Sind gar keine Rücklagen vorhanden, läuft der Darlehensnehmer Gefahr, bei unvorhergesehenen Ausgaben die regelmäßigen Raten nicht mehr zahlen zu können. Neben der ausführlichen Analyse der eigenen Vermögens- und Einkommenslage sollte also unbedingt eine professionelle Kostenplanung vorgenommen werden, welche die zu erwartenden Nebenkosten und mögliche zusätzliche Belastungen realistisch berücksichtigt. Das Projekt sollte zudem vor einer Finanzierungsanfrage bedarfsoptimiert werden – hierzu gehört beispielsweise die Prüfung auf mögliche Förderungen oder die Auslotung von möglichen Einsparungen (z.B. durch Eigenleistung). Es ist daher zu empfehlen, eine fachmännische und unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor sich eine Familie für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet.

Einige Kreditinstitute bieten deshalb Immobilienkredite ohne Eigenkapital an – die sog. Vollfinanzierung. Die Absicherung des Darlehens erfolgt hierbei ausschließlich durch die grundpfandrechtliche Eintragung. Der Vorteil hierbei liegt insbesondere in der kurzfristigen Realisierung des Vorhabens, z.B. bei günstiger Zinssituation am Kapitalmarkt. Die größte Gefahr liegt bei möglichen finanziellen Schwierigkeiten durch die im Vergleich recht hohen monetären Belastungen. Da hier eine Beleihungsgrenze oberhalb 80% des Objektwertes angesetzt werden muss, wird das Kreditinstitut Aufschläge wegen der geringeren Sicherheit im Vergleich zu niedrigeren Beleihungsgrenzen verlangen. Dies wiederum bedingt eine höhere Zinsbelastung und höhere monatliche Zahlungsverpflichtungen. Entscheidend sind daher die Bonität und die Einkommenssituation des Kreditnehmers. Kann die Einkommensentwicklung mit großer Sicherheit geplant werden (z.B. bei Beamten, Soldaten usw.) kann ernsthaft über einen Immobilienkredit ohne bestehendes Eigenkapital nachgedacht werden.

In Zeiten der Niedrigzinsphasen nimmt der Anteil an Vollfinanzierungen zu, und dies trotz der Tatsache, dass Vollfinanzierungen teuerer sind, als konservative Baufinanzierungen. Dies liegt daran, dass in einer Niedrigzinsphase die Konditionen für Vollfinanzierungen ebenfalls rückläufig sind. Die monatlichen Belastungen liegen dann nur noch knapp über den Mietzins, der für eine vergleichbare Wohnfläche zu zahlen wäre. Eine Vollfinanzierung bzw. Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann daher in bestimmten Situationen durchaus Sinn machen. Dies ist jedoch grundsätzlich eine individuelle Entscheidung. Die Entscheidung für oder gegen eine Vollfinanzierung einer Immobilie hängt vor allem von der eigenen Einkommenssituation ab. Das Einkommen muss relativ hoch und sicher sein.

Am besten sollte eine persönliche Haushaltsplanung aufgestellt werden, in der alle Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden. Dabei sollen wirklich alle Ausgaben aufgeführt werden. Die Ausgaben, die nicht monatlich, sondern in einem anderen Turnus anfallen, sollten dabei auf einen Monat runtergerechnet werden. Die bestehenden Kreditraten müssen ebenfalls zwingend in den Ausgaben enthalten sein. Erst wenn nach Abzug aller Ausgaben ein Überschuss verbleibt, kommt eine Baufinanzierung in Frage. Die Höhe der künftigen Rate darf natürlich den Überschuss aus der erstellten Haushaltsrechnung nicht übersteigen.

Bei laufender Tilgung wächst der Tilgungsanteil quasi in den Zinsanteil hinein und ersetzt diesen Schritt für Schritt. Je höher der Zinsanteil, desto mehr Raum hat auch der Tilgungsanteil für das Wachstum. Beim Hauskauf ohne Eigenkapital wird von Anfang an eine etwas höhere Tilgung vereinbart als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapitaleinsatz. Dies liegt daran, dass die Banken zu lange Laufzeiten vermeiden möchten. Das Darlehen sollte in den meisten Fällen noch vor der Rente zurückgeführt sein. Da aber Vollfinanzierungen auch einen höheren Zinssatz haben (aufgrund der Konditionsgestaltung), erreichen diese im Schnitt höhere Tilgungsanteile als konservative Baufinanzierungen.

Wenn Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zusätzlich Gebrauch von den eingeräumten Sondertilgungsrechten machen, kann dies die gesamte Kreditlaufzeit erheblich verkürzen. Wer sich freiwillig verpflichtet Sondertilgungen zu leisten, kann sogar mit besseren Zinskonditionen rechnen – und zwar nicht nur bei einer Vollfinanzierung. Es sollte auch im Interesse des Kreditnehmers sein, sich so schnell wie möglich zu entschulden, um etwas mehr finanzielle Flexibilität zu haben. Eine abbezahlte Immobilie ist doch schließlich das Ziel einer jeden Baufinanzierung.

Die Banken zeigen sich offen für Baufinanzierungen, die ohne den Einsatz von Eigenkapital erfolgen. Eine so genannte Vollfinanzierung  bedeutet in erster Linie einen hohen Zinsertrag für die Bank – denn Vollfinanzierungen werden mit deutlichen Zinsaufschlägen gegenüber den klassischen Baufinanzierungen verkauft. Allerdings kommt nicht jeder in den Genuss einer Vollfinanzierung. Die Banken stellen hohen Anforderungen an die Einkommensverhältnisse der Kreditnehmer. Die Wunschgruppe sind dabei junge Akademiker mit Beamtenstatus. Das Einkommen muss nachhaltig und sicher sein. Unter anderem deswegen, weil die Belastungen aus einem Hauskauf ohne Eigenkapital enorm hoch sein können. Dies liegt in erster Linie an den höheren Zinskonditionen, die bei einer Vollfinanzierung anfallen.

Während für eine Baufinanzierung bis 60% des Beleihungswertes die erstrangige Kondition vergeben wird, verlangen die meisten Banken Zinsaufschläge für Beleihungen außerhalb von 60%. Der erste Aufschlag beträgt beispielsweise 0,5% auf die erstrangige Kondition bei einem Beleihungsauslauf von 80%. Für weitere 20% werden nochmals 1,00% zusätzlich verlangt. Im Ergebnis kann eine Vollfinanzierung um bis zu 1,50% teuerer ausfallen als eine klassische Baufinanzierung. Neben den höheren Zinsen fallen beim Hauskauf ohne Eigenkapital auch höhere Tilgungen an. Eine Mindesttilgung von 1,00% ist meistens nicht ausreichend, da die Laufzeit einer Vollfinanzierung viel zu lang wäre. Die Banken verlangen daher mindestens 3,00%. Diese Umstände treiben die gesamte monatliche Belastung aus einer Vollfinanzierung in die Höhe.

Daher sollte der Abschluss einer Vollfinanzierung gut überlegt sein. Aufgrund der relativ langen Kreditlaufzeit und der hohen Belastung sollte ein Kreditnehmer definitiv davon überzeugt sein, dass eine Vollfinanzierung die richtige Lösung ist. Ein Verkauf der Immobilie kann sich später als schwierig erweisen und nicht den erhofften Erlös einbringen.

» Sicherheiten bei Vollfinanzierung ohne Bausparvertrag und ohne Eigenkapital

Eine Hausfinanzierung ist daher eine vernünftige Investition in die Zukunft. Auch unter Risikoaspekten ist eine Investition in eine Immobilie im Hinblick auf die Risikodiversifikation eine gelungene Streuung des Vermögens. Gerade für Investoren bieten sich derzeit gute Einstiegschancen. Die Banken sind bereit eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zu vermitteln. Dies erscheint aus steuerlichen Gründen auch durchaus sinnvoll, denn bei vermieteten Objekten lassen sich die Finanzierungszinsen im vollen Umfang von der Steuer absetzen. Aufgrund der Unsicherheit stehen derzeit einige Immobilien leer, die noch vor drei bis vier Jahren einen reißenden Absatz gefunden hätten. Sobald sich die gesamtwirtschaftliche Lage stabilisiert, sind hier hohe Wertzuwächse zu erwarten. Es ist daher an der Zeit sich strategisch richtig zu positionieren. Der Einsatz von Eigenkapital kann für andere Investitionen vorgehalten werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist derzeit bei guter Bonität ohne Probleme möglich. Bei werthaltigen Objekten sind die Banken derzeit froh überhaupt Kreditgeschäft zu generieren.