(Berlin, 15.09.2011) Aktuell befinden sich die Bauzinsen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Historisch betrachtet gab es nur sehr wenige Zeiträume mit derart niedrigen Zinssätzen. Experten gehen davon aus, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Eine Leitzinsanpassung im Sinne einer Zinserhöhung durch die europäische Zentralbank (EZB) soll erwartete inflationäre Einflüsse bremsen und so die Verbraucherpreise auf einem verträglichen Niveau halten. Finanzmarktpolitische Einflüsse bedingen oft schnelle Reaktionen der EZB, um das Abtriften in ein negatives wirtschaftliches Umfeld zu bremsen bzw. zu unterbinden. Für Kunden mit bestehender Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich daher nach Ansicht von vielen Marktbeobachtern, genau zum jetzigen Zeitpunkt die Bedingungen und Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Nach Abwägung der Marktbedingungen herrscht allgemein der Konsens, dass in Bälde mit Zinserhöhungen in der Eurozone zu rechnen ist. Sehr wahrscheinlich kann also durch eine zügige Entscheidung eine nicht unbeträchtliche Summe an Zinsaufwendungen gespart werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung aus, so muss sich der Kreditnehmer in jedem Fall um die Weiterführung kümmern. Doch auch noch bei etwas länger laufenden Bindungsfristen kann sich ein Blick aktuell lohnen: In Anbetracht der Marktsituation ist davon auszugehen, dass niedrigere Zinsen als zurzeit so schnell wohl nicht wiederkehren werden. So können beispielsweise sog. Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinskonditionen gegen einen geringen Aufschlag für bis zu 5 Jahre im Voraus „konservieren“. Dies lohnt sich insbesondere bei allgemein erwarteten moderaten Zinssteigerungen – die günstigen Konditionen können dem Kreditnehmer so zugutekommen, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in 4 oder 5 Jahren notwendig wird. Zusätzlich wird durch eine solche Vorgehensweise die Planungssicherheit erheblich verbessert, weil der Kreditnehmer schon im Voraus die genaue Zinsbelastung kennt.

Worauf geachtet werden sollte

Zu empfehlen ist bei den sog. Forward-Darlehen immer ein detaillierter Vergleich der angebotenen Zinskonditionen. Die einzelnen Kreditinstitute verlangen durchaus sehr unterschiedliche Zinsaufschläge je nach Vorlaufzeit – quasi als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Zinssätze. Auch die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation muss natürlich berücksichtigt werden. Da bei den Finanzierungsvarianten alle Konditionen neu verhandelt werden können, muss generell über eine individuell passende Vertragsgestaltung nachgedacht werden. Bei regulären Anschlussdarlehen wie auch bei Forward-Darlehen können Sondertilgungsvereinbarungen und flexibilisierte Vertragsmerkmale (wie z.B. ein flexibler Tilgungssatz) Berücksichtigung finden. Hat sich die Einkommenssituation verbessert, kann so die Restschuld durch höhere Tilgungsraten als bisher schneller zu Ende geführt werden. In vielen Fällen stehen nach einigen Jahren der Nutzung bereits wieder Ausgaben zur Erhaltung oder Renovierung an: Diesem Umstand kann ebenfalls durch Anpassung der monatlichen Belastung Rechnung getragen werden. Sind die Raten niedriger als bei der bisherigen Baufinanzierung, bleibt dem Eigentümer mehr Spielraum für andere Ausgaben. Dies alles sollte – gerade bei Nicht-Fachleuten – unter Hinzunahme eines Finanzierungsberaters erfolgen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind neben genauer Information ein breiter Marktüberblick und das Know-how zur Optimierung der Vertragsmodalitäten anhand der individuellen Situation.

Fazit

Die aktuelle Niedrigzinsphase nähert sich ihrem Ende. Wer eine laufende Immobilienfinanzierung günstig weiterführen möchte, sollte sich möglichst umgehend über die Möglichkeiten am Markt informieren. Neben der regulären Anschlussfinanzierung bietet sich auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens an, welches die Marktkonditionen für bis zu 5 Jahre „einfrieren“ kann und so eine zukünftige Weiterführung der Finanzierung ermöglicht. Informationen über die Zinsentwicklung und die Möglichkeiten des Vergleichs sowie den möglichen Varianten für eine Anschlussfinanzierung kann der Interessent auf einfache Weise z.B. im Internet auf Immokredit24.com finden. Hier kann auf Wunsch auch eine individuelle Betreuung stattfinden, welche die notwendigen Daten der persönlichen Einkommens- und Vermögenslage mit einbezieht.

Weitere Informationen

» Anschlussfinanzierung – detaillierte Informationen rund um die Anschlussfinanzierung
» Forwarddarlehen – günstige Baufinanzierung Konditionen sichern

Selten befanden sich die Zinsen auf einem so niedrigen Stand wie heute. Bauherren haben damit die Möglichkeit, eine günstige Baufinanzierung umzusetzen und so kostengünstig wie nie eine eigene Immobilie zu finanzieren.  Doch die Zeit drängt – laut Experten ist die Niedrigzinsphase bald vorbei, und die Zukunft bringt wieder steigende Zinsen mit sich. Es lohnt sich also, eine gewünschte Finanzierung möglichst jetzt noch abzuschließen. Dies gilt nicht nur für potentielle Bauherren, sondern auch für diejenigen, die bereits in der Vergangenheit eine Baufinanzierung abgeschlossen haben. Auch sie können von den derzeit günstigen Zinsen profitieren und sich diese für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Dank dem Forward-Darlehen ist das Sichern des derzeitigen Zinsniveaus auch für Darlehen möglich, bei denen erst in einigen Monaten oder Jahren die Zinsbindungsfrist ausläuft. Zwischen 6 und 60 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden, das die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichert. Die Sicherheit, die ein Forward-Darlehen mit sich bringt, gibt es natürlich nicht umsonst. Deshalb wird bei Forwarddarlehen ein Zinsaufschlag vorgenommen, den es zu bezahlen gilt. Der Forward-Aufschlag ist jedoch verhältnismäßig gering, so dass das Forward-Darlehen immer noch preiswert zu haben ist – vor allem wenn man bedenkt, dass sich ein Darlehen durch steigende Zinsen deutlich verteuern kann, wenn kein Forward-Darlehen in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wird. Die Höhe des Zinsaufschlages ist abhängig davon, welches Forward-Darlehen abgeschlossen wird – ein unechtes oder ein echtes. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist bereits ab Vertragsabschluss, während bei einem echten Forward-Darlehen die Zinsbindung ab dem Tag beginnt, an welchem die Darlehensauszahlung erfolgt – also erst zu einem zukünftigen Termin.

Anschlusskredite mit Kündigungsrecht

Finanztest hat im Test für Immobilienkredite 07/2009 Anschlusskredite mit Kündigungsrecht für folgenden Musterfall getestet:

• Forward-Darlehen mit Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung und Vorlaufzeiten von 1 – 2 Jahren
• Kreditsumme 100.000 Euro
• Tilgung innerhalb der Zinsbindung von zehn Jahren

Creditweb – Deutschlands größter unabhängiger Baufinanzierer schnitt als Top-Anbieter im Vergleich der überregionalen Anbieter ab und das mit einem unglaublichen Zinsunterschied von über 10.000 Euro zwischen dem billigsten und teuersten Anbieter.

Weitere Detailinformationen:

Der große Anschlussfinanzierung Vergleich

Quelle: Finanztest 07/2009, Seite 40. Den vollständigen Test finden Sie unter www.finanztest.de.