(München, 27. März 2012) Wenn die Tage wieder langsam länger werden und sich die Sonne immer stärker zeigt, machen sich viele Haus- und Wohnungsbesitzer an den alljährlichen Frühjahrsputz. Dabei sollte sich aber das Großreinemachen nicht nur auf Fensterputzen oder Kleiderschrank ausmisten beziehen, sondern idealerweise auch einen Unterlagen-Check der laufenden Baufinanzierung enthalten. “Durch einen regelmäßigen, prüfenden Blick auf die bestehenden Finanzierungskonditionen lässt sich die Anschlussfinanzierung gezielt und ohne Zeitdruck angehen und so eine deutliche Ersparnis erzielen”, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Die wichtigsten drei Check-Fragen hat Interhyp zusammengestellt.

Check-Frage 1: Wann endet die Sollzinsbindung meines Darlehens?

Bei Ende der Sollzinsbindung ist meist eine Restschuld übrig, für die wieder ein neuer Kredit abgeschlossen werden muss. “Vielen Eigenheimbesitzern ist aber nicht bewusst, dass sie bereits die Zeit vor Ablauf der Zinsbindung nutzen sollten, um in Ruhe verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen – schließlich haben sie dann auch die Möglichkeit die Bank problemlos zu wechseln”, erklärt Michiel Goris. Besonders bei Anschlussfinanzierungen, die bereits in den nächsten sechs bis zwölf Monaten anstehen, sollte die Verlängerung vorgezogen werden, da diese in der Regel zu den heutigen Niedrigzinsen abgeschlossen werden können. Das Einsparpotential ist erheblich: In den Jahren 2002/2003 lagen die Effektiv-Konditionen für 10-jährige Baufinanzierungen oftmals über fünf Prozent, heute ist eine 150.000 Euro-Finanzierung bereits ab drei Prozent erhältlich. Von dem aktuellen Niedrigzinsniveau können aber auch Darlehensnehmer profitieren, deren Sollzinsbindung erst innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Gegen Zahlung eines Zinsaufschlags kann mittels Forward-Darlehen der jetzige Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus gesichert werden.

Check-Frage 2: Wie hoch ist meine Tilgungsrate inzwischen?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung begonnen hat, sollte bei seiner Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Goris. Da der Tilgungsanteil bei einem klassischen Annuitätendarlehen monatlich ansteigt, hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent vor zehn Jahren automatisch auf rund zwei Prozent erhöht. “Wir raten Anschlussfinanzierern mindestens die Höhe ihrer bisherigen Monatsrate beizubehalten. Durch die Zinsersparnis können sie direkt in eine erhöhte Tilgung investieren – und damit deutlich schneller schuldenfrei sein”, so Goris.

Check-Frage 3: Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 100.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,0 Prozent, wird das Darlehen aktuell noch 31 Jahre und 1 Monat laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 100 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits knapp 9 Jahre früher, also in 22 Jahren und 2 Monaten, schuldenfrei sein.

» Interhyp Anschlussfinanzierung

Niemand kann die Zinsentwicklung voraussehen. Für viele Bauherren ist es daher oft eine Glückssache, welche Konditionen für eine Anschlussfinanzierung angeboten werden. Viele verlassen sich einfach auf das Angebot der finanzierenden Bank. Aber kein Kreditnehmer ist der Willkür der Bank ausgeliefert. Bereits während der laufenden Baufinanzierung können die Zinsen für die künftige Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Dies passiert mit Hilfe von eines Forward Darlehens, das bereits während der laufenden Baufinanzierung abgeschlossen werden kann.

Der Vorteil eines Forward Darlehens liegt vor allem darin, dass dieses bis zum Zeitpunkt der Auszahlung keine Kosten verursacht. Die Bestandteile bei einem Forward-Darlehen ähneln einem üblichen Darlehensvertrag. Folgende Punkte werden beispielsweise vereinbart: Nominalkreditbetrag, Nominal- und Effektivzins, Rückzahlungsmodalitäten und Besicherung. Der Unterschied zu einem üblichen „Baudarlehen“ liegt darin, dass die Auszahlung mehrere Jahre in der Zukunft liegen kann. Bis zu fünf Jahre im Voraus ist der Abschluss eines Forward Darlehens möglich. Wenn also beispielsweise die Zinsbindung in fünf Jahren ausläuft und ein Kreditnehmer steigende Zinsen befürchtet, dann ist ein Forward Darlehen das optimale Zinssicherungsinstrument.

Die Zinsen für ein Forward-Darlehen sind etwas höher als die der üblichen Baufinanzierungen. Es wird ein Forward Aufschlag auf die üblichen Baufinanzierungskonditionen seitens der Bank vorgenommen. Die Höhe des Forward Aufschlages hängt vom Auszahlungszeitpunkt ab. Je weiter dieser in der Zukunft liegt, desto höher ist der Aufschlag. Der Kreditnehmer erhält aber im Gegenzug eine absolute Zinssicherheit – bereits mehrere Jahre im Voraus, und noch vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist. Er hat somit dank Forward Darlehen eine sichere Kalkulationsgrundlage für die Zukunft.

(München, 8. Oktober 2009) Der Mensch ist ein Gewohnheitstier – getreu dieser Volksweisheit lassen jedes Jahr Millionen von Haus- und Wohnungsbesitzern ihren Immobilienkredit bis zum Ende der Zinsbindung laufen, bis sie von ihrer Bank zu einer schnellen Verlängerung aufgefordert werden. “Das Ende der Zinsbindung abzuwarten, ohne rechtzeitig Angebote anderer Anbieter eingeholt zu haben, ist aber ein teurer Fehler”, warnt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und erklärt: “Gerade der Ablauf eines Baukredits ist der der ideale Zeitpunkt, um die Konditionen für die dann fällige Anschlussfinanzierung neu zu verhandeln und so mehrere Tausend Euro zu sparen.” Da traditionell viele Darlehensverträge gegen Jahresende auslaufen, ist für Haselsteiner nun der richtige Moment, um sich noch in Ruhe mit einem Anbieterwechsel zu beschäftigen.

Anders als bei ihrer Erstfinanzierung nutzen Darlehensnehmer in Deutschland die Möglichkeiten des aktiven Vergleichens und Optimierens beim Anschlusskredit kaum. Dabei ist das Einsparpotenzial enorm: Haus- und Wohnungskäufer haben bei einem Darlehensabschluss vor knapp 10 Jahren einen Zinssatz von über 6 Prozent gezahlt – die heutigen Bestsätze für 10-jährige Baudarlehen hingegen liegen bei 3,79 Prozent effektiv.

“Um seine Vertragsbedingungen zu prüfen und aktuelle Vergleichsangebote einzuholen, sollte man am besten sechs Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung loslegen”, rät Haselsteiner und ergänzt: “Für Immobilienbesitzer, die bereits im Frühjahr 2010 eine Anschlussfinanzierung brauchen, wird es jetzt höchste Zeit für den Wechsel. Vermittler mit unabhängigem Zugriff auf die gesamte Produktpalette am Markt helfen den Zeit- und Arbeitsaufwand deutlich zu verringern.”

Generell gilt: Überzeugt das Angebot einer anderen Bank, ist der Wechsel mühelos möglich und kostet nicht viel: Für eine Grundschuldabtretung, die die Banken meist unter sich regeln, ist bei einer Grundschuld von 100.000 Euro mit Gebühren von 200 bis 400 Euro zu rechnen. Zumal auch aktuelle Sonderaktionen von einzelnen Anbietern den Schritt zur Umschuldung zusätzlich begünstigen: Wer bis Ende des Jahres seine Anschlussfinanzierung vornimmt, bekommt die Gesamtkosten für die Grundschuldumschreibung bis zu einem Betrag von 0,25 Prozent der Kreditsumme erstattet.

Anschlusskredite mit Kündigungsrecht

Finanztest hat im Test für Immobilienkredite 07/2009 Anschlusskredite mit Kündigungsrecht für folgenden Musterfall getestet:

• Forward-Darlehen mit Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung und Vorlaufzeiten von 1 – 2 Jahren
• Kreditsumme 100.000 Euro
• Tilgung innerhalb der Zinsbindung von zehn Jahren

Creditweb – Deutschlands größter unabhängiger Baufinanzierer schnitt als Top-Anbieter im Vergleich der überregionalen Anbieter ab und das mit einem unglaublichen Zinsunterschied von über 10.000 Euro zwischen dem billigsten und teuersten Anbieter.

Weitere Detailinformationen:

Der große Anschlussfinanzierung Vergleich

Quelle: Finanztest 07/2009, Seite 40. Den vollständigen Test finden Sie unter www.finanztest.de.