Kennzeichnend für endfällige Darlehen ist eine Tilgung des Darlehensbetrages erst am Ende der Laufzeit, d.h. über die Laufzeit hinweg werden nur die Zinsen für das Darlehen gezahlt – der Darlehensbetrag selbst wird erst am Ende zurückgezahlt. Meist werden solche Darlehen im Zusammenspiel mit Bausparverträgen oder Lebensversicherungen angeboten. Hier zahlt der Darlehensnehmer neben den regelmäßigen Zinszahlungen dann die entsprechenden Beiträge für die Anlageform (z.B. Bausparvertrag), welche mit Auszahlung das Darlehen tilgt.

Der Nachteil liegt dabei in der im Vergleich zu herkömmlichen Annuitätendarlehen höheren Zinsgesamtbelastung, da während der Laufzeit keinerlei Tilgungen vorgenommen werden und daher für die gesamte Laufzeit Zinsen für den gesamten Darlehensbetrag anfallen. Endfällige Darlehen dienen daher meist bestimmten Zwecken, z.B. bei der steuerlichen Optimierung für vermietete Wohneinheiten – vornehmlich also ist eine Eignung dieser Darlehensform für Kapitalanleger auszumachen.

Ggf. kann der erzielte Vorteil durch die kombinierte Kapitalanlage (z.B. bei Lebensversicherungen oder Fondssparplänen) dadurch vergrößert werden, wenn diese Kapitalanlage hohe Renditen erwirtschaftet und so die finanzielle Gesamtbelastung durch das Darlehen verringert. Der Abschluss eines endfälligen Darlehens muss daher gut überlegt werden und sollte nur unter Einbringung fachlichen Wissens abgeschlossen werden, da diese Renditechance natürlich auch ein Risiko darstellt, wenn sich die Kapitalanlage nicht wie erwartet entwickelt.

(Berlin, 11.04.2011) Neben dem weit verbreiteten Annuitätendarlehen kann eine Immobilienfinanzierung auch mit alternativen Finanzierungsformen abgeschlossen werden. Dazu gehört auch das sog. Kombi-Darlehen. Diese Finanzierungsvariante erlaubt eine besonders hohe Flexibilität bei der Darlehenstilgung: So werden bis max. 50% der ursprünglichen Darlehenssumme als vollständig tilgungsfähiger Darlehensteil mit variabler Verzinsung vereinbart. Der Darlehensnehmer ist also in der Lage, einen sehr großen Teil des Darlehens sehr zügig zu tilgen, sofern dies seine Einkommensverhältnisse zulassen. Zudem besteht durch die variable Verzinsung (Grundlage hierbei ist der 3-Monats-Euribor) eine Chance, von Zinssenkungen bzw. niedrigen Zinssätzen zu profitieren, während der andere Teil des Darlehens als reguläres Annuitätendarlehen mit entsprechend sicherer Planbarkeit läuft.

Risikobegrenzung durch übertragbaren Darlehensanteil

Der variable Darlehensteil kann bei Bedarf (z.B. bei stark ansteigenden Zinsen) sogar in ein fixes Darlehen mit gebundenem Zinssatz umgewandelt werden. Die Chancen von Zinseinsparungen und möglichen kostenfreien Sondertilgungen zu profitieren, stehen so einem begrenzbaren Risiko gegenüber. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Darlehensnehmer den Zinsverlauf am Kapitalmarkt verfolgt, hierbei insbesondere den 3-Monats-Euribor (=EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft). Das Kombi-Darlehen bietet sich also insbesondere für informierte Darlehensnehmer an, die eine möglichst hohe Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten suchen. Dies kann viele Gründe haben, insbesondere wenn in der nahen Zukunft mit höheren Geldeingängen gerechnet werden kann – wie z.B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung, eine Sonderzahlung oder eine Erbschaft.

Vorteile und Risiken eines Kombi-Darlehens

Das Kombi-Darlehen offeriert dem Darlehensnehmer also neben der bereits angesprochenen hohen Tilgungsflexibilität eine Chance, von Zinssenkungen und einem generell günstig konditionierten Darlehensteil zu profitieren, der bei Bedarf in einen fix konditionierten Teil umgewandelt werden kann. Hinzu kommt hierbei, dass der variable Darlehensteil in der Regel nicht zur für die Beleihungsgrenze maßgeblichen Darlehenssumme hinzugerechnet wird. Das Risiko besteht damit hauptsächlich in einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Treten Zinserhöhungen auf, steht der Darlehensnehmer nach jedem Zinsschritt vor der Entscheidung, den variablen Teil weiterlaufen zu lassen oder doch zu einem fixen Teil umzuwandeln. Insoweit spricht man von einem nicht kalkulierbaren Risiko, welches sich der Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss verdeutlichen sollte. Ein Vergleich mit den Konditionen eines analogen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung vor Finanzierungsabschluss kann dazu beitragen, einen „Schlachtplan“ zu entwerfen, der genau vorgibt, ab welchem Zinsschritt lieber sofort umgewandelt werden sollte (Verlustbegrenzung). Die Umwandlung des variablen Darlehensteils kann je nach Zinsentwicklung nämlich ein teurer Spaß werden: Die Aufschläge für ein dann quasi neu abzuschließendes Darlehen mit fixem Zins richten sich nach den dann aktuellen Marktgegebenheiten und müssen auch unter der Prämisse eines erhöhten Beleihungsauslaufes gesehen werden. Je nach Eigenkapitalanteil und Einkommensverhältnissen sollte also im Vorfeld eine sehr detaillierte Planung erfolgen. Ggf. bieten sich auch noch andere Finanzierungsformen an, wie beispielsweise das Flex-Darlehen oder das Cap-Darlehen. Diese Darlehensformen sind ebenfalls variabel verzinslich und daher mit entsprechenden günstigen Konditionen und verschiedenen Risikoprofilen ausgestattet.

Fazit

Kombi-Darlehen können insbesondere für eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen gewünschten Tilgungsflexibilität eine günstige Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Ein gewisses Risiko besteht durch unerwartete Zinsveränderungen am Kapitalmarkt, weshalb sich der Darlehensnehmer vorab sehr genau über die Möglichkeiten zur Risikobegrenzung informieren sollte. Neben den – im Vergleich zum Annuitätendarlehen – sehr hohen kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten besteht durch die Teilvariabilität in der Regel eine insgesamt günstigere Konditionierung als bei einem reinen Annuitätendarlehen. Dies geht allerdings mit einer insgesamt weniger hohen Kalkulationssicherheit einher. Kombi-Darlehen sind immer dann sinnvoll, wenn aufgrund der Einkommens- bzw. Vermögenssituation mit höheren Sondertilgungen gerechnet werden kann, weil besonders höhere außerplanmäßige Tilgungen bei herkömmlichen Annuitätendarlehen nicht kostenfrei sind. Weitere Informationen hierzu können im Internet auf www.immokredit24.com im Internet recherchiert werden.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen
» Weitere Formen der Baufinanzierung

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Seit November 2008 können Immobilienerwerber nach Abschaffung der Eigenheimzulage wieder von einer staatlichen Förderung profitieren, denn seitdem können Selbstnutzer sog. Wohn-Riester-Darlehen beantragen. Je nach Kreditinstitut (z.B. Banken, Sparkassen oder auch Bausparkassen) werden hier unterschiedliche, entsprechend zertifizierte Produkte angeboten. Die staatlichen Zulagen und Steuervorteile bei Erfüllung der Voraussetzungen (z.B. Eigenverwendung, Tilgung bis spätestens zum 68. Lebensjahr) sind dabei identisch mit denen aus herkömmlichen Riester-Sparverträgen. Die Höhe der Förderung ist also auch abhängig von der Zulagenberechtigung, der Kinderzahl und dem Alter.

Darüber hinaus müssen Verheiratete zwei getrennte Verträge abschließen, wenn beide förderberechtigt sind. Das Problem: Die entsprechenden Darlehensverträge werden meist teurer (mit schlechteren Sollzinskonditionen) angeboten als vergleichbare Darlehen ohne Förderung. Bei den üblicherweise relativ langen Laufzeiten rentieren sich Wohn-Riester-Darlehen also nur, wenn der Zinsunterschied zu herkömmlichen Darlehen (z.B. dem Annuitätendarlehen) nur gering ist, da sonst die Förderung durch den Zinsunterschied wieder aufgezehrt wird.

In diesem Zusammenhang günstig erwiesen haben sich einige Bauspar-Kombiverträge, die aus tilgungsfreiem Darlehen plus Bausparvertrag bestehen. Hier sollte allerdings genügend Eigenkapital vorhanden sein, da während der Ansparphase Sparbeitrag und Zinskosten aufgebracht werden müssen. Wichtig ist also, dass der Darlehensinteressent sehr genau hinschaut und nachrechnet, wie hoch der letztliche Vorteil mit einem Wohn-Riester-Darlehen wirklich ist. Anderenfalls lohnen sich eher die Aufnahme eines nicht geförderten Darlehens und der zusätzliche Abschluss eines Riester-Sparvertrages.

Ein Forward-Darlehen (oder auch Vorratsdarlehen) ist im Prinzip ein herkömmliches Annuitätendarlehen, jedoch werden die Konditionen im Voraus (also vor Inanspruchnahme des Darlehens) fixiert. Die Vorlaufzeit kann dabei – je nach Kreditinstitut – bis zu 5 Jahre betragen. Damit eignet sich ein Forward-Darlehen insbesondere für Anschlussfinanzierungen und Finanzierungen, die erst in naher Zukunft realisiert werden sollen. Günstige Marktzinsen können ggf. so „eingefroren“ werden und die Planungssicherheit für eine Gesamtkostenkalkulation wird erhöht.

Allerdings hat diese Sicherheit einen Preis:

Die Aufschläge für den Ausschluss des Risikos steigender Zinsen betragen abhängig von der Länge der Vorlaufzeit und dem anbietenden Kreditinstitut 0,2 bis zu 0,9 Prozent. Vor dem Abschluss ist daher ein guter Marktüberblick, Wissen über die Zusammenhänge und Funktionsweisen am Kapitalmarkt und eine realistische Einschätzung der Höhe und des Zeitpunkts des benötigten Fremdkapitals notwendig. Lauten die Expertenerwartungen für den Marktzins nämlich nicht unbedingt auf steigend, kann es sich auch lohnen, noch abzuwarten.

Forwarddarlehen Vergleich

Wie bei einem Annuitätendarlehen auch, müssen vor dem Abschluss entsprechende Angebotsvergleiche durchgeführt werden. Zu diesem Zweck sollte vor der Anfrage ein einheitliches Anfragekonzept unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse entworfen werden, damit später ein effektiver Vergleich durchgeführt werden kann.

Bei Forward-Darlehen sind – wie bei Annuitätendarlehen auch – durchaus individuelle Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut möglich: So können beispielsweise Tilgungssätze flexibel gestaltet werden oder kostenlose Sondertilgungen bis zu 5 % p.a. vereinbart werden. Viele Anbieter bieten bereits im Internet entsprechender „Forward-Darlehen-Rechner“ an, mit denen schon einmal grob ausgerechnet werden kann, welche Belastungen auf den Kreditnehmer zukommen. Freilich berücksichtigen diese Rechner nicht die individuelle Situation (Bonitätseinstufung, Vermögensverhältnisse usw.) des Kreditnehmers, die ebenfalls Einfluss auf den später zu zahlenden Zins haben.

Das Kombidarlehen vereint das klassische Annuitätendarlehen mit festgeschriebenem Zinssatz und ein variables Darlehen mit flexibel gestalteten Zinsrahmen. Vor Darlehensaufnahme wird zu diesem Zweck die benötigte Darlehenssumme in zwei Teile gesplittet: Ein (längerfristiger) Darlehensteil mit festgeschriebenem Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit (= annuitätischer Teil) und ein (kurzfristiger) Darlehensteil mit variablem Zinssatz (wird in regelmäßigem Turnus an die Marktgegebenheiten angepasst). Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt in der Möglichkeit, durch die günstigeren Konditionen des variablen Teiles Zinskosten zu sparen und langfristig trotzdem eine hohe Planungssicherheit zu gewährleisten.

Steigen die variablen Zinsen, kann das variable Teildarlehen durch Sondertilgungen zurückgeführt werden, um erhöhten Zinsbelastungen zu entgehen. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss eines Kombidarlehens zu prüfen, ob im ungünstigsten Fall (= bei stark anziehenden Marktzinsen) den variablen Teil schnell tilgen zu können, um zu hohen Zinsbelastungen zu entgehen. Ratsam ist die Aufteilung der Darlehensteile zu ca. 2/3 als langfristiges Annuitätendarlehen mit festem Zins und ca. 1/3 als variabler Darlehensteil – dies kann natürlich je nach persönlicher Einkommens- und Vermögenslage modifiziert werden. Nicht ratsam ist der Abschluss eines Kombidarlehens für Darlehensnehmer, die ausschließlich die notwendigen Raten für eine Immobilienfinanzierung mit fixiertem Zins aufbringen können, da im Falle von Zinssteigerungen dann die Zusatzbelastung aus dem variablen Darlehensteil zu Rückzahlungsproblemen führen würde.

Für manchen Immobilieninteressenten mag es derzeit interessant erscheinen, statt einer langjährigen und nebenkostenintensiven Immobilienfinanzierung eine Finanzierung über einen schneller und einfacher zu erhaltenden Sofortkredit (z.B. über Internet) zu realisieren. Diese Sofortkredite liegen zwar in den Nominalzinsen über den Zinsen von z.B. Annuitätendarlehen, doch wenn nur eine überschaubare Darlehenssumme notwendig ist, die zudem durch ein relativ hohes und sicheres Einkommen zurückgeführt werden kann, kann ein Sofortkredit auch Vorteile haben:

- Keine Notar- und Grundbuchkosten
- In der Regel keine Bearbeitungsgebühren
- Keine Kontoführungskosten
- Schnellere Entschuldung

Damit ein sinnvoller Vergleich durchgeführt werden kann, sollten – gerade bei kleineren Darlehenssummen unter 50.000 Euro – sowohl reguläre Immobilienfinanzierungen als auch Sofortdarlehensangebote verglichen werden. Dies freilich unter Berücksichtigung ALLER entstehenden Kosten, also z.B. auch den Notargebühren bei einem hypothekenbesicherten Darlehen.

Schwierig wird der Kredit Vergleich mit einem variablen Immobiliendarlehen, bei dem der Zins in regelmäßigen Abständen dem Marktzins angepasst wird. Hier kann man derzeit nur von einem ähnlichen Zins wie er aktuell an den Märkten herrscht, ausgehen. Dadurch wird die Rechnung zwar ungenau, man erhält aber einen Richtwert, um besser entscheiden zu können, ob sich die Entscheidung für einen Sofortkredit lohnt. Grundsätzlich empfiehlt sich der Vergleich im Internet mit einem Kreditrechner, da hier schneller die Kosten verglichen werden können.

Für das Auffinden eines möglichst günstig konditionierten Kredites für eine Hausfinanzierung müssen neben der genauen Klärung der Darlehenssumme und der Finanzierungsform auch Vergleiche von verschiedenen Anbietern durchgeführt werden. Sind die notwendigen Eckdaten (neben der Darlehenssumme beispielsweise auch Tilgungssatz, Laufzeit, Flexibilisierungsoptionen – jeweils passend zu den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen) eruiert, muss eine Anfrage an möglichst viele mögliche Kreditgeber gestartet werden.

Je mehr Einzelheiten bereits bei der Anfrage zum gewünschten Hauskredit angegeben werden, umso einfacher wird der darauffolgende Hauskredit Vergleich. In den meisten Fällen bieten dabei Direktbanken bessere Konditionen als die Hausbank, da hier auf ein Filialnetz und teure Kundenberater an mehreren Orten verzichtet wird. Beachtet werden sollte, dass selbst kleinere Unterschiede (sei es im Zinssatz oder bei den Möglichkeiten zur Sondertilgung etc.) bereits große Unterschiede in der gesamten finanziellen Belastung ausmachen können. Dies resultiert aus den relativ großen Darlehenssummen und den langen Laufzeiten (zwischen 5 und ca. 30 Jahren) bei Hausfinanzierungen.

Will der Kreditnehmer eine möglichst sichere Planung, sollte ein Annuitätendarlehen mit Sollzinsbindung über eine bestimmte Laufzeit präferiert werden, da hier immer gleich hohe Raten abgezahlt werden. Überlegen sollte sich der Kreditnehmer auch, ob er eine zusätzliche (ggf. kombinierte) Lebensversicherung (zumindest eine Risiko-Lebensversicherung zur Absicherung des Todesfalles) abschließt, um die finanziellen Folgen für die Familie zu lindern.

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer wünschen sich für ihre Finanzierung eine möglichst hohe Planungssicherheit. Herkömmliche Annuitätendarlehen werden meist mit Zinsbindungen von 5 bis zu 15 Jahren (vereinzelt auch bis zu 25 Jahren) angeboten – dabei verbleibt jedoch bei der Mehrheit der Immobilienfinanzierungen ein Restdarlehen, was dann anschlussfinanziert werden muss. Wie die Konditionen für eine solche Anschlussfinanzierung aussehen, weiß zum Zeitpunkt der anfänglichen Darlehensplanung niemand.

Eine Alternative für absolute Planungssicherheit bieten Konstantdarlehen: Hier ist von Anfang bis Ende der gesamten Finanzierung klar, welche Darlehenskosten auf den Darlehensnehmer zukommen. Kennzeichnend für Konstantdarlehen sind die konstant gleichen Ratenzahlungen bis zur Darlehenstilgung. Dies wird möglich durch eine Kombination aus Vorfinanzierung und Bausparvertrag. Der Darlehensnehmer zahlt immer gleiche Raten für den Zinsaufwand und als Sparbeitrag für den Bausparvertrag – am Ende dient das angesparte Guthaben als Darlehenstilgung. Ggf. sind hier sogar staatliche Förderungen einkalkulierbar.

Die Nachteile dieser Darlehensform liegen insbesondere in den vergleichsweise größeren Zinsbelastungen, da in der Ansparphase keine laufenden Tilgungen erfolgen und der Guthabenzins für den Bausparvertrag sehr gering ist. Sondertilgungen sind erst nach Zuteilung des Bausparvertrages möglich. In der Regel können Konstantdarlehen von 30.000 Euro bis ca. 200.000 Euro Darlehenssumme aufgenommen werden, ein Zinsrisiko besteht nicht. Allerdings sollten die angebotenen Konditionen der Bausparkassen gut verglichen werden: Es existieren große Unterschiede z.B. bei den Abschlussgebühren und den Soll- und Guthabenzinssätzen.

Die am meisten beantragte Darlehensform bei Immobilienkäufen ist nach wie vor das Annuitätendarlehen. Gerade aktuell hat diese Form der Finanzierung viele Vorzüge: Niedrige Zinsen, relativ lange Zinsbindungsfristen und damit eine hohe Planungssicherheit, gleichbleibende monatliche Raten und meist flexibel verhandelbare Sondertilgungsmöglichkeiten ohne zusätzliche Gebühren. Als Sicherheit fungiert dabei die Immobilie selbst, da im Grundbuch eine erstrangige Hypothekenschuld zu Gunsten der Bank eingetragen wird. Einmal initiiert, läuft die Rückzahlung quasi von selbst, der Darlehensnehmer muss sich erst wieder um das Darlehen kümmern, wenn das Ende der Zinsbindungsfrist bevorsteht und ggf. eine Anschlussfinanzierung auf den Weg gebracht werden muss.

Die immer gleich hohen Raten setzen sich dabei aus jeweils dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Der anfängliche Tilgungssatz wird dabei vertraglich vereinbart und kann im günstigsten Falle bei Bedarf angepasst werden. Durch die regelmäßigen Tilgungsraten reduziert sich nach jeder Ratenzahlung der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteiles. Doch auch angesichts der aktuellen (niedrigen) Zinssituation sollte die Vertragsunterzeichnung nicht überstürzt werden, da – je nach persönlicher Einkommens- und Vermögenssituation – auch ausreichend Eigenkapital mit eingebracht werden sollte. Die Rückzahlungssicherheit sollte an erster Stelle stehen, um nicht das gesamte Projekt und die eigene finanzielle Situation zu gefährden. Hilfe zum Hauskauf und der Finanzierung kann der Interessent kostenlos bei unabhängigen Baufinanzierern erhalten.

Neben dem herkömmlichen Annuitätendarlehen gibt es bei der Hausfinanzierung auch das Ratentilgungsdarlehen, bei welchem die Tilgungsraten stets konstant bleiben. Durch die abnehmende Zinsbelastung hieraus entstehen immer geringer werdende finanzielle Gesamtbelastungen über die Laufzeit hinweg. Das Ratentilgungsdarlehen setzt also den Schwerpunkt auf die Tilgung, hierdurch entsteht im Vergleich zum Annuitätendarlehen eine insgesamt geringere Kapitalbelastung für den Kreditnehmer. Derzeit sind Baukredite generell günstig zu bekommen, so dass gerade mit einem Ratentilgungsdarlehen die Zinsbelastung extrem niedrig gehalten werden kann.

Doch nicht für jeden sind die weit weniger als die Annuitätendarlehen beworbenen Ratentilgungsdarlehen zu empfehlen: Der Nachteil liegt insbesondere darin, dass besonders am Anfang eine relativ hohe regelmäßige Belastung auftritt, da die Tilgungsrate und die zu Beginn noch hohen Zinsbelastungen getragen werden müssen. Ferner bieten weniger Kreditinstitute überhaupt entsprechend passende Varianten an, da sich mit diesem Modell weniger Zinsmargen erzielen lassen als mit dem klassischen Annuitätendarlehen.

Geeignet sind die Ratentilgungsdarlehen daher besonders für einkommensstarke Kreditnehmer, die ggf. zusätzlich über genügend freies Kapital verfügen, um unvorhergesehene Ereignisse notfalls aus eigenen Mitteln abdecken zu können. Wenn sichergestellt ist, dass die monatlichen Leistungen für die Rückführung des Darlehens und die meist separat zu zahlenden Zinsen immer problemlos abgedeckt sind, können entsprechende Darlehensnehmer gerade aktuell extrem günstige Immobiliendarlehen erlangen. Eine ausführliche Vorabinformation indes sollte unbedingt z.B. bei einem unabhängigen Finanzberater in Anspruch genommen werden, der die Hausfinanzierung auf Ihre persönlichen Möglichkeiten und Bedürfnisse abstimmt.