Eine (selbstgenutzte) Immobilie eignet sich hervorragend für eine stabilitätsorientierte und „greifbare“ Kapitalvorsorge für das Rentenalter. Neben der relativen Wertstabilität durch weitgehende Unabhängigkeit gegen inflationäre und finanzmarktpolitische Einflüsse zeichnet sich die selbstgenutzte Immobilie insbesondere durch Mietfreiheit aus. Somit können geringer werdende Einkünfte im Rentenalter durch Miet- und Schuldenfreiheit (nach Tilgung des Immobiliendarlehens) kompensiert werden.

Das gewohnte Lebensniveau kann somit annähernd gehalten werden. Daher bildet die eigene Immobilie nach wie vor eine äußerst beliebte Form der Altersvorsorge. Doch neben allen positiven Punkten führt der Weg zum Immobilieneigentum zunächst einmal über eine Verschuldung, meist in Form eines Hypothekendarlehens. Der Immobilienkredit wird somit zum Grundstein für die eigene Altersvorsorge. Entsprechende Bedeutung hat die Auswahl des Kreditgebers und der Vertragsmodalitäten sowie der Konditionen. Jeder Interessent sollte sich vor Beginn eines Vorhabens eingehend über Möglichkeiten, Marktumfeld und Voraussetzungen informieren. Ggf. können auch Förderungen oder Zuschüsse beantragt werden.

Die finanzielle Belastung der kommenden Jahre (Zinsen und Tilgung) sollte aus dem eigenen Einkommen bestritten werden können, ohne dass jegliches freies Kapital dafür in Anspruch genommen werden muss. Es sollte also trotz der monatlichen Kreditraten entweder Eigenkapital oder aber ein Teil freies Kapital hinzukommen, um für unvorhergesehene Ereignisse gewappnet zu sein. Außerdem fallen für jedes Immobilienprojekt Nebenkosten an, die nicht Bestandteil der Darlehenssumme des Immobilienkredits sind und daher aus eigenen Mitteln bestritten werden müssen. Die Empfehlung von Experten lautet daher, dass mindestens 20% bis 30% des Objektwertes als Eigenkapital vorhanden sein sollten. In bestimmten Fällen (z.B. bei dauerhaft gesicherten Einkommensverhältnissen) kann ein Immobilienkredit aber auch mit weniger vorhandenem Eigenkapital sinnvoll sein.

Die meisten Menschen träumen von der eigenen Immobilie, die ebenso ein Grundpfeiler für die Altersvorsorge sein kann. Die wenigsten hingegen haben genügend Eigenkapital, um ein solches Objekt aus eigener Tasche zu bezahlen bzw. nur noch einen kleinen Teil finanzieren zu müssen. Wie viel Eigenkapital nun sollte man haben bzw. ist gar ein Erwerb ohne eigene Mittel denkbar und sinnvoll?

Hier muss deutlich differenziert werden: Allgemein empfohlen werden 20 bis 30 Prozent Eigenkapital für ein Bauvorhaben (inkl. Nebenkosten). Können diese nicht aufgebracht werden, bieten verschiedene Kreditinstitute zwar auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an, jedoch ist die Auswahl hier eher beschränkt und die Finanzierungsprodukte merklich teurer.

Je nach persönlicher Situation und Bonität kann hier nur zugegriffen werden, wenn verschiedene Eckdaten erfüllt werden: In eigenem Interesse sollten die bestehenden Verbindlichkeiten nicht das eigene Vermögen überschreiten, eine mindestens durchschnittliche – besser überdurchschnittliche – Bonität (z.B. Schufa) bestehen und die aus der Baufinanzierung entstehenden regelmäßigen Zusatzkosten (Abtrag, Zins) klar dargestellt werden können. Ist die Einkommenssituation unsicher, kann die Finanzierung einstürzen wie ein Kartenhaus. Man sollte sich vorher informieren und genauestens durchkalkulieren, ob es nicht mehr Sinn macht, einige Jahre zu warten und Eigenkapital anzusparen statt einen (teureren) Finanzierungsvertrag sofort abzuschließen.

Etwas anders hingegen sieht die Situation aus, wenn man zwar Eigenkapital besitzt, dieses aber nicht einsetzen kann oder möchte (z.B. wegen einer festgelegten Anlage oder nicht einfach zu liquidierenden Anlageformen). Hier ist ausreichend Rückhalt für unerwartete Situationen vorhanden, so dass eine relativ günstige Baufinanzierung das ggf. besser angelegte Kapital schützt. Alternativ gibt es auch Möglichkeiten kombinierter Finanzierungen, z.B. eine Bausparfinanzierung (Kombination aus Bausparvertrag und Baufinanzierung). An erster Stelle steht daher neben der eigenen Vermögensanalyse die weitreichende und detaillierte Information vom Fachmann.

Die Baufinanzierung Konditionen sind in den letzten Jahren deutlich rückläufig gewesen. Unter anderem ist diese Entwicklung auf die Finanzkrise zurückzuführen. Dies ist in erster Linie positiv zu werten (zumindest aus Sicht der Verbraucher). Die Baufinanzierungskonditionen erreichten ihr historisches Tief und boten damit eine günstige Einstiegsgelegenheit für diejenigen, die mit dem Gedanken spielten, Immobilieneigentum zu erwerben.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung mit den aktuellen Baufinanzierung Konditionen kann die monatliche Belastung unter Umständen niedriger sein, als in der gleichwertigen Immobilie zur Miete zu wohnen. Bei Zinssätzen deutlich unter 4,00 % und ausreichender Eigenkapitalausstattung kann der Traum von den eigenen Wänden relativ schnell und günstig erfüllt werden. Selbstverständlich muss die Immobilie den eigenen Bedürfnissen entsprechen. Der Kauf nur wegen den niedrigen Zinsen ist nicht unbedingt die beste Entscheidung. Doch wenn die gewünschte Immobilie bereits seit längerer Zeit bekannt ist, dann sollte die Gelegenheit genutzt werden. Baufinanzierung Konditionen sind unter anderem vom Eigenkapital abhängig.

Wer ca. 40% des Kaufpreises plus Nebenkosten aus vorhandenen Mitteln stemmen kann, kann mit den günstigsten Konditionen rechnen. Zu dem Eigenkapital zählen Guthaben auf Tagesgeld-und Termingeldkonten. Auch sonstige Spareinlagen, über die kurzfristig verfügt werden kann, können in Form vom Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht werden, um damit die Baufinanzierung Konditionen positiv zu beeinflussen. Oft unterstützen auch Eltern ihre Kinder mit Geldgeschenken. Eine eventuell bereits vorhandene Immobilie kann verkauft, und der Erlös für eine neue Baufinanzierung verwendet werden. Je mehr Eigenkapital eingesetzt werden kann, desto besser sind die Baufinanzierung Konditionen – dies ist eine Grundregel, die für jede Baufinanzierung gilt.

Am Anfang fühlen sich Bauherren und Immobilienkäufer oft mit der Planung und Durchführung der Baufinanzierung überfordert. Viele Begriffe und Verfahren hören sich sehr kompliziert an! Die Finanzierung einer Immobilie ist jedoch weniger kompliziert als sie sich vorstellen! Natürlich kommen viele neue Begriffe der Finanzwelt auf einen zu, die erstmal verstanden, verinnerlicht und sortiert werden müssen. Und jede Menge grundsätzliche Fragen müssen beantwortet werden, wie z.B. wie viel Immobilie kann man sich leisten, wie viel Geld wird einem die Bank als Darlehen zur Verfügung stellen, wie findet man das passende Grundstück und weitere Fragen, wie beispielsweise, wie viel Eigenkapital setze ich bei meiner Finanzierung ein, wie lange soll die Zinsfestschreibung erfolgen, wie hoch sollte der Tilgungssatz ausfallen, wie lange dauert die Bezahlung der Immobilie etc. Dies sind Wesentliche Fragen, die die Eckdaten der Baufinanzierung definieren. Einige dieser Fragen können nur mit einer entsprechenden Berechnung und andere müssen nach dem Gefühl beantwortet werden oder auch nach Betrachtung verschiedener Charts, die beispielsweise Aufschluss über die eventuelle Zinsentwicklung geben und so bei der Entscheidung der Zinsbindungsdauer beitragen können. Viele Details sind planbar und berechenbar, andere sollten mithilfe einer ausführlichen Beratung, auf die man ohnehin nicht verzichten sollte, beantwortet werden. Wir haben für Sie viele Details und Eckdaten erläutert und zusammengestellt, die Ihnen bei der Beantwortung vieler Fragen behilflich sein sollen. Diverse Baufinanzierungsrechner wie z.B. der Budgetrechner oder Haushaltsrechner helfen Ihnen anonym die Ein- und Ausgabenseite zu erfassen und zu errechnen, sowie die mögliche Höhe Ihrer max. Immobilienfinanzierung zu ermitteln.

Der Neubau des eigenen Traumhauses, das genau den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht, lassen sich Bauherren gerne einiges kosten. Daran ist auch nichts zu kritisieren, solange die Kosten für die Baufinanzierung problemlos monatlich getragen werden können. Doch häufig ist dies nicht der Fall. Viele Bauherren überschätzen ihre finanzielle Situation und übernehmen sich mit einer monatlich viel zu hohen Kreditrate. Dies wird vor allem dann zum Problem, wenn sich an der eigenen Einkommenssituation – oder der des Partners – etwas zum Negativen hin verändert. Durch Arbeitslosigkeit oder eine überraschende Schwangerschaft ist so etwas schnell geschehen. Auch die zuvor niedriger eingeschätzten Wohnnebenkosten, andere plötzlich in Erscheinung tretende Fixkosten oder notwendige Anschaffungen können die finanzielle Situation zum Wanken bringen, wenn die Kreditrate zu hoch festgelegt wurde. Wie kann man also dagegen steuern, um seinen Lebensstandard trotz Kreditrate halten zu können und nicht in finanzielle Not dadurch zu geraten? Wichtig ist in erster Linie, seinen monatlichen Kapitalbedarf durchzurechnen – möglichst großzügig und überschlägig. Was nach Abzug aller anfallenden Kosten und einer festen Sparrate noch übrig bleibt, kann für einen Kredit verwendet werden. Des Weiteren ist es ratsam, Eigenkapital anzusparen und den Traum vom eigenen Haus erst dann wahr werden zu lassen, wenn ein gewisser Teil der Baufinanzierung durch Eigenmittel erfolgen kann – idealerweise sind dies 20 Prozent oder mehr der gesamten Kosten. Ein Baufinanzierung Vergleich kann dann noch dafür sorgen, dass man sich die besten und günstigsten Darlehenskonditionen sichern kann. Bei größeren Finanzierungsbeträgen können schon wenige Zehntel Prozent einen nicht unerheblichen finanziellen Vorteil erbringen. Generell sollte man sich vor Augen halten: Im eigenen Traumhaus zu wohnen ist sicherlich wunderschön. Doch man sollte sich diesen Wunsch wirklich nur erfüllen, wenn die Voraussetzungen stimmen und dabei kein erhebliches finanzielles Risiko sowie eine deutliche Herabsetzung des bisherigen Lebensstandards in Kauf genommen werden müssen.

(München, 7. Mai 2009) Das anhaltend günstige Zinsumfeld macht den Bau oder Kauf einer Immobilie für immer mehr Menschen zu einer realistischen Alternative zur Miete. “Konnte man Mitte 2008 mit einer monatlichen Rate von 1.000 Euro knapp 190.000 Euro finanzieren, hat ein Immobilienkäufer heute schon Spielraum für ein Darlehen in Höhe von gut 225.000 Euro – selbst wenn man gar kein Eigenkapital unterstellt”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG, und rät: “In Anbetracht der wenig attraktiven Guthabenverzinsung sollte man derzeit aber eher mehr Eigenkapital einsetzen – zumal die Banken das mit besseren Zinsen belohnen.“

“In den vergangenen Monaten hat sich das Zinsumfeld für Baugeld sehr positiv entwickelt: Ein 10jähriges Annuitätendarlehen ist momentan bereits ab 4,09 Prozent zu haben, Baukredite mit einer Laufzeit von 15 Jahren gibt es schon für 4,38 Prozent effektiv. Dies und überwiegend attraktive Immobilienpreise in Deutschland bieten Mietern beste Voraussetzungen, ihre Mietzahlungen in Immobilieneigentum zu wandeln”, so Haselsteiner.

Um sich selbst eine Vorstellung davon zu verschaffen, wie viel Immobilie man problemlos finanzieren kann, empfehlen sich interaktive Rechentools im Internet – wie zum Beispiel der Budgetrechner unter Baufinanzierungsrechner.

Vollfinanzierungen sind teurer als Finanzierungen, bei denen Eigenkapital eingesetzt wird. Dies liegt daran, dass die Zinsaufschläge außerhalb von 60% bzw. 80% des Kaufpreises oft exponential zunehmen. Damit steigt die monatliche Belastung. Die Einkommensverhältnisse müssen überdurchschnittlich hoch sein, um eine Vollfinanzierung zu bekommen. Um die Finanzierungskosten in Form von Zinsbelastungen trotzdem überschaubar zu halten, empfiehlt sich der intensive Einsatz öffentlicher Fördermittel. Diese haben im Regelfall deutlich günstigere Konditionen als die Darlehen der Hausbank. Insbesondere Familien mit Kindern können in den Genuss öffentlicher Finanzierungsprogramme kommen. Dies ist insbesondere dann ratsam, wenn im Zuge eines Immobilienerwerbs Renovierungsmaßnahmen finanziert werden sollen. Sollten dabei energiesparende Maßnahmen durchgeführt werden, besteht die Möglichkeit zinsgünstige Förderkredite aus dem Finanzierungstopf des Bundes zu bekommen. Die Installation von Systemen zur Gewinnung von regenerativen Energien in Form von beispielsweise Solarenergie wird ebenfalls mit zinsgünstigen Krediten gefördert. Sanierungsmaßnahmen an Denkmalimmobilien können eventuell vom Land gefördert werden. Mit einem Mix aus verschiedenen Förderprogrammen, die in eine Vollfinanzierung eingebunden werden, lässt sich der durchschnittliche Finanzierungszinssatz deutlich reduzieren. Der Anteil, der von der primären Bank noch zu finanzieren wäre, wird dadurch deutlich reduziert. Der hohe Bankzinssatz fällt aber in der Gesamtbetrachtung der Vollfinanzierung nicht so sehr ins Gewicht. Eine weitere Möglichkeit zur Reduzierung der Zinskosten besteht in Form von Zusatzsicherheiten. Die Sicherheiten reduzieren das Kreditausfallrisiko der Bank und ermöglichen daher die Berücksichtigung des geringeren Risikos bei der Kreditbepreisung. Als Sicherheiten kommen dabei beispielsweise Bürgschaften von dritten Personen in Frage oder die Abtretung von Lebensversicherungen, die laufend bespart werden. Dabei geht das Kapital der Lebensversicherung nicht in der Finanzierung unter, sondern bleibt bestehen. Da die Versicherung sowieso angespart worden wäre, kann sie sinnvoll in der Vollfinanzierung eingesetzt werden und kann so dazu beitragen, die Finanzierungskosten zu senken.

Weitere Informationen zur Vollfinanzierung

Aufgrund des oft relativen hohen Blankoanteils bei Vollfinanzierungen steigen die Anforderungen der Bank an die Kreditnehmer, die eine Finanzierung des Eigenheims ohne Einsatz von Eigenmitteln bewerkstelligen möchten. Zunächst muss eine erstklassige Bonität nachgewiesen werden. Die Bonitätsermittlung im Privatkundenbereich erfolgt bei jeder Bank mit unterschiedlichen Systemen und Scorepunkten, aber die wesentlichen Punkte sind gleich. Die größte Gewichtung erhält dabei der Punkt Einkommensüberschuss. Je höher der prozentuale Anteil des Resteinkommens nach Abzug der Lebenshaltungskosten und der Darlehensraten ist, desto besser ist die Bonität. Des Weiteren werden solche Punkte wie der Ausbildungsgrad berücksichtigt. Hier ist die Gewichtung allerdings nicht mehr so hoch. Akademiker schneiden hier häufig besser ab. Des Weiteren sind das Alter und die Dauer der Berufserfahrung ausschlaggebend. In den modernen Ratingsystemen wird die bisherige Kontoführung automatisch mit berücksichtigt. Dabei wirken sich eventuelle Kontoüberziehungen, Mahnungen und Pfändungen sehr negativ aus. Außerdem wird die SCHUFA- Auskunft für die Bonitätsbeurteilung hinzugezogen. Bei Neukunden werden oft Kontoauszüge der letzten drei Monate verlangt, um eventuelle Zahlungsschwierigkeiten auszuschließen.

Personen, die ihren ständigen Wohnsitz außerhalb Deutschlands haben, haben im Regelfall keine Chance eine Vollfinanzierung zu bekommen. Damit werden an das bisherige Verhalten der Kreditnehmer, und zwar nicht nur im Hinblick auf die Zahlungsmoral, enorm hohe Anforderungen gestellt. Falls kein Eigenkapital vorhanden ist, wird von den Banken oft die Frage gestellt, warum bisher keine Ersparnisse angesammelt wurden. Erhält die Bank eine Antwort, die den vernünftigen Umgang des Kunden mit Geld als zweifelhaft erscheinen lässt, wird die Kreditvergabe oft abgelehnt. Die Vergabe von Vollfinanzierungen wird von den Banken oft sehr restriktiv behandelt. Eine entsprechende Vorbereitung vor dem Antrag auf Vollfinanzierung ist daher empfehlenswert.

Detaillierte Informationen zur Vollfinanzierung:
» Baufinanzierung ohne Eigenkapital
» Sicherheiten bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital