(München, 29. Juni 2011) Das Bruttoinlandsprodukt hat im Mai wieder das Niveau von vor der Lehman-Brothers-Pleite erreicht. Der private Konsum steigt und die boomende Konjunktur sowie die zunehmende Beschäftigung lassen die Regierung über Steuersenkungen nachdenken. Daneben sind die Immobilienpreise vielerorts noch immer relativ attraktiv und die Baugeldkonditionen bewegen sich auf Niedrigniveau – während Erspartes nur minimal verzinst wird. Beim Blick auf die Rahmenbedingungen stehen alle Zeichen auf Immobilienkauf. Dennoch hadern viele Mieter mit dem Schritt in die eigenen vier Wände. Interhyp beleuchtet typische Sorgen beim Immobilienkauf und zeigt Lösungen auf.

“Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten, reicht mein Budget?“

Um diese Frage seriös zu beantworten, ist ein ehrlicher Kassensturz unerlässlich. Der sollte in aller Ruhe und vor allem vor der Objektsuche durchgeführt werden, um ein realistisches Budget zu ermitteln. Nur wenn nach dem Immobilienkauf noch genug finanzieller Spielraum für Urlaub und andere Annehmlichkeiten besteht, machen die eigenen vier Wände dauerhaft Freude. Für eine schnelle Kalkulation beim Anzeigen-Stöbern auch hilft folgende Faustformel: Rund 40% vom Netto-Haushaltseinkommen sind als monatliche Darlehensrate gut tragbar. Genauer geht es mit kostenlosen Programmen, wie z.B. dem Haushaltsrechner unter www.interhyp.de/rechner.

“Ohne viel Eigenkapital geht ein Immobilienkauf doch gar nicht”

Bei der Frage nach dem Eigenkapital-Einsatz gibt es zwar keinen generellen Königsweg, aber wenn zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sind, ist der Traum vom Eigenheim durchaus realisierbar und rechnet sich beim jetzigen Niedrigzinsniveau besonders: “Gerade für junge Noch-Mieter, die über ein solides Einkommen verfügen, kann die Finanzierung der Immobilie sinnvoller sein, als jahrelang mühsam anzusparen und eine attraktive Chance für die eigene Immobilie zu verpassen”, erklärt Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

“Wenn die Zinsen steigen, kann ich mir die Rate nicht mehr leisten“

Während sich früher das Baufinanzierungsangebot auf eine Laufzeitauswahl von fünf oder zehn Jahren beschränkte, kann man heute seinen Zinssatz bis zu 30 Jahre lang fixieren. Damit ist die monatliche Belastung über Jahrzehnte hinweg komplett kalkulierbar und das Problem von eventuell deutlich höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung reduziert sich bzw. fällt weg.

“Die Immobilie macht mich finanziell unflexibel”

Auch wenn bei der Finanzierung einer Immobilie die Zinsen auf zehn Jahre oder länger festgeschrieben sind, gilt diese Starrheit nicht (mehr) für die Rückzahlungsmöglichkeiten des Darlehens. Neben kostenlosen Sondertilgungsoptionen kann man heutzutage einen mehrmaligen Tilgungswechsel während der Darlehenslaufzeit vereinbaren. Damit hat der Kreditnehmer z.B. in Zeiten höherer Einkünfte die Freiheit, die Tilgungsrate aufzustocken und später wieder herabzusetzen – ganz so, wie es sein Geldbeutel erlaubt.

“Die Nachfrage nach guten Immobilien ist so groß, dass ich im entscheidenden Moment eh nicht zum Zuge komme”

Im derzeitigen Angebotsmarkt zählen zwar oftmals Schnelligkeit und Entschlossenheit, aber egal ob Kauf oder Bau – die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie sollte immer wohlüberlegt sein. Man kann jedoch einen deutlichen Zeitvorsprung erlangen, wenn man schon im Vorfeld mit einem Experten abklärt, wie hoch das Budget heute und in Zukunft ist, wie viel Eigenheim man sich damit leisten kann und ob individuelle Ausstattungen wie z.B. Sondertilgungsoptionen wichtig sind. “Wer bereits ein fertiges Finanzierungskonzept in der Tasche hat, tut sich nicht nur leichter bei der Suche nach der passenden Immobilie, sondern erhält auch eher den Zuschlag beim Kauf”, weiß Papo.

“Wer weiß, ob meine Immobilie wertstabil bleibt?“

Eine Garantie auf absolute Wertstabilität gibt es natürlich nicht, aber durch eine gründliche Abwägung im Vorfeld kann man schon vielen Stolperfallen aus dem Weg gehen. Das wichtigste Kriterium bei der Immobilienauswahl ist und bleibt: Die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Doch auch eine gute Infrastruktur und starke Wirtschaftskraft in der Umgebung sind für langfristige Wertstabilität wesentlich. Um festzustellen, ob sich das Objekt in einem technisch einwandfreien Zustand befindet, sollte ein unabhängiger Bewertungsexperte zu Rate gezogen werden. Da mit zunehmendem Alter einer Immobilie auch deren Instandhaltungskosten steigen, empfiehlt es sich von Anfang an, Rücklagen zu bilden. Hier gilt die Faustregel: zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche.

“Der Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung für das ganze Leben – klar, dass sich im Vorfeld eine Menge Fragen und Unsicherheiten ergeben. Bei der Finanzierung sind jedoch oft viele Befürchtungen unbegründet oder lösbar – hier lohnt sich das Gespräch mit einem unabhängigen Experten“, empfiehlt Papo.

(München, 7. April 2011) Nach knapp zwei Jahren Stillstand auf absolutem Tiefniveau hat die Europäische Zentralbank (EZB) heute die in Aussicht gestellte Leitzinserhöhung vorgenommen und den Schlüsselzins von 1,0 auf 1,25 Prozent festgesetzt. Grundsätzlich schlagen aber Erhöhungen oder Senkungen des Schlüsselzinses nicht direkt und automatisch auf die langfristigen Baugeldkonditionen durch. Für Häuslebauer und Immobilienkäufer ist vielmehr die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend.

Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die EZB durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen – unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.

Im Nachgang zur Lehman Brothers-Pleite im September 2008 musste die EZB zur Vermeidung der Rezession den Leitzins innerhalb weniger Monate von 4,25 Prozent auf historisch niedrige 1,0 Prozent senken. Seit Mai 2009 ließ die EZB den Schlüsselzins unverändert auf diesem Niveau. In dieser Zeit fielen zwar auch die langfristigen Baugeldzinsen, aber weit weniger drastisch: Ihr Rekordtief erreichten sie im September 2010, also rund 1,5 Jahre nach der erstmaligen Festsetzung des Leitzinses auf 1,0 Prozent.

Nach diesem Tiefpunkt hat eine Zinstrendwende eingesetzt. Seitdem gehen die Konditionen kontinuierlich nach oben: Der Anstieg der Bauzinsen beträgt seit September mehr als 1,2 Prozentpunkte. Dass diese Richtung auch mittelfristig so bleiben wird, darüber sind sich die Experten von Interhyp einig. Sowohl die Vorgaben aus den USA als auch die steigenden Inflationserwartungen in Deutschland selbst werden die langfristigen Zinsen weiter nach oben treiben.

Daher rät Interhyp allen Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern zu handeln, um sich die historisch betrachtet immer noch sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern und so doppelt zu profitieren: Von einer niedrigen Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.

(München, 30. September 2009) Ein geflügeltes Wort besagt, dass fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens eine Immobilie finanziert – es sei nur die Frage, ob die eigene oder die seines Vermieters. “Jeder Mieter, der den Traum eines Eigenheims hegt, sollte sich jetzt Zeit nehmen, um sich ernsthaft mit dem Gedanken eines Immobilienkaufs auseinandersetzen – schließlich sind die Bedingungen zum Haus- oder Wohnungserwerb ausgezeichnet und durch den Zinsrutsch der vergangenen Wochen noch mal reizvoller geworden”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Er fügt hinzu: “Attraktive Immobilienpreise vielerorts und sehr niedrige Baugeldzinsen bieten Mietern beste Voraussetzungen, ihre Mietzahlungen in Immobilieneigentum zu wandeln. Mit einer monatlichen Rate von 1.000 Euro hat ein Käufer heute Spielraum für ein Darlehen in Höhe von gut 235.000 Euro.”

Auf 40 Jahre betrachtet, kommen bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.000 Euro und einer jährlichen Mietsteigerung von einem Prozent über 580.000 Euro an Mietzahlungen zusammen – dafür kann man sich selbst in teureren Lagen eine ansehnliche Immobilie in Deutschland leisten.

Nicht zuletzt durch die momentan niedrigen Baugeldkonditionen wird das Eigenheim für viele Mieter erschwinglich. “In den vergangenen Monaten hat sich das Zinsumfeld für Baugeld überaus positiv entwickelt: Lagen die Bestsätze für 10jährige Baudarlehen Anfang Juni noch bei über 4,3 Prozent effektiv, sind die aktuellen Top-Konditionen mit 3,87 Prozent knapp 0,5 Prozentpunkte billiger”, so Zinsexperte Haselsteiner.

So lässt sich mit der bisherigen Miete vielfach auch eine Finanzierung bedienen, ist Haselsteiner überzeugt und rechnet vor: Wer z.B. seine 750 Euro-Kaltmiete in einen Baukredit (10jährige Zinsbindung, 1% Tilgung) investiert, kann 175.000 Euro finanzieren. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro monatlich beträgt die Darlehenshöhe 235.000 Euro.

Bei der individuellen Kalkulation, wie viel Immobilie man sich leisten kann, helfen kostenlose interaktive Rechentools im Internet – wie z.B. der Kauf-Miet-Rechner oder der Budgetrechner.

(München, 11. Mai 2009) Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrer jüngsten Sitzung den Leitzins mit 1,0 Prozent auf einen neuen Tiefstand gesenkt hat, müssen angehende Immobilienkäufer mit steigenden Baugeldkonditionen rechnen. “Die langfristigen Kapitalmarktzinsen haben auf die Leitzinssenkung mit starken Anstiegen reagiert – diese Erhöhungstendenz wird sich bereits in den nächsten Tagen auch auf die Baugeld-Konditionen übertragen“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Während die Leitzinsen direkt nur die kurzfristigen Marktzinsen – also die Überziehungs-, Dispo- oder Tagesgeldzinsen – beeinflussen, orientieren sich langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen an Anleihen- und Pfandbriefsätzen. “Das Hoffen auf noch billigere Baugeldzinsen ist momentan nicht sinnvoll, sondern könnte abwartenden Finanzierungskunden viel Geld kosten. Die lockere Geldpolitik der Notenbanken und die stark steigende Staatsverschuldung führen zu höheren Risikoprämien bei langen Laufzeiten. So sind seit Donnerstag die Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe bereits um 20 Basispunkte nach oben gegangen – die Baugeldzinsen werden folgen”, erwartet Haselsteiner. Sein Ratschlag lautet daher: “Immobilienkäufer und Bauherren sollten jetzt Nägel mit Köpfen machen und ihre Finanzierung mit möglichst langen Zinsbindungen fixieren – so profitiert der Kreditnehmer doppelt: Niedrige Darlehensrate bei gleichzeitig hoher Kalkulationssicherheit.”

Mit Baugeld-Konditionen von deutlich unter 5 Prozent über alle Laufzeiten ist das derzeitige Zinsumfeld sehr positiv: Ein 10jähriges Annuitätendarlehen gibt es momentan bereits ab 4,12 Prozent, 15jährige Baukredite sind schon für 4,38 Prozent zu haben und auch die Bestsätze für Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren liegen mit 4,54 Prozent effektiv unter dem langjährigen Durchschnitt.

Wo geht’s denn nun hin mit den Zinsen?

Franz Schmidpeter: Es ist wirklich schwer, einen “Zinskommentar” zu finden, der nicht davon ausgeht, dass die Zinsen fallen.
Natürlich habe auch ich keine Glaskugel und wenn Sie wüssten, wie meine gelegentlichen Ausflüge in die Aktienwelt aussehen, würde der ein oder andere vermutlich nicht weiterlesen.

Dennoch gibt es neben der erwarteten Zinssenkung(en) der EZB einige andere Aspekte, die man beachten sollte.

• Die erwarteten Zinssenkungen sind in den Kapitalmarktzinsen bereits mit eingepreist. Nur eine signifikant höhere Senkung würde sich –wenn überhaupt- auf das Zinsniveau für Baugeld durchschlagen.
• Der Absatz von Pfandbriefen zur Refinanzierung ist nach wie vor sehr schwer bis unmöglich, d.h. selbst wenn die EZB weiter senkt, hilft das einigen Banken nicht wirklich weiter, da die Mittelbeschaffung zwar auf dem Papier billiger wird, in der Praxis aber nicht –bzw. nur schwer- durchgeführt werden kann.
• Einige Institute refinanzieren sich über Spareinlagen. Der Zinssatz für diese Spareinlagen kann allerdings aus Wettbewerbsgründen nicht in der gleichen Geschwindigkeit angepasst werden, da es sonst zu Mittelabflüssen kommen würde.
• Versicherungsunternehmen sind als Kreditgeber sehr attraktiv. Hier ist aber auch zu beachten, dass diese eventuell nur bis zu gewissen Zinsniveaus mitsenken können, da sie sonst Gefahr laufen, die Mindestverzinsungen für die bei ihnen angelegten Gelder (z.B. in Lebensversicherungen) zu unterschreiten.
• Wir haben bereits jetzt mehrfach festgestellt, dass Banken niedrigere Zinsniveaus eher zur notwendigen Erhöhung ihrer Margen nutzen, speziell für Finanzierungen über der berühmten 60 % Beleihungsgrenze.

Diese Punkte sollte man nicht vernachlässigen.

Aus meiner Sicht ist Baugeld günstig, egal ob für Neufinanzierer oder Umschulder. Um es zu wiederholen, auch ich gehe von Zinssenkungen der EZB aus. Ich halte es aber für unwahrscheinlich, dass diese den großen Einfluss auf die Baugeldkonditionen haben werden, der von vielen erwartet wird.

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