Ein Forward-Darlehen (oder auch Vorratsdarlehen) ist im Prinzip ein herkömmliches Annuitätendarlehen, jedoch werden die Konditionen im Voraus (also vor Inanspruchnahme des Darlehens) fixiert. Die Vorlaufzeit kann dabei – je nach Kreditinstitut – bis zu 5 Jahre betragen. Damit eignet sich ein Forward-Darlehen insbesondere für Anschlussfinanzierungen und Finanzierungen, die erst in naher Zukunft realisiert werden sollen. Günstige Marktzinsen können ggf. so „eingefroren“ werden und die Planungssicherheit für eine Gesamtkostenkalkulation wird erhöht.

Allerdings hat diese Sicherheit einen Preis:

Die Aufschläge für den Ausschluss des Risikos steigender Zinsen betragen abhängig von der Länge der Vorlaufzeit und dem anbietenden Kreditinstitut 0,2 bis zu 0,9 Prozent. Vor dem Abschluss ist daher ein guter Marktüberblick, Wissen über die Zusammenhänge und Funktionsweisen am Kapitalmarkt und eine realistische Einschätzung der Höhe und des Zeitpunkts des benötigten Fremdkapitals notwendig. Lauten die Expertenerwartungen für den Marktzins nämlich nicht unbedingt auf steigend, kann es sich auch lohnen, noch abzuwarten.

Forwarddarlehen Vergleich

Wie bei einem Annuitätendarlehen auch, müssen vor dem Abschluss entsprechende Angebotsvergleiche durchgeführt werden. Zu diesem Zweck sollte vor der Anfrage ein einheitliches Anfragekonzept unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse entworfen werden, damit später ein effektiver Vergleich durchgeführt werden kann.

Bei Forward-Darlehen sind – wie bei Annuitätendarlehen auch – durchaus individuelle Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut möglich: So können beispielsweise Tilgungssätze flexibel gestaltet werden oder kostenlose Sondertilgungen bis zu 5 % p.a. vereinbart werden. Viele Anbieter bieten bereits im Internet entsprechender „Forward-Darlehen-Rechner“ an, mit denen schon einmal grob ausgerechnet werden kann, welche Belastungen auf den Kreditnehmer zukommen. Freilich berücksichtigen diese Rechner nicht die individuelle Situation (Bonitätseinstufung, Vermögensverhältnisse usw.) des Kreditnehmers, die ebenfalls Einfluss auf den später zu zahlenden Zins haben.

(Berlin, 15.09.2011) Aktuell befinden sich die Bauzinsen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Historisch betrachtet gab es nur sehr wenige Zeiträume mit derart niedrigen Zinssätzen. Experten gehen davon aus, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Eine Leitzinsanpassung im Sinne einer Zinserhöhung durch die europäische Zentralbank (EZB) soll erwartete inflationäre Einflüsse bremsen und so die Verbraucherpreise auf einem verträglichen Niveau halten. Finanzmarktpolitische Einflüsse bedingen oft schnelle Reaktionen der EZB, um das Abtriften in ein negatives wirtschaftliches Umfeld zu bremsen bzw. zu unterbinden. Für Kunden mit bestehender Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich daher nach Ansicht von vielen Marktbeobachtern, genau zum jetzigen Zeitpunkt die Bedingungen und Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Nach Abwägung der Marktbedingungen herrscht allgemein der Konsens, dass in Bälde mit Zinserhöhungen in der Eurozone zu rechnen ist. Sehr wahrscheinlich kann also durch eine zügige Entscheidung eine nicht unbeträchtliche Summe an Zinsaufwendungen gespart werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung aus, so muss sich der Kreditnehmer in jedem Fall um die Weiterführung kümmern. Doch auch noch bei etwas länger laufenden Bindungsfristen kann sich ein Blick aktuell lohnen: In Anbetracht der Marktsituation ist davon auszugehen, dass niedrigere Zinsen als zurzeit so schnell wohl nicht wiederkehren werden. So können beispielsweise sog. Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinskonditionen gegen einen geringen Aufschlag für bis zu 5 Jahre im Voraus „konservieren“. Dies lohnt sich insbesondere bei allgemein erwarteten moderaten Zinssteigerungen – die günstigen Konditionen können dem Kreditnehmer so zugutekommen, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in 4 oder 5 Jahren notwendig wird. Zusätzlich wird durch eine solche Vorgehensweise die Planungssicherheit erheblich verbessert, weil der Kreditnehmer schon im Voraus die genaue Zinsbelastung kennt.

Worauf geachtet werden sollte

Zu empfehlen ist bei den sog. Forward-Darlehen immer ein detaillierter Vergleich der angebotenen Zinskonditionen. Die einzelnen Kreditinstitute verlangen durchaus sehr unterschiedliche Zinsaufschläge je nach Vorlaufzeit – quasi als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Zinssätze. Auch die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation muss natürlich berücksichtigt werden. Da bei den Finanzierungsvarianten alle Konditionen neu verhandelt werden können, muss generell über eine individuell passende Vertragsgestaltung nachgedacht werden. Bei regulären Anschlussdarlehen wie auch bei Forward-Darlehen können Sondertilgungsvereinbarungen und flexibilisierte Vertragsmerkmale (wie z.B. ein flexibler Tilgungssatz) Berücksichtigung finden. Hat sich die Einkommenssituation verbessert, kann so die Restschuld durch höhere Tilgungsraten als bisher schneller zu Ende geführt werden. In vielen Fällen stehen nach einigen Jahren der Nutzung bereits wieder Ausgaben zur Erhaltung oder Renovierung an: Diesem Umstand kann ebenfalls durch Anpassung der monatlichen Belastung Rechnung getragen werden. Sind die Raten niedriger als bei der bisherigen Baufinanzierung, bleibt dem Eigentümer mehr Spielraum für andere Ausgaben. Dies alles sollte – gerade bei Nicht-Fachleuten – unter Hinzunahme eines Finanzierungsberaters erfolgen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind neben genauer Information ein breiter Marktüberblick und das Know-how zur Optimierung der Vertragsmodalitäten anhand der individuellen Situation.

Fazit

Die aktuelle Niedrigzinsphase nähert sich ihrem Ende. Wer eine laufende Immobilienfinanzierung günstig weiterführen möchte, sollte sich möglichst umgehend über die Möglichkeiten am Markt informieren. Neben der regulären Anschlussfinanzierung bietet sich auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens an, welches die Marktkonditionen für bis zu 5 Jahre „einfrieren“ kann und so eine zukünftige Weiterführung der Finanzierung ermöglicht. Informationen über die Zinsentwicklung und die Möglichkeiten des Vergleichs sowie den möglichen Varianten für eine Anschlussfinanzierung kann der Interessent auf einfache Weise z.B. im Internet auf Immokredit24.com finden. Hier kann auf Wunsch auch eine individuelle Betreuung stattfinden, welche die notwendigen Daten der persönlichen Einkommens- und Vermögenslage mit einbezieht.

Weitere Informationen

» Anschlussfinanzierung – detaillierte Informationen rund um die Anschlussfinanzierung
» Forwarddarlehen – günstige Baufinanzierung Konditionen sichern

Die Anschlussfinanzierung eröffnet Darlehensnehmer nicht nur die Chance auf eine günstigere Weiterfinanzierung der Immobilie, sondern verbessert bestenfalls alle Konditionen rund um die Immobilienfinanzierung. Der Schuldenstand hat sich in der Regel nach der Erstfinanzierung bei einer Zinsfestschreibung von beispielsweise zehn Jahren und einer entsprechenden anfänglichen Tilgung um bis zu 30 Prozent verringert. Bauherren profitieren dann bei der Anschlussfinanzierung in der Regel von einer Einstufung in eine günstigere Beleihungskategorie, was eventuelle Zinsaufschläge vergangener Tage wett macht. Hinzu kommt eine Weiterentwicklung des Marktes mit einer größeren Angebotsvielfalt – so besteht die Wahl auf eine große Anzahl verschiedener Anbieter und neuer regionaler Banken und Sparkassen. Heutzutage werden die Baufinanzierung Konditionen aus über 300 Anbietern ermittelt – dabei wird nicht nur der günstige Zins berücksichtigt, sondern auch das beste Finanzierungsmodell. Insgesamt kann auch mit flexibleren Finanzierungsmodellen gerechnet werden. Beispielsweise musste man vor einigen Jahren noch für Sondertilgungsoptionen mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder bekam diese überhaupt nicht angeboten. Viele Darlehensgeber haben heutzutage Sondertilgungen meist standardisiert und bieten eine gewisse Anzahl von Sondertilgungsleistungen kostenlos an.

Anschlussfinanzierung ermitteln

Bauherren sollten in jedem Fall verschiedene Angebote für die Weiterfinanzierung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung einholen. Dabei empfiehlt es sich das Angebot eines unabhängigen Baufinanzierungsvermittlers in Anspruch zu nehmen, da dieser aus einem großen Pool von Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen, das Angebot mit dem günstigsten Zins und dem besten Finanzierungsmodell ermittelt. Fordern Sie einen kostenlosen Anschlussfinanzierung Vergleich eines unabhängigen Finanzierungsvermittles an.

Wann anschlussfinanzieren?

Ende der Zinsbindung

Das ist der günstigste Zeitpunkt für einen Bankwechsel, da alle Konditionen neu verhandelt werden können.

Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist lohnt sich in der Regel nicht, es sei denn, das Darlehensnehmer von einem prägnanten Zinsunterschied profitieren können, der in der Summe größer ist, als die von der bisherigen Bank erhobene Vorfälligkeitsentschädigung. Darlehensnehmer sollten jedoch diese Möglichkeit hin und wieder in Frage stellen.

Heute im Voraus

Dafür eignet sich eine Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen. Bei diesem Finanzierungsmodell können aktuelle Baufinanzierungskonditionen bis zu 5 Jahre im Voraus gesichert werden.

(München, 3. März 2011) Die Konditionen für Baugeld sind in den vergangenen sechs Monaten kontinuierlich teurer geworden, sowohl im Bereich der kurzen als auch langfristigen Sollzinsbindungen betrugen die Anstiege über 1,2 Prozentpunkte. “Der Zinstrend zeigt weiter nach oben. Doch trotz der Anstiege befinden sich die Konditionen für Forward-Darlehen auf Niedrigniveau, d.h. Immobilienbesitzer mit laufender Finanzierung können noch immer langfristige Zinssicherheit zum kleinen Preis fixieren”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.  Für wen Forward-Darlehen sinnvoll sind, hat Interhyp im Folgenden zusammengestellt.

Mittels Forward-Darlehen können sich Anschlussfinanzierer vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft schützen. Das Prinzip ist einfach: Der Immobilienbesitzer schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt innerhalb der nächsten fünf Jahre beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen auf Basis der Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben, der von der Länge der Vorlaufszeit (Forward-Periode) abhängt.

“Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab”, erklärt Zinsexperte Haselsteiner und zählt auf: “Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, das persönliche Sicherheitsbedürfnis und der finanzielle Spielraum.” Rechnet ein Darlehensnehmer mit spürbar steigenden Zinsen in der Zukunft, lohnt sich die Fixierung der heute gültigen Konditionen – besonders in Zeiten von Niedrigzinsphasen wie gegenwärtig. Geht der Immobilienbesitzer zum Beispiel von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird das Zinsniveau für ein 100.000-Euro-Darlehen bei 4,8 Prozent effektiv liegen. Ein 100.000 Euro-Forward-Darlehen, das heute vereinbart wird, aber im April 2013 beginnt, kostet hingegen aktuell 4,3 effektiv. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten würde der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf 10-Jahressicht 5.900 Euro sparen.

Wichtig bei der Entscheidung ist zudem das eigene persönliche Sicherheitsbedürfnis des Eigenheimbesitzers. Wer das Risiko steigender Zinsen fürchtet und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapital- und Zinsmärkte beobachten möchte, kann das Zinsanstiegsrisiko durch ein Forward-Darlehen ausschalten.

Zu guter Letzt spielt auch der finanzielle Spielraum des Darlehensnehmers eine entscheidende Rolle: Verfügt der Darlehensnehmer über genügend finanziellen Puffer, wird ihn ein möglicher Zinsanstieg in der Zukunft zwar ärgern, aber nicht ruinieren. Anders ist dies bei Immobilienbesitzern, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben. Hier könnte ein unerwartet hoher Zinsanstieg die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.

Für Haselsteiner geht Kalkulationssicherheit klar vor Zinsspekulation. Daher rät er jedem Immobilienbesitzer, dessen Baufinanzierung in den nächsten fünf Jahren zur Verlängerung ansteht, die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu prüfen und mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater zu besprechen.

In naher Zukunft ist mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen. Um diesem Anstieg vorzubeugen, bleibt Bauherren lediglich die Option, ein so genanntes Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Mit einem Forwarddarlehen können schon heute die Zinssätze gesichert werden, die für eine künftige Anschlussfinanzierung berechnet werden. In Abhängigkeit vom Anbieter kann der Termin für die Anschlussfinanzierung sogar bis zu 60 Monaten in der Zukunft liegen. Zwar sind die Konditionen für ein Forwarddarlehen nicht übereinstimmend mit den Konditionen, die für heute aufgenommene oder zu verlängernde Darlehen gewährt werden – aber trotz einem geringen Zinsaufschlag von meist 0,02 – 0,03 Prozentpunkten ist das Forwarddarlehen immer noch verhältnismäßig günstig. Vor allem in Hinblick darauf, dass sich ohne den Abschluss eines Forwarddarlehens ein bestehender Immobilienkredit deutlich verteuern kann, wenn die Zinsen in Zukunft wieder anziehen. Deshalb lohnt sich ein Forwarddarlehen auch vor allem für diejenigen, deren finanzieller Spielraum begrenzt ist, und die sich keine zusätzlichen Belastungen in Form von höheren Kreditraten in der Zukunft leisten können.
Natürlich lässt sich nie mit Gewissheit sagen, ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens tatsächlich lohnt – denn mit Sicherheit lässt sich nie voraussagen, wie die künftige Zinsentwicklung aussehen wird. Doch gerade in Zeiten, in denen – wie aktuell – die Zinsen so niedrig stehen wie fast noch nie, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder ansteigen, anstatt zu fallen oder auf dem jetzigen Niveau stagnieren.
Das Forwarddarlehen ist allerdings verbindlich – und stellt kein Optionsgeschäft dar. Werden wider Erwarten in der Zukunft doch günstigere Zinsen geboten, so muss das Forward-Darlehen dennoch in Anspruch genommen werden – andernfalls ist mit der Zahlung einer beachtlichen Nichtabnahmeentschädigung zu rechnen.

Mit einem Forward-Darlehen lassen sich die heutigen Zinssätze für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft reservieren – und zwar bis zu 60 Monate im Voraus. Der Darlehensnehmer unterschreibt in diesem Falle schon jetzt einen Darlehensvertrag, die Auszahlung erfolgt jedoch erst zu einem Termin in der Zukunft. Für die Wartezeit dazwischen und die Sicherung des Zinsniveaus wird ein bestimmter Zinsaufschlag seitens der kreditgebenden Bank erhoben, der in der Regel zwischen 0,02 und 0,03 Prozentpunkten liegt. Selbst bei einem Darlehen von 100.000 Euro ist mit einer Vorlaufzeit von 60 Monaten somit nur ein Aufpreis von etwa 2.400 Euro (bei 0,03 % Zinsaufschlag) zu zahlen-  was immer noch verhältnismäßig günstig ist. Das Forwarddarlehen löst das zum Fälligkeitszeitpunkt bestehende Darlehen ab, und erst ab dann werden auch die monatlichen Raten fällig. Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen insbesondere dann, wenn mit künftig eher steigenden Zinsen zu rechnen ist, und man sich vor einer Verteuerung seines bestehenden Darlehens schützen möchte. Schließlich gibt es genügend Immobilienbesitzer, die teurere Kreditraten durch steigende Zinsen nicht mehr schultern könnten – für diese ist der Abschluss eines Forward-Darlehens mehr als empfehlenswert. Gut zu wissen ist allerdings, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens keine Option, sondern ein verpflichtendes Geschäft darstellt. Selbst wenn die Zinsen wider Erwarten in der Zukunft sinken sollten, so muss der Kreditnehmer das Forwarddarlehen mit den damals vereinbarten Konditionen annehmen. Andererseits erhält der Kreditnehmer für seine künftige Anschlussfinanzierung auch ein hohes Maß an Planungssicherheit. Wie bei anderen Darlehensformen auch, so lohnt es sich auch beim Forward-Darlehen die einzelnen Anbieter sorgfältig zu vergleichen. Denn auch hier sind oftmals deutliche Zinsunterschiede zu bemerken, die sich auf die monatliche Kreditrate stark auswirken können. Im Internet kann ein Vergleich von Forwarddarlehen Konditionen kostenlos und unverbindlich erfolgen.

Auf dem deutschen Finanzmarkt tummeln sich mehr als 2.000 Anbieter für Baufinanzierung. Die Banken, Bausparkassen und Kreditinstitute offerieren verschiedenste Konzepte und Kredit Konditionen, so dass es für die Kreditnehmer oft nahezu unmöglich ist, das beste Angebot für Kredit und Baufinanzierung herauszufinden. Ein Hausfinanzierung Vergleich ermittelte die besten drei Unternehmen für Baufinanzierung, die wegen ihrer hohen Vermittlungsquoten, Kompetenz und langjährigem Know How renommierte Größen im Finanzsektor sind. Der Hausfinanzierung Vergleich ergab, dass die folgenden drei Anbieter für Baufinanzierung und Kredit den Kreditnehmern zuverlässige und faire Konditionen bieten.

TOP 1 : Interhyp
Der dritte Kreditnehmer ist die Interhyp AG. Die Interhyp gilt als Deutschlands erfolgreichster Vermittler für Baufinanzierung. Seit dem Gründungsjahr 2000 kann das Unternehmen auf über eine halbe Million zufriedener Kunden zurückblicken. Als unabhängiger Vermittler liegt die Interhyp durchschnittlich 0,5 % unter den Zinssätzen der Hausbank, da sie flexibel auf den Markt reagieren und eine große Vielfalt an Angeboten bereitstellen kann.

» Weitere Informationen zur Interhyp: Interhyp Baufinanzierung

TOP 2: Debeka
Die Debeka Bausparkasse gehört zu den Top-Anbietern der Branche und hat deutschlandweit über 1.200 Filialen, in denen kompetente Ansprechpartner für Fragen zu Kredit und Baufinanzierung warten. Der Service der Debeka wurde mehrfach ausgezeichnet, da ihre Angebote für jeden Belang fair und zuverlässig zugeschnitten sind – seien es nun Bauvorhaben, Hauskauf, Modernisierung oder Umschuldung.

» Weitere Informationen zur Debeka: Debeka Baufinanzierung

TOP 3: Creditweb
Deutschlands größter unabhängiger Vermittler privater Immobiliendarlehen heißt Creditweb und wurde in der Vergangenheit vielfach ausgezeichnet. U.a. erhielt Creditweb nach dem Hausfinanzierung Vergleich der Stiftung Warentest die Auszeichnung als bester Baufinanzierer 03/2007 sowie den ersten Platz im Bereich Hausverkauf mit KfW Föderkredit und im Bereich Forwarddarlehen für Abschlussfinanzierung im Ranking der Fachzeitschrift Finanztest.

» Weitere Informationen zur Creditweb: Creditweb – Der Baufinanzierungsoptimierer