(Berlin, 06.02.2012) Die Kapitalanlage in Immobilienfonds ist seit vielen Jahren wichtiger Bestandteil risikostreuender Depotstrategien. Bei geschlossenen Fonds sind die Immobilien sogar Umsatzspitzenreiter, bei den offenen Fonds stellen Immobilienengagements eine interessante Alternative zu den vielen Möglichkeiten der Verteilung auf verschiedene Assetklassen dar. Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen wie derzeit, fällt der Fokus oft auf den Immobilienmarkt, da Kredite günstig zu haben sind. Warum dann nicht in diese Anlageklasse investieren? Zur Auffindung des richtigen Fondstyps und der passenden Gewichtung im eigenen Depot gehört neben dem entsprechenden Basiswissen eine fundierte Kenntnis über die Fondsspezifika. Eine gängige Expertenempfehlung ist die möglichst breite Aufstellung der eigenen Vermögensanlage. Welche Vor- und Nachteile bieten dabei offene und geschlossene Immobilienfonds?

Unterschiede, Möglichkeiten sowie Vor- und Nachteile von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds sind gesamtunternehmerische Beteiligungen an einem oder einer stark begrenzten Zahl von Immobilienprojekten. Der Kauf von Anteilen ist nur während der Zeichnungsphase möglich. Nach Schließung des Fonds sind in der Regel keine Käufe oder Verkäufe mehr möglich. Eine Ausnahme bildet hier der sog. Zweitmarkt, der jedoch mit einigen Nachteilen verbunden und nicht immer liquide ist. Dementsprechend intensiv ist die Kapitalbindung über eine mehrjährige Laufzeit, die zudem unternehmerischem Risiko unterworfen ist. Erträge werden durch Ausschüttungen erzielt, die meist aus den Mieteinnahmen resultieren. Offene Immobilienfonds stellen eine weit streuende Anlagealternative in z.B. Immobilienunternehmen, viele verschiedene Immobilienprojekte usw. dar – die Auswahl ist abhängig von den Entscheidungen des Fondsmanagements. Ein Anteilskauf und –verkauf ist börsentäglich jederzeit möglich, auf die Zusammensetzung des Fonds (also in welche Einzelwerte oder Projekte investiert wird), liegen außerhalb des Einflussbereichs des Fondsanteilseigners. Der Einstieg ist viel leichter als bei geschlossenen Fonds, da keine oder nur sehr geringe Mindestanlagebeträge existieren, die Anteile offener Fonds jederzeit einfach handelbar sind und eine gesetzliche Kontrolle mit entsprechenden Auflagen für die Fondsgesellschaft erfolgt. Gut prüfen sollte der Anleger allerdings die Kosten für z.B. Verwaltungs- oder Managementgebühren, da diese oft sehr unterschiedlich sind. Die Möglichkeiten der beiden Anlageformen sind also sehr verschieden: Während offene Fonds flexibel auf das Marktgeschehen reagieren können, kann das Fondsmanagement schnell Umschichtungen der Investments vornehmen. Ist die Branche allerdings im Abwind, wird auch der Fondswert sinken. Eine starke Abhängigkeit vom Markt bzw. der Branche ist gegeben. Ganz anders bei der geschlossenen Variante: Hier beteiligt sich der Anleger quasi an der Gesellschaft und ist von Finanzmarktschwankungen oder Börsenturbulenzen völlig unabhängig. Allerdings ist durch die lange Kapitalbindung, die meist hohen Mindestzeichnungssummen und die Festlegung auf eine bzw. sehr wenige Immobilien eine starke Abhängigkeit auf ein spezielles Projekt gegeben. Verläuft dieses nicht erwartungsgemäß, ist gar ein Totalverlust denkbar.

Steuerliche Aspekte

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Rechtsform bzw. der genaue Tätigkeitszweck entscheidend für die Besteuerung. Meist unterliegen die Einnahmen der Besteuerung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die noch bis vor wenigen Jahren als Steuersparmodelle konzipierten Fonds (Stichworte: Verlustzuweisungen und Sonderabschreibungen) wurden durch eine Reform des Steuerrechts in 2005 vom Markt weitgehend verdrängt. Bei offenen Fonds müssen die Steuerregelungen hinsichtlich Abgeltungssteuer und Spekulationsfrist beachtet werden. Die Besonderheit bei Immobilienfonds ist jedoch, dass je nach Anlageart ggf. Ausschüttungen ganz oder teilweise steuerfrei sein können. Bei Anlagen in Auslandsimmobilien sind ggf. andere Steuersätze oder die Regelungen eines Doppelbesteuerungsabkommens zu beachten.

Welche Fondsart für wen?

Geschlossene Immobilienfonds sollte der Anleger nicht als alleiniges Investment erwerben. Die Beteiligungen eignen sich je nach Depotstruktur und Risikobereitschaft als zusätzliche Stütze für ein risikoaverses, breit aufgestelltes Vermögensmanagement bei entsprechender Vermögensgröße. Zu beachten sind die jeweils individuellen Regelungen des jeweiligen Fonds für z.B. Risikobeteiligung, Mindestanlage und steuerliche Behandlung. Offene Immobilienfonds sind durch die geringe Mindestanlage und durch die jederzeit mögliche Handelbarkeit prinzipiell für jeden Anleger geeignet, der sich nicht nur auf z.B. Aktien- oder Rentenpapiere stützen möchte. Die Wertentwicklung ist jederzeit nachvollziehbar, eine Abhängigkeit von Finanzmärkten und Branchenentwicklungen ist jedoch im Gegensatz zu der geschlossenen Variante gegeben.

Fazit

Die optimale Vermögensanlage sollte möglichst breit gestreut sein. Bei entsprechendem Vermögen und dem notwendigen Vorwissen können geschlossene Immobilienfonds eine sehr gute Diversifizierungsmöglichkeit darstellen, die zudem noch unabhängig von Kapitalmarktschwankungen sind. Offene Immobilienfonds sind einfacher zu handeln und können auch von Anlegern mit kleinem Vermögen als Depotbeimischung erworben werden. Der Einstieg ist einfach, jedoch sollte sich im Zuge einer sinnvollen Vermögensanlage vorher gut informiert werden, welcher Fonds zur eigenen Risikobereitschaft passt. Hilfreich hierfür sind z.B. die Internetseiten auf www.investmentfonds24.eu.

Weitere Informationen

» Offene Immobilienfonds
» Geschlossene Immobilienfonds

(Berlin, 10.10.2011) Geschlossene Fonds sind mit mehr als 10 Mrd. Euro per anno Investitionsvolumen ein wichtiges Anlageinstrument in Deutschland. Insbesondere sind sie interessant für Anleger, die Ihr vorhandenes Depot im Sinne der Risikominimierung diversifizieren und damit weniger anfällig für Wertschwankungen machen möchten. Geschlossene Fonds sind eine vom Börsen- und Kapitalmarkt weitgehend unabhängige Anlageform und können daher gerade für Anleger, die bereits in Aktien und Anleihen investieren, eine attraktive Alternative sein. Grundsätzlich sollte jedoch nicht in geschlossene Fonds investiert werden, wenn kein entsprechendes Basiswissen vorhanden ist. Wo genau liegen die Vorteile eines Investments in geschlossene Fonds? Was muss beachtet werden? Wer sollte besser nicht in geschlossene Fonds investieren? Diese und andere wichtigen Fragen muss sich jeder Interessent stellen, bevor er ein entsprechendes Engagement eingeht. Nur so lassen sich später Nachteile oder negative Überraschungen vermeiden.

Was sind geschlossene Fonds?

Geschlossene Fonds sind quasi unternehmerische Beteiligungen. Die Anteilseigner sind ähnlich einem Kommanditisten an der Entwicklung des Unternehmens beteiligt, haben aber auch Rechte und Pflichten. Die Anteile eines geschlossenen Fonds können nur während der Zeichnungsphase erworben werden und müssen für die projektierte Laufzeit gehalten werden, da dies die Eigenkapitalbasis des Unternehmens darstellt. Ein späterer Kauf oder Verkauf ist entweder gar nicht oder ggf. nur über einen Zweitmarkt möglich. Eine Umsetzung dort ist jedoch meist mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden. Sind die Anteile platziert, werden die prospektierten Anlagegüter (ggf. unter zusätzlicher Fremdkapitalaufnahme) gekauft und entsprechend betreut. Das am weitesten verbreitete Wirtschaftsgut, für das geschlossene Fonds initiiert werden, sind Immobilien. Neben geschlossenen Immobilienfonds finden mittlerweile (neben weiteren Formen) auch Beteiligungen an Schiffen, an Windkraft- und Photovoltaikanlagen, Flugzeug- und Private Equity-Projekten große Beachtung. Wichtig zu betonen ist, dass unternehmerische Beteiligungen auch mit entsprechenden Verpflichtungen einhergehen. Bei einigen Fonds sollte vor einer Investition bedacht werden, dass bei einer nicht erwartungsgemäßen (negativen) Geschäftsentwicklung durchaus auch Nachschusspflichten bestehen können. Es ist also unbedingt erforderlich, sich genau mit dem Investitionsgut, dem Umfeld und dem Chance-/Risikoprofil auseinanderzusetzen.

Rendite und Anlagedauer

Geschlossene Fonds erwirtschaften bei erwartungsgemäßem Verlauf laufende Erträge (bei Immobilienfonds z.B. die Mieteinnahmen) und geben diese anteilig an die Anteilsinhaber weiter. Im Laufe der Zeit sollen die regelmäßigen Erträge die Investitionssumme übersteigen. Der Anleger ist grundsätzlich an die projektierte Nutzungsdauer gebunden, erhält also das für den Anteilskauf eingesetzte Kapital (zumindest während einer langen Zeit) nicht retour. Der Anlagehorizont ist deshalb als grundsätzlich mehrjährig langfristig einzustufen und setzt voraus, dass der Investor das eingesetzte Kapital für längere Zeit nicht benötigt. Bei einigen Wirtschaftsgütern ergeben sich steuerliche Vorteile für eine möglichst optimale Rendite nach Steuern (z.B. Tonnagesteuer bei Schiffsbeteiligungen oder Abschreibungen bei Immobilien). Die Renditeerwartungen differieren deutlich ob der möglichen – teils sehr unterschiedlichen – Anlagegüter, die den geschlossenen Fonds zu Grunde liegen. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind Renditeerwartungen von ca. 6% durchaus vorstellbar. Wie bei anderen Anlageformen auch, bedeutet ein erhöhtes Risiko auch die Chance auf eine höhere Rendite.

Vorteile

Der Hauptvorteil von geschlossenen Fonds liegt in der effektiven Depotrisikominimierung im Rahmen einer Diversifikationsstrategie. Das Portfolio wird so gegen Börsenkurs- und Stimmungsschwankungen am Kapitalmarkt resistenter. Wer sich mit entsprechenden Risikoprofilanalysen und Bewertungskriterien von Anlagen in geschlossenen Fonds auskennt, erhält zudem die Chance auf eine sehr attraktive Nachsteuerrendite.

Fazit

Geschlossene Fonds sind geeignete Anlageinstrumente für ein Risikomanagement des eigenen Portfolios. Obwohl diese als alleinige Kapitalanlageform nicht empfohlen werden können, sind sie ideal als Beimischung zur Renditeoptimierung. Grundvoraussetzung ist die detaillierte Auseinandersetzung mit Fondsgesellschaft und Anlagegut des gewünschten Fonds. Gerade die richtige Chance-/Risikobewertung ist entscheidend für die Eignung als Aufnahme in das eigene Depot. Weiterführende Informationen oder auch eine Beratung bei der Suche nach den individuell optimalen Produkten können z.B. im Internet unter www.investmentfonds24.eu gefunden werden.

Weitere Informationen

» Geschlossene Fonds – dauerhaft Rendite mit geschlossenen Beteiligungen
» Geschlossene Immobilienfonds – in Immobilien investieren