Die meisten Baufinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossenen werden, beinhalten eine längere Zinsbindung. Dies ist unter anderem auf die historische Entwicklung der Darlehensvergabe im Bereich der Baufinanzierung zurückzuführen. In USA beispielsweise sind die meisten Immobilienfinanzierungen vollständig variabel. Dies bedeutet, dass die Verzinsung des Darlehens sich meistens an einem variablen Referenzzins orientiert. Derzeit entscheiden sich einige Kreditnehmer hierzulande ebenso für eine solche Art der Baufinanzierung.

Der entscheidende Vorteil dieser Darlehensart liegt darin, dass der Kreditnehmer von fallenden oder von niedrig bleibenden Zinsen stark profitieren kann. Die Verzinsung solcher Darlehen ist an den Referenzzins gekoppelt. Als Referenzzins gilt meistens der 3-Monats-Euribor. Dies ist der Zinssatz, zu dem sich die europäischen Banken kurzfristig Geld ausleihen. Die Kondition für solche Baufinanzierungsdarlehen wird alle drei Monate angepasst. Eventuell wird auf den 3-Monats-Euribor noch ein Aufschlag vereinbart. Diese Finanzierungsform ist sehr verlockend, da im Regelfall der 3-Monats-Euribor deutlich unter dem Zinssatz für beispielsweise eine 10-jährige Zinsfestschreibung liegt. Das Risiko darf allerdings nicht verschwiegen werden. Bei stark steigenden Zinsen am Geldmarkt ist der 3-Monats-Euribor ebenfalls vom Zinsanstieg betroffen- und damit auch direkt das Baufinanzierungsdarlehen.

Bei starken Zinsanstiegen kann dies die gesamte Kalkulation verwerfen und massive Zahlungsschwierigkeiten verursachen. Um sich dagegen zu schützen besteht die Möglichkeit eine Zinsschranke zu vereinbaren. Es wird ein Cap (maximale Verzinsung) vereinbart, die nicht überschritten werden darf. Sollte beispielsweise bei einem vereinbarten Cap von 3,75% der Referenzzins auf 4,50% steigen, zahlt der Kreditnehmer trotzdem nur 3,75%. Damit ist das Zinsänderungsrisiko deutlich eingeschränkt. Das Zinsänderungsrisiko besteht in dieser Konstellation nur bei steigenden Zinsen. Bei fallenden Zinsen profitiert der Kreditnehmer von einer niedrigen Zinsbelastung. Die Ersparnis bei den Zinsen kann beispielsweise zur Tilgung voll eingesetzt werden. Die Zinsabsicherung (Cap siehe Cap-Darlehen) wird von den Banken selbstverständlich bepreist. Je größer der Abstand zwischen dem Cap und dem Referenzzinssatz zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses ist, desto geringer ist die zu zahlende Cap-Prämie. Der Abschluss solcher Immobilienfinanzierungen ist daher in Zeiten von besonders niedrigen Zinsen zu empfehlen.

Das Cap-Darlehen ist die ideale Finanzierungvariante für Personen, denen Flexibilität wichtig ist. Diejenigen, die z. B. in kürze eine größere Geldsumme erwarten, können den Kredit jederzeit schnell ablösen oder Personen, die mit einem erheblichen Zinsrutsch rechnen, den sie gerne ausnutzen würden. Ein Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen, dessen Zinsobergrenze (Cap) bei Vertragsabschluss festgelegt wird, wodurch sich das Risiko beschränkt. Der Unterschied zu einem klassischen Hypothekendarlehen mit Zinsbindung liegt wie schon gesagt zum einen im variablen Zinssatz und zum anderen in der Zinsfestschreibung. Bei einem normalen Darlehen wird die Zinsbindung für eine lange Laufzeit von 10 oder 20 Jahren festgeschrieben, wobei der Zinssatz eines Cap-Darlehens alle 6 Monate erneut an das Zinsniveau angepasst wird. Die Zinsanpassung orientiert sich am sog. EURIBOR (EURo InterBank Offered Rate). Dieser wird täglich in allen Wirtschaftsteilen der Tageszeiten veröffentlicht. Natürlich hat auch diese Art der Baufinanzierung ihre Vor- und Nachteile, daher muss man genau prüfen, ob dies die richtige Finanzierungsvariante für das Vorhaben ist. Ein großer Nachteil ist z. B. die Cap-Gebühr (Bearbeitungsgebühr), die durch die Bank erhoben wird, durch diese Gebühr erhöht sich der gesamte Finanzierungsbedarf, was bei schneller Tilgung die Gesamtfinanzierung verteuern kann. Ein großer Vorteil ist das geringe Risiko bei Zinserhöhungen, da man maximal die Zinsobergrenze trägt oder die Möglichkeit hat, dass Darlehen jederzeit in ein langfristiges Darlehen mit einer zu der Zeit sehr geringen Zinsfestschreibung umwandeln kann.

Weitere Informationen zum Cap-Darlehen:

>> Cap-Darlehen – Grundlagen und Beispiel
>> Cap-Darlehen – Vorteiel und Nachteile