Die Verbraucherpreise steigen seit Beginn der Euro-Krise stetig. Die EZB kann derzeit kaum Gegenmaßnahmen ergreifen, da die Zinsen zur Steigerung der Wirtschaftstätigkeit niedrig gehalten werden müssen. Mittlerweile wird wegen der enormen Staatsverschuldungen in Europa über ein Anwerfen der Notenbankpresse diskutiert. Die aktuelle jährliche Inflationsrate liegt bei 3,0 % – das selbst auferlegte Stabilitätskriterium für den Bereich der EZB liegt jedoch bei nur etwa 2,0 %. Der Konsens vieler Politiker ist darauf ausgerichtet, zunächst die Gefährdungen des Zusammenhalts der europäischen Währungsunion zu minimieren und das Vertrauen in den europäischen Wirtschaftsraum zu stärken – dafür würde auch eine noch höhere Inflationsrate akzeptiert.

Eine entsprechende Entwicklung ist zu erwarten. Was bedeutet dies für die Immobilienfinanzierung? Die gute Nachricht ist, dass die niedrigen Zinsen eine Finanzierung zunächst augenscheinlich günstig machen, weil die Banken attraktive Zinskonditionen stellen können. Doch es gibt auch eine Kehrseite: Die Unsicherheiten führen zu einer Flucht in Substanzwerte, was im Zusammenspiel mit immer teureren Preisen für Energie-, Benzin- und Materialkosten zu merklich höheren Immobilienpreisen führt. Auch sind die Banken mittlerweile vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden. Die Mieten steigen nicht im gleichen Verhältnis wie die Reallöhne, was zu einer Kostenspirale führt, die vielen Menschen nicht klar ist: Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen steigt und führt damit auch ohne Leitzinserhöhungen zu teureren Krediten.

(München, 28. Dezember 2011) Mit 2011 geht ein Jahr historisch niedriger Zinsen für Bauherren und Immobilienkäufer zu Ende. Interhyp nimmt den Jahreswechsel zum Anlass, um auf die wichtigsten Marktentwicklungen und deren Folgen für Baugeld-Konditionen einzugehen und gibt Tipps, worauf Häuslebauer und Eigenheimbesitzer in 2012 achten sollten.

IMMOBILIENMARKT - Angebotsmangel, steigende Preise und Steuern

In Zeiten geringer Guthabenverzinsung, hoher Inflation und volatiler Aktienmärkte haben viele Deutsche auf die als sicher geltende Immobilie gesetzt. So war das Jahr 2011 von einer starken Immobiliennachfrage geprägt, die vor allem in Ballungszentren zu steigenden Preisen geführt hat: Laut Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) wurden beispielweise bei Bestandswohnungen in München Preissteigerungen von 9,7 Prozent seit dem Frühjahr erreicht. Auch in anderen Großstädten wie Berlin oder Hamburg ist der Markt stellenweise wie leergekauft, entsprechend ähnliche Preisentwicklungen sind dort zu sehen.

In solch umkämpften Immobilienmärkten ist es wichtiger denn je, schnell und verbindlich einen Kauf zusagen zu können. Interhyp hat auf diesen veränderten Markt reagiert und bietet seit 2011 einen neuen Service an, die VorausBeratung: Kaufinteressenten klären mit ihrem Interhyp-Berater bereits ohne konkretes Objekt ihren Finanzierungsbedarf, um mit einem fertigen Finanzierungskonzept in der Tasche ihre Chance auf den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie zu erhöhen.

Neben dem vielerorts ausgeprägten Angebotsmangel an Immobilien wird zudem in 2012 auch deren Erwerb in einigen Bundesländern teurer: Die Grunderwerbsteuer steigt auf fünf Prozent in Schleswig-Holstein (ab Januar), Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt (voraussichtlich zum 1. März), Berlin (zum 1. April), und Mecklenburg-Vorpommern (voraussichtlich Mitte 2012).

Interhyp rät: Wer die Möglichkeit hat, sein Kaufvorhaben noch vor den geplanten Erhöhungen unter Dach und Fach zu bringen, sollte sich beeilen. Immobilienkäufer, die vor der Steueranhebung den Kaufvertrag unterschreiben, zahlen den bisherigen Satz – und können so leicht mehrere Tausend Euro sparen.

BAUGELD – Auch 2012: niedrige Zinsen langfristig sichern

Robert Haselsteiner, Zinsexperte der Interhyp AG, analysiert das vergangene Jahr und gibt einen Ausblick auf 2012: “In 2011 haben Baugeldkunden in Deutschland massiv von der Schuldenkrise im Euroland profitiert und Vorteile aus der Tatsache ziehen können, dass deutsche Bundesanleihen von internationalen Investoren als letzter Hort der Sicherheit innerhalb des Euroraumes gesehen wurden. Nicht nur die Flucht aus den Staatsanleihen von Krisenländern wie Griechenland, Portugal oder Spanien, sondern auch Verkäufe von italienischen und französischen Staatstiteln haben die Zinsen in diesen Ländern auf Niveaus steigen lassen, die wir seit 1994 nicht mehr gesehen hatten.

Falls also die Schleusen der Europäischen Zentralbank (EZB) in den nächsten Monaten geöffnet werden, sollte das zu fallenden Zinsen in den Krisenländern führen, während die Zinsen für längere Bundesanleihen vorerst deutlich steigen könnten, da viele Investoren ihre spekulativen Positionen ‚Short Krisenländer – long Bundesanleihen‘ schließen und die Belastungen für Deutschland über Transferleistungen in den folgenden Jahren drastisch zunehmen würden. Das könnte in Deutschland auch zu einem deutlichen Anstieg der Baugeldkonditionen in den ersten Monaten von 2012 führen.

Mittelfristig gehen wir aber davon aus, dass die EZB alles daran setzen wird, die Zinsen in Euroland sehr tief zu halten, um den Effekt der kontrollierten Inflationierung zu erreichen. Das sollte im Verlauf von 2012 auch deutschen Hypothekenkunden wieder zugutekommen.”

Das Gebot der Stunde heißt aber auf jeden Fall: Die aktuell historisch tiefen Zinsen sichern und möglichst langfristig festschreiben. Damit wird die Immobilieninvestition mit Kalkulationssicherheit versehen und zukünftige Unwägbarkeiten an den Kapitalmärkten können ohne Stress für die Finanzierung des eigenen Heimes beobachtet werden. Interhyp rät zudem, neben möglichst langen Zinsfestschreibungen von 15 Jahren oder mehr eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren. So nutzen Immobilienkäufer die niedrigen Zinsen für eine schnelle Entschuldung.

Allerorts ist von niedrigen Zinsen die Rede. Erst kürzlich hat die EZB erneut den Leitzinssatz gesenkt, um die Refinanzierung von Krediten zu verbilligen und so die Konjunktur zu beleben. Fachleute empfehlen die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung in Zeiten wie diesen, da die Zinskosten historisch niedrig sind. Auch wenn der Wunsch nach der eigenen Immobilie da ist, so sollte der vernünftig planende Interessent nichts überstürzen. Ist keine genügende Eigenkapitalbasis vorhanden (in der Regel sollten dies mind. 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sein), so kann eine überstürzte Fremdkapitalaufnahme schnell zum finanziellen Fiasko werden. Kann die Rückzahlungsfähigkeit nicht aufrechterhalten werden, verliert der Darlehensnehmer im ungünstigsten Fall die Immobilie und hat trotzdem noch Schulden offen.

Neben der Schaffung einer gesunden Eigenkapitalbasis und einem möglichst sicheren, ausreichenden Einkommen sollte daher vor Kreditaufnahme auch eruiert werden, woher das Geld kommen soll. Die sicherlich günstigste Möglichkeit ist eine Förderung (z.B. über die staatliche KfW-Bank) zu beantragen. Daneben kann auch eine Anfrage an den Arbeitgeber gestartet werden: Viele – insbesondere große – Firmen offerieren ihren Mitarbeiten günstige Darlehen, um Bindung und Motivation zu erhöhen. Das Darlehen über ein Kreditinstitut muss dann noch fehlende Fremdmittel abdecken. Oft werden Bausparverträge zur Erzielung günstiger Darlehenskonditionen abgeschlossen, welche allerdings eine relativ lange Ansparphase erfordern. Wer das Kapital zeitnah benötigt, kommt dann um ein Bankdarlehen oder ein Bausparsofortdarlehen nicht herum.

Der Leitzins hat wieder sein Rekordtief erreicht. Die Europäische Zentral EZB senkte den Leitzins wie erwartet um 0,25 Prozentpunkte. Die hohen Wachstumserwartungen wurden wieder zurückgenommen, die die EZB erst für 2012 prognostizierte. Für das kommende Jahr wird eher mit einer Stagnation gerechnet und auch eine Rezession läge nicht fern.

Mit der erneuten  Zinssenkung will die EZB gegen die befürchteten Abwärtsrisiken ansteuern. Außerdem sind neue Notfallhilfen für das angeschlagene Bankensystem geplant, so Mario Draghi (EZB-Präsident).

Was bedeutet die Leitzinserhöhung für uns?

Inwieweit sich die Senkung auf die Baufinanzierung Zinsen bleibt erst mal abzuwarten. Normalerweise geben die Geschäftsbanken die Preissenkung auch Schritt für Schritt an den Kunden weiter, da sie ja nun weniger Geld für Kredite zahlen müssen.

Die Europäische Zentralbank (EZB)

Die Europäische Zentralbank (EZB) ist die zentrale Notenbank der Euroländer. Die Festlegung und Ausführung der europäischen Geldmarktpolitik ist eines der wichtigen Aufgaben der EZB. Dabei möchte die EZB für die Preisniveaustabilität bzw. einer max. Inflation in der Eurozone sorgen.

Leitzins

Der Leitzins ist der Zinssatz zu dem sich Geschäftsbanken bei den Zentralbanken refinanzieren bzw. Geld leihen können. Eine Änderung des Leitzinses hat immer Einfluss auf die Zinspolitik der Banken. Kredite werden bei einer Senkung in der Regel billiger und Geldanlagen bekommen weniger Guthabenzinsen.

» Bauzinsen aktuell

Die Zinsen für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf historischen Tiefstständen. Die Euro-Krise schürt Expertenwarnungen vor einer wirtschaftlichen Flaute und abwanderndem Anlegerkapital. Die EZB hat derzeit keine andere Wahl, als die Leitzinsen trotz größer werdender Inflationsgefahr niedrig zu halten, um die Kreditnachfrage und die Wirtschaftstätigkeit im Euroraum anzukurbeln.

Die herkömmlichen (ebenfalls derzeit günstig zu bekommenden) Annuitätendarlehen bieten zwar für die vereinbarte Zinsbindungsfrist eine Planungssicherheit und homogene Raten bei moderater Gesamtbelastung, doch muss in den meisten Fällen viele Jahre später eine Anschlussfinanzierung mit heute unbekannten Konditionen abgeschlossen werden. Die aktuelle Zinssituation lässt daher insbesondere Volltilgerdarlehen wieder attraktiver werden, da diese in kürzerer Laufzeit mit festen Zinsen zur Entschuldung führen und so eine vollständige Planungssicherheit bieten. Bei niedrigen Zinssätzen sind die dafür notwendigen Raten heute eher auch für mittlere Einkommen bedienbar als zu Zeiten höherer Bauzinsen. Das hohe Einsparpotential ist abhängig von der vollständigen Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers, da Tilgungsaussetzungen oder Änderungen des Tilgungssatzes nicht möglich sind.

Das Volltilgerdarlehen führt somit zu schneller Schuldenfreiheit zu einem im Voraus exakt planbaren Termin, was übrigens auch für eine ggf. notwendige Anschlussfinanzierung attraktiv ist. Hier ist der (Rest-) Darlehensbetrag bereits reduziert, so dass die Raten sehr gut bedienbar sind. Wichtig ist beim Volltilgerdarlehen – ebenso wie bei anderen Darlehensformen auch – dass ein möglichst breiter Angebotsvergleich erfolgt, um das Sparpotential noch weiter zu optimieren.

Die Befürchtungen auf eine merklich ansteigende Inflation in 2012 mehren sich: Die hohen Staatsverschuldungen aller Staaten in Europa drängen auf einer Verbesserung der Kostenquoten und haben zuletzt gar die Forderung nach einem Anwerfen der Banknotenpresse laut werden lassen. Expertenschätzungen gehen von einer Inflationsrate von über 3% in 2012 aus. Der Wert des Euros ist damit in Gefahr. Trotz Zinssenkungen durch die EZB zur Ankurbelung der Investitions- und Wirtschaftstätigkeit besteht kaum noch Spielraum für staatliche Engagements.

Die Banken schränken derzeit die Kreditvergabe stark ein, um nicht weitere Kreditrisiken einzugehen. Die Energiepreise (als besonders starke Preistreiber) werden nach aktuellen Einschätzungen weiter zulegen, auch bedingt durch den zunehmenden Verbrauch in den Schwellenländern. Die wacklige Stabilität des Finanzsystems in Europa hat auch Auswirkungen auf Immobilienerwerber und Bauherren: Zurzeit können zwar enorm günstige Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen erzielt werden, doch wird sich zeigen müssen, inwieweit die Unternehmen Preiserhöhungen durchsetzen müssen und was ein angespartes Eigenkapital realwirtschaftlich noch wert ist.

Wer jetzt zügig sein Immobilienprojekt realisiert, wird ggf. von niedrigen Zinsen und nur moderat beeinflusster Inflation profitieren. Doch ist dies kein Grund, zur Unvernunft zu neigen und die Bedeutung eines ausreichenden Eigenkapitals sowie einer geeigneten und günstigen Immobilie zu unterschätzen. In Übereinstimmung mit dem Marktverständnis ergibt sich für sowieso bestehende Planungen allerding zügiger Handlungsbedarf.

Nach zweimaligen diesjährigen Leitzinserhöhungen – 07.04.2011 von 1,00 Prozent um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent und am 07.07.2011 um weitere 0,25 Prozentpunkte auf 1,50 Prozent – erfolgte nun eine Senkung des Leitzinses wiederum um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent.

Dies spiegelt höchstwahrscheinlich den Ernst der Lage wieder – aufgrund der Staatsschuldenkrise bestehen hohe Konjunkturrisiken. Hinzu kommt, dass die gehebelten EU-Bürgschaften für das historische Finanzdesaster in Griechenland einen folgenschweren Einfluss auf die europäischen Finanzmärkte haben.

Trotz aktueller inflationsrisiken senkte der neue Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), Mario Draghi, den Leitzins und ermöglicht Banken und Unternehmen leichter und günstiger und Kredite zu kommen. Mit einem niedrigeren Zinssatz wird so versucht die Konjunktur anzukurbeln.

Was bedeutet die Leitzinserhöhung für uns?

Inwieweit sich die Senkung auf die Baufinanzierung Zinsen bleibt erst mal abzuwarten. Normalerweise geben die Geschäftsbanken die Preissenkung auch Schritt für Schritt an den Kunden weiter, da sie ja nun weniger Geld für Kredite zahlen müssen.

Die Europäische Zentralbank (EZB)

Die Europäische Zentralbank (EZB) ist die zentrale Notenbank der Euroländer. Die Festlegung und Ausführung der europäischen Geldmarktpolitik ist eines der wichtigen Aufgaben der EZB. Dabei möchte die EZB für die Preisniveaustabilität bzw. einer max. Inflation in der Eurozone sorgen.

Leitzins

Der Leitzins ist der Zinssatz zu dem sich Geschäftsbanken bei den Zentralbanken refinanzieren bzw. Geld leihen können. Eine Änderung des Leitzinses hat immer Einfluss auf die Zinspolitik der Banken. Kredite werden bei einer Senkung in der Regel billiger und Geldanlagen bekommen weniger Guthabenzinsen.

» Bauzinsen aktuell

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat nun zum zweiten Mal in diesem Jahr den Leitzins erhöht. Die Anpassung des Leitzinses soll die Inflation und damit den Anstieg der Verbraucherpreise bremsen. Diesen Anstieg konnten Verbraucher im täglichen Leben deutliche spüren, ob nun im Supermarkt, an der Tankstelle oder den unendlich steigen Strompreisen. Im Euro-Raum liegt die Teuerungsrate bereits bei rund 2,7 Prozent. Also deutlich über dem von der EZB angestrebten Niveau von 2 Prozent. Dies war für die EZB ein deutliches Zeichen zum reagieren.

Was bedeutet die Leitzinserhöhung für uns?

Die Erhöhung des Leitzinses bewirkt nun, dass die Geschäftsbanken einen höheren Zins zahlen müssen, wenn sie sich Geld für Kredite leihen wollen. Diese Preiserhöhung wird dann Schritt für Schritt an den Kunden weitergegeben, so dass sämtliche Kredite und Immobilienfinanzierungen teurer werden. Dies verringert automatisch die Vergabe an Krediten und drosselt den Konsum. Profitieren können Anleger von höheren Zinsen für Tagesgeldkonten.

Immobilienfinanzierungen in Deutschland und Europa

Die Leitzinserhöhung hat lediglich auf bestehende Hypotheken mit variablen Zinsen einen negativen Einfluss. Die meisten Darlehensverträge werden in Deutschland mit einem festen Zinssatz abgeschlossen und sind daher nicht betroffen. Anders trifft es Darlehensnehmer der Krisenstaaten wie Spanien, Portugal und Griechenland, wo variable Zinsen der Standard sind und bestehende Hypotheken schon jetzt schwer getilgt werden können.

Baufinanzierung und Zinsen

Die EZB reagiert auf den Markt und den Kampf gegen die Inflation, jedoch ist eine weitere Erhöhung in Balde eher unwahrscheinlich. Nach wie vor sollten Bauherren und Immobilienkäufer die Baufinanzierung Konditionen und vor allem die Zinsen verschiedener Banken am Markt vergleichen. Die Anfrage bei unabhängigen Anbietern ist immer empfehlenswert, da sie auf einen großen Pool von Banken, Sparkassen und Bausparkassen zurückgreifen und das beste Finanzierungsmodell mit dem günstigsten Zins ermitteln können.

(München, 7. April 2011) Nach knapp zwei Jahren Stillstand auf absolutem Tiefniveau hat die Europäische Zentralbank (EZB) heute die in Aussicht gestellte Leitzinserhöhung vorgenommen und den Schlüsselzins von 1,0 auf 1,25 Prozent festgesetzt. Grundsätzlich schlagen aber Erhöhungen oder Senkungen des Schlüsselzinses nicht direkt und automatisch auf die langfristigen Baugeldkonditionen durch. Für Häuslebauer und Immobilienkäufer ist vielmehr die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend.

Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die EZB durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen – unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.

Im Nachgang zur Lehman Brothers-Pleite im September 2008 musste die EZB zur Vermeidung der Rezession den Leitzins innerhalb weniger Monate von 4,25 Prozent auf historisch niedrige 1,0 Prozent senken. Seit Mai 2009 ließ die EZB den Schlüsselzins unverändert auf diesem Niveau. In dieser Zeit fielen zwar auch die langfristigen Baugeldzinsen, aber weit weniger drastisch: Ihr Rekordtief erreichten sie im September 2010, also rund 1,5 Jahre nach der erstmaligen Festsetzung des Leitzinses auf 1,0 Prozent.

Nach diesem Tiefpunkt hat eine Zinstrendwende eingesetzt. Seitdem gehen die Konditionen kontinuierlich nach oben: Der Anstieg der Bauzinsen beträgt seit September mehr als 1,2 Prozentpunkte. Dass diese Richtung auch mittelfristig so bleiben wird, darüber sind sich die Experten von Interhyp einig. Sowohl die Vorgaben aus den USA als auch die steigenden Inflationserwartungen in Deutschland selbst werden die langfristigen Zinsen weiter nach oben treiben.

Daher rät Interhyp allen Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern zu handeln, um sich die historisch betrachtet immer noch sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer niedrigen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.

Die Banken haben derzeit mit vielen Problemen zu kämpfen. Die Abschreibungen im Investmentgeschäft haben die Bilanzergebnisse deutlich verhagelt. Stille Reserven mussten teilweise aufgelöst werden. Vielen Banken ging es an die Substanz. Die fehlende Liquidität wurde von der EZB zu günstigen Zinssätzen zur Verfügung gestellt, und die Banken haben diese Gelder dankend angenommen. Aufgrund des starken Rückgangs beim Zinsniveau und der großen Menge an Geld, das die Banken aufgenommen haben, schwimmen derzeit viele Banken förmlich in Liquidität. Die günstige Refinanzierung ist zwar gut, aber die Wahl der Geldanlage gestaltet sich derzeit als äußerst schwierig. Die sicheren Geldanlagen bieten derzeit nur sehr geringe Renditen – und risikoreiche Papiere vermag derzeit niemand anzufassen. Viele Banken entdecken daher das Kundengeschäft für sich neu und versuchen in diesem Bereich eine hohe Rendite zu erzielen und die Liquidität dort unterzubringen. So werden beispielsweise Baufinanzierungen zu sehr günstigen Konditionen angeboten. 3,65% pa. nominal sind für zehn Jahre Zinsfestschreibung aus Sicht eines Verbrauchers sehr günstig. Aus Sicht einer Bank ist dies aber eine relativ sichere Geldanlage zu akzeptablen Konditionen. Doch die Banken kämpfen gleichzeitig mit einem anderen Dilemma. Bei steigenden Zinsen, die relativ bald erwartet werden, bedeuten die derzeit ausgereichten günstigen Immobilienfinanzierungen ein Zinsänderungsrisiko, da diese dann zu niedrig verzinst sind und die variable Refinanzierung teurer wird. Aus diesem Grund können bei den derzeitigen Immobilienfinanzierungen relativ hohe Sondertilgungen vereinbart werden. Die Banken werden in den nächsten Jahren um jeden Euro froh sein, der vorzeitig zurückbezahlt wird. Vereinzelte Banken haben das Risiko bereits erkannt und reagieren entsprechend. Teilweise sind hohe Sondertilgungsmöglichkeiten bei den Immobilienfinanzierungen bereits heute kostenlos möglich. Es ist allerdings fraglich, ob die Verbraucher die niedrig verzinsten Darlehen vorzeitig zurückbezahlen wollen.