Ein variables Darlehen unterliegt im Gegensatz zum Darlehen mit Zinsbindung den Zinsschwankungen am Markt, da die Verzinsung regelmäßig (meist vierteljährlich) an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. Nach einer Anpassung des Darlehenszinses ändert sich die Annuität, da entsprechend geänderte Zinskosten für den Darlehensnehmer anfallen. Der Vorteil liegt in der viel größeren Flexibilität dieser Darlehensform, sowie in der günstigen Konditionierung.

Da die Zinsen zurzeit historisch günstig sind, bedeutet der Abschluss eines variablen Darlehens eine derzeit extrem günstige Form der Finanzierung. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt in möglichen Zinserhöhungen des zugrunde liegenden Referenzzinssatzes (meist des Euribor) bis zur Tilgung der Darlehenssumme. Existieren nicht genügend freie Kapazitäten, kann dies zu einer Gefährdung der Finanzierung führen – schon deshalb sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld sehr gut prüfen, ob diese Form der Finanzierung für ihn geeignet ist.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem neuen Anpassungstermin in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln oder das variable Darlehen als sog. „Cap-Darlehen“ abzuschließen, also mit der Vereinbarung eines maximalen Zinssatzes, der nicht überschritten werden kann. Variable Darlehen stellen auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko dar – hat beispielsweise eine Bank viele solcher Darlehen vergeben und finden markante Leitzinserhöhungen statt, kann dies zu einer Vielzahl an nicht mehr rückzahlungsfähigen Krediten führen, welche Bank und Volkswirtschaft belasten.

Baufinanzierungsvarianten: (Teil-)variable Darlehen

» Cap-Darlehen
» Flex-Darlehen
» Kombi-Darlehen

(Berlin, 11.04.2011) Neben dem weit verbreiteten Annuitätendarlehen kann eine Immobilienfinanzierung auch mit alternativen Finanzierungsformen abgeschlossen werden. Dazu gehört auch das sog. Kombi-Darlehen. Diese Finanzierungsvariante erlaubt eine besonders hohe Flexibilität bei der Darlehenstilgung: So werden bis max. 50% der ursprünglichen Darlehenssumme als vollständig tilgungsfähiger Darlehensteil mit variabler Verzinsung vereinbart. Der Darlehensnehmer ist also in der Lage, einen sehr großen Teil des Darlehens sehr zügig zu tilgen, sofern dies seine Einkommensverhältnisse zulassen. Zudem besteht durch die variable Verzinsung (Grundlage hierbei ist der 3-Monats-Euribor) eine Chance, von Zinssenkungen bzw. niedrigen Zinssätzen zu profitieren, während der andere Teil des Darlehens als reguläres Annuitätendarlehen mit entsprechend sicherer Planbarkeit läuft.

Risikobegrenzung durch übertragbaren Darlehensanteil

Der variable Darlehensteil kann bei Bedarf (z.B. bei stark ansteigenden Zinsen) sogar in ein fixes Darlehen mit gebundenem Zinssatz umgewandelt werden. Die Chancen von Zinseinsparungen und möglichen kostenfreien Sondertilgungen zu profitieren, stehen so einem begrenzbaren Risiko gegenüber. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Darlehensnehmer den Zinsverlauf am Kapitalmarkt verfolgt, hierbei insbesondere den 3-Monats-Euribor (=EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft). Das Kombi-Darlehen bietet sich also insbesondere für informierte Darlehensnehmer an, die eine möglichst hohe Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten suchen. Dies kann viele Gründe haben, insbesondere wenn in der nahen Zukunft mit höheren Geldeingängen gerechnet werden kann – wie z.B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung, eine Sonderzahlung oder eine Erbschaft.

Vorteile und Risiken eines Kombi-Darlehens

Das Kombi-Darlehen offeriert dem Darlehensnehmer also neben der bereits angesprochenen hohen Tilgungsflexibilität eine Chance, von Zinssenkungen und einem generell günstig konditionierten Darlehensteil zu profitieren, der bei Bedarf in einen fix konditionierten Teil umgewandelt werden kann. Hinzu kommt hierbei, dass der variable Darlehensteil in der Regel nicht zur für die Beleihungsgrenze maßgeblichen Darlehenssumme hinzugerechnet wird. Das Risiko besteht damit hauptsächlich in einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Treten Zinserhöhungen auf, steht der Darlehensnehmer nach jedem Zinsschritt vor der Entscheidung, den variablen Teil weiterlaufen zu lassen oder doch zu einem fixen Teil umzuwandeln. Insoweit spricht man von einem nicht kalkulierbaren Risiko, welches sich der Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss verdeutlichen sollte. Ein Vergleich mit den Konditionen eines analogen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung vor Finanzierungsabschluss kann dazu beitragen, einen „Schlachtplan“ zu entwerfen, der genau vorgibt, ab welchem Zinsschritt lieber sofort umgewandelt werden sollte (Verlustbegrenzung). Die Umwandlung des variablen Darlehensteils kann je nach Zinsentwicklung nämlich ein teurer Spaß werden: Die Aufschläge für ein dann quasi neu abzuschließendes Darlehen mit fixem Zins richten sich nach den dann aktuellen Marktgegebenheiten und müssen auch unter der Prämisse eines erhöhten Beleihungsauslaufes gesehen werden. Je nach Eigenkapitalanteil und Einkommensverhältnissen sollte also im Vorfeld eine sehr detaillierte Planung erfolgen. Ggf. bieten sich auch noch andere Finanzierungsformen an, wie beispielsweise das Flex-Darlehen oder das Cap-Darlehen. Diese Darlehensformen sind ebenfalls variabel verzinslich und daher mit entsprechenden günstigen Konditionen und verschiedenen Risikoprofilen ausgestattet.

Fazit

Kombi-Darlehen können insbesondere für eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen gewünschten Tilgungsflexibilität eine günstige Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Ein gewisses Risiko besteht durch unerwartete Zinsveränderungen am Kapitalmarkt, weshalb sich der Darlehensnehmer vorab sehr genau über die Möglichkeiten zur Risikobegrenzung informieren sollte. Neben den – im Vergleich zum Annuitätendarlehen – sehr hohen kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten besteht durch die Teilvariabilität in der Regel eine insgesamt günstigere Konditionierung als bei einem reinen Annuitätendarlehen. Dies geht allerdings mit einer insgesamt weniger hohen Kalkulationssicherheit einher. Kombi-Darlehen sind immer dann sinnvoll, wenn aufgrund der Einkommens- bzw. Vermögenssituation mit höheren Sondertilgungen gerechnet werden kann, weil besonders höhere außerplanmäßige Tilgungen bei herkömmlichen Annuitätendarlehen nicht kostenfrei sind. Weitere Informationen hierzu können im Internet auf www.immokredit24.com im Internet recherchiert werden.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen
» Weitere Formen der Baufinanzierung

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Ein variables Darlehen unterliegt im Gegensatz zum Darlehen mit Zinsbindung den Zinsschwankungen am Markt, da die Verzinsung regelmäßig (meist vierteljährlich) an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. Nach einer Anpassung des Darlehenszinses ändert sich die Annuität, da entsprechend geänderte Zinskosten für den Darlehensnehmer anfallen. Der Vorteil liegt in der viel größeren Flexibilität dieser Darlehensform, sowie in der günstigen Konditionierung.

Da die Zinsen zurzeit historisch günstig sind, bedeutet der Abschluss eines variablen Darlehens eine derzeit extrem günstige Form der Finanzierung. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt in möglichen Zinserhöhungen des zugrunde liegenden Referenzzinssatzes (meist des Euribor) bis zur Tilgung der Darlehenssumme. Existieren nicht genügend freie Kapazitäten, kann dies zu einer Gefährdung der Finanzierung führen – schon deshalb sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld sehr gut prüfen, ob diese Form der Finanzierung für ihn geeignet ist.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem neuen Anpassungstermin in ein Darlehen mit Zinsbindung umzuwandeln oder das variable Darlehen als sog. „Cap-Darlehen“ abzuschließen, also mit der Vereinbarung eines maximalen Zinssatzes, der nicht überschritten werden kann. Variable Darlehen stellen auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko dar – hat beispielsweise eine Bank viele solcher Darlehen vergeben und finden markante Leitzinserhöhungen statt, kann dies zu einer Vielzahl an nicht mehr rückzahlungsfähigen Krediten führen, welche Bank und Volkswirtschaft belasten.

Das Cap-Darlehen ist gerade aktuell eine überlegenswerte Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen. Ein Cap-Darlehen ist grundsätzlich ein variables Darlehen, wobei der Sollzins in regelmäßigen Abständen (in der Regel alle 3 Monate) den Marktgegebenheiten angepasst wird. Zusätzlich wird eine Zinsobergrenze vereinbart, die im Falle von größeren Zinsanhebungen nicht überschritten werden kann. So kann der Darlehensnehmer sicher sein, nicht über eine maximale Belastungsgrenze hinauszuschießen.

Cap-Darlehen lohnen sich insbesondere dann, wenn in Phasen eines konstanten oder sich nur leicht veränderlichen Marktzinsumfeldes vergleichbare Annuitätendarlehen durch eine lange Zinsbindungsphase im Zinsvergleich teurer sind. Variabel gestaltete Darlehen sind zunächst immer günstiger, da für sie kein Aufschlag für die Zinssicherheit einer langjährigen Zinsbindung fällig wird. Bewegt der Zins sich stark nach oben, ist das Risiko durch das vereinbarte Cap begrenzt. Nur bei Bewegung der Marktzinsen nach unten ist das variable Darlehen ohne Cap noch günstiger. Zurzeit befinden wir uns mehr oder weniger in einer Zinstiefphase, weshalb Darlehen mit variablem Zins äußerst günstig zu haben sind.

Da in naher Zukunft nicht unbedingt mit moderat steigenden Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich der Abschluss eines Cap-Darlehens im Vergleich zum Annuitätendarlehen mit langjähriger Zinsbindungsfrist besonders. Der Darlehensnehmer profitiert vom günstigen Zins eines variablen Darlehens mit durch den Cap begrenztem Risiko nach oben – allerdings bieten nicht alle Banken Cap-Darlehen an, weshalb eine breit angelegte Suche gestartet werden sollte.

(Berlin, 25.03.2011) Eine Variante des bekannten Annuitätendarlehens mit gleichzeitig höherer Sondertilgungsmöglichkeit zu günstigen Konditionen ist das immer beliebter werdende Kombi-Darlehen. Hierbei können bis zu maximal 50% der Darlehenssumme als spezieller Sondertilgungsanteil vereinbart werden, der monatlich ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Für diesen Teil des Darlehens orientiert sich der Sollzinssatz am 3-Monats-Euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft), während der Rest des Darlehens (mind. 50% der Darlehenssumme) als herkömmliches Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung (mind. 5 Jahre) läuft. Da der Euribor eine variable Größe ist, besteht so die Möglichkeit von Zinssenkungen zu profitieren. Eine Anpassung des Zinssatzes erfolgt alle 3 Monate. Der Kreditnehmer ist dabei jederzeit in der Lage (z.B. bei steigenden Zinsen), den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln.

Für wen empfiehlt sich ein Kombi-Darlehen?

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungsmodalitäten muss der Kreditnehmer beim herkömmlichen Annuitätendarlehen im Regelfall mit einer Verschlechterung der Konditionen rechnen. Ist aber gerade die flexible Ausgestaltung mittels weitreichender Sondertilgungsmöglichkeiten für den Immobilienerwerber wichtig (z.B. aufgrund einer zu erwartenden Erbschaft, Versicherungsleistung o.ä.), so stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar. Dort würden diese Möglichkeiten meist nämlich zusätzlich eingepreist. Ferner bietet die Teilflexibilisierung des Zinssatzes die Möglichkeit an Zinssenkungen zu partizipieren. Im gegenteiligen Falle kann der „Flex-Teil“ jederzeit zu einem regulären langfristig gebundenen Darlehen zu den aktuellen Konditionen umgewandelt werden.

Welche Vor- und Nachteile birgt ein Kombi-Darlehen und welche Alternativen gibt es?

Neben der schon angesprochenen höheren Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten wird der Anteil des „flexiblen“ Darlehensteils oftmals nicht in die Gesamtbeleihung eingerechnet. Dies bedeutet oftmals günstigere Konditionen für den fixen Darlehensteil. Die kurze Zinsbindung (3 Monate) des flexiblen Teiles kann jedoch Vor- und Nachteil zugleich sein: Bei Zinssenkungen verringert sich die Belastung des Darlehensnehmers, bei Erhöhungen steht er vor der Entscheidung, eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf zu nehmen oder doch wieder auf diese zu verzichten und eine neue langfristige Bindung einzugehen (die dann meist mit konditionellen Nachteilen verbunden ist). Die Planungssicherheit wird damit durch mögliche Zinsschwankungen reduziert. Daher sollten die Möglichkeiten des regulären Annuitätendarlehens vorab eingehend geprüft werden: Oft können auch Sondertilgungsmöglichkeiten in „herkömmlichen“ Annuitätendarlehen bis zu gewissen Grenzen ohne Konditionsverschlechterung vereinbart werden. Dagegen steht wiederum die einfache Kündbarkeit von flexiblen Darlehensteilen ohne weitere Kosten. Wird hingegen ein Annuitätendarlehen mit langfristiger Zinsbindung gekündigt, berechnet die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen.

Weitere Darlehensformen mit flexiblen Anteilen können sein:
- Das Cap-Darlehen, welches ein variables Darlehen mit vereinbarter Zinsobergrenze darstellt. Hierfür wird jedoch in der Regel ein Zinsaufschlag berechnet.
- Das Flex-Darlehen, welches den kompletten Darlehensbetrag als variables Darlehen (Orientierung am 3-Monats-EURIBOR) zur Verfügung stellt. Ein Wandlungsrecht in ein Darlehen mit langfristiger Sollzinsbindung ist gegeben. Grundsätzlich ist dieses Darlehen nur geeignet, wenn mit fallenden Zinsen gerechnet wird.

Fazit

Kombi-Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn der Kreditnehmer berechtigte Gründe für ein teilflexibles Darlehen hat. Wird in naher Zukunft eine größere Summe erwartet, ist eine entsprechende Sondertilgungsvereinbarung für ein langfristig gebundenes Darlehen meist nur mit Aufschlägen möglich. Die für den flexiblen Teil anfallenden Zinsen können allerdings bei ungünstiger Marktentwicklung auch später zu einer Gesamtverteuerung führen. Ferner wird die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht: Soll nämlich später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umgewandelt werden, wird dies bei anderen Banken zu sehr deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen besteht.

Weitere Informationen
» Kombi-Darlehen – hohe Flexibilität bei moderater Zinsbelastung
» Baufinanzierungen – individuelle Finanzierungsformen

Die meisten Baufinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossenen werden, beinhalten eine längere Zinsbindung. Dies ist unter anderem auf die historische Entwicklung der Darlehensvergabe im Bereich der Baufinanzierung zurückzuführen. In USA beispielsweise sind die meisten Immobilienfinanzierungen vollständig variabel. Dies bedeutet, dass die Verzinsung des Darlehens sich meistens an einem variablen Referenzzins orientiert. Derzeit entscheiden sich einige Kreditnehmer hierzulande ebenso für eine solche Art der Baufinanzierung.

Der entscheidende Vorteil dieser Darlehensart liegt darin, dass der Kreditnehmer von fallenden oder von niedrig bleibenden Zinsen stark profitieren kann. Die Verzinsung solcher Darlehen ist an den Referenzzins gekoppelt. Als Referenzzins gilt meistens der 3-Monats-Euribor. Dies ist der Zinssatz, zu dem sich die europäischen Banken kurzfristig Geld ausleihen. Die Kondition für solche Baufinanzierungsdarlehen wird alle drei Monate angepasst. Eventuell wird auf den 3-Monats-Euribor noch ein Aufschlag vereinbart. Diese Finanzierungsform ist sehr verlockend, da im Regelfall der 3-Monats-Euribor deutlich unter dem Zinssatz für beispielsweise eine 10-jährige Zinsfestschreibung liegt. Das Risiko darf allerdings nicht verschwiegen werden. Bei stark steigenden Zinsen am Geldmarkt ist der 3-Monats-Euribor ebenfalls vom Zinsanstieg betroffen- und damit auch direkt das Baufinanzierungsdarlehen.

Bei starken Zinsanstiegen kann dies die gesamte Kalkulation verwerfen und massive Zahlungsschwierigkeiten verursachen. Um sich dagegen zu schützen besteht die Möglichkeit eine Zinsschranke zu vereinbaren. Es wird ein Cap (maximale Verzinsung) vereinbart, die nicht überschritten werden darf. Sollte beispielsweise bei einem vereinbarten Cap von 3,75% der Referenzzins auf 4,50% steigen, zahlt der Kreditnehmer trotzdem nur 3,75%. Damit ist das Zinsänderungsrisiko deutlich eingeschränkt. Das Zinsänderungsrisiko besteht in dieser Konstellation nur bei steigenden Zinsen. Bei fallenden Zinsen profitiert der Kreditnehmer von einer niedrigen Zinsbelastung. Die Ersparnis bei den Zinsen kann beispielsweise zur Tilgung voll eingesetzt werden. Die Zinsabsicherung (Cap siehe Cap-Darlehen) wird von den Banken selbstverständlich bepreist. Je größer der Abstand zwischen dem Cap und dem Referenzzinssatz zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses ist, desto geringer ist die zu zahlende Cap-Prämie. Der Abschluss solcher Immobilienfinanzierungen ist daher in Zeiten von besonders niedrigen Zinsen zu empfehlen.

In Niedrig-Zinsphasen sind variable Darlehen auf Euribor-Basis die ideale Alternative zu Darlehen mit Zinsfestschreibung. Verbraucher sollten sich jedoch gegen steigende Zinsen mit Hilfe eines CAP absichern.

Die wichtigsten Zinssätze aus dem Geldmarkt sind die Euribor-Zinsen. Euribor-Zinsen sind die Zinsen, zu denen sich die wichtigsten europäischen Banken gegenseitig Geld ausleihen. Dabei gibt es hier unterschiedliche Laufzeiten. Die Euriborzinsen gelten als Referenzzinssätze für viele weitere Finanzprodukte. So beispielsweise auch für die variabel verzinslichen Darlehen. Aktuell stehen solche Darlehen hoch im Kurs. Zum Vergleich: der 3-Monats-Euribor liegt derzeit bei ca. 0,85% und der 6-Monats-Euribor bei ca. 1,1%.

Zinssätze für ein Darlehen mit Festzinsbindung von 10 Jahren sind derzeit auf dem Markt zwischen 4,2% und 4,6% zu bekommen. Nun der Zinsvorteil liegt auf der Hand. Doch wie funktioniert ein variables referenzzinsabhängiges Darlehen genau? Beim Abschluss des Darlehensvertrages wird ein Referenzzinssatz festgelegt. Dabei kann ein 3-oder 6-Monats-Euribor ausgewählt werden. Für die endgültige Kondition wird dann noch ein Aufschlag vereinbart – beispielsweise 1,00%. Die Höhe der Aufschläge variiert in Abhängigkeit von den Gewinnansprüchen der Bank, denn der Aufschlag ist gleichzeitig die Bruttomarge der Bank. Der dann vereinbarte Zinssatz gilt entsprechend für die nächsten 3 oder 6 Monate. Mit Ablauf der kurzen Zinsfestschreibung findet ein Fixing-Termin statt. Dabei wird am vertraglich festgelegten Datum der Referenzzins festgehalten und als Grundlage für die Konditionsgestaltung herangezogen.

In der aktuellen Situation gehen die Volkswirte davon aus, dass die Geldmarktzinsen weiterhin auf dem niedrigen Niveau verbleiben werden. Dies ist definitiv ein Vorteil für Kreditnehmer, die dabei bares Geld sparen können. Doch der Vorteil dieser Form von Darlehen liegt nicht nur in den aktuell günstigen Konditionen, sondern auch in der Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung. Die variablen Darlehen können jederzeit getilgt werden. Eine Limitierung hinsichtlich Sondertilgungen existiert hier nicht. Aufgrund der kurzen Zinsfestschreibung kann das Darlehen relativ kurzfristig gekündigt werden und beispielsweise in ein Festzinsdarlehen umgeschuldet werden. Dies wäre beispielsweise dann sinnvoll, wenn die Geldmarktzinsen wieder stark anziehen. Damit wird ein wichtiges Thema angesprochen, das das eigentliche Risiko bei variablen referenzierten Darlehen ausmacht – das Zinsänderungsrisiko. Der Kreditnehmer profitiert natürlich von niedrigen oder fallenden Geldmarktzinsen, muss aber bei steigenden Zinsen mehr bezahlen. Da der Anstieg der Zinsen nach oben am Geldmarkt nicht begrenzt ist, besteht theoretisch die Möglichkeit eines sehr hohen Zinsanstiegs, der zu einer nicht mehr tragbaren Belastung führt. Aus diesem Grund wird bei solchen Darlehen empfohlen, gleichzeitig ein CAP abzuschließen. Dieser wirkt wie eine Zinsschranke nach oben. Falls beispielsweise ein CAP bei 4,5% vereinbart wurde, bedeutet dies, dass der Kreditnehmer nicht mehr als 4,5% bezahlen muss – selbst wenn der Referenzzins unter Berücksichtigung des Aufschlags bei 7,00% steht. Der Cap ist damit eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Dieser Schutz kostet allerdings Geld. Der Preis des CAPs hängt zum einem von dem gewählten Abstand zum aktuellen Zinsniveau und zum anderen von den Zinsvolatilitäten in der Vergangenheit ab. Der Preis wird von der Bank ermittelt. Je geringer der Abstand zwischen dem aktuellen Zinsniveau und der CAP-Obergrenze, desto mehr kostet der CAP, der im Übrigen als eine Option bewertet werden sollte.

Weitere Informationen:
Cap-Darlehen – eine flexible Variante der Baufinanzierung

(München, 4. August 2009) In Folge der mehrmaligen Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind auch die kurzfristigen Geldmarktzinsen wie der 3-Monats-EURIBOR auf ein Rekordtief von 0,89 Prozent gefallen. Von diesem Mechanismus bleiben die Konditionen für Baudarlehen allerdings weitgehend unberührt, da sich Zinsen für langfristige Kredite über Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt bilden. “Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer, die den Zinsmarkt beobachten und gerne flexibel und aktiv die Rückzahlung ihres Darlehens gestalten, können derzeit dennoch deutliche Zinsvorteile gegenüber klassischen Baukrediten erzielen – und zwar über variable Darlehen“, weiß Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Entsprechend dem individuellen Sicherheitsbedürfnis des Darlehensnehmers stehen ihm variable Finanzierungen mit oder ohne Zinsobergrenze, mit großer oder kleiner Festzinstranche zur Auswahl.” Interhyp fasst zusammen, welche EURIBOR-Darlehen existieren und für wen welche Variante geeignet ist.

Flex-Darlehen

“Anders als bei klassischen Annuitätendarlehen wird bei einem Flex-Darlehen die Zinsbindung nicht für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst”, beschreibt Haselsteiner diese komplett variable Finanzierungslösung. Durch die direkte Koppelung an den derzeit extrem niedrigen 3-Monats-EURIBOR liegt der Effektivzins für das Flex-Darlehen bei 1,94 Prozent und ist damit mehr als 2 Prozentpunkte günstiger als die Bestkondition von 10jährigen Annuitätendarlehen. “Der größte Vorteil dieses variablen Darlehens ist seine maximale Flexibilität bei der Leistung von Sondertilgungen: Ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung oder Zinsaufschläge anfallen, können zum Ende eines Kalendervierteljahres bis zu 100 Prozent des Kredits kostenlos zurückgezahlt werden”, erläutert Haselsteiner und fügt hinzu: “Das Flex-Darlehen ist ideal für jeden, der den Zinsmarkt kontinuierlich beobachtet, mit anhaltend niedrigen Leitzinsen rechnet und maximale Flexibilität bei der Rückzahlung sucht.”

Cap-Darlehen

Auch beim Cap-Darlehen wird alle drei Monate der Zinssatz gemäß des EURIBOR angepasst. Im Gegensatz zum Flex-Darlehen aber ist diese Kreditform mit einer Zinsobergrenze (einem sogenannten “Cap”) ausgestattet, über den der Zinssatz des Darlehens nicht ansteigen kann. Diese Zinsobergrenze variiert je nach gewählter Cap-Laufzeit von 3, 5, 10 oder 15 Jahren. Zudem besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Festzinskredit zu wandeln und so absolute Zins- und Planungssicherheit zu erlangen. “Indem ein möglicher Zinsanstieg durch eine entsprechende Zinsobergrenze begrenzt wird, eignet sich das Cap-Darlehen für Bauherren oder Immobilienkäufer, die direkt von den aktuell historisch günstigen Zinsen profitieren und dabei gleichzeitig gegen einen sehr starken Zinsanstieg abgesichert sein möchten”, erklärt Haselsteiner.

Kombi-Darlehen

Die höchste Planungssicherheit mit gleichzeitig direkter Möglichkeit vom niedrigen Leitzins zu profitieren, bietet das so genannte Kombi-Darlehen. Bei dieser Finanzierungsform wird die benötigte Darlehenssumme auf zwei Tranchen aufgeteilt: Für einen selbst gewählten Teil des Kreditbetrags werden die Zinsen auf z.B. 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Der Restbetrag wird über ein an den 3-Monats-EURIBOR gekoppeltes Darlehen finanziert, das zum Ende eines Kalendervierteljahres vollständig oder teilweise zurückgezahlt werden kann. “Durch die Kombination eines Langfrist-Darlehens mit einem variabel kalkulierten Finanzierungsanteil ergibt sich bei niedrigen Leitzinsen ein sehr günstiger Mischzins – und damit eine entsprechend geringe monatliche Kreditbelastung”, weiß Haselsteiner. Zusätzlich bietet die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit des variablen Darlehensteils in eine langfristige Zinsbindung Sicherheit vor möglichen Anstiegen der Leitzinsen in der Zukunft. Haselsteiner fasst zusammen: “Durch die freie Aufteilungsmöglichkeit der festen und variablen Kredittranche kann sich der Darlehensnehmer genau so viel Kalkulationssicherheit einbauen, wie er sich wünscht. Das Kombi-Darlehen eignet sich für Immobilienkäufer, die von tiefen Kurzfristzinsen profitieren möchten und flexible Sondertilgungsmöglichkeiten benötigen, aber auch zukünftige Schwankungen ihrer monatlichen Kreditbelastung problemlos akzeptieren können.”

Die Konditionen für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf dem tiefsten Stand seit mehreren Jahren. Die günstigen Finanzierungskonditionen werden dazu genutzt den Traum von der eigenen Immobilie wahr zu machen. Die Käufer stammen aus unterschiedlichsten Einkommensschichten. Beim entsprechenden Einsatz vom Eigenkapital sind die finanzierten Immobilien teilweise günstiger als die gemieteten. Es ist daher klar, dass die Banken derzeit eine hohe Nachfrage im Bereich der Immobilienfinanzierungen erfahren. Viele Käufer setzen dabei auf variabel verzinsliche Darlehen. Diese Taktik hat mehrere Gründe. Zum einem kann ein variables Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückgeführt werden. Dies ist eine flexible Möglichkeit die Laufzeit des eigenen Darlehens selbst zu bestimmen. Zum anderen spekulieren viele auf fallende Zinsen. Die variablen Darlehen orientieren sich dabei an einen bestimmten Referenzzinssatz, der vertraglich vereinbart wird. Dies kann beispielsweise der Drei-Monats-Euribor sein. Im Laufe des letzten Jahres ist der Euribor stark gefallen. Bei vielen Banken sind die variablen Darlehen deutlich günstiger als die Darlehen mit Zinsfestschreibung. Doch hier besteht gleichzeitig das Risiko hinsichtlich der steigenden Zinsen. Steigt das Zinsniveau, wird die Verzinsung des Darlehens entsprechend angepasst. Da wir uns gerade in einer Tiefzinsphase befinden ist es wahrscheinlich, dass kurz- bis mittelfristig die Zinsen anziehen werden. Natürlich kann aus heutiger Sicht niemand eine Aussage hinsichtlich der Intensität des Anstieges treffen. Gerade für diejenigen, die ihre Finanzierung sehr knapp kalkuliert haben, besteht die Gefahr bei steigenden Zinsen die dann anfallenden Kreditraten nicht mehr bezahlen zu können. Gegen eine solche Entwicklung gibt es aber einen wirksamen Schutz. Es besteht die Möglichkeit, die Anpassung der Zinsen beim variablen Darlehen nach oben einzuschränken. Mit Hilfe einer so genannten Cap-Vereinbarung kann eine Barriere nach oben vereinbart werden, die auf keinen Fall überschritten wird. Dies bedeutet eine Sicherheit hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung und der damit verbundenen monatlichen Belastung.

>> Weitere Informationen zum Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen ist die ideale Finanzierungvariante für Personen, denen Flexibilität wichtig ist. Diejenigen, die z. B. in kürze eine größere Geldsumme erwarten, können den Kredit jederzeit schnell ablösen oder Personen, die mit einem erheblichen Zinsrutsch rechnen, den sie gerne ausnutzen würden. Ein Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen, dessen Zinsobergrenze (Cap) bei Vertragsabschluss festgelegt wird, wodurch sich das Risiko beschränkt. Der Unterschied zu einem klassischen Hypothekendarlehen mit Zinsbindung liegt wie schon gesagt zum einen im variablen Zinssatz und zum anderen in der Zinsfestschreibung. Bei einem normalen Darlehen wird die Zinsbindung für eine lange Laufzeit von 10 oder 20 Jahren festgeschrieben, wobei der Zinssatz eines Cap-Darlehens alle 6 Monate erneut an das Zinsniveau angepasst wird. Die Zinsanpassung orientiert sich am sog. EURIBOR (EURo InterBank Offered Rate). Dieser wird täglich in allen Wirtschaftsteilen der Tageszeiten veröffentlicht. Natürlich hat auch diese Art der Baufinanzierung ihre Vor- und Nachteile, daher muss man genau prüfen, ob dies die richtige Finanzierungsvariante für das Vorhaben ist. Ein großer Nachteil ist z. B. die Cap-Gebühr (Bearbeitungsgebühr), die durch die Bank erhoben wird, durch diese Gebühr erhöht sich der gesamte Finanzierungsbedarf, was bei schneller Tilgung die Gesamtfinanzierung verteuern kann. Ein großer Vorteil ist das geringe Risiko bei Zinserhöhungen, da man maximal die Zinsobergrenze trägt oder die Möglichkeit hat, dass Darlehen jederzeit in ein langfristiges Darlehen mit einer zu der Zeit sehr geringen Zinsfestschreibung umwandeln kann.

Weitere Informationen zum Cap-Darlehen:

>> Cap-Darlehen – Grundlagen und Beispiel
>> Cap-Darlehen – Vorteiel und Nachteile