(Berlin, 14.05.2012) Jeder, der einen Immobilienfinanzierungsvertrag abgeschlossen hat, ist an diesen viele Jahre gebunden. Die regelmäßigen Raten sind rechtzeitig aufzubringen – oder es drohen ernste finanzielle Probleme. Doch es ist nicht damit getan, den Vertrag in die Schublade zu legen und die nächsten Jahrzehnte sich nicht mehr mit den Finanzierungskonditionen zu beschäftigen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht ein durchaus großes Sparpotenzial, wenn eine Finanzierung optimiert werden kann – beispielsweise durch die Ablösung mit einem günstigeren Darlehen oder durch Weiterführung mit einer günstigen Anschlussfinanzierung. Im Folgenden sind 10 Tipps aufgeführt, mit denen jeder Darlehensnehmer seine laufende Finanzierung überprüfen kann.

1. Behalten Sie den Markt im Auge

Informieren Sie sich von Zeit zu Zeit über aktuelle Immobilienfinanzierungsangebote. Sprechen Sie Ihre Hausbank an, auch wenn Sie bereits seit vielen Jahren dort finanzieren. Oft wird ein Nachlass gewährt, wenn sie auf besonders günstige Angebote von Konkurrenzbanken bzw. die aktuelle Niedrigzinsphase verweisen.

2. Prüfen Sie regelmäßig Ihre monatliche Ein-/Ausgabenbilanz

Nicht nur die Raten für Tilgung und Zinsen führen jeden Monat zu Ausgaben. Oftmals können durch Vergleiche günstigere Versicherungen oder Reparaturen als bisher gefunden werden. So können Sie mehr Eigenkapital zurücklegen und ggf. mit einer Sondertilgung Ihre Tilgungsleistung erhöhen, was letztendlich zu schnellerer Schuldenfreiheit führt.

3. Bauzinsen aktuell auf Niedrigstand: Wann lohnt eine Umschuldung?

Aktuell befinden sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auf sehr niedrigem Niveau. Eine Umschuldung des laufenden Darlehens auf ein anderes Kreditinstitut kommt einer Kündigung gleich, für die viele Institute eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (insbesondere innerhalb eines Sollzinsbindungszeitraumes). Die Umschuldung lohnt daher nur, wenn die Zinsersparnis der neuen Finanzierung so hoch ist, dass sowohl Vorfälligkeitsentschädigung als auch die entstehenden Nebenkosten (wie z.B. Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Grundbuchkosten) überkompensiert werden.

4. Variable Finanzierungen können einfacher gekündigt werden

Ist keine Zinsfestschreibung vereinbart, kann das variable Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Ist die bisherige Bank nicht verhandlungsbereit, kann eine Umschuldung auf ein anderes Kreditinstitut so relativ einfach zu hohen Zinsersparnissen führen. Bei variablen Darlehen sollte der Zinsmarkt ständig beobachtet werden, damit angemessen reagiert werden kann.

5. Optionen für eine Anschlussfinanzierung früh prüfen

Läuft eine vereinbarte Zinsbindung aus, kann die Restschuld aus dem Darlehen sofort getilgt oder anschlussfinanziert werden. Nach einer günstigen Anschlussfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer bereits lange vor Auslauf der Zinsbindung umsehen. Mittels eines Forward-Darlehens können z.B. bis zu 5 Jahre im Voraus die Konditionen für ein Anschlussdarlehen vereinbart werden.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich für die Anschlussfinanzierung durchführen

Die Anfrage nach Konditionen für eine passende Anschlussfinanzierung sollte immer die wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Zinsfestschreibungsfrist, Tilgungssatz und Flexibilisierungsmöglichkeiten) beinhalten. Dies erleichtert später das Vergleichen und Aussortieren der günstigsten Angebote.

7. Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Sind Sondertilgungsmöglichkeiten für den laufenden Finanzierungsvertrag vereinbart, sollte geprüft werden, ob die kostenfreien Tilgungen schon ausgenutzt wurden. Steht Eigenkapital für eine Sondertilgung zur Verfügung, ist die Ersparnis durch die Sondertilgung meist höher als die Anlage des Kapitals auf einem Sparkonto o.ä.

8. Bei erneutem Finanzierungsbedarf Kreditinstitut kontaktieren

Sind Anbauten oder größere Renovierungen bzw. Umbauten geplant, kann es sich gerade in Niedrigzinsphasen lohnen, eine bestehende (und bereits zum großen Teil getilgte) Immobilienfinanzierung „aufzustocken“. Das finanzierende Kreditinstitut kann ggf. die Darlehenssumme zu günstigen Konditionen aufstocken, ohne die Notwendigkeit einer erneuten Sicherheitshinterlegung.

9. Regelmäßige Prüfung alternativer Kreditformen

Für die Überprüfung auf günstige Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen empfiehlt es sich auch, alternative Kreditformen und Angebote ausländischer Banken zu prüfen: Nur wer ständig die Augen offenhält, kann bei günstigen Möglichkeiten zuschlagen und viel Geld sparen.

10. Über Änderungen und aktuelle Marktgegebenheiten informieren

Auf dem Portal www.immokredit24.com kann der Darlehensnehmer sich immer wieder aktuell über Neuigkeiten auf dem Kreditmarkt, geltende Zinssätze und gesetzliche Änderungen bei Finanzierungsverträgen informieren. Dies kann je nach persönlicher Situation auch die eigene Finanzierung betreffen.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit Anschlussfinanzierung im Detail
» Immobilienkredit vorzeitig kündigen und ablösen

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(München, 27. März 2012) Wenn die Tage wieder langsam länger werden und sich die Sonne immer stärker zeigt, machen sich viele Haus- und Wohnungsbesitzer an den alljährlichen Frühjahrsputz. Dabei sollte sich aber das Großreinemachen nicht nur auf Fensterputzen oder Kleiderschrank ausmisten beziehen, sondern idealerweise auch einen Unterlagen-Check der laufenden Baufinanzierung enthalten. “Durch einen regelmäßigen, prüfenden Blick auf die bestehenden Finanzierungskonditionen lässt sich die Anschlussfinanzierung gezielt und ohne Zeitdruck angehen und so eine deutliche Ersparnis erzielen”, erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Die wichtigsten drei Check-Fragen hat Interhyp zusammengestellt.

Check-Frage 1: Wann endet die Sollzinsbindung meines Darlehens?

Bei Ende der Sollzinsbindung ist meist eine Restschuld übrig, für die wieder ein neuer Kredit abgeschlossen werden muss. “Vielen Eigenheimbesitzern ist aber nicht bewusst, dass sie bereits die Zeit vor Ablauf der Zinsbindung nutzen sollten, um in Ruhe verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen – schließlich haben sie dann auch die Möglichkeit die Bank problemlos zu wechseln”, erklärt Michiel Goris. Besonders bei Anschlussfinanzierungen, die bereits in den nächsten sechs bis zwölf Monaten anstehen, sollte die Verlängerung vorgezogen werden, da diese in der Regel zu den heutigen Niedrigzinsen abgeschlossen werden können. Das Einsparpotential ist erheblich: In den Jahren 2002/2003 lagen die Effektiv-Konditionen für 10-jährige Baufinanzierungen oftmals über fünf Prozent, heute ist eine 150.000 Euro-Finanzierung bereits ab drei Prozent erhältlich. Von dem aktuellen Niedrigzinsniveau können aber auch Darlehensnehmer profitieren, deren Sollzinsbindung erst innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft. Gegen Zahlung eines Zinsaufschlags kann mittels Forward-Darlehen der jetzige Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus gesichert werden.

Check-Frage 2: Wie hoch ist meine Tilgungsrate inzwischen?

“Wer vor Jahren einen Baukredit mit 1 Prozent Anfangstilgung begonnen hat, sollte bei seiner Anschlussfinanzierung mindestens 2 Prozent wählen”, meint Goris. Da der Tilgungsanteil bei einem klassischen Annuitätendarlehen monatlich ansteigt, hat sich eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent vor zehn Jahren automatisch auf rund zwei Prozent erhöht. “Wir raten Anschlussfinanzierern mindestens die Höhe ihrer bisherigen Monatsrate beizubehalten. Durch die Zinsersparnis können sie direkt in eine erhöhte Tilgung investieren – und damit deutlich schneller schuldenfrei sein”, so Goris.

Check-Frage 3: Wie hat sich meine Einkommenssituation verändert?

Lebensumstände ändern sich, erst recht über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren. Wenn der Darlehensabschluss lange zurückliegt, sollte man vergleichen, wie viel Einkommen damals zur Verfügung stand und wie hoch die Einkünfte heute sind. Sind z.B. Belastungen wie Ratenkredite unterdessen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht, ist es sinnvoll, die Tilgungsrate an die veränderte Einkommenssituation anzupassen. Ein Beispiel: Liegt die Restschuld bei 100.000 Euro und die Tilgungsrate inzwischen bei 2,0 Prozent, wird das Darlehen aktuell noch 31 Jahre und 1 Monat laufen, bis es vollständig abbezahlt ist. Kann der Kreditnehmer aber heute monatlich 100 Euro mehr in seine Tilgung investieren, wird er bereits knapp 9 Jahre früher, also in 22 Jahren und 2 Monaten, schuldenfrei sein.

» Interhyp Anschlussfinanzierung

(Berlin, 13.12.2011) Die Zinsentwicklung schlägt angesichts der krisenbehafteten Finanzmarktentwicklungen Kapriolen: In der ersten Novemberwoche gab der neue EZB-Präsident Mario Draghi eine Leitzinssenkung um 0,25 Prozent auf nun 1,25 Prozent bekannt und am 8. Dezember folgte die Herabsetzung um weitere 0,25 Prozent auf 1,00 Prozent. Erst im Juli hatte die EZB den Leitzins auf 1,5 Prozent erhöht, nachdem Anfang April schon eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent stattgefunden hatte. Der Zinsschritt im November wurde teils mit Überraschung aufgenommen, war doch die Inflationsrate mit etwa 3,0 Prozent weit über der Zielmarke von 2 Prozent. Begründet wurde der Schritt mit einem notwendigen Gegensteuern zu rezessiven Tendenzen, mit denen im Euroraum zunehmend gerechnet werden muss. Was bedeutet dies alles für eine geplante Immobilienfinanzierung? Sollte der Interessent noch abwarten oder ist die Gelegenheit jetzt günstig? Sollten ggf. Anschlussfinanzierungen mittels Forward-Darlehen jetzt fixiert werden?

Die Prognose für 2012

Auch im kommenden Jahr wird die Zinsentwicklung von der Eurokrise und ggf. deren Auswirkungen bestimmt sein. Schon jetzt ist abzusehen, dass eine Ausweitung der Geldmenge inflationssteigernd wirken wird. Die Grenze nach unten ist bei der Leitzinsentwicklung fast erreicht und die EZB wird darauf „lauern“, den Leitzins sobald als möglich wieder anzuheben. Diese Strategie war schon für 2011 geplant, bis die enormen Auswirkungen der Griechenland- und Südeuropa-Staatsschuldensituationen dieser Strategie Einhalt geboten. Auch ist bereits eine Tendenz abzusehen, dass die Kreditinstitute ihre ausgeliehenen Mittel verteuern werden, da die Angst vor weiteren Kreditausfällen schwer wiegt und eine Kreditvergabe mit „angezogener Handbremse“ erfolgen wird. Das Bankenvertrauen untereinander hat ebenfalls gelitten. Die früheren Gewinnhöhen der großen Banken (bis Eintritt der Finanzkrise) werden trotzdem kaum zu erreichen sein.

Jetzt ist die Chance für Häuslebauer

Für angehende Immobilienbesitzer bietet sich nach dem derzeitigen Stand gerade jetzt eine extrem gute Ausgangssituation, um die Konditionen für ein langjähriges Darlehen zu fixieren. Wer die Darlehensmittel nicht sofort benötigt, kann sich trotzdem die guten Konditionen für die Zukunft sichern: Mit einem Forward-Darlehen. Ein Forward-Darlehen kann für einen Kredit bis zu 5 Jahre im Voraus vereinbart werden, die Aufschläge für die Fixierung der Zinsen sind je nach Vorlaufzeit vergleichsweise gering. Ein Forward-Darlehen eignet sich dabei hervorragend als Anschlussfinanzierung, unter Umständen auch als Erstfinanzierung, wenn schon feststeht, wie viel wann benötigt wird. Interessenten, die sowieso die Absicht haben zu bauen oder zu kaufen, sollten sich also unbedingt die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Weitere Informationen hierzu und zum Thema Forward-Darlehen können im Internet z.B. bei Immokredit24.com eingesehen werden. Das Immobilienportal bietet einen unabhängigen Vergleich aus über 300 Anbietern, so dass jeder zu seinem individuell angepassten und günstigen Kredit kommen kann. Die Abdeckung dieser Marktbreite ist für einen sinnvollen Darlehensvergleich wichtig, denn nur so können alle Optimierungsmöglichkeiten auch ausgenutzt werden.

Fazit
Die aktuelle finanzpolitische Lage beschert angehenden Immobilienbesitzern eine nie dagewesene Chance, von niedrigen Zinskonditionen zu profitieren. Wer jetzt seine Finanzierung fixiert, z.B. über ein Forward-Darlehen, kann in den Jahren der Zinsbindung erhebliche Mittel für Zinsaufwendungen sparen. Eine ausgiebige Information freilich sollte am Anfang dieses Bemühens stehen, hilfreich sind hier unabhängige Finanzberater oder auch entsprechende Seiten im Internet, wie beispielsweise Immokredit24.com. Die individuelle Optimierung und ein Vergleich aus mehreren hundert Darlehensanbietern ermöglicht eine maximale Nutzung der Marktmöglichkeiten.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Zinsen – Entwicklung der Bauzinsen
» Forward Darlehen – günstige Baufinanzierung Zinsen sichern

Forward Darlehen sind ein sehr beliebtes Instrument zur Sicherung günstiger Zinskonditionen, insbesondere für Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen. Gerade in Niedrigzinsphasen wie derzeit werden daher häufig Forward Darlehen zur Finanzierung oder Weiterführung von Immobiliendarlehen genutzt. Ein Vergleich der Konditionen und Voraussetzungen bei den unterschiedlichen Anbietern sollte unbedingt durchgeführt werden, da der Darlehensnehmer so im Regelfall sehr viel Geld sparen kann. Die Vorlaufzeit vor Inanspruchnahme des Darlehens darf bis zu 60 Monate betragen, so dass sich ein „Umschauen“ nach günstigen Konditionen bereits lange vor Ende der Zinsbindungsfrist bei einer bestehenden Baufinanzierung bzw. vor Beginn des eigentlichen Bauvorhabens bei einer Neufinanzierung lohnen kann. Gerade wenn zukünftig eher steigende Zinsen erwartet werden, sollte der Interessent deshalb nicht lange zögern und sich die günstigen Konditionen reservieren. Aufpassen muss der Kreditnehmer allerdings nicht nur bei den Zinskonditionen, sondern auch bei den unterschiedlichen Voraussetzungen und Vertragsmodalitäten.

Die Möglichkeiten für die Flexibilisierung (hierunter werden allgemein die Möglichkeiten zur Anpassung von Tilgungssatz und Sondertilgungsmöglichkeiten verstanden) sowie beispielsweise die Kriterien für den Laufzeitbeginn der Zinsbindungsphase sind von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. So werben einige Anbieter mit geringen Aufschlägen für die Fixierung des Darlehenszinses während der Vorlaufzeit, zählen diesen Vorlauf aber bereits zur vereinbarten Zinsbindungsfrist hinzu. Letztlich entscheidet nur der Gesamtaufwand über die realen Kosten, weshalb der Zahlungsplan gut studiert werden sollte. Die Anfrage sollte bei möglichst vielen Anbietern unter Verwendung möglichst gleicher Eckdaten (Darlehenssumme, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz etc.) erfolgen. Notwendige Optimierungen vor der Anfrage sollte ebenfalls geprüft werden, hier insbesondere die Möglichkeit zur Inanspruchnahme von Förderungen oder der Rückbehalt eines gewissen Eigenkapitals für Nebenkosten oder unvorhersehbare Ereignisse.

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(Berlin, 15.09.2011) Aktuell befinden sich die Bauzinsen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Historisch betrachtet gab es nur sehr wenige Zeiträume mit derart niedrigen Zinssätzen. Experten gehen davon aus, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Eine Leitzinsanpassung im Sinne einer Zinserhöhung durch die europäische Zentralbank (EZB) soll erwartete inflationäre Einflüsse bremsen und so die Verbraucherpreise auf einem verträglichen Niveau halten. Finanzmarktpolitische Einflüsse bedingen oft schnelle Reaktionen der EZB, um das Abtriften in ein negatives wirtschaftliches Umfeld zu bremsen bzw. zu unterbinden. Für Kunden mit bestehender Immobilienfinanzierung empfiehlt es sich daher nach Ansicht von vielen Marktbeobachtern, genau zum jetzigen Zeitpunkt die Bedingungen und Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Nach Abwägung der Marktbedingungen herrscht allgemein der Konsens, dass in Bälde mit Zinserhöhungen in der Eurozone zu rechnen ist. Sehr wahrscheinlich kann also durch eine zügige Entscheidung eine nicht unbeträchtliche Summe an Zinsaufwendungen gespart werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung aus, so muss sich der Kreditnehmer in jedem Fall um die Weiterführung kümmern. Doch auch noch bei etwas länger laufenden Bindungsfristen kann sich ein Blick aktuell lohnen: In Anbetracht der Marktsituation ist davon auszugehen, dass niedrigere Zinsen als zurzeit so schnell wohl nicht wiederkehren werden. So können beispielsweise sog. Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinskonditionen gegen einen geringen Aufschlag für bis zu 5 Jahre im Voraus „konservieren“. Dies lohnt sich insbesondere bei allgemein erwarteten moderaten Zinssteigerungen – die günstigen Konditionen können dem Kreditnehmer so zugutekommen, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in 4 oder 5 Jahren notwendig wird. Zusätzlich wird durch eine solche Vorgehensweise die Planungssicherheit erheblich verbessert, weil der Kreditnehmer schon im Voraus die genaue Zinsbelastung kennt.

Worauf geachtet werden sollte

Zu empfehlen ist bei den sog. Forward-Darlehen immer ein detaillierter Vergleich der angebotenen Zinskonditionen. Die einzelnen Kreditinstitute verlangen durchaus sehr unterschiedliche Zinsaufschläge je nach Vorlaufzeit – quasi als Gegenleistung für das „Einfrieren“ der Zinssätze. Auch die eigenen Vermögens- und Einkommenssituation muss natürlich berücksichtigt werden. Da bei den Finanzierungsvarianten alle Konditionen neu verhandelt werden können, muss generell über eine individuell passende Vertragsgestaltung nachgedacht werden. Bei regulären Anschlussdarlehen wie auch bei Forward-Darlehen können Sondertilgungsvereinbarungen und flexibilisierte Vertragsmerkmale (wie z.B. ein flexibler Tilgungssatz) Berücksichtigung finden. Hat sich die Einkommenssituation verbessert, kann so die Restschuld durch höhere Tilgungsraten als bisher schneller zu Ende geführt werden. In vielen Fällen stehen nach einigen Jahren der Nutzung bereits wieder Ausgaben zur Erhaltung oder Renovierung an: Diesem Umstand kann ebenfalls durch Anpassung der monatlichen Belastung Rechnung getragen werden. Sind die Raten niedriger als bei der bisherigen Baufinanzierung, bleibt dem Eigentümer mehr Spielraum für andere Ausgaben. Dies alles sollte – gerade bei Nicht-Fachleuten – unter Hinzunahme eines Finanzierungsberaters erfolgen. Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind neben genauer Information ein breiter Marktüberblick und das Know-how zur Optimierung der Vertragsmodalitäten anhand der individuellen Situation.

Fazit

Die aktuelle Niedrigzinsphase nähert sich ihrem Ende. Wer eine laufende Immobilienfinanzierung günstig weiterführen möchte, sollte sich möglichst umgehend über die Möglichkeiten am Markt informieren. Neben der regulären Anschlussfinanzierung bietet sich auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens an, welches die Marktkonditionen für bis zu 5 Jahre „einfrieren“ kann und so eine zukünftige Weiterführung der Finanzierung ermöglicht. Informationen über die Zinsentwicklung und die Möglichkeiten des Vergleichs sowie den möglichen Varianten für eine Anschlussfinanzierung kann der Interessent auf einfache Weise z.B. im Internet auf Immokredit24.com finden. Hier kann auf Wunsch auch eine individuelle Betreuung stattfinden, welche die notwendigen Daten der persönlichen Einkommens- und Vermögenslage mit einbezieht.

Weitere Informationen

» Anschlussfinanzierung – detaillierte Informationen rund um die Anschlussfinanzierung
» Forwarddarlehen – günstige Baufinanzierung Konditionen sichern

Die Anschlussfinanzierung eröffnet Darlehensnehmer nicht nur die Chance auf eine günstigere Weiterfinanzierung der Immobilie, sondern verbessert bestenfalls alle Konditionen rund um die Immobilienfinanzierung. Der Schuldenstand hat sich in der Regel nach der Erstfinanzierung bei einer Zinsfestschreibung von beispielsweise zehn Jahren und einer entsprechenden anfänglichen Tilgung um bis zu 30 Prozent verringert. Bauherren profitieren dann bei der Anschlussfinanzierung in der Regel von einer Einstufung in eine günstigere Beleihungskategorie, was eventuelle Zinsaufschläge vergangener Tage wett macht. Hinzu kommt eine Weiterentwicklung des Marktes mit einer größeren Angebotsvielfalt – so besteht die Wahl auf eine große Anzahl verschiedener Anbieter und neuer regionaler Banken und Sparkassen. Heutzutage werden die Baufinanzierung Konditionen aus über 300 Anbietern ermittelt – dabei wird nicht nur der günstige Zins berücksichtigt, sondern auch das beste Finanzierungsmodell. Insgesamt kann auch mit flexibleren Finanzierungsmodellen gerechnet werden. Beispielsweise musste man vor einigen Jahren noch für Sondertilgungsoptionen mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder bekam diese überhaupt nicht angeboten. Viele Darlehensgeber haben heutzutage Sondertilgungen meist standardisiert und bieten eine gewisse Anzahl von Sondertilgungsleistungen kostenlos an.

Anschlussfinanzierung ermitteln

Bauherren sollten in jedem Fall verschiedene Angebote für die Weiterfinanzierung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung einholen. Dabei empfiehlt es sich das Angebot eines unabhängigen Baufinanzierungsvermittlers in Anspruch zu nehmen, da dieser aus einem großen Pool von Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen, das Angebot mit dem günstigsten Zins und dem besten Finanzierungsmodell ermittelt. Fordern Sie einen kostenlosen Anschlussfinanzierung Vergleich eines unabhängigen Finanzierungsvermittles an.

Wann anschlussfinanzieren?

Ende der Zinsbindung

Das ist der günstigste Zeitpunkt für einen Bankwechsel, da alle Konditionen neu verhandelt werden können.

Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist lohnt sich in der Regel nicht, es sei denn, das Darlehensnehmer von einem prägnanten Zinsunterschied profitieren können, der in der Summe größer ist, als die von der bisherigen Bank erhobene Vorfälligkeitsentschädigung. Darlehensnehmer sollten jedoch diese Möglichkeit hin und wieder in Frage stellen.

Heute im Voraus

Dafür eignet sich eine Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen. Bei diesem Finanzierungsmodell können aktuelle Baufinanzierungskonditionen bis zu 5 Jahre im Voraus gesichert werden.

Das Forward-Darlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, welches bereits im Voraus (mit einer im Voraus festgelegten Vorlaufzeit) abgeschlossen wird. Dies bedeutet, dass die Darlehenssumme erst nach dem Ende dieser Vorlaufzeit zur Auszahlung kommt, wobei die Vorlaufzeit bis zu 5 Jahre vor dem Auszahlungstermin betragen kann. Die Konditionen werden jedoch bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung fixiert. Dies sichert die aktuell am Markt herrschenden Zinskonditionen (nebst einem kleinen Zinsaufschlag für die Vorausfixierung) für ein in der Zukunft beanspruchbares Darlehen.

Insbesondere zu empfehlen ist diese Variante des Annuitätendarlehens bei Erwartung steigender Zinsen für Immobilienfinanzierungen. Am meisten in Anspruch genommen werden Forward-Darlehen als Prolongationsdarlehen, d.h. wenn das Ende der Zinsbindungsfrist für eine existierende Baufinanzierung naht (= Anschlussfinanzierung). Die Höhe des Zinsaufschlages für die vom Kreditinstitut garantierte Zinssicherheit ist abhängig von der derzeitigen Zinsstruktur am Markt sowie von der Länge der Vorlaufzeit. In der Regel kann mit durchschnittlichen Aufschlägen von 0,5% bis 1% gerechnet werden. Grundsätzlich erhöhen damit Forward-Darlehen die finanzielle Planungssicherheit, da der Kreditnehmer genau weiß, mit welchen Zinsbelastungen er in Zukunft rechnen muss. Das Risiko einer solchen Finanzierungsvariante liegt allein in der nicht erwarteten Zinsentwicklung – also z.B. stagnierende oder gar fallende Zinsen. Dann ist das Forward-Darlehen für den Darlehensnehmer teurer ein regulär zum Zeitpunkt der Notwendigkeit aufgenommenes Annuitätendarlehen.

Aufpassen sollte der Interessent bei den Vertragsmodalitäten: So gibt es durchaus unterschiedliche Vereinbarungsmöglichkeiten für die Zinsbindungsfrist aus einem Forward-Darlehen. Beginnt die vereinbarte Laufzeit für die Zinsbindung beispielsweise schon mit Vertragsabschluss, spricht man von einem „unechten Forward-Darlehen“, da im Normalfall diese erst mit der Darlehensauszahlung zu laufen beginnen sollte. Auch sollte der Interessent immer gut vergleichen und die Anfrage an möglichst viele unterschiedliche Kreditinstitute stellen.

Läuft die Zinsbindungsfrist eines Immobiliendarlehens aus oder soll aus anderen Gründen umgeschuldet werden, muss eine günstige und passende Anschlussfinanzierung gefunden werden. Es ist jedem Kreditnehmer anzuraten, von Zeit zu Zeit die marktüblichen Konditionen für Immobilienkredite zu prüfen und mit den eigenen Konditionen zu vergleichen. Im günstigsten Falle kann es sich sogar lohnen, trotz Vorfälligkeitsentschädigungen und Nebengebühren auf das Angebot eines anderen Anbieters einzugehen. In den meisten Fällen jedoch findet ein Anbieterwechsel seitens des Darlehensnehmers statt, weil die Zinsbindungsfrist ausläuft.

Um das günstigste Angebot zu finden, sollte einiger Aufwand betrieben werden. Dies setzt voraus, dass sich der Darlehensnehmer frühzeitig und möglichst umfassend informiert und bei möglichst vielen Anbietern anfragt. Wichtig ist die genaue Angabe der entscheidenden Eckdaten wie Restbetrag des Darlehens, Laufzeit, Tilgungssatz und gewünschte Sondertilgungsmöglichkeiten. Werden die Anfragen an die verschiedenen Kreditinstitute gleichlautend versandt, vereinfacht dies den späteren Anschlussfinanzierung Vergleich. Nicht zu unterschätzen sind ggf. anfallende Nebenkosten, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Umschreibung der Grundschuld, Notargebühren etc. Diese sollten ebenfalls erfragt und verglichen werden.

Alternativ kann der Darlehensnehmer prüfen, ob es lohnenswert ist, ein Forward-Darlehen ins Auge zu fassen. Bei einem Forward-Darlehen kann bis max. 5 Jahre im Voraus das aktuell niedrige Zinsniveau „eingefroren“ werden für eine künftige Anschlussfinanzierung. Voraussetzung ist natürlich, dass das bestehende Darlehen in dieser Zeit umgeschuldet werden soll (z.B. wegen bevorstehendem Ende der Zinsbindungsfrist) und die Konditionen im Vergleich wirklich günstiger sind. Die Aufschläge der Kreditinstitute für diese Sicherung der Zinskonditionen sind vergleichsweise gering. Neben den reinen Zinskonditionen sollte bei einer Anschlussfinanzierung auch auf erweiterte Flexibilisierungsmöglichkeiten geachtet werden – so kann z.B. bei einer großzügigen Sondertilgungsvereinbarung das Darlehen früher als geplant getilgt werden.

(München, 29. Juni 2011) Das Bruttoinlandsprodukt hat im Mai wieder das Niveau von vor der Lehman-Brothers-Pleite erreicht. Der private Konsum steigt und die boomende Konjunktur sowie die zunehmende Beschäftigung lassen die Regierung über Steuersenkungen nachdenken. Daneben sind die Immobilienpreise vielerorts noch immer relativ attraktiv und die Baugeldkonditionen bewegen sich auf Niedrigniveau – während Erspartes nur minimal verzinst wird. Beim Blick auf die Rahmenbedingungen stehen alle Zeichen auf Immobilienkauf. Dennoch hadern viele Mieter mit dem Schritt in die eigenen vier Wände. Interhyp beleuchtet typische Sorgen beim Immobilienkauf und zeigt Lösungen auf.

“Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten, reicht mein Budget?“

Um diese Frage seriös zu beantworten, ist ein ehrlicher Kassensturz unerlässlich. Der sollte in aller Ruhe und vor allem vor der Objektsuche durchgeführt werden, um ein realistisches Budget zu ermitteln. Nur wenn nach dem Immobilienkauf noch genug finanzieller Spielraum für Urlaub und andere Annehmlichkeiten besteht, machen die eigenen vier Wände dauerhaft Freude. Für eine schnelle Kalkulation beim Anzeigen-Stöbern auch hilft folgende Faustformel: Rund 40% vom Netto-Haushaltseinkommen sind als monatliche Darlehensrate gut tragbar. Genauer geht es mit kostenlosen Programmen, wie z.B. dem Haushaltsrechner unter www.interhyp.de/rechner.

“Ohne viel Eigenkapital geht ein Immobilienkauf doch gar nicht”

Bei der Frage nach dem Eigenkapital-Einsatz gibt es zwar keinen generellen Königsweg, aber wenn zehn Prozent des Kaufpreises vorhanden sind, ist der Traum vom Eigenheim durchaus realisierbar und rechnet sich beim jetzigen Niedrigzinsniveau besonders: “Gerade für junge Noch-Mieter, die über ein solides Einkommen verfügen, kann die Finanzierung der Immobilie sinnvoller sein, als jahrelang mühsam anzusparen und eine attraktive Chance für die eigene Immobilie zu verpassen”, erklärt Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

“Wenn die Zinsen steigen, kann ich mir die Rate nicht mehr leisten“

Während sich früher das Baufinanzierungsangebot auf eine Laufzeitauswahl von fünf oder zehn Jahren beschränkte, kann man heute seinen Zinssatz bis zu 30 Jahre lang fixieren. Damit ist die monatliche Belastung über Jahrzehnte hinweg komplett kalkulierbar und das Problem von eventuell deutlich höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung reduziert sich bzw. fällt weg.

“Die Immobilie macht mich finanziell unflexibel”

Auch wenn bei der Finanzierung einer Immobilie die Zinsen auf zehn Jahre oder länger festgeschrieben sind, gilt diese Starrheit nicht (mehr) für die Rückzahlungsmöglichkeiten des Darlehens. Neben kostenlosen Sondertilgungsoptionen kann man heutzutage einen mehrmaligen Tilgungswechsel während der Darlehenslaufzeit vereinbaren. Damit hat der Kreditnehmer z.B. in Zeiten höherer Einkünfte die Freiheit, die Tilgungsrate aufzustocken und später wieder herabzusetzen – ganz so, wie es sein Geldbeutel erlaubt.

“Die Nachfrage nach guten Immobilien ist so groß, dass ich im entscheidenden Moment eh nicht zum Zuge komme”

Im derzeitigen Angebotsmarkt zählen zwar oftmals Schnelligkeit und Entschlossenheit, aber egal ob Kauf oder Bau – die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie sollte immer wohlüberlegt sein. Man kann jedoch einen deutlichen Zeitvorsprung erlangen, wenn man schon im Vorfeld mit einem Experten abklärt, wie hoch das Budget heute und in Zukunft ist, wie viel Eigenheim man sich damit leisten kann und ob individuelle Ausstattungen wie z.B. Sondertilgungsoptionen wichtig sind. “Wer bereits ein fertiges Finanzierungskonzept in der Tasche hat, tut sich nicht nur leichter bei der Suche nach der passenden Immobilie, sondern erhält auch eher den Zuschlag beim Kauf”, weiß Papo.

“Wer weiß, ob meine Immobilie wertstabil bleibt?“

Eine Garantie auf absolute Wertstabilität gibt es natürlich nicht, aber durch eine gründliche Abwägung im Vorfeld kann man schon vielen Stolperfallen aus dem Weg gehen. Das wichtigste Kriterium bei der Immobilienauswahl ist und bleibt: Die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Doch auch eine gute Infrastruktur und starke Wirtschaftskraft in der Umgebung sind für langfristige Wertstabilität wesentlich. Um festzustellen, ob sich das Objekt in einem technisch einwandfreien Zustand befindet, sollte ein unabhängiger Bewertungsexperte zu Rate gezogen werden. Da mit zunehmendem Alter einer Immobilie auch deren Instandhaltungskosten steigen, empfiehlt es sich von Anfang an, Rücklagen zu bilden. Hier gilt die Faustregel: zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche.

“Der Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung für das ganze Leben – klar, dass sich im Vorfeld eine Menge Fragen und Unsicherheiten ergeben. Bei der Finanzierung sind jedoch oft viele Befürchtungen unbegründet oder lösbar – hier lohnt sich das Gespräch mit einem unabhängigen Experten“, empfiehlt Papo.

Rückt das Ende der Zinsbindungsfrist für eine bestehende Baufinanzierung näher, muss sich der Darlehensnehmer unweigerlich Gedanken machen, wie die weitere Zukunft für die Darlehenstilgung aussehen soll. In den meisten Fällen kann die Restschuld nicht auf einen Schlag getilgt werden, daher gibt es folgende Möglichkeiten:

a) Weiterführung des alten Kredites beim bisherigen Kreditinstitut zu neuen Konditionen
b) Übertrag der Anschlussfinanzierung auf einen neuen (ggf. günstigeren) Anbieter
c) Rechtzeitige Anfrage eines Forward-Darlehens beim bisherigen Darlehensgeber UND bei anderen Anbietern

Das Forward-Darlehen kann bis zu 5 Jahre im Voraus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist beantragt werden und sichert so die Zinsen für die Zukunft. Diese Art der Weiterführung lohnt allerdings nur, wenn in der Zukunft steigende Zinsen erwartet werden, da die Festschreibung des aktuellen Zinssatzes für die Zukunft natürlich Kosten (in Form von Zinsaufschlägen) verursacht. Dabei gilt: Je länger die Vorlaufzeit, umso höher der Zinsaufschlag für die Zinssatzsicherung. Sollten dann später die Zinsen am Markt sinken, hat man einen finanziellen Verlust generiert. Zu diesem Zweck gibt es auch die Möglichkeit, kurzfristig kündbare Forward-Darlehen mit dem Kreditinstitut zu vereinbaren. Für einen Zuschlag zwischen 0,2% und 0,4% kann man hier kurzfristige (z.B. zum Quartalsende) kündbare Darlehensverträge abschließen, um ggf. später auf eine günstigere Variante umzusteigen. Dies vermindert das Risiko, aber auch die Möglichkeit einer höheren Einsparung. Wie auch immer die Entscheidung später ausfällt, unabdinglich sind die rechtzeitige und ausführliche Informationsbeschaffung und der unabhängige Vergleich der Angebote verschiedener Anbieter. Nur wer sich in diesem Sinne richtig mit der Anschlussfinanzierung seines Darlehens auseinander setzt und diese in das passende Verhältnis zur individuellen Situation bringt, wird spürbare finanzielle Nachteile vermeiden.