Kennzeichnend für endfällige Darlehen ist eine Tilgung des Darlehensbetrages erst am Ende der Laufzeit, d.h. über die Laufzeit hinweg werden nur die Zinsen für das Darlehen gezahlt – der Darlehensbetrag selbst wird erst am Ende zurückgezahlt. Meist werden solche Darlehen im Zusammenspiel mit Bausparverträgen oder Lebensversicherungen angeboten. Hier zahlt der Darlehensnehmer neben den regelmäßigen Zinszahlungen dann die entsprechenden Beiträge für die Anlageform (z.B. Bausparvertrag), welche mit Auszahlung das Darlehen tilgt.

Der Nachteil liegt dabei in der im Vergleich zu herkömmlichen Annuitätendarlehen höheren Zinsgesamtbelastung, da während der Laufzeit keinerlei Tilgungen vorgenommen werden und daher für die gesamte Laufzeit Zinsen für den gesamten Darlehensbetrag anfallen. Endfällige Darlehen dienen daher meist bestimmten Zwecken, z.B. bei der steuerlichen Optimierung für vermietete Wohneinheiten – vornehmlich also ist eine Eignung dieser Darlehensform für Kapitalanleger auszumachen.

Ggf. kann der erzielte Vorteil durch die kombinierte Kapitalanlage (z.B. bei Lebensversicherungen oder Fondssparplänen) dadurch vergrößert werden, wenn diese Kapitalanlage hohe Renditen erwirtschaftet und so die finanzielle Gesamtbelastung durch das Darlehen verringert. Der Abschluss eines endfälligen Darlehens muss daher gut überlegt werden und sollte nur unter Einbringung fachlichen Wissens abgeschlossen werden, da diese Renditechance natürlich auch ein Risiko darstellt, wenn sich die Kapitalanlage nicht wie erwartet entwickelt.

Ein variables Darlehen unterliegt im Gegensatz zum Darlehen mit Zinsbindung den Zinsschwankungen am Markt, da die Verzinsung regelmäßig (meist vierteljährlich) an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. Nach einer Anpassung des Darlehenszinses ändert sich die Annuität, da entsprechend geänderte Zinskosten für den Darlehensnehmer anfallen. Der Vorteil liegt in der viel größeren Flexibilität dieser Darlehensform, sowie in der günstigen Konditionierung.

Da die Zinsen zurzeit historisch günstig sind, bedeutet der Abschluss eines variablen Darlehens eine derzeit extrem günstige Form der Finanzierung. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt in möglichen Zinserhöhungen des zugrunde liegenden Referenzzinssatzes (meist des Euribor) bis zur Tilgung der Darlehenssumme. Existieren nicht genügend freie Kapazitäten, kann dies zu einer Gefährdung der Finanzierung führen – schon deshalb sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld sehr gut prüfen, ob diese Form der Finanzierung für ihn geeignet ist.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem neuen Anpassungstermin in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln oder das variable Darlehen als sog. „Cap-Darlehen“ abzuschließen, also mit der Vereinbarung eines maximalen Zinssatzes, der nicht überschritten werden kann. Variable Darlehen stellen auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko dar – hat beispielsweise eine Bank viele solcher Darlehen vergeben und finden markante Leitzinserhöhungen statt, kann dies zu einer Vielzahl an nicht mehr rückzahlungsfähigen Krediten führen, welche Bank und Volkswirtschaft belasten.

Baufinanzierungsvarianten: (Teil-)variable Darlehen

» Cap-Darlehen
» Flex-Darlehen
» Kombi-Darlehen

(Berlin, 11.04.2011) Neben dem weit verbreiteten Annuitätendarlehen kann eine Immobilienfinanzierung auch mit alternativen Finanzierungsformen abgeschlossen werden. Dazu gehört auch das sog. Kombi-Darlehen. Diese Finanzierungsvariante erlaubt eine besonders hohe Flexibilität bei der Darlehenstilgung: So werden bis max. 50% der ursprünglichen Darlehenssumme als vollständig tilgungsfähiger Darlehensteil mit variabler Verzinsung vereinbart. Der Darlehensnehmer ist also in der Lage, einen sehr großen Teil des Darlehens sehr zügig zu tilgen, sofern dies seine Einkommensverhältnisse zulassen. Zudem besteht durch die variable Verzinsung (Grundlage hierbei ist der 3-Monats-Euribor) eine Chance, von Zinssenkungen bzw. niedrigen Zinssätzen zu profitieren, während der andere Teil des Darlehens als reguläres Annuitätendarlehen mit entsprechend sicherer Planbarkeit läuft.

Risikobegrenzung durch übertragbaren Darlehensanteil

Der variable Darlehensteil kann bei Bedarf (z.B. bei stark ansteigenden Zinsen) sogar in ein fixes Darlehen mit gebundenem Zinssatz umgewandelt werden. Die Chancen von Zinseinsparungen und möglichen kostenfreien Sondertilgungen zu profitieren, stehen so einem begrenzbaren Risiko gegenüber. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Darlehensnehmer den Zinsverlauf am Kapitalmarkt verfolgt, hierbei insbesondere den 3-Monats-Euribor (=EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft). Das Kombi-Darlehen bietet sich also insbesondere für informierte Darlehensnehmer an, die eine möglichst hohe Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten suchen. Dies kann viele Gründe haben, insbesondere wenn in der nahen Zukunft mit höheren Geldeingängen gerechnet werden kann – wie z.B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung, eine Sonderzahlung oder eine Erbschaft.

Vorteile und Risiken eines Kombi-Darlehens

Das Kombi-Darlehen offeriert dem Darlehensnehmer also neben der bereits angesprochenen hohen Tilgungsflexibilität eine Chance, von Zinssenkungen und einem generell günstig konditionierten Darlehensteil zu profitieren, der bei Bedarf in einen fix konditionierten Teil umgewandelt werden kann. Hinzu kommt hierbei, dass der variable Darlehensteil in der Regel nicht zur für die Beleihungsgrenze maßgeblichen Darlehenssumme hinzugerechnet wird. Das Risiko besteht damit hauptsächlich in einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Treten Zinserhöhungen auf, steht der Darlehensnehmer nach jedem Zinsschritt vor der Entscheidung, den variablen Teil weiterlaufen zu lassen oder doch zu einem fixen Teil umzuwandeln. Insoweit spricht man von einem nicht kalkulierbaren Risiko, welches sich der Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss verdeutlichen sollte. Ein Vergleich mit den Konditionen eines analogen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung vor Finanzierungsabschluss kann dazu beitragen, einen „Schlachtplan“ zu entwerfen, der genau vorgibt, ab welchem Zinsschritt lieber sofort umgewandelt werden sollte (Verlustbegrenzung). Die Umwandlung des variablen Darlehensteils kann je nach Zinsentwicklung nämlich ein teurer Spaß werden: Die Aufschläge für ein dann quasi neu abzuschließendes Darlehen mit fixem Zins richten sich nach den dann aktuellen Marktgegebenheiten und müssen auch unter der Prämisse eines erhöhten Beleihungsauslaufes gesehen werden. Je nach Eigenkapitalanteil und Einkommensverhältnissen sollte also im Vorfeld eine sehr detaillierte Planung erfolgen. Ggf. bieten sich auch noch andere Finanzierungsformen an, wie beispielsweise das Flex-Darlehen oder das Cap-Darlehen. Diese Darlehensformen sind ebenfalls variabel verzinslich und daher mit entsprechenden günstigen Konditionen und verschiedenen Risikoprofilen ausgestattet.

Fazit

Kombi-Darlehen können insbesondere für eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen gewünschten Tilgungsflexibilität eine günstige Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Ein gewisses Risiko besteht durch unerwartete Zinsveränderungen am Kapitalmarkt, weshalb sich der Darlehensnehmer vorab sehr genau über die Möglichkeiten zur Risikobegrenzung informieren sollte. Neben den – im Vergleich zum Annuitätendarlehen – sehr hohen kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten besteht durch die Teilvariabilität in der Regel eine insgesamt günstigere Konditionierung als bei einem reinen Annuitätendarlehen. Dies geht allerdings mit einer insgesamt weniger hohen Kalkulationssicherheit einher. Kombi-Darlehen sind immer dann sinnvoll, wenn aufgrund der Einkommens- bzw. Vermögenssituation mit höheren Sondertilgungen gerechnet werden kann, weil besonders höhere außerplanmäßige Tilgungen bei herkömmlichen Annuitätendarlehen nicht kostenfrei sind. Weitere Informationen hierzu können im Internet auf www.immokredit24.com im Internet recherchiert werden.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen
» Weitere Formen der Baufinanzierung

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Seit November 2008 können Immobilienerwerber nach Abschaffung der Eigenheimzulage wieder von einer staatlichen Förderung profitieren, denn seitdem können Selbstnutzer sog. Wohn-Riester-Darlehen beantragen. Je nach Kreditinstitut (z.B. Banken, Sparkassen oder auch Bausparkassen) werden hier unterschiedliche, entsprechend zertifizierte Produkte angeboten. Die staatlichen Zulagen und Steuervorteile bei Erfüllung der Voraussetzungen (z.B. Eigenverwendung, Tilgung bis spätestens zum 68. Lebensjahr) sind dabei identisch mit denen aus herkömmlichen Riester-Sparverträgen. Die Höhe der Förderung ist also auch abhängig von der Zulagenberechtigung, der Kinderzahl und dem Alter.

Darüber hinaus müssen Verheiratete zwei getrennte Verträge abschließen, wenn beide förderberechtigt sind. Das Problem: Die entsprechenden Darlehensverträge werden meist teurer (mit schlechteren Sollzinskonditionen) angeboten als vergleichbare Darlehen ohne Förderung. Bei den üblicherweise relativ langen Laufzeiten rentieren sich Wohn-Riester-Darlehen also nur, wenn der Zinsunterschied zu herkömmlichen Darlehen (z.B. dem Annuitätendarlehen) nur gering ist, da sonst die Förderung durch den Zinsunterschied wieder aufgezehrt wird.

In diesem Zusammenhang günstig erwiesen haben sich einige Bauspar-Kombiverträge, die aus tilgungsfreiem Darlehen plus Bausparvertrag bestehen. Hier sollte allerdings genügend Eigenkapital vorhanden sein, da während der Ansparphase Sparbeitrag und Zinskosten aufgebracht werden müssen. Wichtig ist also, dass der Darlehensinteressent sehr genau hinschaut und nachrechnet, wie hoch der letztliche Vorteil mit einem Wohn-Riester-Darlehen wirklich ist. Anderenfalls lohnen sich eher die Aufnahme eines nicht geförderten Darlehens und der zusätzliche Abschluss eines Riester-Sparvertrages.

(München, 27. März 2012) Wenn die Tage wieder langsam länger werden und sich die Sonne immer stärker zeigt, machen sich viele Haus- und Wohnungsbesitzer an den alljährlichen Frühjahrsputz. Dabei sollte sich aber das Großreinemachen nicht nur auf Fensterputzen oder Kleiderschrank ausmisten beziehen, sondern idealerweise auch einen Unterlagen-Check der laufenden Baufinanzierung enthalten. “Durch einen regelmäßigen, prüfenden Blick auf die bestehenden Finanzierungskonditionen lässt sich die Anschlussfinanzierung gezielt und ohne Zeitdruck angehen und so eine deutliche Ersparnis erzielen”, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Die wichtigsten drei Check-Fragen hat Interhyp zusammengestellt.

Check-Frage 1: Wann endet die Sollzinsbindung meines Darlehens?

Bei Ende der Sollzinsbindung ist meist eine Restschuld übrig, für die wieder ein neuer Kredit abgeschlossen werden muss. “Vielen Eigenheimbesitzern ist aber nicht bewusst, dass sie bereits die Zeit vor Ablauf der Zinsbindung nutzen sollten, um in Ruhe verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen – schließlich haben sie dann auch die Möglichkeit die Bank problemlos zu wechseln”, erklärt Michiel Goris. Besonders bei Anschlussfinanzierungen, die bereits in den nächsten sechs bis zwölf Monaten anstehen, sollte die Verlängerung vorgezogen werden, da diese in der Regel zu den heutigen Niedrigzinsen abgeschlossen werden können. Das Einsparpotential ist erheblich: In den Jahren 2002/2003 lagen die Effektiv-Konditionen für 10-jährige Baufinanzierungen oftmals über fünf Prozent, heute ist eine 150.000 Euro-Finanzierung bereits ab drei Prozent erhältlich. Von dem aktuellen Niedrigzinsniveau können aber auch Darlehensnehmer profitieren, deren Sollzinsbindung erst innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Gegen Zahlung eines Zinsaufschlags kann mittels Forward-Darlehen der jetzige Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus gesichert werden.

Check-Frage 2: Wie hoch ist meine Tilgungsrate inzwischen?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung begonnen hat, sollte bei seiner Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Goris. Da der Tilgungsanteil bei einem klassischen Annuitätendarlehen monatlich ansteigt, hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent vor zehn Jahren automatisch auf rund zwei Prozent erhöht. “Wir raten Anschlussfinanzierern mindestens die Höhe ihrer bisherigen Monatsrate beizubehalten. Durch die Zinsersparnis können sie direkt in eine erhöhte Tilgung investieren – und damit deutlich schneller schuldenfrei sein”, so Goris.

Check-Frage 3: Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 100.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,0 Prozent, wird das Darlehen aktuell noch 31 Jahre und 1 Monat laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 100 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits knapp 9 Jahre früher, also in 22 Jahren und 2 Monaten, schuldenfrei sein.

» Interhyp Anschlussfinanzierung

Das Kombidarlehen vereint das klassische Annuitätendarlehen mit festgeschriebenem Zinssatz und ein variables Darlehen mit flexibel gestalteten Zinsrahmen. Vor Darlehensaufnahme wird zu diesem Zweck die benötigte Darlehenssumme in zwei Teile gesplittet: Ein (längerfristiger) Darlehensteil mit festgeschriebenem Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit (= annuitätischer Teil) und ein (kurzfristiger) Darlehensteil mit variablem Zinssatz (wird in regelmäßigem Turnus an die Marktgegebenheiten angepasst). Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt in der Möglichkeit, durch die günstigeren Konditionen des variablen Teiles Zinskosten zu sparen und langfristig trotzdem eine hohe Planungssicherheit zu gewährleisten.

Steigen die variablen Zinsen, kann das variable Teildarlehen durch Sondertilgungen zurückgeführt werden, um erhöhten Zinsbelastungen zu entgehen. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss eines Kombidarlehens zu prüfen, ob im ungünstigsten Fall (= bei stark anziehenden Marktzinsen) den variablen Teil schnell tilgen zu können, um zu hohen Zinsbelastungen zu entgehen. Ratsam ist die Aufteilung der Darlehensteile zu ca. 2/3 als langfristiges Annuitätendarlehen mit festem Zins und ca. 1/3 als variabler Darlehensteil – dies kann natürlich je nach persönlicher Einkommens- und Vermögenslage modifiziert werden. Nicht ratsam ist der Abschluss eines Kombidarlehens für Darlehensnehmer, die ausschließlich die notwendigen Raten für eine Immobilienfinanzierung mit fixiertem Zins aufbringen können, da im Falle von Zinssteigerungen dann die Zusatzbelastung aus dem variablen Darlehensteil zu Rückzahlungsproblemen führen würde.

Ein variables Darlehen unterliegt im Gegensatz zum Darlehen mit Zinsbindung den Zinsschwankungen am Markt, da die Verzinsung regelmäßig (meist vierteljährlich) an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. Nach einer Anpassung des Darlehenszinses ändert sich die Annuität, da entsprechend geänderte Zinskosten für den Darlehensnehmer anfallen. Der Vorteil liegt in der viel größeren Flexibilität dieser Darlehensform, sowie in der günstigen Konditionierung.

Da die Zinsen zurzeit historisch günstig sind, bedeutet der Abschluss eines variablen Darlehens eine derzeit extrem günstige Form der Finanzierung. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt in möglichen Zinserhöhungen des zugrunde liegenden Referenzzinssatzes (meist des Euribor) bis zur Tilgung der Darlehenssumme. Existieren nicht genügend freie Kapazitäten, kann dies zu einer Gefährdung der Finanzierung führen – schon deshalb sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld sehr gut prüfen, ob diese Form der Finanzierung für ihn geeignet ist.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem neuen Anpassungstermin in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln oder das variable Darlehen als sog. „Cap-Darlehen“ abzuschließen, also mit der Vereinbarung eines maximalen Zinssatzes, der nicht überschritten werden kann. Variable Darlehen stellen auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko dar – hat beispielsweise eine Bank viele solcher Darlehen vergeben und finden markante Leitzinserhöhungen statt, kann dies zu einer Vielzahl an nicht mehr rückzahlungsfähigen Krediten führen, welche Bank und Volkswirtschaft belasten.

Zur Absicherung gegen Kreditausfälle zählen für Kreditinstitute in jedem Fall ein Abruf der SCHUFA-Daten sowie Einblicke in die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers (z.B. über die Gehaltsabrechnung). Darüber hinaus verlangen einige Anbieter auch immer wieder den Abschluss einer RSV (Restschuldversicherung) vom Darlehensnehmer. Im Zuge der aktuell allgemein strenger werdenden Prüfungen für Kreditgewährungen kann unter Umständen mit einer Zunahme derartiger Zusatzproduktverpflichtungen gerechnet werden. Eine RSV deckt dabei Zahlungsausfälle z.B. durch den Verlust des Arbeitsplatzes ab. Allerdings sind diese Versicherungen nicht nur an gewisse Voraussetzungen gebunden und zahlen auch nur eine bestimmte Zeit lang, sondern sie sind in erster Linie teuer für den Kreditnehmer.

Gerade kleinere und mittlere Darlehen werden dadurch überproportional verteuert, obwohl die Rückzahlungssummen vergleichsweise niedrig sind. In jedem Fall sollte sich der Kreditinteressent nach alternativen Angeboten umschauen, die ggf. ohne den Abschluss einer RSV auskommen. Wird dennoch eine RSV abgeschlossen, sollten die Konditionen sehr genau studiert werden. So gibt es durchaus Fälle, wo der Kreditnehmer zwar die versicherte Person ist, nicht aber Versicherungsnehmer. So kann die RSV vom Kreditnehmer nicht gekündigt werden. Ebenfalls stark unterschiedlich sind die Aufschläge, die für eine solche Versicherung gezahlt werden müssen. Als bessere Methode zur Absicherung solcher Risiken haben sich zudem Berufsunfähigkeitsversicherungen bzw. Lebensversicherungen bewährt.

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer wünschen sich für ihre Finanzierung eine möglichst hohe Planungssicherheit. Herkömmliche Annuitätendarlehen werden meist mit Zinsbindungen von 5 bis zu 15 Jahren (vereinzelt auch bis zu 25 Jahren) angeboten – dabei verbleibt jedoch bei der Mehrheit der Immobilienfinanzierungen ein Restdarlehen, was dann anschlussfinanziert werden muss. Wie die Konditionen für eine solche Anschlussfinanzierung aussehen, weiß zum Zeitpunkt der anfänglichen Darlehensplanung niemand.

Eine Alternative für absolute Planungssicherheit bieten Konstantdarlehen: Hier ist von Anfang bis Ende der gesamten Finanzierung klar, welche Darlehenskosten auf den Darlehensnehmer zukommen. Kennzeichnend für Konstantdarlehen sind die konstant gleichen Ratenzahlungen bis zur Darlehenstilgung. Dies wird möglich durch eine Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag. Der Darlehensnehmer zahlt immer gleiche Raten für den Zinsaufwand und als Sparbeitrag für den Bausparvertrag – am Ende dient das angesparte Guthaben als Darlehenstilgung. Ggf. sind hier sogar staatliche Förderungen einkalkulierbar.

Die Nachteile dieser Darlehensform liegen insbesondere in den vergleichsweise größeren Zinsbelastungen, da in der Ansparphase keine laufenden Tilgungen erfolgen und der Guthabenzins für den Bausparvertrag sehr gering ist. Sondertilgungen sind erst nach Zuteilung des Bausparvertrages möglich. In der Regel können Konstantdarlehen von 30.000 Euro bis ca. 200.000 Euro Darlehenssumme aufgenommen werden, ein Zinsrisiko besteht nicht. Allerdings sollten die angebotenen Konditionen der Bausparkassen gut verglichen werden: Es existieren große Unterschiede z.B. bei den Abschlussgebühren und den Soll- und Guthabenzinssätzen.

Die am meisten beantragte Darlehensform bei Immobilienkäufen ist nach wie vor das Annuitätendarlehen. Gerade aktuell hat diese Form der Finanzierung viele Vorzüge: Niedrige Zinsen, relativ lange Zinsbindungsfristen und damit eine hohe Planungssicherheit, gleichbleibende monatliche Raten und meist flexibel verhandelbare Sondertilgungsmöglichkeiten ohne zusätzliche Gebühren. Als Sicherheit fungiert dabei die Immobilie selbst, da im Grundbuch eine erstrangige Hypothekenschuld zu Gunsten der Bank eingetragen wird. Einmal initiiert, läuft die Rückzahlung quasi von selbst, der Darlehensnehmer muss sich erst wieder um das Darlehen kümmern, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist bevorsteht und ggf. eine Anschlussfinanzierung auf den Weg gebracht werden muss.

Die immer gleich hohen Raten setzen sich dabei aus jeweils dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Der anfängliche Tilgungssatz wird dabei vertraglich vereinbart und kann im günstigsten Falle bei Bedarf angepasst werden. Durch die regelmäßigen Tilgungsraten reduziert sich nach jeder Ratenzahlung der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteiles. Doch auch angesichts der aktuellen (niedrigen) Zinssituation sollte die Vertragsunterzeichnung nicht überstürzt werden, da – je nach persönlicher Einkommens- und Vermögenssituation – auch ausreichend Eigenkapital mit eingebracht werden sollte. Die Rückzahlungssicherheit sollte an erster Stelle stehen, um nicht das gesamte Projekt und die eigene finanzielle Situation zu gefährden. Hilfe zum Hauskauf und der Finanzierung kann der Interessent kostenlos bei unabhängigen Baufinanzierern erhalten.