Die Finanzierung gewerblicher Immobilien kann nur dann optimal auf das geplante Projekt abgestimmt werden, wenn sich der Darlehensnehmer der möglichen unterschiedlichen Schwerpunkte hinsichtlich des Objektzwecks und der damit verbundenen Angebotsvarianten bewusst ist. In den meisten Fällen ist hierzu eine professionelle Beratung erforderlich. Je nach geplanter Verwendung scheiden nämlich bestimmte Anbieter aus oder können nur unter bestimmten Voraussetzungen entsprechende Offerten erstellen. Die geplante Objektverwendung prägt ganz entscheidend das Risikoprofil der Investition. So sind z.B. Wohnimmobilien in guter Lage, die zum Zwecke der Vermietung hergestellt werden weit weniger riskant als der Neubau eines bisher unbekannten Unternehmens mit unklaren Marktchancen.

Natürlich kommen in der Praxis auch viele Mischformen der geplanten Verwendung vor, z.B. eine Produktionshalle mit angrenzendem Wohnkomplex für die Mitarbeiter. Bei solchen Mischformen zählt die hauptsächlich involvierte Verwendungsabsicht. Kreditinstitute wie Banken oder Sparkassen finanzieren hauptsächlich gewerbliche Objekte mit unternehmerischer Verwendung. Handelt es sich hingegen um Anlageobjekte, werden hierfür meist entsprechende Beteiligungsgesellschaften gegründet, deren Anteile dann an private oder institutionelle Anleger veräußert werden. Bei öffentlichen Immobilien (z.B. Schwimmbäder oder Schulen) ist die öffentliche Hand (z.B. Bund oder Kommune) der hauptsächliche Kreditgeber. Zu berücksichtigen sind staatliche Subventionen und Förderungen für bestimmte Verwendungszwecke. Hier können z.B. besonders umweltschonende Projekte oder Projekte mit ausschließlicher Verwendung regenerativer Energien bezuschusst oder besonders günstig teilfinanziert werden.

Die Risikostruktur bedingt immer auch die Konditionen, zu denen eine gewerbliche Immobilienfinanzierung realisiert werden kann. Der Darlehensgeber wird in jedem Falle eine detaillierte Analyse vornehmen, bevor ein Angebot erstellt werden kann. Generell sollten die Angebote möglichst vieler Anbieter miteinander verglichen werden, um die optimale und individuell passende Finanzierung zu finden.

Private Baufinanzierungen dienen nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch der Altersvorsorge. In der Regel sind viele Jahre notwendig, bis das Darlehen getilgt und damit ein schulden- und mietfreies Wohnen möglich sind. Doch gerade dies stellt einen substantiellen Wert dar, der weder Inflations- noch Kapitalmarktstimmungen gegenüber anfällig ist: Eine sehr wertvolle Säule der privaten Vorsorge ist somit geschaffen! Im Optimalfall fallen so im Rentenalter kaum noch Kosten für das Wohnen an und für Notfälle steht die Immobilie als schuldenfreier Wertgegenstand im Hintergrund.

Etwas anders verhält es sich bei der gewerblichen Variante. Viele unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten (beispielsweise gewerbliche Nutzflächen wie Ladenlokale oder Supermärkte oder auch vermietete Wohneinheiten) haben jedoch immer die Erzielung eines Gewinnes zum Zweck. Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung treten nicht nur Kreditinstitute, sondern auch Investmentgesellschaften und private oder institutionelle Investoren auf, die durch ihr Investment eine entsprechend hohe Rendite (z.B. Mieteinnahmen) erwarten. Ein entsprechend anders geartetes Risikoprofil tritt bei gewerblichen Finanzierungen auf. Je nach Verwendungszweck sind die Risiken unterschiedlich, weshalb z.B. ein Kreditinstitut eine entsprechende Risikoanalyse vornimmt. Die steueroptimale sowie förderungsoptimierte Baufinanzierung liegt im Interesse beider (privater und gewerblicher) Bauherren: In der Regel werden hierzu entsprechende Finanzierungsberater konsultiert.

Gerade private Bauherren mit wenig Erfahrung in der Terminologie und wenig Marktüberblick und Erfahrung sollten die Beratung eines unabhängigen Vermittlers oder Finanzierungsberaters in Anspruch nehmen, um weitreichende negative Auswirkungen auf die persönliche Vermögenssituation zu vermeiden. Finanzierungsverträge können und sollten grundsätzlich an die individuelle Einkommens- und Vermögenssituation des Darlehensnehmers angepasst werden. In der Regel sind die Beratungs- und Optimierungsleistungen eines Finanzierungsvermittlers für den privaten Darlehensnehmer kostenfrei.

Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung wird – im Gegensatz zur privaten Immobilienfinanzierung zu Wohnzwecken – nach Objektzweck (z.B. Renditeobjekt durch Vermietung, gewerbliche Verwendung wie Produktionsstätten oder Ladenlokale etc.) und nach Risikostruktur unterschieden. Da es sehr viele unterschiedliche Kombinationen aus diesen Eckstrukturen gibt, kann keine allgemeingültige Empfehlung für eine bestimmte Eigenkapitalhöhe gegeben werden.

Eine höhere Eigenkapitalquote ist in der Regel Garant für die leichtere Realisierbarkeit sowie günstigere Kapitalkosten. Manche Projekte verlangen gar hohe Eigenkapitalquoten, damit der Darlehensgeber sich überhaupt engagiert (z.B. bei Immobilienprojekte mit entsprechend hohem wirtschaftlichen Risiko). Der Zweck einer Gewerbeimmobilie ist letztendlich immer die Ertrags- bzw. Renditeoptimierung. Meist können moderate Renditen jedoch nur mit einer Investition mit entsprechendem Risikofaktor erzielt werden. Hierbei werden in der Mehrheit der Fälle dann private oder institutionelle Investoren angesprochen, weniger die „herkömmlichen“ Kreditinstitute wie Banken oder Sparkassen.

Am Anfang steht also die Suche nach der besten Finanzierungsform. Es folgen die Festlegung der projektspezifischen Eckdaten in Abstimmung auf die Finanzierungsform und dann die Suche nach dem günstigsten Anbieter. Bei allen diesen Punkten spielt das vorhandene Eigenkapital eine große Rolle. Je weniger fremdes Kapital als Immobiliendarlehen aufgenommen werden muss, umso größer ist die Auswahl sowohl bei der Art der Finanzierungsform wie auch bei der Anbieterzahl.

Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass gewerbliche Immobilienfinanzierungen meist mehr Eigenkapital erfordern als private Finanzierungen. Eine Untergrenze kann bei etwa 20% bis 25% des Objektwertes empfohlen werden. Bei dieser Größe sind die meisten Kapitalgeber für ein Engagement bereit. Nur sehr wenige Ausnahmen sind in der Praxis wirklich zu beobachten: Dies können z.B. öffentliche Projekte sein oder Projekte, die auf Basis einer gesetzlichen Regelung realisiert werden müssen. Eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel ausgeschlossen.

(Berlin, 04.02.2011) Die gewerbliche Immobilienfinanzierung basiert auf einer Vielzahl von Variationsmöglichkeiten. Ob als Kapitalanlage oder nutzbares Betriebsvermögen – aller Erwerb von gewerblichen Immobilien hat immer auch das Ziel, zum Gewinn beizutragen oder selbst Gewinn abzuwerfen. Dabei ist oft von entscheidender Bedeutung, wie und mit welchem Partner das Objekt finanziert wird: Die falsche Finanzierung kann fatale Folgen für den Bauherr oder den Investor haben – sogar bis zur Insolvenz.

Grundsätzliche Unterteilung von gewerblichen Immobilienfinanzierungen

Die durch das Objekt und dessen Erwerbszweck beeinflusste Risikostruktur bedingt die Finanzierungsform und auch den Kreditgeber. Nicht für alle Nutzungsarten und Objekte stehen alle Kreditgeber und Finanzierungsvarianten zur Verfügung. Zunächst einmal muss nach dem Zweck des Objekterwerbs differenziert werden: Soll die Immobilie gewerblich genutzt werden (z.B. als Bürogebäude oder als Einkaufscenter) oder dient die Immobilie eher Wohnzwecken (z.B. bei Kapitalanlagen durch eine Wohnungsbaugesellschaft)? Natürlich gibt es auch Mischformen, die dann ganz besonderer Betrachtung hinsichtlich der Gewichtung und der damit verbundenen Finanzierung bedürfen. Welche Nutzungsart auch immer: Der Investor möchte natürlich langfristig einen finanziellen Vorteil aus dem Erwerb oder dem Neubau ziehen.

Je individueller die benötigte Finanzierung, umso besser die Chance auf gute Gewinne

Egal, ob es sich um ein reines Kapitalinvestment mit Renditeerwartung (z.B. durch Mieteinnahmen) oder eine wirtschaftliche Nutzungsoptimierung (z.B. ein neues Bürogebäude) handelt: Wichtig ist, dass die Finanzierung möglichst ideal zu den wirtschaftlichen Verhältnissen und dem finanziellen Spielraum des Kreditnehmers passt. Hier ist – wie bei privaten Immobilienfinanzierungen auch – immer ein möglichst hoher Anteil Eigenkapital von Vorteil. Dieses kann direkt mit eingebracht werden oder dient der Liquiditätserhaltung bei der folgenden Erfüllung des Tilgungsplanes. Die Immobilie als Kapitalanlage ist berechtigterweise noch immer ein Renner unter den Anlagemöglichkeiten. Doch wie bei jeder anderen Form der Geldanlage auch, ergeben sich Risiken, die es abzuwägen gilt. Ganz ähnlich verhält sich dies bei einem rein gewerblich geplanten Verwendungszweck für die Immobilie, wobei die Risiken zwischen den einzelnen Arten natürlich etwas unterschiedlich gelagert sind.

Wer finanziert was?

Die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung gilt durch die meist breite Streuung auf viele Mieter als relativ sichere Kapitalanlage, die zudem weitgehend inflationsunabhängig ist. Diese wird in der Regel von Wohnungsbaugenossenschaften oder vergleichbaren Einrichtungen über Kreditinstitute, Hypobanken oder auch Versicherungsgesellschaften finanziert. Gewerblich genutzte Immobilien dagegen werden meist durch Spezialanbieter finanziert, dies können beispielsweise extra gegründete Kapitalanlagegesellschaften sein oder auch Immobilienfonds, Leasinggesellschaften oder spezialisierte Banken. Natürlich gibt es auch den Firmeninhaber, der z.B. ein neues Lagerhaus für sein Ladengeschäft finanzieren möchte, doch ist diese Finanzierung volumenmäßig im Verhältnis zu der Finanzierung als Direktinvestment eher gering. Für jede Finanzierungsart einer gewerblich nutzbaren Immobilie empfiehlt sich immer die Aneignung von erweitertem Know-how im Zusammenspiel mit einem vertrauenswürdigen Finanzierungspartner. Die Bewertungskriterien, mögliche Projektbeurteilungen und die optimale Einbindung der individuellen Situation unterliegen einem äußerst komplexen Verfahren, welches ohne das entsprechende Vorwissen nicht realisiert werden kann. Nicht unerwähnt sollen hier die Immobilienfinanzierungen für öffentliche Projekte (z.B. Schulen, Schwimmbäder usw.) bleiben, die noch einmal anderen Kriterien unterliegen und meist durch die öffentliche Hand oder auch mittels privaten Geldgebern (sog. Public Private Partnerships) finanziert werden.

Fazit

Für die renditestarke und weitgehend inflationssichere Kapitalanlage oder zur Erweiterung des wirtschaftlichen Spielraumes eines Unternehmens müssen oft gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Anspruch genommen werden. Dabei sind nicht nur die Konditionen des Darlehensgebers zu beurteilen, sondern auch das wirtschaftliche Umfeld und die individuelle Situation des Objektes und seines Erwerbers. Die notwendige Portion Basiswissen kann man sich bei entsprechenden Immobilienportalen (wie z.B. Immokredit24.com) im Internet aneignen und mit dem professionellen Finanzierungspartner Schritt für Schritt sinnvoll realisieren.

Weitere Informationen

» Gewerbliche Immobilienfinanzierung
» Gewerbliche Immobilienfinanzierung – Fragen & Antworten