Diesem Wohnungsmangel für Nicht-Reiche kann demnach nur entgegengetreten werden, wenn entsprechende Baumaßnahmen für mittlere Einkommensbezieher gefördert werden. Hierzu könnten Mittel aus Bereichen wie der Weiterentwicklung der EnEV (Energieeinsparverordnung) kommen, die schon heute unter vielen Fachleuten als extrem streng gilt. Die Förderprogramme könnten zudem durch die Länder unterstützt und durch stark vereinfachte Verfahren zur Baugenehmigung und zur Planungsabwicklung beschleunigt werden.

Steuerliche Anreize könnten zusätzlich förderlich sein

Die Schaffung von steuerlichen Anreizen und die Erweiterung staatlicher Förderprogramme, z. B. über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), könnten ebenfalls zur Stärkung der städtischen Entwicklung in Ballungsgebieten beitragen. Eine Schätzung des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht von etwa 250.000 fehlenden Wohnungen in Deutschland aus, was schon jetzt zu einer Abdrängung der schwächeren und mittleren Einkommen in Gebiete führt, die weit außerhalb der Großstädte gelegen sind. Diese Entwicklung führt zu verschärften sozialen Spannungen und zu einem weiteren Auseinanderklaffen der Einkommensschere. Viele Experten sehen die Bundesregierung in der Verantwortung, hier schnellstmöglich und effektiv für Abhilfe zu sorgen. Mittel und Wege freilich müssten entsprechend fein ausgearbeitet werden, doch nicht einmal das ist bisher zu beobachten.

Zinsen für die Darlehensbereitstellung vermeiden

Üblich sind bei Baufinanzierungen bis zu 3 Monate Bereitstellungszeit eines bewilligten Darlehens ohne zusätzliche Zinsberechnung. Nach dieser Periode werden Bereitstellungszinsen lt. Vertrag berechnet (z. B. 0,25 % je Monat). Je nach Anbieter kann jedoch eine entsprechend längere Periode (teils bis zu 15 Monaten) vereinbart werden, ohne dass Bereitstellungszinsen berechnet werden. Dieses Merkmal sollte unbedingt bei einem Angebotsvergleich berücksichtigt bzw. nach Möglichkeit nachverhandelt werden.

Zahlungstermine für Fremdkapital beachten

Je nach Ausgestaltung des Finanzierungsvertrags können ggf. Teilauszahlungen vereinbart sein. Hierbei ist es insbesondere für Bauvorhaben wichtig, dass darauf geachtet wird, dass die Teilauszahlungen (da in der Regel abhängig von Fertigstellungsnachweisen) rechtzeitig ausgezahlt werden, damit die Dienstleister entsprechend zeitgerecht bezahlt werden können. Einige Kreditinstitute zahlen die Beträge auch direkt an die Dienstleistungsfirmen. Sind bei den Zahlungen zeitliche Lücken enthalten, kann dies eine (meist teure) Zwischenfinanzierung notwendig machen.

Baufinanzierungsangebote ausreichend detailliert vergleichen

Entsprechende Angebote von verschiedenen Kreditinstituten sollten unter Vorgabe der wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Laufzeit (Sollzinsbindungszeit), Tilgungssatz etc. eingeholt werden. Werden identische und möglichst detaillierte Anfragen versendet, erleichtert dies den späteren Vergleich zur Hausfinanzierung enorm. Trotz des generell günstigen Zinsniveaus können sich die einzelnen Angebotskonditionen von Anbieter zu Anbieter teils prägnant unterscheiden, weshalb ein breit angelegter Vergleich auf jeden Fall ratsam ist.

Fördermöglichkeiten prüfen

Um eine möglichst günstige Gesamtfinanzierung zu erreichen, sollte der Interessent vorab die Möglichkeiten auf staatliche Förderungen prüfen. So kann z. B. bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) erfragt werden, welche Maßnahmen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf oder einer Baumaßnahme förderfähig sind. Durch Einbezug eines Förderkredites beispielsweise können die Gesamtfinanzierungskosten merklich gesenkt werden.

Eigenkapitalanteil nicht vernachlässigen

Trotz des so günstigen Zinsniveaus sollte der Interessent einen ausreichend hohen Eigenkapitalanteil mitbringen. Experten empfehlen hier einen Anteil von mindestens 20 bis 30 Prozent der Bau- bzw. Erwerbskosten der Immobilie. Ist weniger Eigenkapital vorhanden, erhöht dies das Risiko einer Rückzahlungsunfähigkeit, z. B. wenn unvorhergesehene Kosten auftreten. Zudem sind die Darlehenskonditionen bei höheren Beleihungsausläufen generell ungünstiger. Außerdem sollte das günstige Zinsniveau genutzt werden und eine anfängliche Tilgungsrate von min. 3 %, anstatt der üblichen 1 %,  vereinbart werden. [mehr]

Welche Kosten entstehen bei einem Wechsel?

Um festzustellen, ob ein Wechsel des Finanzierungsgebers lohnenswert ist, muss die mögliche Zinsersparnis ins Verhältnis zu den entstehenden Kosten bei einem Wechsel gesetzt werden. Die Kosten für einen Wechsel entstehen dabei hauptsächlich durch die Notar- und Grundbuchgebühren bei der Eintragung der Grundschuld für den neuen Kreditgeber und der Löschung der alten Eintragung.

Hierbei gibt es folgende Möglichkeiten:

1. Abtretung der gesamten Grundschuld, welches als die einfachste und günstigste Variante gilt. Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung sind abhängig von der Höhe der Grundschuld, z. B. bei 200.000 Euro etwa 110 Euro für den Notar und etwa 180 Euro Grundbuchgebühr.

2. Teilweise Abtretung und Löschung der Restschuld, hier würden im obigen Beispiel bei Löschung von 50.000 Euro und der Übertragung der Restschuld etwa 375 Euro Gesamtkosten entstehen.

3. Löschung und neue Grundschuldeintragung – dies ist die teuerste Variante (etwa 3- bis 4-mal so teuer wie Variant 2) und sollte in der Regel nicht notwendig sein.

Alle genannten Zahlen sind lediglich Beispiele und können in der Realität abweichen.  [mehr]

Wie hoch ist die Maklercourtage?

Sie beträgt je nach Bundesland und Objekt zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises – hier gibt es jedoch sogar Unterschiede von Makler zu Makler, sogar wenn diese im gleichen Bundesland aktiv sind. Hinzu kommt die in Deutschland gültige Mehrwertsteuer, z. Zt. also 19 % – brutto beträgt deshalb die Maklercourtage teils bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Eine Maklercourtage ist unter bestimmten Umständen (z. B. bei sehr teuren oder schlecht verkäuflichen Objekten) auch verhandelbar.

Wer muss die Maklercourtage bezahlen?

Dies ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. In Berlin, Bremen oder Hamburg beispielsweise zahlen ausschließlich die Käufer einer Immobilie die Maklercourtage, in anderen Ländern nur der Verkäufer. In den meisten Ländern (wie z. B. Bayern, Saarland, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein oder Thüringen) jedoch teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage. Der Erwerber und der Verkäufer sollten sich vor der Einschaltung eines Maklers daher genau informieren, wie viel Courtage von wem zu zahlen ist.

Warum einen Makler einschalten?

Um die Zahlung von Maklercourtage zu vermeiden, könnten Verkäufer und Käufer ja auch auf den Makler verzichten. Während dies beim Verkäufer ggf. eine Option ist, ist dies für den Käufer sehr viel schwieriger. Ein Makler hat sehr viel Kontakte und Marktkenntnis, sowie Zugang zu weitreichenden Verkaufskanälen. Der Verkäufer kann versuchen, seine Immobilie durch Zeitungs- und Internetanzeigen zu veräußern, ein Käufer sieht sich ohne die Einschaltung eines Maklers jedoch meist einem sehr viel geringeren Angebot gegenüber – dies erschwert die Auffindung der Wunschimmobilie immens.

Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Insbesondere die Kosten für die Anschaffung resp. die Zinsen für eine Finanzierung sind als Werbungskosten absetzbar. Bei den Anschaffungskosten muss die aktuelle Finanzgesetzgebung beachtet werden, nach der über 50 Jahre jeweils 2 % abgeschrieben werden dürfen, allerdings nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück. Die anfallenden Zinsen der Baufinanzierung sind jedes Jahr je nach angefallenem Aufwand absetzbar. Darüber hinaus sind Kosten z. B. für Modernisierungen, Reparaturen und diverse Nebenkosten im Zusammenhang mit der Vermietung absetzbar. Hierzu zählen auch Versicherungsbeiträge z. B. für die Hausbesitzerhaftpflicht oder für Versicherungen gegen Brand-, Sturm-, Leistungswasser- und Hagelschäden.

Die Eigennutzung der Immobilie

Sind einige Jahre mit der auf diese Weise günstigen Finanzierung vergangen, kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden und so selbst in die Immobilie einziehen. Bei evtl. Streitigkeiten mit dem Mieter können z. B. Abstandszahlungen oder Prozesskosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Ist die Immobilie dann bezogen, müssen keine Mieteinnahmen mehr angegeben werden und die ohnehin geringer werdenden steuerlichen Absetzmöglichkeiten erlöschen. Insgesamt wurde so jedoch eine viel tragfähigere Finanzlösung für eine Baufinanzierung realisiert – vorab sollte sich der Interessent jedoch genauestens über die Möglichkeiten informieren, am besten bei einem Steuerberater.

Eine Photovoltaikanlage ermöglicht die Energieerzeugung durch Ausnutzung von Sonnen- bzw. Lichtenergie. Hierzu werden mittels sog. Solarzellen Teile der von der Sonne abgestrahlten Lichtenergie in elektrische Energie umgewandelt, die dann entweder zur Wärmeerzeugung oder – unabhängig von Stromversorgern – zur Bereitstellung von elektrischer Energie (z. B. für den Betrieb elektrischer Geräte) verwendet werden kann. Unterschieden werden Photovoltaikanlagen u. a. durch die Größe der Solarpanels (je größer die Kollektorfläche, umso mehr Energie kann erzeugt werden) und den Wirkungsgrad (also die Ausbeute der verbauten Solarzellen bzw. die Effektivität der einzelnen Komponenten der Anlage). Nicht nur Firmen, sondern auch viele Privatleute nutzen mittlerweile Photovoltaikanlagen, um unabhängig von Versorgern kostengünstig (ggf. sogar mit staatlicher Förderung) ihre eigene Energie zu erzeugen.

Lohnt es?

Die Energiegewinnung über eine Photovoltaikanlage ist in den allermeisten Fällen lohnenswert. Besonders in hellen Lagen lassen sich nämlich so Strommengen gewinnen, die weit über den Eigenbedarf hinausgehen. Dieser „überschüssige“ Strom kann gemäß der Vergütungsregelungen des EEG (Erneuerbare Energien Gesetz) in das öffentliche Netz eingespeist werden – was bares Geld bringt. Zudem wird die Anschaffung einer Photovoltaikanlage in der Regel staatlich gefördert – insgesamt amortisiert sich die Anlage also nach vergleichsweise kurzer Zeit. So entsteht nicht nur eine Unabhängigkeit von Stromversorgern und deren Tarifen – sondern es wird außerdem eine umweltfreundliche Form der Stromgewinnung geschaffen, da die industriellen Alternativen Kernenergie oder Stromerzeugung über fossile Energieträger umweltpolitisch eher bedenklich bzw. endlich und daher teurer sind.

Wie funktioniert’s?

Um die Vorteile einer Photovoltaikanlage nutzen zu können, sind nur wenige Voraussetzungen zu erfüllen. So sollte sich der Montageort nicht in ständigem Schatten befinden und die (bei Privathaushalten übliche) Montage auf einem Dach mit entsprechender Neigung, Belastbarkeit und Ausrichtung möglich sein. Ist die Anlage montiert, wird mittels der Solarzellen die vom Sonnenlicht ausgehende Lichtleistung in elektrische Leistung umgewandelt. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, dass ständig direktes Sonnenlicht auf die Solarpanels scheint, es genügt schon eine ausreichende Helligkeit. Batteriespeicher können dabei die überschüssig produzierte Energie aus der Photovoltaikanlage aufnehmen und bei Bedarf wieder abrufen. Diese kann u. a. auftreten, wenn der Verbrauch im Haushalt dies erfordert oder um Netzausfälle überbrücken zu können. Kleinere Solaranlagen unterstützen meist nur die Heizungsleistung – in diesen Fällen ist oft ein bivalenter Wasserspeicher installiert, der je nach Bedarf warmes Wasser mit Hilfe der Solaranlage bzw. evtl. notwendiger Heizleistung aufbereitet.

Ist eine Photovoltaikanlage zukunftsorientiert?

Eine Photovoltaikanlage gewinnt Energie aus einer natürlich vorkommenden Ressource (Sonneneinstrahlung). Diese Unabhängigkeit von fossilen Vorkommen (wie z. B. Kohle) und die vergleichsweise gefahrlos herzustellende Stromenergie (z. B. im Vergleich zu Atomkraftwerken) ist Garant für eine zukunftsweisende Technologie. In Deutschland können Photovoltaikanlagen in so gut wie allen Regionen installiert werden und somit für umweltfreundliche und effektive Energieerzeugung sorgen. Die Qualitäten der Solarpanels werden immer weiter verbessert, so dass Wirkungsgrad, Effizienz, Haltbarkeit und Kosten-Nutzen-Verhältnis ebenfalls besser werden. Wird Strom von privaten Haushalten ins öffentliche Netz eingespeist, garantiert der Gesetzgeber derzeit 20 Jahre Einspeisevergütung für den Besitzer – damit kann die Frage nach einer zukunftsorientierten Investition absolut bejaht werden.

Vorteile

Es gibt mehr als einen guten Grund für die Entscheidung, eine Photovoltaikanlage zu installieren. Neben dem wichtigen Aspekt der Umweltentlastung durch Ausweichen auf regenerative Energien, stehen für private wie gewerbliche Interessenten eine mögliche Förderung und die gesetzliche Einspeisevergütung im Vordergrund, die eine schnelle Amortisation der Anlage ermöglichen. Zudem wird beim Betrieb einer Photovoltaikanlage eine Unabhängigkeit gegenüber den Anbietern konventioneller Energietechnik hergestellt – so kann der Interessent der Preisspirale bei der Energiepreisentwicklung die kalte Schulter zeigen. Wird zudem ein Energiesparverhalten eingehalten, profitiert der Besitzer einer Photovoltaikanlage von zusätzlichen Gewinnen aus der erhöhten Einspeisemöglichkeit, welche über mindestens 20 Jahre vom Gesetzgeber garantiert ist. Im Internet gibt es sog. Photovoltaik-Rechner, welche die möglichen Einsparpotentiale nach Eingabe der relevanten Daten errechnen können. So kann sich jeder Interessent ein sehr detailliertes Bild von den Einsparmöglichkeiten durch den Einsatz der Photovoltaiktechnik machen.

» Ratgeber Solarstrom
» Photovoltaikfinanzierung (ohne Eigenkapital)

Banken haben Beratungspflicht

Grundsätzlich haben Banken eine Beratungspflicht, auch wenn kein Darlehen gewährt wird. So gab es beispielsweise nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Celle in 1994 sogar einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn Fördermittel auf Grund einer fehlenden Bankberatung verloren gingen. Die Bank sollte mindestens darüber aufklären, an wen sich der Interessent alternativ wenden kann. Für den Interessenten ist es hingegen vorteilhaft, zum Banktermin einen realistischen Businessplan mitzubringen – so wird eine Einschätzung der Geschäftssituation erleichtert und ggf. eine positive Weiterbearbeitung seitens der Bank erreicht.

Unternehmensberater helfen weiter

Nicht alles Wissen kann sich der Gewerbetreibende selbst aneignen. Dafür empfiehlt sich der Gang zum Unternehmensberater – insbesondere dann, wenn Gewerbefinanzierungen größeren bzw. existenziellen Ausmaßes anstehen. Der seriöse Unternehmensberater hat einen entsprechenden Marktüberblick und verfügt über die notwendige Erfahrung im Umgang mit der Beschaffung von Fremdkapital. Die Kosten einer Unternehmensberatung lohnen sich dann, wenn mit deren Hilfe ein adäquates und günstiges Darlehen beschafft werden kann, damit das Unternehmen weiter existieren und expandieren kann. [mehr]

Wer sich in diesen Zeiten ein Eigenheim finanzieren möchte, für den kann sich die Finanzierung dank niedriger Zinsen sehr günstig gestalten. Die Zinssätze für einen Baukredit liegen derzeit nicht selten deutlich unter drei Prozent. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass Kredite mit derart niedrigen Zinsen nur bei entsprechender Bonität und vorhandenem Eigenkapital vergeben werden. Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital oder geringerem Einkommen müssen in der Regel mit Zinsaufschlägen rechnen. Jedoch lohnt es sich in vielen Fällen dennoch, die derzeitigen Niedrigzinsen zur Immobilienfinanzierung zu nutzen. Zugleich lässt sich der Zinssatz auch durch die Laufzeit beeinflussen. Wer monatlich hohe Beträge zurückzahlen kann, kann mit der Bank sehr günstige Zinssätze aushandeln. Zinsfestschreibungen wirken sich ebenfalls auf den Zinssatz auf und bieten insbesondere Kreditnehmern, die keine hohen monatlichen Raten aufbringen können, mehr Sicherheit bei der Finanzierung. Denn wie sich die Zinsen in 15 oder 20 Jahren entwickeln werden, kann jetzt noch nicht abgeschätzt werden.

Förderprogramme der KfW mit günstigen Zinsen

Besonders lohnenswert ist allerdings nicht nur der Bankkredit, sondern eine Kombination aus Bankkredit und Förderkredit. So können viele Immobilienkäufer einen Förderkredit nutzen, der sich durch sehr günstige Konditionen auszeichnet. Derzeit gibt es von der KfW zum Beispiel ein Programm für energieeffizientes Bauen, bei welchem Kreditnehmer sich einen Zinssatz ab 1,41 Prozent sichern können. Das KfW-Eigentumsprogramm sieht für den Kauf einer vom Eigentümer genutzten Immobilie hingegen einen Zinssatz von derzeit 2,02 Prozent vor. Noch einige weitere Programme stehen Immobilienkäufern zur Auswahl, mit denen sich nicht die gesamte Immobilie, aber zumindest ein Teil günstig finanzieren lässt.  [mehr]

In Deutschland wird in den letzten Wochen und Monaten häufig von einem Immobilienboom gesprochen. So entscheiden sich immer mehr Menschen dafür, in eine eigene Immobilie zu investieren, sei es zur Selbstnutzung oder zur Altersvorsorge. Allerdings hat dieser Trend noch nichts daran geändert, dass es in Deutschland, im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, eher wenige Menschen ins Eigenheim zieht. So sollen in Deutschland noch nicht einmal die Hälfte aller Menschen im Eigenheim leben. In anderen Ländern Europas liegt der Anteil hingegen oftmals bei 60 oder 90 Prozent. Insbesondere in Ländern wie Irland, Spanien, England und Italien sind die Anteile deutlich höher als in Deutschland.

In Deutschland ist die Qualität der Mietwohnungen hoch

Allerdings scheint die geringe Eigentumsquote nichts mit dem Einkommen zu tun zu haben, denn viele Menschen haben durchaus die finanziellen Mittel für ein Eigenheim. Zugleich lässt sich die Eigenheimquote auch nicht mit günstigen Mietpreisen erklären, denn im europäischen Vergleich zählt Deutschland nun einmal nicht zu den günstigen Anbietern von Mietwohnungen. Als Begründung werden hingegen oftmals die gute Qualität der Mietwohnungen und zugleich der hohe Anteil an Sozialwohnungen angeführt. Diese Erklärung lässt sich auch damit belegen, dass die Eigentumsquote in ländlichen Gegenden deutlich höher ist. Dort sind zwar die Grundstücks- und Häuserpreise meist günstiger, aber zugleich gibt es dort auch keine so umfassenden Sozialbauprojekte, wie es in städtischen Regionen der Fall ist.