Lübeck, 26. September 2011: Der DTB spiegelt die Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter wider. Er wird monatlich auf Basis von rund zehntausend tatsächlich in Deutschland abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen ermittelt.

DTB-Kommentar von Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher Dr. Klein & Co. AG

Stephan Gawarecki berichtet über aktuelle Trends in der Baufinanzierung und kommentiert die Ergebnisse des DTB.

Die Baufinanzierungskosten sind auch im August stark rückläufig. Im Vergleich zum Juli 2011 verringerte sich die Standardrate um 36 Euro im Monat. Dieser Rückgang von fast fünf Prozent ist mehr als doppelt so groß wie jener im Vormonat, wo sich die Kosten um monatlich 17 Euro gegenüber dem Juni 2011 reduzierten. Grund hierfür ist weiterhin der Run auf deutsche Staatsanleihen, der sich mit der Verschärfung der Euro-Krise noch verstärkt hat. Die sinkenden Renditen bei den Staatsanleihen führten dazu, dass die durchschnittlichen Baufinanzierungszinsen im August nochmals um rund 30 Basispunkte gefallen sind. Für Immobilienerwerber eröffnen sich mit den attraktiven Konditionen hervorragende Finanzierungsmöglichkeiten, die nahe an die Bestkonditionen von vor einem Jahr (Standardrate August 2010: 706 Euro/Monat) anknüpfen. Bei den Produktanbietern verstärkt dies zusätzlich den Wettbewerb. Es bleibt abzuwarten, inwieweit Baufinanzierungsanbieter, die sich nicht über den Pfandbriefmarkt refinanzieren, bei sinkenden Zinsniveaus weiter aktiv am Markt agieren können. So befinden sich beispielsweise Versicherer, die aktuell Baufinanzierungsdarlehen anbieten, in der Situation, dass sie mit einer geringeren Marge kalkulieren müssen, als dies noch vor vier bis fünf Monaten der Fall war: Die Garantieverzinsung der Versicherungen liegt aktuell bei 2,25 Prozent – bei Altverträgen ist diese sogar noch deutlich höher. Demgegenüber ist ein zehnjähriges Baufinanzierungsdarlehen aktuell schon für Bestkonditionen von unter drei Prozent am Markt erhältlich. Je weiter der Zins noch fallen wird, desto unattraktiver wird es für Versicherer, sich am Markt für private Baufinanzierungen zu engagieren.

Die gestiegene Tilgungsrate zeigt demgegenüber, dass Immobilienerwerber das Plus aus den aktuellen Zinsvorteilen zur schnelleren Entschuldung einsetzten. Gegenüber dem Vormonat hat sich die durchschnittliche Tilgungsrate um rund zehn Prozent erhöht. Damit nähert sie sich an die von uns empfohlene Marke einer Tilgung von zwei Prozent pro Jahr. Im Vergleich der durchschnittlichen Sollzinsbindung vom August 2010 mit dem August 2011 fällt hingegen auf, dass Kunden deutlich kürzere Sollzinsbindungen abschließen. Damit entfernen sie sich von den ebenfalls von uns empfohlenen Darlehen mit langen Zinsbindungen. Betrachtet man die zusätzlichen Kosten für Darlehen mit 15-jährigen Zinsbindungen gegenüber jenen mit zehnjährigen Zinsbindungen, so sind diese heute mit monatlich 40 Euro für eine zusätzliche Sicherheit von weiteren fünf Jahren immer noch gering. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich diese Kosten aber nahezu verdoppelt.

Wie der aktuelle Hypoport-Hauspreisindex HPX zeigt, sind die Preise für Wohnimmobilien mit einem Plus im Vormonatsvergleich von 1,2 Prozent massiv gestiegen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe hat sich mit einem Plus von 1000 Euro jedoch kaum verändert. Dies legt die Vermutung nahe, dass viele neue Immobilienbesitzer ihr Eigenkapital statt in den unruhigen Finanzmärkten in das sicherere Betongold investiert haben. Der leichte Rückgang im durchschnittlichen Beleihungsauslauf unterstreicht diese Annahme.

Wer Fremdkapital benötigt, nimmt dies im August noch häufiger zu festen Zinssätzen auf, als vor einem Jahr. Der Anteil der Annuitätendarlehen ist im Zwölfmonatsvergleich um fast neun Prozent angestiegen. Der Anteil an Forward-Darlehen war vor einem Jahr mit 13,84 Prozent schon höher. Doch aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus fehlt die Fantasie, dass die Zinsen noch viel weiter sinken könnten. Das führt bei den Forward-Darlehen zu einem erneuten Anteilsanstieg. Gegenüber dem Vormonat ist der Anteil an Forward-Darlehen um 11,5 Prozent gestiegen. Gleichzeitig reduzierte die geringe Hoffnung auf weitere Tiefstwerte im Zinsniveau auch den Anteil an Darlehen mit variablen Zinsen. Im Vergleich zum Juli 2011 sank dieser um 14 Prozent, gegenüber dem August 2010 sogar um 48 Prozent.

Über den Dr. Klein-Trendindikator “Baufinanzierung” (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungs-Parameter. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate zeigt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150 Tsd. Euro an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare Durchschnitts-Zinssätze, ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf rund zehntausend Finanzierungen mit einem monatlichen Finanzierungsvolumen von bis zu 1,5 Mrd. Euro.

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Schon seit 1954 ist die Dr. Klein & Co. AG wichtiger Finanzdienstleistungspartner der Wohnungswirtschaft, der Kommunen und von gewerblichen Immobilieninvestoren. Dr. Klein unterstützt seine Institutionellen Kunden ganzheitlich mit kompetenter Beratung und maßgeschneiderten Konzepten im Finanzierungsmanagement, in der Portfoliosteuerung und zu gewerblichen Versicherungen. Die kundenorientierte Beratungskompetenz und die langjährigen, vertrauensvollen Beziehungen zu allen namhaften Kredit- und Versicherungsinstituten sichern den Dr. Klein Kunden stets den einfachsten Zugang zu den besten Finanzdienstleistungen. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse gelisteten internetbasierten

Baufinanzierungskunden setzen vermehrt auf Flexibilität und Sicherheit. Alexander Christ, Geschäftsführer der Creditweb Deutschland GmbH hierzu im Interview mit der Publikation Mein Geld:

Mein Geld: Die Zinsen sind zwar gegenüber dem Vorjahr gestiegen, aber immer noch günstig. Ist jetzt dennoch ein guter Zeitpunkt, Eigentum zu erwerben und worauf muss der Kunde achten?

Alexander Christ: Die Frage des Eigentumerwerbs ist ganz klar mit ja zu beantworten. Kunden sollten sich in diesem Aufwärtstrend daher langfristig Ihre Zinsen sichern, d.h. Darlehen von mindestens 10, besser 15 Jahren oder länger. Dabei sollte die persönliche Situation der Darlehensnehmer nicht vergessen werden und flexible Bausteine, passend zur Einkommens- oder Lebenssituation berücksichtigt werden. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2% oder kostenlose Tilgungswechsel gehören hierbei genauso zur Beratung, wie z.B. die Einbindung eventueller Fördermittel. Das Finanzierungskonzept ist also entscheidend.

Mein Geld: Stichwort Fördermittel: wie sieht es mit KfW Programmen oder Wohnriester aus?

Alexander Christ: Viele Kunden finden pauschal alle Fördermittel zu kompliziert oder meinen, sie seien an zu viele Bedingungen gebunden. Ob Wohnriester, mit den damit einhergehenden steuerlichen Vergünstigungen oder die KfW Programme mit günstigen Konditionen, die Kunden kennen sich meist nicht aus oder laufen mit “gefährlichem” Halbwissen umher. Unabhängige Beratung von Baufinanzierungsberatern kann hier Licht ins Dunkel bringen und aufzeigen, wie und ob eine Einbindung in die Finanzierung sinnvoll und vor allem von Vorteil für den Kunden ist.

Mein Geld: Umschreiben Sie uns doch kurz was Ihrer Meinung nach einen guten Baufinanzierungsanbieter auszeichnet.

Alexander Christ: Ein guter Baufinanzierungsanbieter muss vor allem über eine große Produktauswahl zahlreicher Banken und Sparkassen verfügen. Die Finanzierungsberater sollten ausgezeichnetes Wissen in dieser Produktwelt haben und sich sicher in der Fördermittelthematik auskennen. Darüber hinaus muss er noch unabhängig und neutral beraten. Unter Berücksichtigung der Gesamtsituation entsteht dann ein erfolgreiches Finanzierungskonzept.

Herr Christ, vielen Dank für das Gespräch.

» Baufinanzierungsanbieter Creditweb

Quelle: Mein Geld, Ausgabe 03-2011 (April/Mai), Seite 77

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