Mit welchen Mitteln lässt sich die Zinsbelastung aus der Baufinanzierung so gering wie möglich halten? Nun, es gibt einige Wege, die zwar teilweise spekulativ sind und einige Risiken in sich bergen, aber oft lohnt es sich. Den Interessenten werden nachfolgend einige Möglichkeiten erörtert. In Zeiten der niedrigen Zinsen oder wenn davon ausgegangen wird, dass die Geld- und Kapitalmarktzinsen fallen, ist der Abschluss eines variabel verzinslichen Darlehens interessant. Dabei wird wegen dem Zinsänderungsrisiko allerdings nicht empfohlen die komplette Baufinanzierung variabel zu gestalten. Auch nur ein Teil (beispielsweise 30%) des gesamten Finanzierungsvolumens kann variabel abgeschlossen werden.

Der Zinssatz für dieses Darlehen orientiert sich dann an den Zinsen am Geldmarkt und liegt dann oft unter den Zinsen für mehrjährige Zinsfestschreibungen. Bei steigenden Zinsen kann das variable Darlehen jederzeit in ein festverzinsliches Darlehen umgeschuldet werden. Auf diese Weise können die Immobilienkredit Konditionen erheblich reduziert werden. Die risikofreudigeren Anleger können den variablen Anteil an der Gesamtfinanzierung bis auf 60% aufstocken. Eine weitere Möglichkeit besteht in der Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens. Dabei wird die Währung ausgesucht, für die relativ wenig Zinsen bezahlt werden müssen – so beispielsweise Yen oder Schweizer Franken. Dabei wird auf gleichbleibende Zinsen und eine günstige Entwicklung der Währung spekuliert. Im günstigsten Fall (bei positiver Entwicklung des Wechselkurses) muss nominell weniger zurückbezahlt werden, als ursprünglich an Fremdmitteln aufgenommen wurde. Auch hier wird aufgrund des Wechselkursrisikos nicht empfohlen die gesamte Baufinanzierung als Fremdwährungsdarlehen zu gestalten. Der maximale Anteile sollte sich beispielsweise auf 40% beschränken. Damit können die Immobilienkredit Konditionen auch hier erheblich reduziert werden.

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in den vergangenen Jahren waren relativ hoch. Derzeit bewegen sich diese auf einem relativ niedrigen Niveau. Nichtsdestotrotz stellt sich immer wieder die Frage, ob noch günstigere Konditionen auf dem Markt vorhanden sind. Kaum zu glauben, aber es gibt noch günstigere Finanzierungsmodelle. Dieses Modell ist ein Fremdwährungsdarlehen. Dabei wird vom Kreditnehmer ein Betrag in Fremdwährung kreditorisch aufgenommen. Die effektive Auszahlung auf das laufende Konto erfolgt zum gültigen Kurs. Die Rückzahlung erfolgt in Fremdwährung, die natürlich erst gekauft werden muss. Hier wird oft auf fallende Kurse bei der Fremdwährung spekuliert, damit für den gleichen Nominalbetrag der Fremdwährung ein geringerer Nominalbetrag in Heimatwährung bezahlt werden muss. Diese Kursspekulationen sind nur ein Grund für ein Fremdwährungsdarlehen. Der wichtigste Grund liegt in den günstigen Zinsen, zu denen die Fremdwährungsdarlehen vergeben werden. In solchen Ländern wie der Schweiz und Japan liegen die Zinsen deutlich unter 2,00%. Baugelder zu solchen Zinssätzen sind auf dem europäischen Markt einfach unschlagbar. Bei den Schweizer Franken begünstigt eine relativ stabile Kursentwicklung die Kreditaufnahme in dieser Währung. Kreditnehmer, die Darlehen in Schweizer Franken aufnehmen, sind nicht so sehr an Kursgewinnen, sondern vielmehr an Zinseinsparungen interessiert. Selbstverständlich haben all diese Vorteile auch ihren Preis. Der Preis ist in diesem Fall das finanzielle Risiko. Das Hauptrisiko liegt dabei in der unvorteilhaften Entwicklung des Wechselkurses. Falls die Fremdwährung sich rasant verteuert, kann die erzielte Zinsersparnis ziemlich schnell von Kursverlusten aufgefressen werden. Dies sollte durch entsprechende Limitierung verhindert werden. Bei negativer Kursentwicklung kann dann der Fremdwährungskredit zurückgeführt werden. Ein Fremdwährungsdarlehen wird daher als eine anteilige Beimischung zur gesamten Immobilienfinanzierung empfohlen.

Für die Finanzierung einer Immobilie kommt grundsätzlich auch ein Fremdwährungsdarlehen in Frage. Dabei wird das niedrige Zinsniveau des entsprechenden Landes ausgenutzt. So waren beispielsweise in den vergangenen Jahren die Darlehen in japanischen Yen oder Schweizer Franken sehr beliebt. Gleichzeitig wurde oft auf die positive Kursentwicklung der entsprechenden Währungen spekuliert. Wenn beispielsweise der Kurs der fremden Währung im Vergleich zur Heimatwährung sinkt, muss weniger für die Rückzahlung des Fremdwährungsdarlehens aufgewendet werden. Doch die Kursentwicklung kann sich auch in die andere Richtung entwickeln. Damit das Risiko überschaubar bleibt, werden solche Darlehen mit einer relativ kurzen Laufzeit ausgestattet. Dann kann der Kreditnehmer immer wieder das Darlehen zurückführen und damit sein Risiko minimieren. Des Weiteren können zur Absicherung des Fremdwährungsdarlehens entsprechende Devisentermingeschäfte abgeschlossen werden. Hierfür ist aber eine ausführliche Beratung erforderlich. Da die Kurse der fremden Währung laufend schwanken, werden die Fremdwährungsdarlehen mit einem Kreditlimit versehen, das einen Sicherheitspuffer in Höhe von 10% bis 20% bietet. Der Kreditnehmer muss außerdem eine Erklärung unterschreiben, dass er im Hinblick auf die möglichen Risiken aufgeklärt wurde. Er verpflichtet sich außerdem bei Bedarf die erforderliche Nachsicherung zur Verfügung zu stellen, falls der Kurs sich zu seinen Ungunsten entwickelt. In sofern ist ein Fremdwährungsdarlehen ein riskantes Unterfangen. Es wird nicht empfohlen, die komplette Baufinanzierung in Form eines Fremdwährungsdarlehens abzuschließen. Vielmehr sind Fremdwährungsdarlehen als eine kleine Beimischung interessant. Der Anteil der Fremdwährungskredite sollte möglichst 30% des gesamten Finanzierungsvolumens nicht überschreiten. In der aktuellen Situation erscheinen Fremdwährungsdarlehen in Hinblick auf die Situation auf dem Zinsmarkt im Euro-Raum als nicht besonders attraktiv.

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