Immobilienkredite erfordern aufgrund der relativ hohen Darlehenssummen und der langen Laufzeiten eine sehr konkrete und detaillierte Kreditwürdigkeitsprüfung. Trotz der Sicherheit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld zu Gunsten des Kreditinstitutes wird dieses sowohl Einkommen, Bonität (wozu vorhandenes Vermögen, aber auch z.B. Altkreditlasten gehören) und bisheriges Rückzahlungsverhalten prüfen. Bei Ungereimtheiten oder negativen Vermerken wird eine entsprechend abwertende Beurteilung der Kreditwürdigkeit erfolgen, was im schlimmsten Falle zur Kreditverweigerung führt.

Es gibt immer wieder Vermittler oder angeblich seriöse Banken, die mit Immobilienkrediten ohne Schufa-Auskunft werben. Diese Angebote wollen glaubhaft versichern, dass ein Kreditinstitut Immobilienkredit ohne das Einholen einer Bonitätsauskunft Immobilienkredite vergibt.

Dies gehört definitiv ins Reich der Märchen.

Kein seriöser Anbieter wird ein solches Risiko eingehen. Meist sind die Werbeaktionen nur als Rechtfertigung für später erhobene vergleichbar hohe Zinsen oder ungünstige Konditionierungen zu verstehen. Unter Umständen handelt es sich sogar um Angebote unseriöser Anbieter (sog. „Kredithaie“). Dies sollte vom Kreditnehmer allerdings nicht nur negativ betrachtet werden: Die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit liegt im eigenen Interesse des Kreditnehmers! Treten größere Schwierigkeiten bei der Rückzahlung eines Immobilienkredites auf, gerät der Kreditnehmer in große, meist viele Jahre lang belastende finanzielle Nöte. In vielen Fällen folgt eine Privatinsolvenz, die ganz sicher nicht das gewünschte sorgenfreie Leben mit eigener Immobilie ermöglicht.

Kleinkredite ohne Schufa

Der sog. Kredit ohne Schufa beläuft sich i.d.R. über eine maximale Summe von 3.000 EURO.

Der Kauf einer Immobilie und die gleichzeitige Vermietung von dieser kann sich als ein echtes Zugpferd unter Renditeaspekten erweisen. Bei solchen Renditeobjekten ist es im Regelfall nicht sinnvoll das Eigenkapital einzusetzen. Der Grund hierfür ist die Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten (Darlehenszinsen) von den erzielten Einkünften (Mieteinnahmen). Oft werden daher Finanzierungsmodelle angeboten, bei denen beispielsweise keine laufende Tilgung stattfindet. Diese Modelle werden oft als Steuersparmodelle bezeichnet. Diese sind meistens für diejenigen interessant, die viel Einkommensteuer bezahlen. Sollte man trotzdem Wert auf eine geringe Verzinsung des Darlehens legen, so hilft hier ein Baufinanzierungsvergleich. Das Problem bei solchen Modellen stellt im Normalfall die Besicherung der Finanzierung dar. Das finanzierte Objekt wird seitens der Bank mit einer Grundschuld belastet. Die Werthaltigkeit dieser Grundschuld wird dabei aus dem Wert der Immobilie abgeleitet. Diese wird von der Bank oft nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Beim Ertragswertverfahren werden die Mieteinnahmen kapitalisiert. Als Mieteinnahmen wird dabei die Miete unterstellt, die auch dauerhaft erzielbar und ortsüblich ist. Diese kalkulatorische Miete kann von der tatsächlichen erheblich abweichen. Der errechnete Wert ist oft niedriger als der Wert, der nach einem Sachwertverfahren zustande käme. Beim Sachwertverfahren wird die Wohn- und Nutzfläche mit Marktpreisen bewertet. Aus diesem Grund entstehen bei der Baufinanzierung von vermieteten Objekten für die Banken erhebliche Risiken im Hinblick auf die mögliche rechnerische Ausfallhöhe. Aus diesem Grund werden für solche Finanzierungen deutlich höhere Zinsen verlangt. Einen Vergleich hierfür liefert auch der Baufinanzierung Vergleich, der zum vorliegenden Angebot eventuell einen günstigeren Zinssatz finden kann.  Falls die höheren Zinsen aus steuerlichen Gesichtspunkten akzeptabel sind und zu einer höheren Steuerersparnis führen, kann man diese Zinssätze ohne weiteres akzeptieren. Falls aber der Zinssatz als zu hoch und unangemessen erscheint, können zusätzliche Sicherheiten für die Finanzierung gestellt werden, die den Darlehenszinssatz aufgrund des geringeren Ausfallrisikos reduzieren. Als Sicherheit kommen zum Beispiel Bausparverträge und Guthaben in Frage. Nicht empfohlen ist die Abtretung von Lebensversicherungen wegen einer eventuellen Steuerschädlichkeit.

Beim Baufinanzierung Vergleich entfällt oft die Betrachtung hinsichtlich der Kosten für die Banksicherheiten. Die Frage nach den Grundschulden ist für einen Ottnormalverbraucher ein Buch mit sieben Siegeln. Nur sehr wenige kennen sich mit der Thematik aus. Hier besteht aber durchaus Einsparpotenzial, wenn die Verhandlungen mit der Bank entsprechend geführt werden.

Beispielsweise tragen die meisten Banken eine vollstreckbare Grundschuld in das Grundbuch ein. Die Vollstreckungsklausel kostet aber richtig Geld. Die Bank möchte im Regelfall auch nicht auf diese Klausel verzichten. Die Vollstreckungsklausel bedeutet, dass allein aufgrund der dinglichen Berechtigung sofort vollstreckt werden kann. Die persönliche Schuld ist dabei entbehrlich – die Bank kann also jederzeit die Grundschuld verwerten. Sollte daher die Bank sich nicht dazu bereits erklären auf die Vollstreckungsklausel zu verzichten, besteht die Möglichkeit den Grundschuldbetrag aufzuteilen. Dabei wird ein kleiner Betrag mit, und ein größerer Betrag ohne Vollstreckungsklausel eingetragen. Die Bank bekommt was sie will und der Kreditnehmer kann richtig Geld sparen. Zu solchen Zugeständnissen ist fast jede Bank bereit. Vor allem, wenn sie noch mit Konkurrenzangeboten konfrontiert wird, die bei einem Baufinanzierungsvergleich eingeholt wurden.

Eine Baufinanzierungsanfrage kann sich außerdem auf die so genannte Ablösung beziehen. Dabei wird ein bestehendes Darlehen durch eine neue Bank abgelöst, weil sie noch günstigere Konditionen anbietet. Hier verlangt oft die ablösende Bank die vollzugsreife Abtretung der Grundschulden. Dies bedeutet, dass die Sicherheit der alten Bank in Form einer Grundschuldübertragung auf die neue Bank übergehen soll. Die Übertragung erfolgt durch die Umschreibung des Grundbuches, was enorme Kosten verursachen kann. Es besteht aber die Möglichkeit im Rahmen eines Baufinanzierung Vergleich die Bank dazu zu bewegen auf die vollzugsreife Abtretung zu verzichten und stattdessen eine privatschriftliche Abtretung zu akzeptieren. Der Vorteil dabei – es fallen keine Kosten für die Grundbuchumschreibung an.

Weitere Informationen zum Vergleich der Baufinanzierung