkungen der Schuldenkrise weiterhin verstärken, wird es auch in Deutschland zu nicht vorhersehbaren Entwicklungen am Sachwertemarkt kommen. Politik und Wirtschaft sind gefordert, beruhigend auf die Märkte einzuwirken, um den auf eine Blase folgenden großen Verfall um jeden Preis zu verhindern.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilienfinanzierung zu beginnen, stellt sich die Frage nach dem günstigsten Einstiegszeitpunkt. Am besten gleich starten oder doch noch ein wenig warten? Damit eng verknüpft sind die Zinsprognosen für die Zukunft, da je nach Entwicklung der Leitzinsen im Euroland auch die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen steigen oder fallen. Da wir uns momentan fast am unteren Ende der Zinskurve für die Leitzinsen befinden, legt dies den Gedanken nahe, schnell noch ein günstiges Darlehen zu beantragen anstatt länger zu warten. Derzeit befinden sich die Märkte in Europa in einer schwer einzuschätzenden Situation – selten war es schwieriger für die Experten, eine Prognose für die nahe Zukunft abzugeben.

Unter den sehr vielen Einflussfaktoren finden sich u.a. wirtschaftliche und politische Einflüsse, die nicht vorhersehbar sind. Ein fundierter Tipp für jeden Immobilieninteressenten ist es deshalb, die geplante Finanzierung zeitnah aufzunehmen, sofern Objekteigenschaften, Einkommenssituation und Eigenkapitalbasis stimmen. Es sollte auf eine lange Zinsbindung geachtet werden. Die so gewonnene Zinssicherheit mit derzeit historisch niedrigen Zinsen führt zu einer planbaren und realisierbaren Finanzierung des gewünschten Objekts. Das Warten auf ggf. noch günstigere Zinsentwicklungen unterliegt nicht nur dem „Risiko“ einer gesamtwirtschaftlichen Verbesserung der Wirtschaftsentwicklung im Euroland (= Zinsanstieg!), sondern auch – bei gegenläufiger Entwicklung – einem nicht auszuschließenden moderaten Anstieg der Teuerungsrate, was letztendlich auch zu höheren Herstellungskosten bzw. Kaufpreisen für die Immobilie führt.

Die Befürchtungen auf eine merklich ansteigende Inflation in 2012 mehren sich: Die hohen Staatsverschuldungen aller Staaten in Europa drängen auf einer Verbesserung der Kostenquoten und haben zuletzt gar die Forderung nach einem Anwerfen der Banknotenpresse laut werden lassen. Expertenschätzungen gehen von einer Inflationsrate von über 3% in 2012 aus. Der Wert des Euros ist damit in Gefahr. Trotz Zinssenkungen durch die EZB zur Ankurbelung der Investitions- und Wirtschaftstätigkeit besteht kaum noch Spielraum für staatliche Engagements.

Die Banken schränken derzeit die Kreditvergabe stark ein, um nicht weitere Kreditrisiken einzugehen. Die Energiepreise (als besonders starke Preistreiber) werden nach aktuellen Einschätzungen weiter zulegen, auch bedingt durch den zunehmenden Verbrauch in den Schwellenländern. Die wacklige Stabilität des Finanzsystems in Europa hat auch Auswirkungen auf Immobilienerwerber und Bauherren: Zurzeit können zwar enorm günstige Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen erzielt werden, doch wird sich zeigen müssen, inwieweit die Unternehmen Preiserhöhungen durchsetzen müssen und was ein angespartes Eigenkapital realwirtschaftlich noch wert ist.

Wer jetzt zügig sein Immobilienprojekt realisiert, wird ggf. von niedrigen Zinsen und nur moderat beeinflusster Inflation profitieren. Doch ist dies kein Grund, zur Unvernunft zu neigen und die Bedeutung eines ausreichenden Eigenkapitals sowie einer geeigneten und günstigen Immobilie zu unterschätzen. In Übereinstimmung mit dem Marktverständnis ergibt sich für sowieso bestehende Planungen allerding zügiger Handlungsbedarf.

(München, 28. Dezember 2010) Der anstehende Jahreswechsel ist ein guter Anlass, um einen Blick auf die Entwicklung der Baugeldkonditionen in 2011 zu wagen. Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, analysiert die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeld-Konditionen und gibt Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Rückblick 2010

“Das Jahr 2010 war von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA und einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt. Die Notenbanken haben zwar die Leitzinsen auf den historisch tiefen Ständen belassen, mit dem massiven Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Das führt seit September zu steigenden Kapitalmarktzinsen und Baugeldkonditionen”, so Haselsteiner und fügt hinzu: “Die Trendwende am Zinsmarkt hat sich damit aus unserer Sicht vollzogen.”

Doch trotz der jüngsten Anstiege gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. So kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro ein 15jähriges Darlehen über 150.000 Euro aufgenommen werden. Für einen 200.000 Euro-Kredit fällt eine Rate von 1.040 Euro an.

Ausblick 2011

Zinsexperte Haselsteiner rechnet für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken zunehmend unter Druck stehen werden die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. “Erste Leitzinserhöhungen in der 2. Jahreshälfte könnten das unterstreichen. Während die Defizitländer in Europa weiterhin mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und auch von einer weiteren Zuspitzung des Schuldenkonflikts auszugehen ist, erwarten wir für Deutschland nur Positives. Die strengen Reformen und der Verzicht der letzten zehn Jahre machen sich jetzt bezahlt und haben Deutschland extrem wettbewerbsfähig gemacht. Starkes Wachstum und hohe Beschäftigung sind daher auch die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt”, fügt er an. Sein Rat lautet: “Kaufinteressenten sollten nicht zu lange warten, sondern die Gunst der Stunde nutzen, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.”

Handlungsempfehlungen 2011

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Des Weiteren erlauben die niedrigen Zinsen eine erhöhte Tilgung und damit eine schnellere Schuldenfreiheit.

Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten im Frühjahr 2011 mit einem unabhängigen Berater klären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden können. Denn auch wenn die Sollzinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren – je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.