(Berlin, 25.06.12) Die Erhaltung der Stabilität im Euroraum macht es nach Einschätzung der EZB (Europäische Zentralbank) weiterhin erforderlich, das anhaltend niedrige Leitzinsniveau aufrecht zu erhalten. Die wirtschaftliche Entwicklung muss weiterhin gegen eine deutliche rezessive Tendenz anlaufen und wird daher mit allen erforderlichen Mitteln seitens des Währungshüter unterstützt. Der Hauptrefinanzierungssatz bleibt bei historisch niedrigen 1,0%, was nicht nur für die gewerbliche Kreditaufnahme, sondern auch für Bauherren und Immobilienfinanzierungsinteressierte attraktiv erscheint. Die Versorgung der europäischen Banken mit billigem Geld soll allgemein die Wirtschaftstätigkeit ankurbeln und so die negativen Auswirkungen der Schuldenkrise einiger Länder im Euroraum abmildern.

Spielraum der Finanzmarktsteuerungsinstrumente durch die EZB ist begrenzt

Die hohe Schuldenlast der ins Straucheln geratenen Länder Griechenland, Portugal und Spanien lässt bei vielen Experten mittlerweile die Frage aufkommen, wie lange eine Währungseinheit ohne politische Union noch gehalten werden kann. Außereuropäische Marktteilnehmer verlieren zusehends das Vertrauen in den Euro. Das Instrumentarium der EZB zur Gegensteuerung der Konjunkturschwäche scheint angesichts der erreichten Zinslevel und der bereits angewandten Maßnahmen nur noch begrenzt ausdehnbar zu sein. Insgesamt herrscht eine Art latenter Krisenstimmung, in der kein Anleger und kaum ein Gewerbetreibender noch Vertrauen in die Euro-Währung aufbaut. Mindestens scheint somit klar zu sein, dass höhere Leitzinssätze derzeit nicht zu erwarten sind – sondern erst dann, wenn sich Besserung am Horizont abzeichnet.

Kapitalanlageprojekte und Immobilienfinanzierungen sollten jetzt realisiert werden

Angesichts der historischen Zinstiefs sind die Bauzinsen derzeit äußerst attraktiv. So können auch langfristige Darlehen mit relativ langen Zinsbindungszeiträumen zu sehr günstigen Zinskonditionen abgeschlossen werden. Die finanzielle Gesamtbelastung für Immobilienprojekte ist somit bereits auch für moderate Einkommenshöhen geeignet. Der Spielraum nach unten zu noch niedrigeren Bauzinsen ist sehr eng – jedoch kann in naher Zukunft wieder eine Entwicklung eintreten, die eine Zinsanpassung nach oben durchaus rechtfertigen würde, insbesondere aus inflationsseitiger Sicht. Stimmen die Umgebungsvoraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung (wie Eigenkapitalanteil, Einkommenssituation, Objektpreis etc.), gibt es derzeit nur die klare Expertenempfehlung, die günstigen Konditionen auszunutzen und das Wunschprojekt zu realisieren.
Diese Empfehlung gilt dabei unabhängig vom letztendlichen Zweck des Immobilienerwerbs: Ob als Kapitalanlage oder zu eigenen Wohnzwecken, die finanzielle Tragbarkeit ist enorm gestiegen durch die aktuellen Bauzinskonditionen.

Welche Bedingungen und Finanzierungsformen sind aktuell besonders interessant?

Letztendlich bestimmen mehrere Einflussgrößen die Höhe der Bauzinsen. Neben der Vorgabe durch die EZB herrscht aktuell auch ein besonders großer Wettbewerb um bonitätsstarke Kreditnehmer. Die neuen Bankenrichtlinien zur Stärkung der Eigenkapitalbasis schränkt die Kreditvergabe als eine der möglichen Maßnahmen ein, was zu Lasten der eher „wackeligen“ Darlehensnehmerkandidaten geht. Beleihungsausläufe mit 60% und bonitätsstarke Kreditnehmer gelten jedoch als sicheres Kreditgeschäft und gerade diese Klientel wird von den Banken und zunehmend auch von den Versicherungsunternehmen umworben. Der Nutzen für die Altersvorsorge der entsprechenden Interessentengruppen ist gar nicht hoch genug zu bewerten: Wer solche Voraussetzungen besitzt und jetzt keine Immobilienfinanzierung realisiert, wird wohl kaum je wieder bessere Konditionen vorfinden. Je nach persönlicher Situation des Interessenten können Vollfinanzierungen, Anschlussfinanzierungen (auch per Forward-Darlehen) und Kombi-Darlehen derzeit zu fast unglaublich günstigen Zinskonditionen realisiert werden. Insbesondere bei langen Laufzeiten und entsprechenden Zinsfestschreibungsperioden kann so eine geringe Belastung und eine sehr hohe Planbarkeit gewährleistet werden. Dies trägt sicherlich entscheidend zum Erfolg einer Finanzierung bei.

Fazit

Die Bauzinsen im 3.Quartal 2012 verharren auf sehr niedrigem Niveau. Kurzfristig ist keine Steigerung der Leitzinsen zu erwarten. Der Zeitpunkt ist nach Ansicht sehr vieler Experten ideal, um eine Immobilienfinanzierung zu realisieren, sofern die weiteren Umstände aus Sicht des Darlehensnehmers zuträglich sind. Aktuell können sogar Finanzierungen mit langjährigen Zinsbindungsfristen zu historisch niedrigen Zinskonditionen abgeschlossen werden. Der Wettbewerbsdruck erhöht die Chancen für jeden Kreditnehmer, durch Nachverhandlung noch einmal günstigere Konditionen zu erhalten.

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Durch die aktuelle Bauzinsen Entwicklung an den Finanzmärkten steigt die Nachfrage nach Immobilien als sichere Sachwerte weiter an. Doch sollte dem berechtigten Interesse keine vorschnelle Eile folgen, denn eine Immobilienfinanzierung will gut geplant sein. Ohne Planung läuft der Darlehensnehmer nicht nur Gefahr, zu viel zu bezahlen, sondern auch, dass das gesamte Projekt fehlschlägt, weil die finanziellen Auswirkungen nicht ausreichend bedacht wurden.

Um diese extreme Kontraproduktivität zu vermeiden, sollten folgende Punkte hinreichend geprüft bzw. bedacht werden: Zuerst sollte eine genaue Ist-Analyse der eigenen Vermögens- und Einkommenssituation erfolgen. Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Welche Ratenhöhe wäre verkraftbar, ohne jeden Monat auch den letzten verdienten Cent dafür aufbringen zu müssen? Anschließend muss eine Berechnung der tatsächlich entstehenden Kosten erfolgen, wenn das Immobilienprojekt umgesetzt wird. Hier müssen ALLE Kosten, inklusive Nebenkosten (wie Makler- und Notarkosten, Vermessung usw.) und laufende Kosten real bzw. eher mit großzügig kalkulierten Summen eingerechnet werden. Der Kreditinteressent sollte sich klarmachen, dass für unvorhergesehene Situationen eine gewisse Reserve eingeplant werden sollte. Es folgt die Auswahl der richtigen Finanzierungsform und des günstigsten Anbieters: Hier eine eher längere Laufzeit wählen, da die Zinsen aktuell niedrig sind und so eine bessere Planbarkeit erzielt werden kann. Grundsätzlich sollte sich der Interessent professionelle Hilfe in Form eines unabhängigen Finanzberaters holen, um nicht durch fehlendes Wissen und fehlende Marktkenntnis unnötige Nachteile in Kauf nehmen zu müssen.

» Was muss ich bei der Immobilienfinanzierung beachten?

(Berlin, 09.01.2012) Die aktuelle Lage am Zinsmarkt verheißt derzeit günstige Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien. Wohin die Reise in 2012 gehen wird, ist noch nicht eindeutig absehbar, jedoch ist die Wahrscheinlichkeit für weitere Zinssenkungen eher gering. Das aktuelle Zinsniveau befindet sich bereits auf historischem Tiefstand. Daraus ergeben sich verschiedene Handlungsmöglichkeiten für angehende Immobilienbesitzer oder für die Vereinbarung von Anschlussfinanzierungen. Wer seine Traumimmobilie bereits gefunden hat, sollte jetzt nicht mehr länger warten und auf tiefere Zinsstände hoffen. Entsprechendes Einkommen vorausgesetzt, könnten Volltilgerdarlehen auch historisch betrachtet derzeit eine besonders günstige Immobilienfinanzierung darstellen – bei regulären Annuitätendarlehen sollte auf lange Zinsbindungen geachtet werden.

Chancen für Bauherren stehen aktuell gut

Der Zeitpunkt ist günstig für die Aufnahme eines Immobiliendarlehens oder den Abschluss einer Anschlussfinanzierung. Bauherren, die eine Finanzierung jetzt beginnen, erhalten momentan so günstige Zinskonditionen wie schon lange nicht mehr. Die Mehrheit der Experten prognostiziert eine verhaltene Zinspolitik der Europäischen Zentralbank in der nahen Zukunft. Die Chancen für eine Anhebung des Leitzinssatzes stehen besser als für eine weitere Absenkung. Die erst kürzlich getroffenen Maßnahmen und Zinssenkungen sollten in absehbarer Zeit Wirkung zeigen und die Konjunktur wieder beleben. Somit stehen die Chancen, gerade jetzt oder in der nahen Zukunft eine wirklich zinsgünstige Finanzierung zu erhalten, sehr gut. Die Spekulation auf weiter fallende Zinsen hingegen erscheint riskant – gerade bei den üblicherweise sehr langen Finanzierungszeiträumen über 15 Jahre hinaus sollte eine konsequente und risikoarme Handlungsweise bestimmend sein. Hier können schon Unterschiede von einem Viertel oder halben Prozent beim Finanzierungsvertrag erhebliche Mehrkosten verursachen. Dementsprechend langfristig sollte auch die Sollzinsbindung mit dem Kreditinstitut vereinbart werden. Auch bei Anschlussfinanzierungen sollte vorausschauend gehandelt werden: Ggf. sind schon jetzt entsprechende Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut vereinbar, wenn eine bestehende Finanzierung in den nächsten 5 Jahren ausläuft (Stichwort: Forward-Darlehen).

Volltilgerdarlehen bieten aktuell besonders gute Einsparmöglichkeiten

Ein Volltilgerdarlehen wird – im Unterschied zum Annuitätendarlehen – innerhalb der gewählten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Diese relativ schnelle Tilgung erfordert ein entsprechend hohes, regelmäßiges Einkommen – wird dafür aber von den Kreditinstituten mit besonders günstigen Zinsen offeriert. Diese Finanzierungsform ist durch die Zahlung in Annuitäten extrem gut planbar und bietet den entsprechenden Darlehensnehmern absolute Zinssicherheit. Da jedoch in der Regel keine Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen möglich sind, sollte der Darlehensnehmer wirklich über ein ausreichendes und sicheres Einkommen verfügen, um die regelmäßigen Raten bedienen zu können. Diese Darlehensform bietet dann ein enormes Einsparpotential bei den Zinskosten. Alternativ könnte ein Konstantdarlehen in Frage kommen. Auch hier besteht eine sehr hohe Zinssicherheit bis zur Tilgung, allerdings sind die Gesamtkosten dieser Bausparvorfinanzierungsform meist höher als bei einem Volltilgerdarlehen. Weiterführende Informationen können hier auf einfache Weise im Internet z.B. auf der Website Immokredit24.com eruiert werden.

Fazit

Die Situation am Zinsmarkt ist so günstig wie seit vielen Jahren nicht mehr. Selten gab es bessere Einstiegsmöglichkeiten für eine Baufinanzierung als heute – eine Spekulation auf noch niedrigere Zinsen macht wenig Sinn. Eine Baufinanzierung sollte mit langen Zinsbindungsfristen abgeschlossen werden, um die derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange zu „konservieren“. Je nach Einkommens- und Vermögenslage kommen ggf. auch alternative Finanzierungsformen wie z.B. das Volltilgerdarlehen in Frage – diese sind nicht nur absolut zinssicher, sondern auch äußerst gut planbar. Beispielberechnungen oder weitere Informationen können beispielsweise bei entsprechenden Internetportalen wie Immokredit24.com abgerufen werden.

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Nach Durchlaufen einer Niedrigzinsphase mit entsprechend günstigen Zinskonditionen für Baufinanzierungen steht die Frage im Raum, wann und in welcher Höhe Zinsanpassungen durch die Zentralbanken vorgenommen werden. Gibt es gar generelle Zyklen, die Zinsniedrig- und Zinshochphasen immer wieder absolvieren? Regelmäßigkeiten sind zwar nach langfristiger Betrachtung der vergangenen Entwicklungen nur sehr begrenzt auszumachen, doch wie in so vielen Bereichen gilt auch hier: Die Bäume wachsen nicht in den Himmel!

Grundsätzlich sind Zentralbanken auf Währungsstabilisierung aus, auf Rezessionsabwehr und das Erreichen einer mild-moderaten Teuerungsrate. Durch die meist verzögerte Auswirkung von Zinsanhebungen oder Zinssenkungen allein schon wird eine gewisse Schwankungsbreite erreicht – doch auch finanzmarktpolitische und globale wirtschaftliche Einflüsse prägen mit ihren unterschiedlichen Entwicklungsphasen eine Art „immer schwankende Fieberkurve“ für die Zinshöhen. Zeichnet sich auf ökonomischer Basis in den verschiedenen Sektoren (z.B. Rohstoffmärkte, Konsumentenstimmung) eine Beruhigung ab, steigen Gewinnaussichten und Investitionsfreudigkeit der Unternehmen. Gibt es globale Beeinträchtigungen (sei es z.B. durch Militärinterventionen, Katastrophen oder wirtschaftliche Panik) wirkt sich das oft direkt an den Finanzmärkten aus. Auf diese Entwicklungen reagieren Zentralbanken, wenn eine gewisse Regulierungsnotwendigkeit abzusehen ist. Der direkte Einfluss ist daher verzögert und begrenzt, da man sinnvollerweise mit „kreativer Vernunft“ zu Zinsschritten greifen sollte.

Nichtsdestotrotz ist der angehende Darlehensnehmer immer gut beraten, Phasen mit historisch durchschnittlich niedrigen Zinsphasen nach Möglichkeit zu einem Vertragsabschluss zu bevorzugen. Liegt die Maßnahme in einer Hochphase, sollte diesem Umstand durch einen hohen Flexibilisierungsanteil und mit entsprechenden Vertragsmodalitäten begegnet werden. Zukünftige Entwicklungen können natürlich nicht oder nur sehr begrenzt vorausgesehen werden, aber durch einen Blick auf historische Entwicklungen kann man von Wahrscheinlichkeiten für die weitere Entwicklung schließen.