(München, 11. November 2010) Ein Großteil der Sollzinsbindungen bestehender Baufinanzierungsdarlehen läuft zum Jahreswechsel ab, etliche Immobilienbesitzer mit laufendem Kredit benötigen also zum Jahresbeginn eine so genannte Anschlussfinanzierung. “Auch wenn man im Idealfall bereits Monate vorher Vergleichsangebote für die Anschlussfinanzierung einholen sollte, ist es jetzt noch nicht zu spät für einen Wechsel, um so von extrem niedrigen Konditionen zu profitieren”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG.

Im Schnitt dauert es 25 bis 30 Jahre bis die eigenen vier Wände abbezahlt sind. Da viele Darlehensnehmer ihren Zinssatz standardmäßig auf 10 Jahre festschreiben, benötigen sie nach Ablauf dieses Zeitraumes noch eine Anschlussfinanzierung. “Das Ende der Sollzinsbindung abzuwarten, ohne rechtzeitig Angebote anderer Anbieter eingeholt zu haben, kann teuer werden”, warnt Haselsteiner und erklärt: “Der Ablauf eines Baukredits ist der ideale Zeitpunkt, um die Konditionen und Rahmenbedingungen für die fällige Anschlussfinanzierung neu zu verhandeln und an die veränderte Lebenssituation anzupassen, Zinsvorteile herauszuholen und so Tausende Euro zu sparen.”

Im Idealfall prüfen Darlehensnehmer sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung ihre bestehenden Vertragsbedingungen und holen aktuelle Vergleichsangebote ein. “Aber auch für Haus- und Wohnungsbesitzer, bei denen die Zinsfestschreibung ihres Immobiliendarlehens bereits Ende 2010 abläuft, muss es noch nicht zu spät sein, um die Anschlussfinanzierung noch dieses Jahr ohne Stress unter Dach und Fach zu bringen: Erfahrene Baufinanzierungsspezialisten nehmen Anschlussfinanzierern den intensiven Vergleich der Angebote ab und ersparen ihnen durch geschickte Anpassungen nicht nur viel Geld, sondern können auch die Rückzahlungsdauer des Kredits deutlich verkürzen”, weiß Haselsteiner.

Wer seine Anschlussfinanzierung noch vor der Weihnachtspause fixieren möchte, sollte sich nicht zu viel Zeit lassen: Erfahrungsgemäß dauert es einige Tage, bis der Darlehensnehmer die nötigen Unterlagen zusammenstellt und dem Baufinanzierungsexperten übergibt. Hat sich der Kunde für eine bestimmte Finanzierungslösung entschieden, benötigt die finanzierende Bank noch gut zwei Wochen zur Prüfung des Darlehensantrags.

Die meisten Baufinanzierungen, die in Deutschland abgeschlossenen werden, beinhalten eine längere Zinsbindung. Dies ist unter anderem auf die historische Entwicklung der Darlehensvergabe im Bereich der Baufinanzierung zurückzuführen. In USA beispielsweise sind die meisten Immobilienfinanzierungen vollständig variabel. Dies bedeutet, dass die Verzinsung des Darlehens sich meistens an einem variablen Referenzzins orientiert. Derzeit entscheiden sich einige Kreditnehmer hierzulande ebenso für eine solche Art der Baufinanzierung.

Der entscheidende Vorteil dieser Darlehensart liegt darin, dass der Kreditnehmer von fallenden oder von niedrig bleibenden Zinsen stark profitieren kann. Die Verzinsung solcher Darlehen ist an den Referenzzins gekoppelt. Als Referenzzins gilt meistens der 3-Monats-Euribor. Dies ist der Zinssatz, zu dem sich die europäischen Banken kurzfristig Geld ausleihen. Die Kondition für solche Baufinanzierungsdarlehen wird alle drei Monate angepasst. Eventuell wird auf den 3-Monats-Euribor noch ein Aufschlag vereinbart. Diese Finanzierungsform ist sehr verlockend, da im Regelfall der 3-Monats-Euribor deutlich unter dem Zinssatz für beispielsweise eine 10-jährige Zinsfestschreibung liegt. Das Risiko darf allerdings nicht verschwiegen werden. Bei stark steigenden Zinsen am Geldmarkt ist der 3-Monats-Euribor ebenfalls vom Zinsanstieg betroffen- und damit auch direkt das Baufinanzierungsdarlehen.

Bei starken Zinsanstiegen kann dies die gesamte Kalkulation verwerfen und massive Zahlungsschwierigkeiten verursachen. Um sich dagegen zu schützen besteht die Möglichkeit eine Zinsschranke zu vereinbaren. Es wird ein Cap (maximale Verzinsung) vereinbart, die nicht überschritten werden darf. Sollte beispielsweise bei einem vereinbarten Cap von 3,75% der Referenzzins auf 4,50% steigen, zahlt der Kreditnehmer trotzdem nur 3,75%. Damit ist das Zinsänderungsrisiko deutlich eingeschränkt. Das Zinsänderungsrisiko besteht in dieser Konstellation nur bei steigenden Zinsen. Bei fallenden Zinsen profitiert der Kreditnehmer von einer niedrigen Zinsbelastung. Die Ersparnis bei den Zinsen kann beispielsweise zur Tilgung voll eingesetzt werden. Die Zinsabsicherung (Cap siehe Cap-Darlehen) wird von den Banken selbstverständlich bepreist. Je größer der Abstand zwischen dem Cap und dem Referenzzinssatz zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses ist, desto geringer ist die zu zahlende Cap-Prämie. Der Abschluss solcher Immobilienfinanzierungen ist daher in Zeiten von besonders niedrigen Zinsen zu empfehlen.

Creditweb – der Baufinanzierungsvermittler:
Umschuldungsoffensive vom 24.02. bis 30.04.2010

Die meisten Baufinanzierungsdarlehen in Deutschland haben eine Bindungsklausel hinsichtlich der Darlehensverzinsung. Der ursprünglich vereinbarte Zinssatz gilt meistens für mehrere Jahre. Im Regelfall beträgt die durchschnittliche Zinsfestbindungsdauer zehn Jahre. Damit hat der Kreditnehmer eine gewisse Sicherheit hinsichtlich der laufenden Belastung. Selbst wenn die Kapitalmarktzinsen stark ansteigen, bleibt die Nominalverzinsung während der Zinsfestschreibungsdauer konstant. Anders sieht es bei variabel verzinslichen Baufinanzierungen aus. Hier wird der Nominalzins meistens an die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen angepasst. Bei fallenden Marktzinsen profitiert der Kreditnehmer von einer rückläufigen Zinsbelastung. Bei steigenden Zinsen besteht für den Kreditnehmer ein so genanntes Zinsänderungsrisiko. Bei starken Zinsanstiegen kann es zu einer starken Zinsbelastung aus der Baufinanzierung kommen. In manchen Fällen kann dies dazu führen, dass die laufende Kreditverpflichtung nicht mehr ordentlich bedient werden kann. In den USA beispielsweise gibt es im Bereich der Baufinanzierung keine Zinsfestschreibungen. Bei zu knappen, im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse, kalkulierten Raten führt ein Zinsanstieg zu einem starken Liquiditätsengpass. Aus diesem Grund waren die Auswirkungen der steigenden Zinsen auf die Hypothekenkredite während der Immobilienkrise so gravierend. Bei einer Zinsfestschreibung besteht für die Dauer der Zinsbindung kein Zinsänderungsrisiko. Nach Ablauf der Zinsbindung wird meistens ein neuer Zinssatz für die nächsten Jahre vereinbart. Das Zinsänderungsrisiko besteht damit immer zum Ablauf der bestehenden Zinsfestbindungsdauer. Aus diesem Grund wird empfohlen, sich bei einem niedrigen Zinsniveau langfristige Zinsen zu sichern. In Zeiten der niedrigen Zinsen sind beispielsweise Zinsbindungsdauern von 15 Jahren und länger absolut an der Tagesordnung. In Hochzinsphasen wird dagegen empfohlen kurze Zinsbindungen einzugehen, um die Chance zu wahren bei Ablauf der Zinsbindung von niedrigeren Zinsen zu profitieren.