Ein variables Darlehen unterliegt im Gegensatz zum Darlehen mit Zinsbindung den Zinsschwankungen am Markt, da die Verzinsung regelmäßig (meist vierteljährlich) an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. Nach einer Anpassung des Darlehenszinses ändert sich die Annuität, da entsprechend geänderte Zinskosten für den Darlehensnehmer anfallen. Der Vorteil liegt in der viel größeren Flexibilität dieser Darlehensform, sowie in der günstigen Konditionierung.

Da die Zinsen zurzeit historisch günstig sind, bedeutet der Abschluss eines variablen Darlehens eine derzeit extrem günstige Form der Finanzierung. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt in möglichen Zinserhöhungen des zugrunde liegenden Referenzzinssatzes (meist des Euribor) bis zur Tilgung der Darlehenssumme. Existieren nicht genügend freie Kapazitäten, kann dies zu einer Gefährdung der Finanzierung führen – schon deshalb sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld sehr gut prüfen, ob diese Form der Finanzierung für ihn geeignet ist.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem neuen Anpassungstermin in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln oder das variable Darlehen als sog. „Cap-Darlehen“ abzuschließen, also mit der Vereinbarung eines maximalen Zinssatzes, der nicht überschritten werden kann. Variable Darlehen stellen auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko dar – hat beispielsweise eine Bank viele solcher Darlehen vergeben und finden markante Leitzinserhöhungen statt, kann dies zu einer Vielzahl an nicht mehr rückzahlungsfähigen Krediten führen, welche Bank und Volkswirtschaft belasten.

Baufinanzierungsvarianten: (Teil-)variable Darlehen

» Cap-Darlehen
» Flex-Darlehen
» Kombi-Darlehen

(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

(München, 4. August 2009) In Folge der mehrmaligen Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind auch die kurzfristigen Geldmarktzinsen wie der 3-Monats-EURIBOR auf ein Rekordtief von 0,89 Prozent gefallen. Von diesem Mechanismus bleiben die Konditionen für Baudarlehen allerdings weitgehend unberührt, da sich Zinsen für langfristige Kredite über Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt bilden. “Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer, die den Zinsmarkt beobachten und gerne flexibel und aktiv die Rückzahlung ihres Darlehens gestalten, können derzeit dennoch deutliche Zinsvorteile gegenüber klassischen Baukrediten erzielen – und zwar über variable Darlehen“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Entsprechend dem individuellen Sicherheitsbedürfnis des Darlehensnehmers stehen ihm variable Finanzierungen mit oder ohne Zinsobergrenze, mit großer oder kleiner Festzinstranche zur Auswahl.” Interhyp fasst zusammen, welche EURIBOR-Darlehen existieren und für wen welche Variante geeignet ist.

Flex-Darlehen

“Anders als bei klassischen Annuitätendarlehen wird bei einem Flex-Darlehen die Zinsbindung nicht für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst”, beschreibt Haselsteiner diese komplett variable Finanzierungslösung. Durch die direkte Koppelung an den derzeit extrem niedrigen 3-Monats-EURIBOR liegt der Effektivzins für das Flex-Darlehen bei 1,94 Prozent und ist damit mehr als 2 Prozentpunkte günstiger als die Bestkondition von 10jährigen Annuitätendarlehen. “Der größte Vorteil dieses variablen Darlehens ist seine maximale Flexibilität bei der Leistung von Sondertilgungen: Ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung oder Zinsaufschläge anfallen, können zum Ende eines Kalendervierteljahres bis zu 100 Prozent des Kredits kostenlos zurückgezahlt werden”, erläutert Haselsteiner und fügt hinzu: “Das Flex-Darlehen ist ideal für jeden, der den Zinsmarkt kontinuierlich beobachtet, mit anhaltend niedrigen Leitzinsen rechnet und maximale Flexibilität bei der Rückzahlung sucht.”

Cap-Darlehen

Auch beim Cap-Darlehen wird alle drei Monate der Zinssatz gemäß des EURIBOR angepasst. Im Gegensatz zum Flex-Darlehen aber ist diese Kreditform mit einer Zinsobergrenze (einem sogenannten “Cap”) ausgestattet, über den der Zinssatz des Darlehens nicht ansteigen kann. Diese Zinsobergrenze variiert je nach gewählter Cap-Laufzeit von 3, 5, 10 oder 15 Jahren. Zudem besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Festzinskredit zu wandeln und so absolute Zins- und Planungssicherheit zu erlangen. “Indem ein möglicher Zinsanstieg durch eine entsprechende Zinsobergrenze begrenzt wird, eignet sich das Cap-Darlehen für Bauherren oder Immobilienkäufer, die direkt von den aktuell historisch günstigen Zinsen profitieren und dabei gleichzeitig gegen einen sehr starken Zinsanstieg abgesichert sein möchten”, erklärt Haselsteiner.

Kombi-Darlehen

Die höchste Planungssicherheit mit gleichzeitig direkter Möglichkeit vom niedrigen Leitzins zu profitieren, bietet das so genannte Kombi-Darlehen. Bei dieser Finanzierungsform wird die benötigte Darlehenssumme auf zwei Tranchen aufgeteilt: Für einen selbst gewählten Teil des Kreditbetrags werden die Zinsen auf z.B. 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Der Restbetrag wird über ein an den 3-Monats-EURIBOR gekoppeltes Darlehen finanziert, das zum Ende eines Kalendervierteljahres vollständig oder teilweise zurückgezahlt werden kann. “Durch die Kombination eines Langfrist-Darlehens mit einem variabel kalkulierten Finanzierungsanteil ergibt sich bei niedrigen Leitzinsen ein sehr günstiger Mischzins – und damit eine entsprechend geringe monatliche Kreditbelastung”, weiß Haselsteiner. Zusätzlich bietet die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit des variablen Darlehensteils in eine langfristige Zinsbindung Sicherheit vor möglichen Anstiegen der Leitzinsen in der Zukunft. Haselsteiner fasst zusammen: “Durch die freie Aufteilungsmöglichkeit der festen und variablen Kredittranche kann sich der Darlehensnehmer genau so viel Kalkulationssicherheit einbauen, wie er sich wünscht. Das Kombi-Darlehen eignet sich für Immobilienkäufer, die von tiefen Kurzfristzinsen profitieren möchten und flexible Sondertilgungsmöglichkeiten benötigen, aber auch zukünftige Schwankungen ihrer monatlichen Kreditbelastung problemlos akzeptieren können.”

Ein Kombi-Darlehen ist eine flexible Variante der Immobilienfinanzierung, die es Darlehensnehmern ermöglicht eine schnellere Tilgung des Darlehens vorzunehmen. Bei einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung gelten festgesetzte Konditionen langfristig, die z.B. nur eine bestimmte Obergrenze von Sondertilgungsoptionen erlauben. Außerdem lassen sich Kreditgeber diese Optionen in Form von Zinsaufschlägen bezahlen. Mit dem Kombi-Darlehen erhalten Sie ein kostenloses Sondertilgungsrecht, das Ihnen eine schneller Rückzahlung des Hypothekendarlehens ermöglicht.

Ein Kombi-Darlehen ist eine Kombination aus einem klassischen Annuitätendarlehen mit einer Festzinsbindung. Dieses Darlehen bringt Übersichtlichkeit und Stabilität in Ihre Baufinanzierung. Der zweite Darlehensteil besteht aus einem Sondertilgungsdarlehen, dessen Zinssatz alle drei Monate neu festgesetzt wird. Dieses Darlehen kann man jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise begleichen.

Ein Kombi-Darlehen ist für Kreditnehmer geeignet, die zum einen über Planungssicherheit und zum anderen aber auch über flexible Sondertilgungsmöglichkeiten verfügen möchten! Derjenige, der in absehbarer Zeit eine gewisse Geldsumme erwartet, die er zur Rückzahlung des Sondertilgungsdarlehens nutzen möchte, ist hiermit gut bedient. Profitieren kann man außerdem von der Teilnahme an Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Diese sollte man jedoch genauestens beobachten, falls die Rückzahlung des Darlehens nicht wie vorgesehen stattfinden kann, denn dies könnte eine enorme Verteuerung des Darlehens bedeuten. In einem solchen Fall wäre die Umwandlung des Darlehensteils in ein Annuitätendarlehen empfehlenswert. Dies kann in der Regel mit einer Vorankündigung von vier Wochen geschehen.

>> Weitere Informationen zum Kombi-Darlehen